嘉联地产有关成都某商铺策划方案(ppt 41页)实用资料
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型商铺为主
2—5年历史 以社区服务型商铺
为主
4
嘉联地产对本项目目标的理解 消化总价值为2000万的商铺、车位和库房
5
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
6ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
问卷调查结论——消费者
1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都 锦绣和星河名居和部分其它小区。 2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%的客户保持每天都去）， 其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。 3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、 药店等商业。 4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。 5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73%的消费者 会每天去一次。 6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有2— 4次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在 住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100—300元。火锅和 中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。 7、消费者最核心的消费理念为性价比。
2009.02 24
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
WE DO!
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
解决方案
25
上次方案回顾
水果、干杂一条街
天 盛 花 苑
药店、休闲物业
酒吧主题文化街区 生鲜超市
星河
方案：利用三处交易场所
名居
的设置，打通本区域人流
16
人气、人流症结
天
星河
盛
名居
花
苑
由于该街的小区入 口无法行车，造成 该街人气萧条
17
消费者生活习惯症结
航天城 商圈
航天城商圈通过15年的 沉淀深入人心，航天员工一 般习惯于在航天城商圈进行 消费。
18
营销症结 １、商铺较为分散， 不利于规划与包装。
19
营销症结 2、已呈现多年，
缺乏人气， 销售滞缓。
破阵
1
商业投资价值的四大准则
1、本金安全性。 2、期望收益的稳定性。 3、变现的难易性。 4、管理的复杂性。
2
我们的商业位置图
天 盛 花 苑
星河名 居
3
龙泉主要商业关系
中心商 圈
1.5km 航天城 商圈
1km
20年历史 以大型百货卖场、 家电卖场、超市卖
场为主
15年历史 以超市卖场、集中 型菜市和社区服务
完成销售 总面积德
３０%
完成销售总 面积的60%
今天
春节 2008.02.06
2008.08
2009.02
23
推售节点排布
1 整体形象VI体系确定，及售楼部装 修阶段
2 招商工作阶段，配合招商启动销售 3 商气培养阶段，
4 强销期
注:1、招商工作以大棚菜市为启动区。
2、在招商工作启动的同时，需要开发 商同时配合对占街市场的治理。
8
问卷调查结论——投资者
1、投资客户能承受的投资金额为10—25万，最好不超过20万。会购买20— 50平米的商铺。 2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。 3、70%的投资客希望6—10年收回投资，最多不超过15年。 4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买 的较少。 5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。
20
营销症结
3、目前投资该商铺， 机会成本过大。
3.6%
按5000元 售价，每月 15元租金收 益计算，年收 益率为：
我们的回报率6％
5.76%
银行5年期存 款利率为：
21
我们的任务
２００８年８月３１日
完成销售总面积的３０％
２００９年２月２８日
完成销售总面积的６０％
22
各销售阶段任务目标梳理
完成销售面 积20%
9
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
10
产品症结 1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严 重限制了经营规模和主力店的进入。
11
产品症结 2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。
在航天人心里，这里是富人区！
7
问卷调查结论——经营者
1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般， 24%觉得经营状况不好，有退场风险。 2、85%的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60%）选择租赁20—50平米 的商铺。 3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为10—20元。 并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要 求10%以上的回报。 4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边 商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。 5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存 的方式。
人流动线解决辅助方案
问题 关键
如何将天兴路的人流引入缺乏人气的兴茂路？
1、进行天兴路商铺环境整治，制作统一店招。
2、在天兴路街沿上增设全民健身器材。
3、允许野的在天兴街上等客，其它地方禁止。
生 资 建 材 产 业
12
产品症结 3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有
13
产品症结 4、车库过小、基本无法作为车库使用
14
合同症结
天盛花苑、驿都锦绣商品房买 卖合同明文约定：社区底商不从事 餐饮、娱乐的经营活动。
15
红线部分含有公交路线，连 接小区的车行入口，相对商气 较高。
交通症结
3、车位春节前，治理整顿：春节后销 售启动。
４、库房随商铺捆绑销售。
招商起始时间 销售同时启动
项目强 销期
完成销售总面 积的60%
完成销售总面
1
2
3
4
积德３０%
2007.12.1
春节
今天
2007.11.25
2008.01.1 2008.02.1
2008.02.06
销售人
员进场
公开发售阶段
2008.08
动脉。
蔬菜大棚
26
我们的新商业规划建议
暂拟：水果花卉一条街
酒吧主题文化街区 生鲜超市
天
星河
方案：利用大棚菜市炒热
盛
名居
片区，推动销售。
花
苑
药店、休闲物业
大棚菜市
27
菜市带动人流路线
天
星河
盛
名居
花
苑
大棚菜市
规划原则：通过菜棚的设置和单边街配合，打通商业瓶颈的中流通道。层 层带动，激活社区商业。
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2—5年历史 以社区服务型商铺
为主
4
嘉联地产对本项目目标的理解 消化总价值为2000万的商铺、车位和库房
5
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
6ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
问卷调查结论——消费者
1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都 锦绣和星河名居和部分其它小区。 2、茶楼是他们最主要的消费方式（70%，甚至有28%的客户保持每天都去）， 其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。 3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、 药店等商业。 4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。 5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73%的消费者 会每天去一次。 6、80%的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32%的消费者甚至一周会有2— 4次朋友聚会。72%的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22%的客户选择在 住家社区附近聚餐。84%的消费者一次聚餐的费用会在100—300元。火锅和 中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。 7、消费者最核心的消费理念为性价比。
2009.02 24
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
WE DO!
