(宜春)房地产业税收对地税收入影响分析

房地产业税收对地税收入影响分析

陈飞施建平卢元华

内容提要：城市化进程加快，房地产业高速发展，各地地价、房价一路飙升，不可避免的对地方税收带来影响。近三年来，我市地方税收收入也保持在20%以上的增长速度，房地产业的发展对地方税收的影响到底如何？理清两者关联，准确判断房地产业税收对地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。

[关键词]：房地产地方税收关系分析

近几年来，随着我市城市化进程的加快和房地产开发投资力度的加大，房地产业呈现出高速发展的态势，日渐成为我市经济的支柱产业，也是我市经济发展的重要增长点。房地产业的快速发展带来了房地产业税收的高速增长，使房地产业逐渐成为地方税收的重要税源。但为抑制房地产业过快发展，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，同时，房地产市场本身也还存在一些不容忽视的问题，房地产业发展将由此受到影响，从而不可避免地影响到房地产税收以及整个地方税收。因此，准确判断房地产业发展对房地产税收和地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。

一、近几年我市房地产业税收发展情况

前几年，正是我市筹办第五届全国农运会时期，城市建设获得了快速发展。城市建设的快速发展促进了房地产业的快速发展，从而带来了房地产业税收的增收，使房地产业税收成为拉动宜春地税增长的主要力量。

（一）房地产业税收发展主要特点

1、税收总量逐年扩大，增长速度逐年加快。近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2002年，我市房地产税收总量还较

小，仅为2,727万元；2003年达到4,752万元，同比增收2,025万元；2004年达到8,724万元，同比增收3,972万元；2005年首次突破亿元大关，达到15,402万元,同比增收6,678万元。与此同时，房地产税收的增长速度也逐年加快。一是房地产税收历年同比呈高速增长态势，近三年的增幅分别为74.26％、83.59％和76.55％；二是远高于同期地方税收增长，2003年以来，房地产税收的增幅都高出地方税收总体增幅50多个百分点；三是逐年赶上和超过全省房地产税收增幅，2003年我市房地产税收增幅低于全省房地产税收增幅14.03个百分点，而2004年和2005年，分别高出18.30个百分点和39.37个百分点。

宜春市房地产税收总量及增幅比对分析表

单位：％

2、所占比重逐年攀高，贡献份额逐年加大。由于近三年房地产税收的增长都大大快于地方税收，房地产税收所占比重由此逐年攀高。一是宜春市房地产业税收占全市整个地方税收比重逐年攀高，从2003年的7.29%到2004年10.54%，再到2005年14.85%，三年提高了7.56个百分点；二是宜春市房地产业税收占全省房地产业税收份额近三年持续攀高，从2003年的4.65%到2004年5.16%，再到2005年6.64%，三年提高了1.09个百分点。同时，房地产税收对地方税收增收的贡献份额也逐年加大。近三年房地产税收对地方税收的增收贡献率分别为19.89%、22.56%和31.8%，为全市地方税收的增收起到了强有力的拉动作用，分别拉动地方税收增长3.71、6.10和7.79个百分点。

4、各地发展很不平衡，增幅比重泾渭分明。从2005年全市情况来看，我市房地产业税收在县(市、区)之间发展不平衡。一是各地房地产税收的增长幅度不平衡。全市房地产税收增幅为76.55％，高出其地方税收增幅51.18个百分点，中心城区房地产税收增幅为67.47％，高出其地方税收总体增幅44.99个百分点，但宜丰房地产税收下降29.20％，而其地方税收增长26.41％，两者相差55.61个百分点。二是房地产税收占当地地方税收的比重不平衡。全市平均比重为14.85%，宜春中心城区为20.87％，奉新县为20.35％，高安市为16.66％，丰城市和樟树市分别为8.71％和8.80％，铜鼓县仅为3.53％。三是各地房地产税收在全市所占比重与其地方税收在全市所占比重不平衡。宜春中心城区房地产税收占全市的比重为32.05％，形成了“三分天下有其一”的局面，而地方税收占全市的比重为22.80％；丰城市房地产税收占全市的比重为10.45％，而地方税收占全市的比重为17.81％；樟树市房地产税收占全市的比重为8.30％，而地方税收占全市的比重为14.00％。

2005年全市房地产税收比对分析表

（二）房地产税收快速发展的原因分析

房地产业税收快速增长，一方面得益于房地产业的迅速发展，另一方面得益于税收政策的调整和征管措施的不断加强。

1、房地产业迅速发展，税源基础日益牢固。

一是房地产开发投资规模逐年加大为房地产税收奠定了坚实基础。房地产税收与房地产投资的规模和效益休戚相关。前几年，正是我市筹办农运会时期，城市建设投资日益扩大，房地产投资规模也不断膨胀。房地产投资从2000年的44,187万元增长到2005年的156,730万元，五年增长2.5倍，年均增长28.8％。特别是2003和2004年，增长额分别为34,420万元和51,264万元，增幅分别为47.3％和47.9％。房地产投资规模的不断扩大，为房地产税收奠定了坚实的税源基础。

二是房地产市场逐年活跃和房价逐年上涨为房地产税收带来增收。城镇人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。从房屋实际销售面积来看，2005年比2004年增加55.2万平方米，由此增加销售额48,898万元。房地产市场需求旺盛，拉动价格上涨；土地价格上升和建筑材料价格上涨，商品房品质提高，配套设施和环境改善，导致房地产开发成本增加，房价随之上涨也是在所难免。2005年房价比2004年上涨了368元，由此增加房屋实际销售额53,080万元。据测算，销售额的增加带来房地产税收增收约4,000万元。

宜春市房屋实际销售情况统计表

2、政策调整及时到位，增收作用比较突出。

2004年，省局印发《土地增值税若干业务问题处理意见》的通知，明确了土地增值税预征范围、预征率（普通住宅0.5％，其他房地产1.0％，单纯转让土地使用权2.0％）及预征管理问题，确定了土地增值税的扣除项目及计算方法，进一步强化了土地增值税的征收管理工作。由于该政策的落实，土地增值税出现了快速增长。2003年入库249万元，2004年入库709万元，2005年入库939万元。

从2004年开始，全市地税系统对房地产企业执行核定征收所得税政策，核定征收率为3.3％，到2005年该政策得到了进一步落实。该政策的落实促进了房地产企业的所得税大幅增收。房地产业的所得税（包括企业所得税和个人所得税）从2003年的651万元增加到2004年的1,510万元，再增加到2005年的3,708万元，税收政策的调整起到了极其重要的作用。

3、征管措施不断加强，应收尽收效果明显。

近年来，全市地税部门认真落实国家房地产税收政策，不断加强对房地产行业税收的征收管理，为房地产业税收的稳定、快速增长提供了强有力的保障。一是加强房地产项目的日常管理，充分掌握第一手征管资料，提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。二是加强部门之间协调与配合，建立和完善信息共享、情况通报制度，形成强有力的护税协税网络。