茶城商业综合体项目规划设计方案

商业综合体-MALL的解读
结
构 —多功能、高效能、集约化的建筑体
发展阶段：融合发展 成熟阶段：多元发展
初级阶段：简单功能叠加
休闲 商业 商业 商务 居住 商务
休闲
商业
商务 文化
娱乐 文化 居住 会展 娱乐
居住
体育
旅游
随着城市化发展进程的延伸，集中式商业将提升成为城市中心重要的节点。是将城市中购物、 办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文化、娱乐、休闲等城市生活空间三项以上进行组合， 并在各部分之间建立 一种互相依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复 杂而统一的建筑或建筑群。
占地面积达390亩，总建筑面积约 55万平方米，是目前昆明最大的茶 城。是云南首个密集型茶文化、茶 产业交流贸易中心;内有综合楼、 办公楼、星级酒店、地下双层停车 场、商业相关配套等物业形态。并 将通过产业链式的商业规划，将传 统茶市场充分整合，实现茶文化、 茶产业“一站式”服务。
中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
主要矛盾：
（1）市场现存功能与茶商对市场功能需求多元化的矛盾。销售 商要求市场上有多样化充足的质优价廉的产品可供选择。茶商 迫切要求提供信息、物流、结算、配送、仓贮等方面的优质服 务，这些都需要新的市场功能来完成。 （2）要求市场宏观调控与市场利益主体多元化之间的矛盾。马 连道批发市场规模远远超出茶叶交易的实际需要量其建设越来 越火，受损的是整个茶业和茶商。 （3）茶商规模的小型化与大市场的矛盾。一个大的采购商要求 有标准化，规模化产品供应，在马连道很难采购到他们所需求 的产品。马连道茶商小型化趋势是一个非常重要的信号。
小结
1、创新营销模式：由单一到综合，注重茶产品延伸；注重构建 茶叶公共营销、订货、物流平台。 2、扩展开发渠路：茶叶营销与商业地产开发相结合；经济开发 与文化、环境建设相结合——经济搭台，文化唱戏/文化搭台， 经济唱戏。 3、控制总体规模，控制产业比重
转型：茶叶市场建设到商业地产开发；开发、管理、自身经营到
XX城市发展动态
XX茶城地块城市定位
2、中观分析
2.1、中国茶叶市场案例分析
2.2、商业综合体-MALL的解读
2.3、XX茶城项目总体定位
大型城市——北京、上海 城市自给需求大，零售为主，注重品牌效应 案例：北京马连道茶叶市场 区域核心城市——东莞、广州、济南 物流发达，覆盖一定地理区域，批零兼营 案例：茶叶交易中心(东莞、广州) 地区中心城市——XX，昆明 茶叶集散中心，目前以批发为主，面临转型 案例：昆明雄达茶城，昆明邦盛国际茶城
中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心
项目规模：
40000平方米商业铺面
5000平方米专业储存仓
10000平方米办公住宅区
30000平方米停车场地
50000平方米园林景观
中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心
创新商业模式：
一、公共营销平台：通过每月2万份产品销售目录派发、华南茶叶交易网、手机信 息海量发布、业务员上门访，以最快的速度将茶叶厂商的产品信息精准传递给珠 三角2万专业茶庄客户；每月在珠三角各地星级酒店举行品茶会；每季度10万份零 售目录派发至写字楼、工厂、酒楼、高档住宅区等目标消费客户；搭建一个面对 珠三角2万家茶庄专业客户与10万目标消费客户的茶叶公共营销平台。
商业综合体-MALL的解读
围内，核心建设地块属于
广州市荔湾区芳村葵蓬地 段，占地面积约为17万平
方米，预计建设规模为27
万平方米，项目总投资超 过6.8亿元人民币。
中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心
中心作用：
中心作用 信息中心 作用说明
成为茶产业产品供求，茶产业科技信息，服务信息等 方面的中心。
包括拍卖等现代化交易手段和方式在内的全球茶产品 交易中心 交易平台。 服务中心 各种与茶产业有关联的现代商贸服务业的中心 文化 全面、深入、生动地展示和传播中国以及国外茶产业 传播中心 发展的历史和文化的中心。 科学技术 和品牌推 广中心 物流中心 成为茶产品、茶叶技术、茶叶标准的研究开发和制定 中心，全面打造推进我国茶叶知名品牌的宣传和发展 的品牌推广中心。 大力发展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。
济南茶叶批发市场-江北第一茶市
江北茶产业链地域特征
