土地估价报告案例
土地估价报告案例
教育用地评估案例(2篇)
第1篇一、项目背景随着我国城市化进程的加快，教育用地需求日益增长。
为满足人民群众对优质教育资源的需求，政府部门加大了对教育用地的投入。
某市某区拟新建一所中学，占地面积约100亩，总投资约5亿元。
为确保项目顺利实施，需要对教育用地进行评估。
本案例将详细介绍教育用地评估的过程和结果。
二、评估目的1. 了解教育用地的现状，为政府部门提供决策依据；2. 确定教育用地的价值，为项目投资提供参考；3. 评估教育用地的开发潜力，为后续规划提供参考。
三、评估范围与方法1. 评估范围：本次评估范围为某市某区拟新建中学的100亩教育用地。
2. 评估方法：（1）实地勘查法：对教育用地的地理位置、周边环境、基础设施等进行实地勘查；（2）市场比较法：收集周边同类教育用地的成交案例，进行市场比较；（3）成本法：计算教育用地的开发成本，评估其价值；（4）收益法：预测教育用地的未来收益，评估其价值。
四、评估结果1. 地理位置及环境教育用地位于某市某区核心区域，交通便利，周边配套设施完善。
地块东临城市主干道，南接大型住宅区，西靠政府机关，北靠商业中心。
地块地势平坦，绿化覆盖率高，空气质量优良。
2. 基础设施教育用地周边基础设施完善，包括供水、供电、排水、通讯等。
地块内部规划有教学楼、宿舍楼、食堂、运动场等设施。
3. 市场比较法评估结果通过对周边同类教育用地的成交案例进行市场比较，得出教育用地的基准价为5000万元/亩。
4. 成本法评估结果根据成本法计算，教育用地的开发成本为4000万元/亩。
考虑到土地购置、基础设施建设、税费等因素，实际成本约为4500万元/亩。
5. 收益法评估结果根据收益法预测，教育用地未来收益为6000万元/亩。
考虑到投资回报率、风险等因素，实际收益约为5500万元/亩。
综合以上评估结果，教育用地的评估价值为：（1）市场比较法：5000万元/亩；（2）成本法：4500万元/亩；（3）收益法：5500万元/亩。
基准地价评估案例
基准地价评估案例一、小镇概况。
在一个被青山绿水环绕的地方，有个名叫桃源镇的神秘小镇。
这个小镇不大不小，有热闹的集市、宁静的住宅区，还有一片片等待开发的郊区土地。
这里就像是一个与世隔绝的小世界，但随着外界的发展，它也逐渐开始被关注，大家都想知道这个小镇的土地到底值多少钱，于是就有了我们这次的基准地价评估之旅。
二、评估目的。
为啥要评估基准地价呢？原来啊，镇政府想合理规划土地利用，吸引一些合适的投资项目，同时也要保障本地居民的土地权益。
比如说，如果有开发商想来建个大型商场，那得知道这块地大概值多少，不能让小镇吃亏，也不能漫天要价把人家吓跑，这就需要一个科学合理的基准地价来作为参考啦。
三、评估方法的选择。
1. 市场比较法。
我们首先想到的是市场比较法。
这就像是给土地找“小伙伴”来比较。
我们在小镇里到处找那些已经成交的土地买卖案例。
比如说，镇中心有一块刚卖给开饭馆的小老板的土地，面积不大，但是位置超棒，就在集市旁边。
我们把这块地当作一个比较案例。
但是呢，这个方法有点小麻烦。
因为桃源镇的土地交易不像大城市那么频繁，找到完全相似的土地比较难。
有些土地是祖传的，根本就没交易过，这就像找双胞胎，找了半天发现都是表兄弟，多少有点不一样。
2. 收益还原法。
接着我们尝试收益还原法。
这个方法就像是看土地能生出多少“金蛋”。
比如说，镇东边有一片果园，每年靠卖水果能赚不少钱。
我们就计算这片果园土地的收益，然后根据一定的利率还原成土地价格。
可是这也有问题。
像有些土地，比如说镇政府旁边那块预留的公共用地，根本就不是用来赚钱的，那这个方法就有点不适用了。
就像让一个不产奶的牛按照产奶量来算价值，这不是瞎扯嘛。
3. 成本逼近法。
最后我们选择了成本逼近法。
这个方法就像是给土地算“成本账”。
我们把取得土地的成本，比如征地补偿啦，开发土地的费用啦，还有一些税费等都加起来，再加上合理的利润，就得出土地价格了。
对于桃源镇来说，这个方法比较靠谱。
因为我们能比较清楚地算出征地补偿的费用，而且开发土地的成本也能大概估算出来。
司法拍卖土地估价案例
司法拍卖土地估价案例
以下是一个司法拍卖土地估价的案例：
某行政机关与A模具公司签订了一份《重庆市区国有土地上房屋征收协议书》，这个协议关联着亿元的补偿，其中彩钢房的补偿为亿元左右。
某房地产评估机构于2020年5月4日出具了一份《房地产估价报告》，显示前述被征收厂房的评估总价也为元。
被征收厂房的协议补偿费和该厂房的评估总价一模一样。
请注意，以上仅为一个简单的案例，并没有详细列举所有的相关因素和背景。
