土地增值税税法汇总
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
土地增值税及计算公式及9个实例
土地增值税及计算公式及9个实例计算公式：1.实例1：地一块土地原先估值为100万元，现转让给他人估值为120万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（120万元-100万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
2.实例2：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为100万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（100万元-80万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
3.实例3：地一块土地原先估值为200万元，现转让给他人估值为220万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（220万元-200万元）=20万元应纳税额为20万元，超过免征额30万元。
4.实例4：地一块土地原先估值为300万元，现转让给他人估值为400万元，税率为20%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
5.实例5：地一块土地原先估值为50万元，现转让给他人估值为60万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（60万元-50万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
6.实例6：地一块土地原先估值为150万元，现转让给他人估值为180万元，税率为18%，免征额为30万元。
土地增值额为（180万元-150万元）=30万元应纳税额为30万元，超过免征额30万元。
7.实例7：地一块土地原先估值为250万元，现转让给他人估值为300万元，税率为20%，免征额为30万元。
土地增值额为（300万元-250万元）=50万元应纳税额为50万元。
8.实例8：地一块土地原先估值为400万元，现转让给他人估值为500万元，税率为25%，免征额为30万元。
应纳税额为100万元。
9.实例9：地一块土地原先估值为80万元，现转让给他人估值为90万元，税率为15%，免征额为30万元。
土地增值额为（90万元-80万元）=10万元应纳税额为10万元，小于免征额30万元。
这些实例旨在向您说明如何根据土地估值、税率以及免征额计算土地增值税。
土地增值税税率表
土地增值税税率表土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税费。
根据《中华人民共和国土地增值税法》规定，土地增值税的税率分为三档：15%、30%和60%。
不同的地区和不同的情况适用不同的税率。
下面将详细介绍土地增值税的税率表。
一、15%税率：1. 农村宅基地的使用权和自建房屋的使用权，从取得之日起超过5年的，适用15%的税率。
2. 农业用地依法转让的，适用15%的税率。
3. 农村集体建设用地、集体企业用地出让或者顶替征地的，适用15%的税率。
二、30%税率：1. 城市集体建设用地使用权，城市土地使用权，适用30%的税率。
2. 自建房屋使用权，从取得之日起超过2年的，适用30%的税率。
3. 未用于房地产开发的国有土地使用权，适用30%的税率。
4. 农用地转为建设用地的，适用30%的税率。
三、60%税率：1. 初次取得城市建设用地使用权或者国有土地使用权出让合同价格超过土地备案价格三倍的，并且从取得之日起不满10年的，适用60%的税率。
2. 一处或者多处房产一次性收回的，在每一次性收回的土地的取得日期起不满3年的，适用60%的税率。
3. 土地返还、收回、征用的，在土地返还、收回、征用之日起不满3年的，适用60%的税率。
需要注意的是，上述税率根据不同地区和具体情况有可能会有调整，具体的税率应以当地税务机关的规定为准。
此外，对于某些免税、减税的土地增值，也需要根据相关法规进行具体的申报和审批。
土地增值税的征收是国家用来调节房地产市场的一种重要手段，在限制土地投机和促进房地产市场稳定方面发挥着重要作用。
税率的设定考虑了不同情况下土地增值的程度和对经济的影响，既保障了国家财政的收入，又维护了市场的稳定和公平。
需要强调的是，个人和企业在进行土地交易和资产转让时，应遵守相关法律法规，如实申报相关税费，确保合法合规。
同时，税务机关也应提供便利和准确的纳税指导，确保税收征收的透明和公正。
总结起来，土地增值税税率根据不同情况分为15%、30%和60%三档，税率的设定旨在合理调节土地增值的程度和对经济的影响，促进房地产市场的健康发展。
2020年财政部、国家税务总局有关土地增值税的政策汇总
1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993年第138号）2、土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）3、关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）4、关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）5、关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知（国税发[1995]90号）6、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（财税字[1995]61号）7、关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发[1996]4号）8、关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发[1996]48号）9、关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（国税发[1996]227号）10、关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复（国税函[1997]700号）11、关于广西土地增值税计算问题请示的批复（国税函[1999]112号）12、关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）13、关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复（国税函[2002]512号）14、关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函[2002]615号）15、关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税[2003]141号）16、关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复（国税函[2003]922号）17、关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函[2004]938号）18、关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（国税发[2004]134号）19、关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发[2004]100号）20、关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知（财税[2005]160号）21、关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）22、关于大秦铁路改制上市有关税收问题的通知（财税[2006]32号）23、关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