新版总体规划纲要(2009-2030)土地利用规划
新版总体规划纲要定位城市性质为：国家重要的交通枢纽和以新能 源为特色的区域中心城市。规划人口128万人，建设用地153.6平方公里。
XX城市发展动态
XX市位于市域西北部，整体城市空间向东发展，“东拓中疏” 新版总体规划功能结构： “三城八区八心，一带三轴四廊”
中国茶叶市场案例分析-华南茶叶交易中心
中国茶叶交易中心——广州
市场定位：
项目定位为集茶产品展示、 研发和新技术推广、茶文 化传播、茶叶交易、培训， 以及相关配套服务等功能 于一体的全球性的茶产业 集聚中心。
中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心
项目规模：
项目位于“广州芳村茶叶 批发市场商圈”中心区范
4000-8000US$ 综合性商业形式 体验式的购物需求
8000-20000US$ 转型商业形式 个性消费
2009年XX市人均GDP已接近4000美元，商业形态出现飞跃，多样化、规模化的娱 乐+购物的现代商业已呈现萌芽，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等。 按目前GDP发展水平，展望未来，超越传统商业范畴的广义商业形态出现，大型 购物中心、SHOPPING MALL、商业地产、物流等综合型商业形态将出现。
中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心
雄达茶城——昆明
市场定位：
借助于“2006年中国云南普 洱茶国际博览交易会”于9月 下旬在昆明隆重举行，提升 普洱茶在国内外的影响力， 全力打造以普洱茶为代表的 “云茶”品牌，进一步提高 “云茶”知名度，树立“云 茶”形象。
中国茶叶市场案例分析-雄达茶城
项目规模：
市场效益——成也普洱、败也普洱：
在普洱茶正被疯狂炒到顶峰的时候，
邦盛国际茶城的出现，赢得了茶叶
经营者的热烈追捧。而邦盛国际茶 城现在出现这样冷清的场面，完全
是盲目炒作普洱茶造成的。当普洱
茶产生的泡沫经济被冲破的时候， 才使邦盛国际茶城出现了‘门前冷
落车马稀’的局面，这是一个被炒
作出来的苦果。
中国茶叶市场案例分析-邦盛国际茶城
中国茶叶市场案例分析
马连道茶叶市场——北京
城市消费特征：
北京是目前中国茶叶内销市场最有前景的一个区域，北京
不仅有着1400万居民人口，而且是联系全国及世界的旅游城市，
据中国茶叶流通协会数据，北京茶叶消费值约20个亿，有茶叶 经营商户8000多家，主要分布在马连道、亚运村茶叶市场，福
丽特茶场、各大商场和超市。天福茗茶、张一元茶庄，吴裕泰
商业综合体-MALL的解读
MALL 的特征
一个城市的MALL定位与其城市的定位有关。 中国目前的MALL一般面积在5—20万平方米之间， 多数在10万平方米左右，将来会出现30—60万平方 米的大型MALL。 但凡MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人 工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物”全方 位、多功能为一体。 每个MALL都有1—2个核心店，这些核心店一般是 大型百货商场或大型超市。 每个MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点”。
商业综合体-MALL的解读
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美 金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱 乐与购物的业态将迅速发展。
人 均 G D P
800-1500US$ 传统商业发展 消费者价格敏感
1500-4000US$ 综合业种的业态 多选择，自由购物空间
职业管理者、职业开发者
中国茶叶市场案例分析
wk.baidu.com
构想：
以茶叶营销为特色的城市商业综合体， 打造XX商业领域新名片
MALL 是什么？
Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”。 Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态 西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”。 但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称 呼）含义不尽一致。 Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱 乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业 连锁零售店在内的超级商业中心。 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