对于司法拍卖土地估价的问题，具体情况需结合具体的法律法规和实际情况进行综合考虑。
如有疑问，建议咨询专业律师以获取更准确的信息。
用地土地使用权价值评估》案例分析报告
关于《汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗仓库及配套用地土地使用权价值评估》案例分析报告蓝爱纯汕头市立恒土地房地产评估有限公司一、估价案例的主要情况1、估价案例的背景委托估价方因融资的需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对估价对象的土地使用权的市场价值进行估价，为抵押人及抵押权人双方确定贷款额度提供地价参考依据。
2、估价对象概况（1）宗地登记状况：估价对象汕头市澄海区东里镇东陇后田片的1宗地，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］记载，地号：东陇.10，图号：F50G011046，用地面积908.5平方米；用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，土地使用权性质为国有。
（2）宗地权利状况：估价对象目前开发程度已达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，根据委托方提供的《国有土地使用证》为［澄国用（变）第2010125号］，土地使用权人为汕头市澄海区成源床上用品厂，用途为仓库及配套，土地权属来源为国有出让，截止估价基准日该宗地其他特殊使用规定及他项权利限制等情况未见记载。
（3）宗地利用状况：估价宗地的土地实际开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，估价时设定土地开发程度为宗地内外“宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整”，目前地面上部分建有框架建筑物（未办证）（不列入本次估价范围）。
该区域工业氛围集聚较好，估价宗地土地用途为仓库及配套。
3、估价目的提供估价宗地的客观合理价值，为委托方向中国建设银行股份有限公司汕头市分行申请抵押贷款提供价值参考。
4、估价时点经与委托方沟通确定本次估价时点为：二○一二年九月七日。
5、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度为宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整，估价时设定土地开发程度达到宗地内外五通（通路、排水、供水、电力、电讯）、宗地内平整；土地权属来源为出让，土地使用权性质为国有，土地法定用途为仓库及配套，实际用途为仓库及配套，用地面积908.5平方米；土地使用年限至2049年7月30日；规划利用条件未明示，本次评估设定容积率≤2的出让国有仓库及配套用地土地使用权价值。
土地估价报告评审案例
土地估价报告评审案例
以下是一个土地估价报告评审案例：
项目背景：某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构
对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
评估思路：
1. 确定评估范围：根据委托要求，评估范围为已完工部分，需明确具体范围。
2. 收集相关资料：收集相关规划、施工图纸、工程进度、投资情况等资料，确保评估依据的准确性和完整性。
3. 选取评估方法：根据地块特点，选取合适的评估方法，如市场比较法、收益还原法等。
4. 确定评估参数：根据当地房地产市场及经济发展情况，确定合理的评估参数，如土地还原利率、房屋折旧等。
5. 进行评估计算：根据确定的评估方法和参数，进行具体的评估计算，得出土地使用权现状价值。
6. 撰写报告：按照规范的格式和要求撰写土地估价报告，包括估价结果、评估过程、假设条件等。
注意事项：
1. 在评估过程中，要充分考虑地块的特点和实际情况，确保评估结果的客观性和准确性。
2. 需要注意收集相关资料和数据，并进行核实和筛选，确保数据来源可靠。
3. 在评估计算中，需要按照规定的计算方法和公式进行计算，确保计算结果的准确性。
4. 在撰写报告时，需要注意语言表达清晰、简洁明了，并按照规范格式和要求进行排版和装订。
总之，土地估价报告的评审是一项专业性很强的工作，需要估价师具备丰富的专业知识和实践经验。
同时，在评审过程中需要注意客观性、准确性、合规性等方面的问题，确保评估结果的可信度和有效性。