）24、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）25、关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号）26、关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函[2007]645号）27、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）28、关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税[2008]24号）29、关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号）30、关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号） (全文废止)31、关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知（国税函[2008]318号）32、关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发[2009]85号）33、关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）34、关于土地增值税相关政策问题的批复（国税函[2009]387号）35、关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知（财税[2009]94号）36、关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）37、关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）38、关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）39、关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税[2010]88号）40、关于中国联通转让CDMA网及其用户涉及的增值税营业税印花税和土地增值税政策问题的通知（财税[2011]13号）41、关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知（财税[2011]116号）42、关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复（国税函[2011]415号）43、关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知（财税[2013]3号）44、关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税[2013]101号）45、关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2015]5号）（执行到期）46、关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税[2018]57 号）47、关于公共租赁住房税收优惠政策的通知（财税[2015]139号）48、关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税[2016]43号）49、关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函[2016]309号）50、关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（总局公告2016年第81号）51、关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（总局公告2016年第70号）52、土地增值税法征求意见稿（财办税[2019]10号）53、企业重组税收策划业务指引（征求意见稿）（中税协发[2020]24号）。
税法土地增值税条例
土地增值税条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。
土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
出让土地的增值税计算(3篇)
第1篇一、引言土地出让是指政府将国有土地使用权出让给土地使用者，土地使用权人支付土地使用权出让金的行为。
在我国，土地出让是土地市场的重要组成部分，也是地方政府财政收入的重要来源。
在土地出让过程中，涉及到的税费问题较为复杂，其中增值税计算是其中之一。
本文将详细阐述出让土地的增值税计算方法及相关政策。
二、增值税概述增值税是一种以商品和劳务增值额为征税对象的税种，具有流转税的特点。
在我国，增值税是税收体系中的重要组成部分，其征税范围广泛，涉及国民经济各个行业。
增值税的计算方法为：增值税应纳税额=销售额×税率-进项税额。
三、出让土地增值税的计算方法1. 增值税税率根据我国现行税法规定，出让土地增值税税率为9%。
2. 增值税应纳税额的计算出让土地增值税应纳税额的计算公式为：增值税应纳税额 = 土地出让收入× 增值税率 - 土地出让成本× 增值税率其中，土地出让收入是指土地使用权出让金，土地出让成本是指土地使用权取得成本。
（1）土地出让收入土地出让收入是指土地使用权出让金，包括以下几部分：① 土地使用权出让金：根据土地使用权出让合同约定的出让金数额确定。
② 补地价：指因土地出让而产生的补地价，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等。
③ 土地开发成本：指土地出让后，为进行土地开发而发生的各项费用，如基础设施建设、土地平整、绿化等。
④ 利息：指在土地出让过程中，因资金占用而产生的利息。
⑤ 其他费用：指除上述费用外，根据土地出让合同约定的其他费用。
（2）土地出让成本土地出让成本是指土地使用权取得成本，包括以下几部分：① 土地使用权取得费用：指土地使用权取得过程中发生的各项费用，如土地出让金、土地征收费用等。
② 土地开发成本：指土地使用权取得后，为进行土地开发而发生的各项费用，如基础设施建设、土地平整、绿化等。
③ 利息：指在土地使用权取得过程中，因资金占用而产生的利息。
④ 其他费用：指除上述费用外，根据土地使用权取得合同约定的其他费用。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、税率根据我国土地增值税法规定，不同地区和不同性质的土地转让所得适用不同的税率。
具体税率如下：1.城市和近郊地区的非住宅性质的土地转让所得，税率为30%；2.非城市区且不属于近郊地区的土地转让所得，税率为30%；3.城市及其近郊地区的住宅性质的土地转让所得，税率为20%；4.非住宅性质的土地转让所得，税率为20%。
以上税率适用于不同地区和不同性质的土地转让所得。
二、计税依据计税依据是指土地转让所得额，是指实际取得的销售价款扣除成本、支出和税费后的金额。
具体计算方法如下：1.土地转让所得额=销售价款-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费；2.其中，销售价款指的是土地转让的实际售价；3.税费是指税务部门按照规定收取的土地增值税；4.印花税是指根据税务部门的规定支付的印花税；5.城建税是指根据税务部门的规定支付的城市建设税；6.土地价款指的是购入土地时支付的土地价格；7.开发成本是指购入土地后进行建设、开发所支付的费用；8.房屋及基础设施建设费是指根据规划、设计要求支付的费用。
三、计税方式根据土地增值税法的规定，土地增值税的计税方式有两种：差额计税和减除计税。
具体计算方法如下：1.差额计税：差额计税是指按照实际销售价款扣除成本、支出、税费和相应的差额计税率计算土地增值税。
计税公式：差额计算=销售收入-转让成本-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费-减免金额其中，减免金额是指土地增值税法规定的可以减免的金额。
