浅谈郑州商业发展的城市环境和因素影响

浅谈商业发展的城市环境和因素影响

一、城市发展背景

按照郑州市有关零售网点建设规划，郑州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业中心三个层次。郑州届时将形成三大市级商业中心，分别为二七商业中心，碧沙岗商业中心和龙湖商业中心。最具价值的就是二七商业中心，6万平方米的北京华联购物中心，5万平方米的大商新玛特购物中心，9万平方米的百盛购物中心，再加上丹尼斯大上海城步行街，百年德化街等等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖等几乎所有的零售业态，拥有如此庞大的阵容规模，二七商业中心被作为郑州商圈的代表，自然是众望所归。

按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，服务范围3~5平方公里，服务人口10~15万人。

社区商业中心以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

二、目前各商圈发展格局

在已定型和成熟的三大商圈基础上，区域商圈如紫荆商圈和曼哈顿商圈都在逐步提升自身区域的商业独立承担能力。中心城区紫金商圈有紫金山百货、大商国贸总店、丹尼斯、中道百货等构成的商业中心。东区曼哈顿商圈周边有沃尔玛、家乐福、丹尼斯、国美、赛博等大型商业。

从郑州市地理位置分布上，东区的商业中心发展迅速，除了紫金商圈和曼哈顿商圈，CBD商务区还有大型CBD步行街，宝龙城市广场等；中心城区的二七商圈和火车站商圈覆盖面广，辐射功能强大；北区、南区、西区的区域性商业中心发展缓慢，缺少大型的主力店和多种业态聚集的购物环境。

三、消费群体的区域分布

市级商业中心和区域商业中心在拥有区域内固定消费群体之外，还有自己的区域外消费群体。各个商业中心都会以各自的商业定位来吸引不同阶层和年龄段的消费群。比如二七商圈，它作为郑州最大的市级商业中心，消费群体范围辐射广泛。因为行业业态丰富、有固定的老客户群体，除此之外，大上海城、光彩市场、德化步行街吸引了大量的年轻消费全体，年龄段在18-35岁的年轻消费群体

是商业的中坚力量。东区的CBD步行街届时会以高端消费群体和外来旅游流动消费群体为主力军。

四、郑州万达广场的独特性和唯一性

郑州中原万达广场位于市中心主干道中原中部南侧，项目总规划用地面积92679.2平方米，地上总建筑面积约42.2万平方米。西临华山路，东临秦岭路。将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。

郑州中原万达广场投资有限公司是大连万达集团的全资子公司。大连万达集团成立于1988年，经过20年发展，集万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元，集团持有的商业物业面积超过400万平方米，现已成为中国商业地产的领军企业。万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业中的龙头企业。

郑州中原万达广场建设内容：:大型购物中心、写字楼、室外步行街商铺、住宅等，总建筑面积53.1万平方米，其中购物中心建筑面积为15.6万平方米，写字楼建筑面积为6万平方米，室外步行街商铺建筑面积为5.5万平方米，住宅建筑面积26万平方米。

建设周期为2010年7月到2012年3月。

郑州中原万达广场项目是市委、市政府长期跟踪考察引进的重点招商项目，2010年8月上旬市政府已与大连万达集团签约。

郑州中原万达广场项目建成后，可提供就业岗位1万余个，实现年税收1亿元以上，将成为我市西部又一地标性建筑，不仅为郑州市西部的经济发展注入新的活力，还可有效提升城市品位，提高服务业档次，同时为西区居民购物、休闲、娱乐提供极大便利。

万达广场成熟的商业经营模式和巨大的品牌号召力是其它商业中心无法相比的，它成功的经验也是其它商家无法复制的。

五、郑州万达广场的选址和进驻郑州的市场发展环境

万达在选址上，没有拘泥于传统的核心地段，而是转向了非中心甚至郊区地带，万达所要做的就是启动这些区域，通过万达商业模式的成功带动整个区域的发展。

万达的第三代商业模式—城市综合体有别于传统的商圈所容纳的商业集合。万达的合作伙伴是国际级别，它拥有8家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”，，30多家国际和国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴。

万达拥有自己的商业规划研究院，它是中国率先成立的专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构，由来自建筑设计领域和房地产开发领域的众多精英人才组成。万达商场招商开始后，规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商家负责。

郑州处在中原城市群发展的核心地位，城市经济和城市建设也正在快速发展。郑州西区和南区的商业空挡也给万达商业的发展提供了有利契机。西区庞大的消费群体和万达成熟的商业模式一定会成就西区新的商业格局和商业中心。