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。
下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。
本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。
土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。
在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。
本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。
接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。
包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。
通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。
在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。
常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。
考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。
市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。
我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。
这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。
对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。
交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。
区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。
个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。
经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。
土地估价报告备案
土地估价报告备案土地估价报告备案是指在国家有关规定下，经过有资格的土地估价师对一定范围内的土地进行估价，并将估价结果以书面形式向有关部门备案。
土地估价报告备案的目的是监管和保护土地市场的公平、透明和规范。
做好土地估价报告备案后，可以使土地的价格市场更加透明，降低投资者因信息不对称所造成的风险。
同时，备案也可以保护土地拥有者的合法权益，避免他们因不明确自己土地真实价值而受到不公正的待遇。
下面列举三个实例：案例一：某城市一块经济适用房用地的估价报告备案在经济适用房用地估价报告中，土地估价师首先确定了土地的基本情况和权属情况，通过对市场环境的了解和实地考察，认真研究了该项土地的用途、土地位置、建筑面积和周边地产市场的情况，最终给出了详细的估价报告。
案例二：某地区一块商服用地的估价报告备案商服用地属于商业地产，因此土地估价师需要考虑到商业发展趋势和商业项目规划。
在商服用地估价报告中，考察该地段风景地理位置、商业氛围、商务办公人群、商业配套以及历史租金收益等都要列入考虑因素。
案例三：某城市一块住宅用地的估价报告备案在住宅用地估价报告中，土地估价师需要考虑到土地用途，人口密度，交通设施，生活配套等因素。
本案例中，土地估价师通过实地考察和专业判断，得出了该块住宅用地的实际价值，从而给出了具有权威性的估价结果。
综上所述，土地估价报告备案的目的在于规范土地市场，在国家有关规定的前提下，通过专业的土地估价师对土地进行估价，保障土地所有者的合法权益。
多年以来，土地估价报告备案已经成为土地市场不可缺少的一部分。
同时，土地估价报告备案也有利于政府实施科学合理的土地利用政策，通过对估价结果的分析和研究，切实掌握土地市场的动态变化，进一步优化土地资源配置，促进经济的健康发展。
需要注意的是，土地估价报告备案必须按照国家有关规定进行，并且需要保证报告的真实性、准确性和完整性，任何隐瞒、虚假和误导的情况都是不允许的。