2.减除计税：减除计税是指按照一定的比例直接从销售收入中扣除一部分金额，然后按照相应的税率计算土地增值税。
减除计税的具体计算方法如下：计税公式：应纳税额=销售收入×(1-减除比例)×税率其中，减除比例是指按照政府规定从销售收入中扣除的比例。
四、税款缴纳五、例外情况根据土地增值税法的规定，以下情况不征收土地增值税：1.个人住房自住或亲属间赠予、继承；2.非居民个人出售个人住房；3.农村宅基地保有、出租、出借不再纳税；4.土地转让行为的转让价格小于土地购置价格；5.政府法定收购土地。
第八章土地增值税
计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产 开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成 本之和的10%以内计算扣除 即：允许扣除的全部房地产开发费用
=（土地价款+房地产开发成本）×10%
• 转让旧房及建筑物 （1）不能取得评估价格，但能提供购房发票的：
A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受 让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未 能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司， 取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金 （城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率 0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有 关费用12万元。
货币收入
项目
实物收入：需要估价
其他收入：如无形资产价值（估价）
二、扣除项目的确定
取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费
房地产开发成本： 土地征用及拆迁补偿费 土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费 地上地下附着物补偿净支出 安置动迁用房支出
前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公
转让土地使 用权
（1）取得土地使用权时支付的地价款 （2）按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金
房地产 开发
房地产 开发企业
（1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理
费用，不允许再单独扣除） （5）加计20％的扣除
是否属于土地增值税征税范围
1、出售
征税。具体包括三种情况：
税法巧记忆——土地增值税总结
1.征税范围。
有偿转让国有⼟地使⽤权及建筑产权。
国有⼟地使⽤权均属于国家。
只要是有偿转让房地产都是⼟地增值税的纳税义务⼈，在每次转让环节都要交⼀次。
2.以房地产投资的联营在投资环节不交，联营投资企业将其转让的要交税，房地产企业以其商品房进⾏投资活动的视同销售交税。
3.税率。
只⽤⼟地增值税⽤超率累进税率，要牢记税率及其速扣系数。
4.扣除项⽬（重要）。
要清楚不同企业和业务的扣除项⽬的数量。
新建房：①房地产企业扣5项，②⾮房地产企业扣4项，差“加计扣除项⽬”；存量房：①旧房屋扣3项，②⼟地扣2项，差“房屋及建筑物的评估价格”。
房地产企业的印花税不单独计算，因为包含在管理费⽤⾥了（视为⽇常活动），其他企业可另⾏扣除。
⽼外不交城建税和教育费附加，在计算可扣除的税⾦时要注意。
不能提供有效凭证的不予扣除，凭证不实或不符合要求的核定计算扣除。
5.开发费⽤和加计扣除。
开发费⽤的限额为“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”和“开发成本”的5%或10%以内，加计扣除为“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”和“开发成本”的20%（试题可能给出不同⽐例）。
6.优惠政策。
①普通住房增值率未超过20%的免征⼟地增值税；②个⼈销售使⽤5年及以上的住房免税，3年⾄5免的减半征收，未满3年的全额征税。
中华人民共和国土地增值税法
中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
土地增值税的计算方法及计算程序
⼟地增值税的计算⽅法及计算程序1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。
其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。
2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。
具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。
如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。
增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。
5.依据适⽤税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算。
土地增值税法(PPT 59页)
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新建房地产转让的扣除
1．取得土地使用权所支付的金额，包括：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款： 出让方式取得的地价款为支付的土地出让
金； 以行政划拨方式取得的地价款为按规定补
交的土地出让金； 以转让方式取得的地价款为向原土地使用
权人实际支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
27
新建房地产转让的扣除
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本）
是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用 税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支 出，安置动迁用房支出等。 ②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水 文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的 建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
28
新建房地产转让的扣除
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿 化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费。 ⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费。
29
BC
【例题·多选题】下列项目中，属于房地产 开发成本的有（ ）。
A.土地出让金
B.耕地占用税
C.公共配套设施费 D.借款利息费用
新建房地产转让的扣除
3．房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的三项期间费 用，即销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收人中减除时，不是按 实际发生额，而是按《实施细则》中规定 的标准扣除，标准的选择取决于财务费用 中利息支出的不同处理方法。
第21讲_土地增值税法(2)