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
解决方案
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上次方案回顾
水果、干杂一条街
天 盛 花 苑
药店、休闲物业
酒吧主题文化街区 生鲜超市
星河
方案：利用三处交易场所
名居
的设置，打通本区域人流
16
人气、人流症结
天
星河
盛
名居
花
苑
由于该街的小区入 口无法行车，造成 该街人气萧条
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消费者生活习惯症结
航天城 商圈
航天城商圈通过15年的 沉淀深入人心，航天员工一 般习惯于在航天城商圈进行 消费。
18
营销症结 １、商铺较为分散， 不利于规划与包装。
19
营销症结 2、已呈现多年，
缺乏人气， 销售滞缓。
破阵
1
商业投资价值的四大准则
1、本金安全性。 2、期望收益的稳定性。 3、变现的难易性。 4、管理的复杂性。
2
我们的商业位置图
天 盛 花 苑
星河名 居
3
龙泉主要商业关系
中心商 圈
1.5km 航天城 商圈
1km
20年历史 以大型百货卖场、 家电卖场、超市卖
场为主
15年历史 以超市卖场、集中 型菜市和社区服务
完成销售 总面积德
３０%
完成销售总 面积的60%
今天
春节 2008.02.06
2008.08
2009.02
23
推售节点排布
1 整体形象VI体系确定，及售楼部装 修阶段
2 招商工作阶段，配合招商启动销售 3 商气培养阶段，
4 强销期
注:1、招商工作以大棚菜市为启动区。
2、在招商工作启动的同时，需要开发 商同时配合对占街市场的治理。
8
问卷调查结论——投资者
1、投资客户能承受的投资金额为10—25万，最好不超过20万。会购买20— 50平米的商铺。 2、投资客60%选择一次性付款，40%选择按揭。 3、70%的投资客希望6—10年收回投资，最多不超过15年。 4、80%的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买 的较少。 5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。
20
营销症结
3、目前投资该商铺， 机会成本过大。
3.6%
按5000元 售价，每月 15元租金收 益计算，年收 益率为：
我们的回报率6％
5.76%
银行5年期存 款利率为：
21
我们的任务
２００８年８月３１日
完成销售总面积的３０％
２００９年２月２８日
完成销售总面积的６０％
22
各销售阶段任务目标梳理
完成销售面 积20%
9
必须解决的问题
Q1：商铺滞销的症结在哪里？ Q2：如何实现销售？
必须做的两件事
1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。 2、本品研究 。
10
产品症结 1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严 重限制了经营规模和主力店的进入。
11
产品症结 2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。
在航天人心里，这里是富人区！
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问卷调查结论——经营者
1、仅有10%的经营者对经营情况表示满意，66%的经营者表示经营状况一般， 24%觉得经营状况不好，有退场风险。 2、85%的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60%）选择租赁20—50平米 的商铺。 3、33%的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为10—20元。 并至少要求3%以上的回报率，73%的客户甚至要求至少5%的回报，42%的客户要 求10%以上的回报。 4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边 商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。 5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存 的方式。
人流动线解决辅助方案
问题 关键
如何将天兴路的人流引入缺乏人气的兴茂路？
1、进行天兴路商铺环境整治，制作统一店招。
2、在天兴路街沿上增设全民健身器材。
3、允许野的在天兴街上等客，其它地方禁止。
生 资 建 材 产 业
12
产品症结 3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有
13
产品症结 4、车库过小、基本无法作为车库使用
14
合同症结
天盛花苑、驿都锦绣商品房买 卖合同明文约定：社区底商不从事 餐饮、娱乐的经营活动。
15
红线部分含有公交路线，连 接小区的车行入口，相对商气 较高。
交通症结
3、车位春节前，治理整顿：春节后销 售启动。
４、库房随商铺捆绑销售。
招商起始时间 销售同时启动
项目强 销期
完成销售总面 积的60%
完成销售总面
1
2
3
4
积德３０%
2007.12.1
春节
今天
2007.11.25
2008.01.1 2008.02.1
2008.02.06
销售人
员进场
公开发售阶段
2008.08
动脉。
蔬菜大棚
26
我们的新商业规划建议
暂拟：水果花卉一条街
酒吧主题文化街区 生鲜超市
天
星河
方案：利用大棚菜市炒热
盛
名居
片区，推动销售。
花
苑
药店、休闲物业
大棚菜市
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菜市带动人流路线
天
星河
盛
名居
花
苑
大棚菜市
规划原则：通过菜棚的设置和单边街配合，打通商业瓶颈的中流通道。层 层带动，激活社区商业。
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