此外，土地估价师也需要具备相应的资质和专业知识，保证估价工作的精准性和权威性。
土地估价报告案例
二 三年六月五日
附表１ － １ 土地估价结果一览表
宗地 宗地 估价期日 土地使 编号 名称 土地使用者 用证号
估价期
宗地
估价设 容积
日实际
位置
定用途 率
用途
估价期日的实际开发 程度
二 其他需要说明的事项 １ 估价对象土地面积及权利状况以原唐山市土地管理局核发的 国 有土地使用证 为依据
２ 本评估报告仅作为唐山陶瓷集团有限公司进行资产置换时确定土 地资产的价格依据 不得移作它用 如改变评估目的和使用条件 其土地价 格需重新评估
附表 １ ２ 待估宗地基础设施条件状况一览表
话交换
通主干道南 ５１１ 双路高压线路供 市自来水厂供 流 生产污 政供暖设施 宗地内接
机一部
个别
卫生瓷
新西道 路宽 电 电压１０ＫＶ 通过 水 供水管径 水经沉淀处 宗地内自备 １ 通市政供
设有租
Ｍ２
平整
对外网 ５
条件
无
厂
３０ 米 沥青路 厂内变压器变电为 １５０ｍｍ 生产区 理后再排入 台１０ 吨 ２ 气管网 供
工业
宗地红线外 六通 通 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯
路 通电 通讯 供水 ４４．５年 供水 排水 供气 宗地红线内 三通
排水 供气 及宗地红 一平 通路 通电 通讯及场地平整
线内 场地平整
德胜陶瓷
Ｍ４
工业
有限公司 ２
工业
宗地红线外 六通 通 宗地红线外 六通 通路 通电 通讯
程控电
通主干道银 压１０ｋｖ 伏 通过厂内
流 生产污 暖设施 宗地 宗地内接
长城陶
土地估价报告案例
2．本评估报告仅为委托方土地资产处置提供客观、公正、合理的地价参考依据。
宗地编号 宗地名称 地面平整状况 周围道路状况
重组-张店划 01
铁山矿区
部分场地平整
重组-张店划 02
侯庄矿区
场地平整
重组-张店划 03
火药库
小部分场地平 整
重组-临淄- 专用公路 309
划 01
国道以北段
场地平整
重组-临淄划 02
114
- 重组-
临淄划 01
专用公路 309 北段
国道以
淄国用 （1999）字第
E00208 号
临淄区金岭镇
其他交通
工业
宗地外“三通”宗地 宗地外“三通”宗 内“场地平整” 地内“场地平整”
划拨 出让
50
363.9
142
重组临淄划 02
110KV 变电站
淄国用 （1999）字第 临淄区凤凰镇
E00207 号
估价期日土地使用者：山东金岭铁矿
宗地 编号
重组张店划 01
宗地名称 铁山矿区
土地使用证 编号
宗地位置
估价期日 实际用途
估价 设定 用途
估价期日的实际土地 开发程度
估价设定土地开 发程度
设定 容积 率
淄国用
（2000）字第 A00759 号
张店区中埠镇
工业
宗地外“三通”宗地 宗地外“三通”宗
工业 内“局部五通、局部 地内“场地局部平 0.07
按照山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅《关 于 规 范 土 地 资 产 处 置 、 促 进 省属 国 有 企 业 改 革 的 意 见 》（ 鲁 国 土 资 发 [2004]16号）的要求，特委托北京中企华房地产估价有限公司对山东金岭 铁矿土地资产进行价格评估，为山东金岭铁矿以资产重组为目的的划拨土 地处置提供土地使用权价格依据。 四、估价基准日
土地使用权价值评估案例
• 四、评估基准日：2007年6月21日 • 五、评估日期：２００７年６月２１日
• 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。
六、待估土地价格预算
对传统计息方式和现金流量折现法进行比较： 两种计算结果相差272737.2674128.655=198608.345万元，造成该差异的 主要原因在于传统计息方式未考虑资金的 时间价值，因此此地块的估值以现金流量 折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
（该基准地价基准日为2003年6月30日。评估 以《上海市基准地价表》，四级住宅用地 楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参 考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为 1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地， 参考同期所在地容积率修正系数表，得出 容积率修正系数为1.033.