专题五土地增值税法第二部分：计算及综合题夺分攻略【子专题二】其他企业销售旧房（一）出题思路（二）真题演练（2015年考题改编）某工业企业2019年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含税销售收入12000万元。
2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。
转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。
（其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%，该企业选择简易计税办法计征增值税）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）请解释重置成本价的含义。
（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
（3）计算土地增值税时允许扣除的城建税及两个附加。
（4）计算土地增值税时允许扣除的印花税。
（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（6）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
【答案及解析】（1）重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
（2）该办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）。
【易错提醒】评价价格=重置成本价×成新度，不要遗漏成新度。
（3）允许扣除的城建税及两个附加=12000×5%×（5%+3%+2%）=60（万元）。
（4）允许扣除的印花税=12000×0.5‰=6（万元）。
（5）允许扣除项目金额合计数=4800+3000+60+6=7866（万元）。
（6）土地增值额=12000-7866=4134（万元）。
增值率=4134/7866×100%=52.56%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税=4134×40%-7866×5%=1260.3（万元）。
【真题分析与启示】（一）本题主要考查知识点1.本题考查常规转让旧房的土地增值税；2.考查城建税及附加及印花税。
2024年度土地增值税法
房地产开发成本，包 括土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套 设施费、开发间接费 用。
房地产开发费用，即 与房地产开发项目有 关的销售费用、管理 费用和财务费用。
与转让房地产有关的 税金。
财政部规定的其他扣 除项目。
2024/3/23
13
应纳税额计算方法
01
02
03
04
增值额未超过扣除项目金额 50%：土地增值税税额=增值
额×30%。
2024/3/23
增值额超过扣除项目金额50%， 未超过100%：土地增值税税 额=增值额×40%-扣除项目金
额×5%。
增值额超过扣除项目金额 100%，未超过200%：土地增 值税税额=增值额×50%-扣除
项目金额×15%。
土地增值税法
2024/3/23
1
2024/3/23
• 土地增值税法概述 • 土地增值税的征收管理 • 土地增值税的计算与核算 • 土地增值税的优惠政策 • 土地增值税的征收监管与法律责任 • 土地增值税改革与展望
2
01
土地增值税法概述
2024/3/23
3
定义与目的
2024/3/23
定义
土地增值税法是指国家对土地使用 权转让及出售建筑物时所产生的增 值额征收的税种。
房屋交换
个人之间互换自有居住用房地产， 经当地税务机关核实，可以免征土 地增值税。
17
其他优惠政策
01
地方政府债券
对地方政府债券利息收入所免征的土地增值税，可由省级政府根据本地
实际情况决定。
02
租赁住房
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租赁住房房源，且
土地增值税计算方法是什么年土增税税率及计算方法
土地增值税计算方法是什么年土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地出让和转让中，由土地所有者根据土地增值税法规定，按照一定的税率将土地增值收入缴纳给国家。
它是我国税收体系中的一种特殊税种，主要用于调节土地供求关系，保障土地资源的合理利用。
本文将介绍土地增值税的计算方法和税率。
首先，土地增值税的计算方法是按照土地增值额来计算的。
土地增值额是指土地出让或转让时，取得的出让价款或转让价款减去其购买时支付的土地价款、土地开发费用和其他直接相关费用。
土地增值税的计算公式如下：土地增值额 = 出让价款（或转让价款）- 购买时支付的土地价款 - 土地开发费用 - 其他直接相关费用其中，出让价款（或转让价款）是指土地出让或转让时卖方取得的价款。
购买时支付的土地价款是指购买土地时支付的价款。
土地开发费用是指为了使土地具备相应开发条件而发生的费用，例如规划设计费、勘察设计费、建设施工费等。
其他直接相关费用可以是与土地出让或转让直接相关的其他费用。
土地增值税的税率在《中华人民共和国土地增值税法》中规定，根据不同地区土地的用途和地段划分了不同的税率区间。
具体的税率如下：1. 一类城市土地，包括首都、直辖市和副省级城市的土地，税率为30%。
2. 二类城市土地，包括省会城市、计划单列市和较大的非副省级城市的土地，税率为20%。
3. 三类城市土地，包括县级市和一般城市的土地，税率为10%。
4. 四类城市和农村土地，包括一般县城和农村的土地，税率为5%。
需要注意的是，具体地级市和县级市的划分应根据国家有关规定和地方实际情况确定。
对于不同地段的土地，税率是不同的，税率越高，税收负担越重。
总之，土地增值税的计算方法是根据土地增值额来计算的，税率根据土地所在地的城市等级和土地用途的不同而有所区别。
土地增值税的征收是为了调节土地市场，促使土地资源的合理利用，保障国家和社会的利益。
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房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
2017-12-05
营改增后大数据背景下的最新土地增值税
清算实操大全专题
C按照河南省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开
发行业的完工项目进行大规模的清算工作。
本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。
从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和
项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。
C为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发〔1993〕138号、财法字〔1995〕6号、财会字〔1995〕15号、国税函发〔1995〕110号、财税字〔1995〕48号、国税函〔1999〕112号、国税函〔2000〕687号、财税〔2006〕21号、国税发〔2007〕132号、国税发〔2009〕91号、国税函〔2010〕220号、国税发〔2010〕53号、财会〔2016〕22号、国家税务总局2016第70号公告，以及“河南省地方税务局在营改增前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。
第一部分：土地增值税征收管理
一．土地增值税针对哪些单位和个人征收
二．土地增值税针对哪些业务征收
【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？
【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？
【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？三．预缴土地增值税时应注意哪些问题：四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收
