案例分析(土地使用权)

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三、总结案例
• 第三种观点较为合理，本案第一个焦点是甲乙取得土地使用权证 行为的性质，甲以乙之名义骗取土管部门审批的土地使用权证，该 行为违反国家对农村个人宅基地使用面积的强制性规定，属无效民 事行为，则该宅基地的土地使用权就没发生变化，仍归村集体所有。
本案第二个焦点是如何定位房屋与土地的关系，所谓“添附” 是指不同所有人的物结合在一起或不同所有人的劳动与物结合在一 起，而形成一种新物的法律状态。添附一般是附合和混合的通称， 广义的添附还包括加工。“附合添附”是不同所有人的物相互结合 而形成一种新的独立物的添附方式，包括动产与不动产的附合（又 称不动产附合）、动产与动产的附合（又称动产附合）两种形式。
关于土地使用权的案例
案例
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂， 向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取 得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规 划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。 为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使 用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩， 土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地， 土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内 容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。
据此，请回答以下问题：
• （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什 么？ • （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是 否合法？为什么？ • （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取 得土地使用权？
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来自百度文库
案例分析
• （1）无效。因为按照我国有关法律规定， 城市规划区内的集体所有土地，必须先依 法征为国有，其土地使用权才能出让。土 地使用权的出让方只能是代表政府的土地 管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地 使用权是违法的，违法的合同应确认为无 效。
用别人的名义办理土地使用权证
• 一、案情 •
某村将二块宅基地批给甲建房，因面积超出国 家对农村宅基地面积之规定，甲无法同时为二块 地办理集体土地使用权证（一户一宅），故甲与 乙（二人系兄弟）合议将其中一块宅基地使用权 落在乙的名下，并在土管部门办理了该宅基地的 集体土地使用权证，并出资在该地块上建房一幢， 之后房屋产权证也落在乙的名下，若干年后，甲 要出售该房屋，乙拒绝过户，二人遂对房产权属 提起诉争。
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在附合的状态下，原所有人的财产虽从外观上可加以识别，但 不经毁损则不能分离，或虽能分离但需费过大。对于不动产附合， 按我国的司法解释，由不动产所有人取得新物的所有权，但应当给 原动产所有人以补偿。本案中甲之房屋添附于村所有之集体土地上， 房屋权属应一并随土地归村集体所有，村应当给甲适当的补偿。
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案例分析

（2）不合法。依照 《中华人民共和国 城镇国有土地所有 权出让和转让暂行 条例》的规定，工 业用地最高年限为 50年。
案例分析
• （3）该工厂取得土地使用权
的合法方式应该是：由人民政府 依法定权限批准征用A村的土地， 将集体土地转为国有土地，然后 再将土地使用权出让给工厂，由 土地管理局代表政府与工厂签订 土地使用权出让合同，工厂依合 同向政府缴纳土地使用权出让金， 并依法登记，领取土地使用权证 书后，取得土地使用权。
二、分歧观点
• 1、观点一：房屋产权以登记为准，乙法律手续完备，拥有土地使用权证和房产 证，理应享有房屋产权，但甲可以按不当得利向乙要求返还其实际建房投入资 金。
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2、观点二：房屋系甲投资建造，用乙名义办证是甲乙二人之合议，属“套 牌做证”，实际产权人为甲。
3、观点三：以乙之名义办理该宅基地的集体土地使用权证的行为，属甲乙 双方恶意串通、欺隐瞒实情、骗取行政机关审批的违法行为，违法行为自实施 起限无效，故该甲乙二人均不对该宅基地享有使用权，该地仍属村集体所有。 地上房屋系甲出资建造，甲对地上房屋享有所有权，但甲系在其不享有使用 权的土地上建造房屋，属民法中的“附合添附”行为，根据房地产交易“房随 地走、地随房走”的原则，甲不享有该房屋的完全的所有权，土地及房屋应由 村收回，可由村给甲适当补偿。