蔚蓝海岸开发模式提炼

蔚蓝海岸开发模式提炼 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

蔚蓝海岸开发模式提炼

（提纲）

一、总体思路

1、模式提炼目的

总结蔚蓝海岸的成功开发经验，从中提炼和整合出一种超前的、企业专有或擅长的、值得在后续项目开发中加以贯彻和发扬的开发模式，以促成卓越地产品牌的独特性和连续性。

2、提炼方法

先发散，后收缩

3、提炼程序

●开发模式类别分析

●开发模式构成要素和特征分析

●蔚蓝海岸模式构成要素表现和构

成特征符合性分析

●对筛选出的特征进行整合，形成

卓越地产开发模式

二、房地产开发模式类别分析

1、目前流行的模式界定方法

●以项目区域定义开发模式：郊

区化项目开发模式

（TOWNHOUSE）、市区大型项

目开发模式（新都市主

义）、景观（海景、湖景

等）物业开发模式等

●以项目规模定义开发模式：城

镇开发模式、创新科技园区

开发模式、大盘开发模式

（大盘主义）、单体楼盘开

发模式等

●产品类别定义开发模式：别墅

开发模式、酒店开发模式、

酒店式公寓开发模式、商务

公寓开发模式、旅游地产开

发模式、度假物业开发模

式、小户型开发模式等

●以客户定位定义开发模式：豪

宅开发模式、白领概念开发

模式、工薪概念开发模式、

经济适用房开发模式、老年

人住宅开发模式、单身公寓

开发模式等

●以产品用途定义开发模式：旅

游地产开发模式、度假物业

开发模式、商务公寓开发模

式、产权式酒店开发模式、

CLD开发模式、CBD开发模式

等

●以市场概念定义开发模式：生

态住宅开发模式、环保住宅

开发模式、健康住宅开发模

式、节能住宅开发模式、

SOHO住宅开发模式、智能化

住宅开发模式等

●以开发特色定义开发模式：概

念先行型开发模式、逆境突

破开发模式、精品开发模

式、风格创新开发模式、文

化、艺术主题地产开发模式

等

●以复合地产定义开发模式：体

育地产开发模式、教育地产

开发模式、旅游地产开发模

式、农业地产开发模式、

●以市场扩张方式定义开发模

式：规模化品牌扩张开发模

式、专业化连锁开发模式、

品牌连锁开发模式（品牌输

出，奥龙计划）等

●以企业介入开发过程的深度定

义开发模式：专业型开发模

式（集中于房地产开发管

理，也称爱立信式）、全能

型开发模式（除开发管理

外，成立自己的建筑公司和

物业管理公司，也称老福特

式）等

●以企业或项目成熟运作定义开

发模式：万科模式、碧桂园

模式、金地模式、奥林匹克

模式、现代城模式等

2、蔚蓝海岸开发模式属性分析

从以上模式归类方法看，此次模式提炼应该属于以企业或项目成熟运作界定开发模式

3、可以参照的企业和项目成熟运作模式特征表

述

●万科地产模式（专业化品牌

扩张型，市场领跑者，专业

化、品牌化路线，跨区域品

牌扩张，塑造全国性品牌，

江湖盟主策略）

●碧桂园模式（规模化实力扩

张型，在强势品牌带动下的

规模化生产和规模化营销，

纵向一体化的企业运作，模

式化、工业化的产品路线，

高门槛（现楼）营销策略）

●金地模式（专业化精品型，

注重企业文化与企业制度建

设，精品路线，品牌与企业

成长性很强，开始由区域市

场向全国市场扩张）

●奥林匹克模式（主题与专业

开发型，概念地产，复合地

产，主题地产，注重速度与

创新，注重概念炒作，短期

内高度集中市场注意力，实

现快速营销，由项目公司到

专业化公司，与众不同的是

在技术领先、概念领先基础

上达到了高度专业化，强调

资源整合和战略联盟，面向

大众的根本性需求，连锁化

全国性品牌扩张，全国性网

络）

●现代城模式（个性张扬炒作

型，差异化策略，前瞻，前

卫，求新求异，以奇制胜，

注重包装炒作，把某种趋势

性的消费需求（如智能化、

网络生活、生态化）极端

化，攻其一点不计其余，无

限夸大，针对精英阶层、前

卫一族）

●丽江花园模式（积累完善

型，从一个项目开始到一个

项目结束，一切都以项目运

作为中心，企业运作是由项

目公司到专业公司，产品成

熟，配套完善，做社区文化

和生活方式）

三、开发模式构成要素和特征分析

1、模式构成要素

●开发管理模式

管理理念

管理组织构架：直线制、职

能制、事业部制、矩阵制等

管理优势：投资决策优势、

融资优势、成本管理优势、

工程技术和质量管理优势、

营销管理优势、人才优势等

●开发运作模式

开发理念

土地获取

项目定位

规划设计：规划布局、建筑

设计、环境设计、配套设计

营销推广：

物业管理：服务内容、社区

文化

●市场扩张模式