1、假设开发法
• （3）预计开发完成后的楼价： • 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人 均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 • 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年 需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 • 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04 年价格飙升25.4％， • 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康， 07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全 年均价上涨高达26.7％ • 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%， 即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09 年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
土地估价技术报告案例分析
土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。
五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
土地估价案例分析
土地估价案例分析一：高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
土地估价报告案例
土地估价报告项目名称：昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估受托估价单位：昆明俊霖土地评估有限公司土地估价报告编号：霖土估字（2007）T第031号 提交估价报告日期：二ＯＯ七年八月十日土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称昆明吴井房地产开发有限公司位于昆明市官渡区吴井路509号住宅及商业用地土地使用权价格评估二、委托估价方昆明吴井房地产开发有限公司三、估价目的对委托评估宗地土地使用权市场价值进行评估，为其依法办理股权转让手续提供土地使用权市场价格参考依据。
四、估价基准日2007年6月30日五、估价日期2007年8月1日至2007年8月10日六、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对象土地在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，土地使用年限设定为土地剩余使用年限69.2年（法定最高出让年限70年）,开发程度设定为宗地红线外市政基础设施配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权价格。
以人民币为计价单位。
七、估价结果本次评估中昆明吴井房地产开发有限公司办理股权转让所涉及的共1宗计22196.52平方米用地，在2007年6月30日，用途设定为住宅用地，宗地土地使用年限设定为出让剩余使用年限69.2年，开发程度设定为宗地红线外市政配套达到六通（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）和宗地内场地平整条件下的土地使用权总地价为：单位地价：5456元/平方米（折合363.73万元/亩）土地面积：22196.52平方米（折合33.2948亩）总地价：12110.4213万元大写：壹亿贰仟壹佰壹拾万零肆仟贰佰壹拾叁元整（货币种类：人民币）详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字姓 名 资格证书号 签 名 张丽萍 2004530078钱家兴 2002530024九、土地估价机构估价机构负责人签字：二ＯＯ七年八月十日土地估价结果一览表估价机构：昆明俊霖土地评估有限公司 估价报告编号：霖土估字(2007)T第031号 估价期日：2007年6月30日估价期日的土地使用权性质：出让宗地编号 宗地用途估价期日土地使用者土地证书号 宗地位置土地级别估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度土地使用权剩余年限(年)土地面积(m2)单位地价(元/m2)单位地价(万元/亩)总地价(万元)031 住宅及商业用地昆明吴井房地产开发有限公司昆国用(2007)第00442号昆明市官渡区吴井路509号Ⅲ级住宅 住宅 3宗地红线外六通红线内五通一平宗地红线外六通红线内场地平整69.2 22196.525456 363.73 12110.4213合计 22196.525456 363.73 12110.4213一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：未设定他项权利2、基础设施条件：六通（通路、通电、通讯、通供水、通排水、通气）和宗地内场地平整地面平整状况：地势为平坦周围道路状况：一般3、规划限制条件：无4、影响土地估价的其他限制条件：按现状用途进行评估二、其他需要说明的事项：1、评估报告自评估基准日起一年内有效。
土地估价报告写作-案例-技术报告
土地估价技术报告项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估（南宁市）受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号土地估价技术报告编号：（桂）某某（2009）（地技）字第000号提交估价报告日期：2009年*月*日关键词：南宁市出让（补地价）广西某某土地评估有限责任公司二○○九年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。
【注1】二、委托估价方单位名称：南宁市国土资源局；单位地址：南宁市东宝路3号；联系人：***；联系电话：0771-***。
三、受托估价方机构名称：广西某某土地评估有限责任公司；机构地址：南宁市***；资质等级：全国范围内从事土地评估业务;机构注册号：A200845008;法定代表人：***；联系人：***；联系电话：0771-***。
