级房地产营销策划方案实例

沛县清怡花园Ⅰ期策划营销方案第一部分项目及客户定位分析

本次推出的清怡花园Ⅰ期，首先强调地段优势，其次无论在户型设计、建筑用料还是户型面积上配比上都更加强调居住的美好性，其目标客户为收入较高的市民，相比较高端客户而言，客户范围更为广泛。

根据我们的产品特征，对目标客户特征做如下分析：

1、目标消费者：沛县个体私营业主，教职工，企业主，沛县城市机关企事业单位等。

2、年龄：年龄大约在26到50岁。

3、家庭结构属于中青年期，人口简单，居住空间之舒适性与休闲性较大。

4、对住宅小区有着较高层次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求居住品质，但又要求“物有所值”。

因此，在沛县市场上，特别是在北区市场没有高档次物业出现的时候，他们只能在本地购买普通住宅或者在外地购买较高档次的物业产品，他们既可能是原来没有购买相关产品的客户，也可能是几经考虑再做决定的客户。

第二部分市场竞争分析

目前市场上，我们的竞争对手主要是以北区为代表的新源雅居。其地理位置和产品定位均与我们相似，这就构成了两个楼盘几乎同时在争抢市场固定客户。

竞争楼盘情况具体如下表：

名称新源雅居清怡花园Ⅰ期

徐州桑夏房产开发商

124.3亩总占地面积

184536平米建筑面积

1.99 容积率

30%

绿化率

一期22栋多层，二期9 总栋楼栋小高层，

一期666 套数套

一期多层：90～主力户型120平方米

多层：砖混及框架结构

多层元价格

元／平米元／平米物业管理．

销售情况针

对以上未定优惠市场情况，我们的建议为：先发制人，抢先争取客户。具体来说，就是我们提前进行市场推广（抢在新源雅居开盘前），以我们清怡花园的产品优势，吸引这部分购房群体的注意力，并向市场释放较有竞争力的价格信息，这样在竞争对手开盘时，其目标客户会有一部分对我们的产品抱有很大的期待，等待我们产品的推出，最终成为我们的目标客户。

第三部分项目主广告语

主题广告语：（主要用于户外推广）

心享宁静美在清怡

诠释：本次推出的清怡花园Ⅰ期，无论在地段位置、户型设计、建筑用材或是面积上配比上，都更加强调居住的美好性。“心享宁静美在清怡”，居住在喧嚣城市里面，客户对我们的产品产生一种难得的心享宁静之美和案名的意蕴之美，此句广告属于一种典型的情感性引导手法。

其他主广告语：（在户外广告及举行活动时配合主题广告语使用）

触摸城市的繁华

----住在城关路与东风路交界

诠释：人人都有自己梦想的居住场所和生活方式，而我们的清怡花园在沛县市场上属于领先产品，超越了客户的预想（很多客户对于我们的住宅印象还停留在以前普通的档次上）。此句广告语，给人一种地段优势的惊喜和惊讶的感觉，从而在整体上给人一种震撼感。

新中心·新领空·新生活

诠释：与清怡花园logo一起构成一体完整的图文标识，作为楼盘的注脚和诠释，大盘营城造势，开启全新的生活，理念的创新、产品的创新与生活的创新有机融合，开创沛县楼市的新纪元。

传承盛汉无限荣耀提升城市居住品位

诠释：沛县享有“千古龙飞地，一代帝王乡”的美誉，历史、人文底蕴深厚，由此次的2008沛县5.18刘邦文化节可见一斑，打汉文化牌，意义深远，如何将历史与现代有机结合，传承继承历史，发展提升现代，找到一个好的结合点和交汇点，为城市居住品位带来新的发展机遇。

20万平方米桑夏·清怡花园领驭北区高尚人文社区

诠释：突出大盘优势，地段优势，人文优势，在北区独树一帜，领导标新，成就清怡花园在沛县最具发展区域地段的王者地位，彰显尊崇，引领荣耀，引以为豪，成为当之无愧的北区No.1,只有第一才是市场中最受瞩目的，最好的、最受欢迎的、也是最受人器重的。

汇金之地品质生活

□地段价值首先是一种城市价值。

□地段价值也是一种社区价值。

□地段价值也是一种生活价值。

地段价值同时还是一种文化价值。□

诠释：联通老城与新城的核心区位，沛县南、北发展的对接交汇点，无可比拟、复制的地段优势，桑夏·清怡花园成就汇金之地品质生活！

千年人居福地现代高尚生活

诠释：沛县历史悠久，钟灵毓秀，人杰地灵，才人辈出，是汉高祖故里，故曰千年人居福地，清怡花园Ⅱ以小高层为主，高尚与“高上”谐音，千年与现代对仗，人居福地与高尚生活对仗，定位于小高层，将人文历史与现代高尚有机联系，相得益彰，不同的产品需要不同的定位，有的放矢，针对性强，产品细分化有利于不同业主的选择。

第四部分营销推广策略

清怡花园Ⅰ期开盘前推广蓄势时间较长（物料制作延时导致推广滞后），有效积累更多的客户，特制定清怡花园Ⅰ期的营销推广总体策略为：推广先行，抢占市场，保养客户，充分蓄势，强化认购，顺势开盘。

为切实贯彻以上推广策略，需要尽早落实最紧要的以下三个实施条件：价格制定、主广告语和户外广告的最终确定。

第五部分营销推广总体部署

一、营销推广周期安排

根据目前项目可售产品现状和沛县市场情况, 清怡花园Ⅰ期的营销推广分为五大阶段，计划为17个月：

各个阶起止日

6天个月前期蓄势

9天公开认购个月

9天开盘强销个月

180天（调整持销期6个月）

90 天（3个月后接Ⅱ期）尾房销售期二、营销计划60天）、前期蓄势期：（1

推广内容阶段目标推广主题营销计划、强化户外投放，理念入市，1 宣传要点先发制人，抢先争取客心享宁静户。以强大的户外广告为载产生悬念与注意力。美在清怡体，加强客户对项目和产品的2、推广美好的清怡生活。清怡花园认知度和关注度,宣传清怡花Ⅰ期，领驭北区3、告知公开认购信息及价格预园的地段优势和美好生活，积高尚人文社区盛期。累有效客户，为认购活动充分．