发展定位：
（1）信息中心。成为茶业产品供求，茶业科技信息，服务信息 等方面的集散地。 （2）交易中心。全球茶商产品交易的平台和场所。 （3）服务中心。发展现代服务组织，服务活动规范有效。
（4）采购中心。有足够的产品，能够满足一站式采购的需要。
大力发展代理采购，创建采购平台。 （5）推广中心。与茶叶物流相配套，成为企业形象及产品品牌
茶庄，元长厚茶店等是北京市场中具有一定规模的零售连锁企 业，占据北京城区的主要终端通路。
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
发展阶段：
第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，基本上 是社区零售市场，为周边市民服务，极少批发，偶尔向北京茶 叶总公司供货。经营以花茶为主。 第二阶段：高速发展时期。1996年-2001年，马连道进入了全盛 的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完整 的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华北， 经营各类茶叶及茶具。 第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲 击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营 转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。
1、宏观研究
1.1、周边茶产业链地域分布特征
1.2、XX城市发展动态
1.3、XX茶城地块城市定位
南方茶市——产地聚集 再加工、茶交易、茶文化传播、产业信息反馈
江北茶市——物流效应
茶产业集散、茶文化传播、相关产业带动
江北茶产业链地域特征
京沪高速公路
京沪铁路 京沪高速铁路
江北茶产业链地域特征
XX茶城-茶香鲁冀 马连道-京城茶叶一条街
XX市XX茶城商业综合体项目规划设计方案
MASTER PLANNING FOR JINHUA CHACHENG SHOPPING MALL DEZHOU CITY 2011.01
总
纲
1、宏观研究——XX茶城地缘优势
2、中观分析——茶城商业模式探索
3、微观操作——项目发展总体策略
4、规划设计——实际操作层面设想
二、公共订货平台：华南茶叶交易中心动作成熟400专业订货系统、网络订货系统、 现场品茶会为茶叶零售商、茶叶收藏投资者、单位消费者提供任意订量的快捷订 货服务，让珠三角2万家专业茶庄客户，足不出户即轻松完成产品采购与订货。 三、公共物流平台：华南茶叶交易中心高标准的专业茶叶仓储配送仓，200辆物流 车辆，保证客户通过电话、华南茶叶交易网任意订量的订货，第二天免费送达。
2003年创建一期市场，2005 年扩建二期市场，为确保2006 年“茶博会”的胜利召开，雄 达茶城进行了二期市场的扩建 工程，二期市场扩建后，使雄 达茶城总占地面积达6万多平 方米，商铺600间，茶城设有
三个大型停车场和绿化停车带。
中国茶叶市场案例分析-雄达茶城
邦盛国际茶城——昆明
市场定位及规模：
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
本质上是一个房地产市场：
（1）房地产业生意兴旺。价格不断攀升。住房、门面及周围新 型的房地产项目的投资与开发越来越热。 （2）马连道最大的投资项目是市场建设，最赚钱的也是市场， 所以，马连道的市场越建越多，门脸越来越贵。马连道的门脸 租金年年上张。 （3）马连道门面的租金是不断变化的。门脸出租一般是一年一 签协议。一季度一收租金。茶商的利润的95%是交了房租，这样 的情况如果继续下去，将极大的损整个茶行业的发展。
推广展示场所。为推动我国茶叶知名茶叶品牌形成服务。
（6）物流中心。发展第三方物流，促进茶叶大交易，大流通。
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
华南茶叶交易中心——东莞
市场定位：
是广东文一集团投资2.5亿重金打造的优质茶产品（以普洱茶为 主题）交易平台。目标成为目前国内硬件设施最优、配套最齐
全、市场环境最优美的茶叶专业批发市场。服务于珠三角地区。