四、估价对象估价对象为南宁AB房地产开发有限责任公司开发的“AB小区”项目用地，位于南宁市***路与***路交汇处，地号***，批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价土地面积3647.95平方米；宗地实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地内“在建工程”。
本次估价范围不包括地上建筑物、附着物。
五、估价目的经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。
根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。
为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。
土地估价报告案例
0.html土地估价报告案例土地估价报告项目名称：未央区朱宏路2号一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）受托估价单位：陕西华地房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号：陕华地[2009]估字第589号提交估价报告日期：二○○九年九月二十日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：未央区朱宏路一宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格评估（西安市）二、委托估价方：大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组办公室三、估价目的：由于大兴路地区城市综合改造的需要，大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组为了解位于未央区朱宏路2号的一宗国有划拨工业用地市场价值，委托我公司对该宗土地进行市场价值评估，本次评估为未央区朱宏路2号的该宗国有划拨工业用地提供土地使用权市场价格参考。
四、估价基准日：二○○九年九月十五日五、估价日期：二○○九年九月十五日至二○○九年九月二十日六、地价定义：根据委托方提供的资料及现场查勘状况，本次估价对象位于西安市未央区朱宏路2号，估价基准日为二○○九年九月十五日，登记用途为工业用地，现0.html状为工业用地，实际开发程度为宗地外“六通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气）、宗地内“六通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）条件。
截至估价基准日，估价对象上共有13幢办公、仓库及其配套用房，建筑总面积18942.86平方米，估价对象土地面积24213.49平方米，建筑现状容积率0.78。
考虑到此次评估目的是为大兴路地区未央区域城市综合改造工作领导协调小组提供该宗国有划拨工业用地土地使用权市场价格参考，根据《城镇土地估价规程》（G B/T 18508-2001）和估价对象土地利用特点，对有关事项作以下设定：1、关于土地用途的设定：估价对象登记用途为工业用地，现状为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007），本次评估设定估价对象土地用途为工业用地。
土地估价案例与报告-案例分析题_2
土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
土地估价报告案例
土地估价报告项目名称：成都华神集团股份有限公司因土地作价注资需要涉及的位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)的一宗出让工业用地使用权价格评估受托估价单位：四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司土地估价报告编号：四川恒通(2012)(估)字第042号提交估价报告日期：二〇一二年四月二十二日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称成都华神集团股份有限公司因拟向四川华神钢构有限责任公司以土地使用权作价注资的需要涉及位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)（实际查勘地址为：科晶路255号）的一宗出让工业用地使用权价格评估。
二、委托估价方委托单位：成都华神集团股份有限公司住所：成都高新区天府大道高新孵化园华拓大厦B座3楼法定代表人：周蕴瑾三、估价目的土地使用权价格评估，仅为委托方以土地使用权作价注资提供独立、客观、公正的土地使用权公开市场价格参考。
四、估价基准日二〇一二年四月十一日。
五、估价日期二〇一二年四月十一日至二〇一二年四月二十二日。
六、地价定义根据成高国用（2011）第28269•国有土地使用证‣、高新规编号（2007）237号•建设工程规划许可证‣及估价人员现场查勘，估价对象证载用途为“工业”用地，规划用途和实际用途均为工业生产用地。
遵循合法原则，本次估价设定的土地用途为“工业”用地。
在估价基准日，根据委托方提供的•土地开发状况一览表‣及估价人员现场查勘，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。
为了客观体现地价水平，本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。
根据委托方提供的•建筑物状况一览表‣及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发强度与•建设工程规划许可证‣（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。
土地估价报告案例
土地估价报告案例一、估价项目背景。
今天咱们来聊一聊这块挺有意思的土地。
有个客户呢，他在[具体地点]有一块地，想知道这块地到底值多少钱。
这就像你手里有个宝贝，但是不知道能在市场上换多少银子一样。
这块地呢，用途还挺多样的，周围的情况也是各有特色，所以就请我们来给做个估价啦。
二、土地基本情况。
1. 位置。
这块地位于[详细地址]，就像是住在一群小伙伴中间，周围有学校、商场啥的。
它不是那种在深山老林里难找的地，交通也还算方便，附近就有公交站，开车出去呢，也能很快就上主干道。
2. 面积。
土地面积是[X]平方米。
这面积说大不大，说小也不小，就像一个中等身材的家伙，在这片区域里占着自己的一席之地。
3. 土地形状。
它的形状有点像个不太规则的长方形，就像你把一个长方形饼干咬了几口，有点弯弯拐拐的。
不过这并不影响它的魅力，反而给它增添了一些独特性。
