万科分析龙湖,项目管理PPT
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房地产项目工程管理(龙湖)PPT课件
——
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参加面谈
参加面谈
抽查
抽查
参加面谈
现场考察、 参加面谈
参与面谈 及考察
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
抽查
抽查
参与面谈 及考察
抽查
参与面谈 及考察
抽查
参加面谈和 参加考察和ห้องสมุดไป่ตู้
考察
面谈
抽查
参加面谈和 参加考察和
考察
面谈
参与面谈及考 察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
组织评审
组织评审
由招标经办人收集评审意见，并汇总 评审得分；
加面谈
组织考察 和面谈
参与面谈 及考察
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和 参加考察和
考察
面谈
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和考 察
组织考察
和面谈19
工程管理架构 工程计划管理 工程技术管理 工程师能力管理11/3/2019
分供方管理——对同路人的管理（分供方评价体系）
分供方评判的目的： 建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源； 通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，
抽查
参加面谈、 参加考察和
抽查考察
面谈
参加面谈，抽 参加现场考 参加现场考
查现场考察
察与面谈
察和面谈
参与面谈 及考察
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
部门经理 ——
造价采购部 成本经理 组织面谈
抽查
组织面谈
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考察 、组织面谈
龙湖地产与万科地产产品报告样本ppt(共51页)
土地 产品 溢价 融资
一、土地
万科
万科
长期合作关系：
万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目 万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科
所开发项目的商业部分
合作拿地：
与金隅合作开发昌平项目 收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土
用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研 发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
万科
产品标准化提出背景
通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的 时间，缩短至一年半的时间
“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产 和跨地域开发的问题
建立原创经典品牌
对细节充分重视
规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
万科
万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住 宅产业化研发中心
工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提 高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、 现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决 方案
龙湖
以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原 则 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块 组合出不同的产品 建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一 又具个性化的产品
标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可 实现快速复制
一、土地
万科
万科
长期合作关系：
万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目 万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科
所开发项目的商业部分
合作拿地：
与金隅合作开发昌平项目 收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土
用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研 发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位
万科
产品标准化提出背景
通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的 时间，缩短至一年半的时间
“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产 和跨地域开发的问题