五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠
六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税？
【案例04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？
七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税？
八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税
第二部分：土地增值税竣工清算
一．土地增值税清算必须符合那些基本条件
【案例05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？
二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认
【案例06】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。
其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？
【案例07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开
发产品分为几类清算？销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？
【案例08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对
待？
三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，如何计算？
四．代收款项应如何处理
五．发生哪些业务应视同销售收入处理【案例09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？
六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入
七．违约金、更名费是否应计入清算收入
八．清算时对清算收入偏低如何确认【案例10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？
九．清算收入审核的方法和内容
（一）收入审核的方法
（二）收入审核的内容
十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？
【案例11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
【案例12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
【案例13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？
【案例14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
【案例15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。
这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
【案例16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿
费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。
【案例17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。
拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。
土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
【案例18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？
十二．开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认
（一）土地征用及拆迁补偿费：
【案例19】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
【案例20】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
（二）前期工程费：
（三）建筑安装工程费：
【案例21】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？
【案例22】国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？
【案例23】清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？
【案例24】开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务。
【案例25】在土地增值税清算的时候，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目。
（四）基础设施费：
（五）公共配套设施费：
【案例26】房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？
【案例27】公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
【案例28】清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？
【案例29】规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
（六）开发间接费用：
【案例30】计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？【案例31】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？
【案例32】房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程
费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？
十三．开发土地和新建房及配套设施的费
用如何确认
【案例33】为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？【案例34】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？
【案例35】房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，
费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？
【案例36】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？
【案例37】为什么必须区分开发间接费和开发费用？
十四．与转让房地产有关的税金如何确认：【案例38】营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？
十五．清算时其他扣除项目金额如何计算十六．转让旧房及建筑物的扣除项目计算：【案例39】营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？
十七．扣除项目审核的方法和内容：（一）成本检查的方法：
（二）成本检查的内容：
十八．项目横跨营改增前后土地增值税清算时应纳税款计算：
【案例40】清算综合案例
十九．增值税背景下土地增值税清算后应纳税款的计算：
【案例41】清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？。