4. 土地用途。
这块地目前规划是可以做商业和住宅混合开发的。
就像一个双面小能手，可以一面搞热闹的商业，比如开商店、建写字楼，另一面还能盖温馨的住宅，让人们有地方住。
三、土地市场分析。
在这个区域里，土地市场就像一个大集市。
商业用地的价格在过去几年一直是稳步上升的，就像小火箭一样往上窜。
为啥呢？因为这个地方越来越繁华，人越来越多，商家都想在这里抢一块地盘。
住宅用地的价格也是不甘示弱，随着人们对居住环境要求的提高，有好学校、好医院、好商场配套的地方，土地价格自然就水涨船高了。
2. 类似土地成交案例。
咱们找了几个和这块地类似的例子。
比如说，在离这块地不远的地方，有一块面积稍微小一点的地，去年成交的时候，那价格可是相当可观。
那是一个纯商业用地，当时因为周边要新建一个大型购物中心，所以很多开发商都争着要，最后价格被抬得高高的。
还有一块住宅用地，虽然形状没有咱们这块规则，但是因为靠着一个特别好的学校，价格也是超出了很多人的预期。
四、估价方法选择。
1. 市场比较法。
这就像是给土地找几个小伙伴来对比价格。
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估价机构：
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 2008 年 12 月 24 日
地址：大连市中山区上海路 42 号
电话：82826539 传真：82826539
邮编：116001
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
第二部分 估价对象界定
第7页
一、委托估价方 委托单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司 住所：大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区 法定代表人：李树华 企业类型：合资经营
第一部分 摘 要
一、估价项目 大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字
街村旅游综合用地土地使用权拟核实资产价值评估项目
二、委托估价方 委托单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司 住所：大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区 法定代表人：李树华 企业类型：合资经营
三、估价目的 为委托方拟核实待估宗地的资产价值提供参考依据而评估出让国有土地使 用权价值。
四、估价基准日 2008 年 9 月 30 日
五、估价日期 2008 年 9 月 30 日—2008 年 12 月 24 日
六、地价定义 至估价基准日 2008 年 9 月 30 日，估价对象用途为旅游综合用地，土地使 用权面积为 684,000 平方米，实际土地开发程度为宗地外”三通一平”（通上水、
土地估价报告
项目名称: 大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字街村 旅游综合用地土地使用权拟核实价值评估
受托估价单位：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：天勤土估字（2008）708 号 估价报告提交日期：2008 年 12 月 24 日
目
录
土地估价报告 第一部分 摘 要 ………………………………………………3 土地估价报告 第二部分 估价对象界定………………………………………7 土地估价报告 第三部分 土地估价结果 ……………………………………14
金 ）。
八、土地估价师签字 姓名 孙谦
资格证书号 (2005210123)
王国硕
(2005210124)
九、土地估价机构 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 法定代表人:孙谦
签字 2008 年 12 月 24 日
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
表 1-1 土地估价结果一览表
3、行政区划 现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区 (中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、保税区)。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅 游度假区)。
4、社会经济状况 大连综合经济实力进一步增强。经济总量：综合经济实力持续增强。初步 核算，全市实现地区生产总值 2569.7 亿元，按可比价格计算比上年增长 16.5%， 为 1996 年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值 208.6 亿元，增长 10.9%； 第二产业增加值 1229 亿元，增长 20.3%；第三产业增加值 1132 亿元，增长 13.6%。 三次产业构成比例为 8.1︰ 47.8︰ 44.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、57% 和 37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值 42579 元，按年末汇率折 算 5453 美元。经济效益水平显著提高。实现地方财政一般预算收入 196.1 亿元， 比上年增长 29.5%，为 1994 年分税制改革以来的最快增幅。其中，市本级 89.9 亿元，增长 25.9%；区市县级 106.2 亿元，增长 32.8%。实现地方财政一般预算 支出 266.5 亿元,比上年增长 28.3%。其中，基本建设、社会保障及抚恤社救、 科技三项费和教育支出分别增长 11.3%、61.3%、23.5%和 23.1%。国税局组织
通电、通路，土地平整），宗地内场地平整。 本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三通一
平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内场地平整的开发程度，用途为 旅游综合用地，自出让日起设定为 50 年的出让国有土地使用权价格（ 含 应 向 政 府 缴 纳 的 土 地 使 用 权 出 让 金 ）。
三、地价影响因素分析 （一）一般因素