建立原创经典品牌
对细节充分重视
规划、建筑单体、环境景观设计方面, 标准图纸的细节表达 十分到位
墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的 路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分 的人性化的细节考虑
万科
万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化
2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住 宅产业化研发中心
工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提 高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗
细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、 现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决 方案
龙湖
以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原 则 基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块 组合出不同的产品 建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一 又具个性化的产品
标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可 实现快速复制
万科及龙湖对景观设计及细节处理的经验 ppt课件
软硬景衔接处理，保证种植土的高度低于铺装 20-30mm，弱化缝隙的分界，提升整体性。
ppt课件
30
【三】软硬景衔接－－－无地形
重点把控铺装基础侧收边的抹灰问题，保证草的生长 条件及草与p铺pt课装件间的相对高度，使收边整齐，美观。31
【四】截水沟－－－板材
花岗岩隐蔽截水沟
带凹槽的花岗岩截水沟
带图案的花岗岩截水沟
式
ppt课件
35
侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
ppt课件
36
【五】树池－－－铁艺
铁艺树池， 效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
ppt课件
【二】小品衔接－－－景墙与地面间
墙角处理
墙角的板材间缝隙要均匀、抹灰
工艺要细致、植物种植高度适宜， 还要规避土下沉后裸露基础的情况。 合理的工序应该是砌筑景墙-景墙贴 面-地面铺装-植物种植。
ppt课件
24
【二】小品衔接－－－水景细部处理
不同材质衔 接处，要整齐， 分界清晰、收 角处要特殊处 理。特别注意 防水、防溅水、 防水痕等相关 技术的处理。
台阶与景石 的结合，关注 尺度、材质的 质感和色彩搭 配等细节。
台阶踢面处 理细节，此工 艺效果较好， 值得借鉴。
ppt课件
台阶与档土墙 的结合，其墙面 的板材贴置工艺 值得借鉴。
27
【二】小品衔接－－－景墙表面处理
材质的颜色搭配、 凹凸结合、细致工艺、 尺度设计、植物掩映 等处理方式值得借鉴。
下图的景墙贴面在制作时，给块 材编号，现场拼贴。
ppt课件
30
【三】软硬景衔接－－－无地形
重点把控铺装基础侧收边的抹灰问题，保证草的生长 条件及草与p铺pt课装件间的相对高度，使收边整齐，美观。31
【四】截水沟－－－板材
花岗岩隐蔽截水沟
带凹槽的花岗岩截水沟
带图案的花岗岩截水沟
式
ppt课件
35
侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
ppt课件
36
【五】树池－－－铁艺
铁艺树池， 效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
ppt课件
【二】小品衔接－－－景墙与地面间
墙角处理
墙角的板材间缝隙要均匀、抹灰
工艺要细致、植物种植高度适宜， 还要规避土下沉后裸露基础的情况。 合理的工序应该是砌筑景墙-景墙贴 面-地面铺装-植物种植。
ppt课件
24
【二】小品衔接－－－水景细部处理
不同材质衔 接处，要整齐， 分界清晰、收 角处要特殊处 理。特别注意 防水、防溅水、 防水痕等相关 技术的处理。
台阶与景石 的结合，关注 尺度、材质的 质感和色彩搭 配等细节。
台阶踢面处 理细节，此工 艺效果较好， 值得借鉴。
ppt课件
台阶与档土墙 的结合，其墙面 的板材贴置工艺 值得借鉴。
27
【二】小品衔接－－－景墙表面处理
材质的颜色搭配、 凹凸结合、细致工艺、 尺度设计、植物掩映 等处理方式值得借鉴。
下图的景墙贴面在制作时，给块 材编号，现场拼贴。
龙湖地产集团项目总培训 --项目全周期运营管理142页PPT
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
龙湖地产集团项目总培训 --项目全周 期运营管理
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富
龙湖地产工程项目总结及后评估.ppt
看清楚了赛？
K13
K27
K16
K14
K15 （原售楼处）
土石方平基
体育公园
原始地貌
周边水系调查和处理方案
➢ 详细调查工程所在地区河流的走 向，应有明确的施工雨水排放方案。
四组团
结合市政道路的边坡实施控制
如果市政道路为填方区段，地下室的位置尽量避开布置。 施工过程中，可与政府相关部门沟通，只实施半边道路。
四组团车库人行出入口的调整案例
原设计为5米高 的亭子，现改 为此状；