1、地理位置 大 连 市 地 处 欧 亚 大 陆 东 岸 ，中 国 东 北 辽 东 半 岛 最 南 端 ，位 于 东 经 120 度 58 分至 123 度 31、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间，东濒黄海， 西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华 北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 全市总面积 12574 平方公里，其中老市区面积 2415 平方公里。区内山地丘陵多，
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平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北 两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区， 绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海 处及一些山间谷地；岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发育。
表 1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表
宗地位置
周围道路状 地面平整状况
况
供电状况
供水状况
供暖状况
通讯条件
大连市金石滩满家滩镇什字街村
场地平整
临乡村道路 市政供电 市政供水
无
无
土地权利限 制
规划限制
无
无
影响土地 价格的其 他限制条
件
无
二、其它需要说明的事项 1、待估宗地土地面积及权利状况应以土地行政主管部门核发的土地权属证明为依据，最终面积应以《国有土地使用权证》为准； 2、本报告结果仅作为委托方拟核实委估资产提供价值参考依据而评估出让土地使用权价值。
6、交通口岸 国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区。保税港区作为当前我国对外开 放层次最高、政策最优惠、功能最齐全的特殊经济区域之一，为国际航运中心 建设提供了难得的政策和功能支持，标志着我市对外开放跃上一个新的层次。
2、自然环境 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气 候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5 摄氏度，年降水量 550--950 毫米，全年日照总时数为 2500--2800 小时。大连地区主要有黄海流域和渤海流 域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、 登沙河、清水河、马栏河等；注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十 里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。另外， 还有 200 多条小河。大连地区淡水资源总量为每年 37.86 亿立方米，其中地表 水资源 34.2 为亿立方米、地下水资源为 8.84 亿立方米，两者重复水资源量 5.8 亿立方米。
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各项税收 162.04 亿元，增长 18.1%；地税局组织各项税收 148.26 亿元，增长 23.2%。海关代征税收 168.93 亿元（大连海关数），增长 8.2%。居民消费价格 涨幅平稳，工业品价格涨幅回落。居民消费价格同比指数为 101.4，与上年持平。 其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别为 101.0 和 102.3（见表一）。 工业品出厂价格同比指数为 102.67，比上年回落 1.53 个百分点。原材料、燃料 及动力购进价格同比指数为 108.32，比上年回落 7.7 个百分点。
七、估价结果 采用成本逼近法进行估价测算，待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字 街村，土地使用权面积为 684,000 平方米，在宗地红线外”三通一平”（通上水、 通电、通路，土地平整），在下述的假设条件成立的前提下，于估价基准日 2008 年 9 月 30 日，本次估价的旅游综合用地出让土地使用权单位评估价格为 360 元/平方米；待估宗地的评估总地价为 24,624 万元；大写金额：人民币贰亿肆仟 陆佰贰拾肆万元整（详见土地估价结果一览表）。
二、估价对象概况 １、土地登记状况 土地使用者为大连金石谷乡村俱乐部有限公司，坐落为大连市金石滩满家 滩镇什字街村，用途为旅游综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为 684,000 平方米。 ２、土地权利状况 待估宗地为国有土地，本次评估根据原土地出让合同约定，设定的土地使 用权出让年限为 50 年，剩余使用年限为 43.33 年。待估宗地至估价基准日未设 定他项权利。 ３、土地利用状况 根据评估人员现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地于估价基准日实际 土地开发程度为宗地红线外达“三通一平”（通路、通电、通上水、土地平整）。
假设条件： 1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局 2006 年 2 月 21 日大开规字 ［2006］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进 行开发建设。 2、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定 的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑. 3、本次评估中，待估宗地的土地使用年限是以出让合同约定年限来设定的， 评估价值也是以此使用年限来对应测算的，在此提示报告的使用者。 4、本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三 通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内场地平整的开发程度，用 途为旅游综合用地，自出让合同约定日起设定为 50 年，剩余土地使用年限为 43.33 年的出让国有土地使用权价格（ 含 应 向 政 府 缴 纳 的 土 地 使 用 权 出 让