车库人行出入 口、通风排烟 口等出地面的 构筑物应作为 研发的重点之 一
空调机位
过于强调建筑外立面的效果，而忽视了空调室内 室外机的功能需求；
主要问题：
空调室外机安装不方便； 冷凝水管布置在室内,需要装修时隐蔽处理； 单向进出风造成空调室外机出现热保护而停机等问题。
1000 500 1000
46～67
4P
10000
1100 500 900
54～81
5P
12000
1050 500 1350
80～100
7.5P
16000
1000 500 1300
统计说明：
1、对目前市场上占有率较高的三个品牌，共36个大的系列进行了分类统计；
2、同一空调品牌，同一系列的空调，如果外机尺寸相同，则未单独列出；
16～26
大1.5P
3500/3600
940 400 650
23～35
小2P 4300/4500/4600/4800 850 400 700
23～39
2P
5000/5100
1000 500 900
27～41
小3P
龙湖地产项目运营管理PPT精选文档
知识共享
通过系统全文搜索， 共享企业成果文档
知识应用与创新
管理的快速复制：模板、 指引、案例库、
43
为工作项的责任人做好工作指引
44
项目管理知识库
45
项目运营管理体系
46
谢谢聆听！
47
量化的达成比率
33
项目运营管理体系
34
35
36
项目运营管理体系
37
38
39
运营决策－－运营会议体系
运营会议体系
40
运营决策－－非运营会议体系
非运营会议体系
41
项目运营管理体系
42
知识管理
知识分类
项目维度：集团、公司、 项目、开发阶段
专业维度：专业部门
知识沉淀
在业务执行的过程中产 生与沉淀
17
18
项目主项计划流程
项目部/ 职能负责人
项目总经理
指导
负责编制项目 主项计划
区域公司/ 职能负责人
会签
区域公司 总经理助理
宏观计划
区域公司总经理
集团项目总办 计划专员
初审
审核
上报集团领导 审批
项目主项计划编制
项目主项计划
拍照
集团关键节点计划
执行、汇报
执行、汇报
项目主项计划执行汇报
召开项目内部周 会、月会，检查
行情况
上报
定期检查
楼栋施工计划执行汇报
工期延误、申 请调整计划
初审
N
是否通过？
楼栋施工计划调整
Y
是否影响“工程
专项计划”？
N
审批
Y
转入专项计划 调整流程
注释：1、白色底框表示ERP系统外的工作步骤，深色底框表示在ERP系统中需要操作的步骤； 2、虚线表示ERP系统外的并行流程。
通过系统全文搜索， 共享企业成果文档
知识应用与创新
管理的快速复制：模板、 指引、案例库、
43
为工作项的责任人做好工作指引
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项目管理知识库
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项目运营管理体系
46
谢谢聆听！
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量化的达成比率
33
项目运营管理体系
34
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36
项目运营管理体系
37
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39
运营决策－－运营会议体系
运营会议体系
40
运营决策－－非运营会议体系
非运营会议体系
41
项目运营管理体系
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知识管理
知识分类
项目维度：集团、公司、 项目、开发阶段
专业维度：专业部门
知识沉淀
在业务执行的过程中产 生与沉淀
17
18
项目主项计划流程
项目部/ 职能负责人
项目总经理
指导
负责编制项目 主项计划
区域公司/ 职能负责人
会签
区域公司 总经理助理
宏观计划
区域公司总经理
集团项目总办 计划专员
初审
审核
上报集团领导 审批
项目主项计划编制
项目主项计划
拍照
集团关键节点计划
执行、汇报
执行、汇报
项目主项计划执行汇报
召开项目内部周 会、月会，检查
行情况
上报
定期检查
楼栋施工计划执行汇报
工期延误、申 请调整计划
初审
N
是否通过？
楼栋施工计划调整
Y
是否影响“工程
专项计划”？
N
审批
Y
转入专项计划 调整流程
注释：1、白色底框表示ERP系统外的工作步骤，深色底框表示在ERP系统中需要操作的步骤； 2、虚线表示ERP系统外的并行流程。
企业集团管控模式研究之龙湖地产项目运营管理(48页){修}PPT文档共50页
企业集团管控模式研究之龙 湖地产项目运营管理(48 页){修}
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为Βιβλιοθήκη 己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为Βιβλιοθήκη 己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
龙湖项目运营管理课件
市场化运作
龙湖项目采用市场化运作方式，通过与优秀 的房地产开发商、设计院、施工单位等合作 ，实现了项目的快速建设和高效运营。
02
项目计划与组织管理
项目计划制定
详细的项目分析
针对项目的特点，进行详细的项 目分析，包括项目背景、范围、 资源、环境等。
制定项目里程碑
为了更好地跟踪项目进度，需要 设定一些重要的项目里程碑。
安全培训
对项目成员进行安全培训，提 高成员的安全意识和技能。
安全检查
定期进行安全检查，发现和纠 正安全隐患。
安全事故处理
对发生的安全事故进行调查和 处理，总结经验教训。
安全与风险应对措施
预防措施
针对可能的风险和安全隐患，采取预防措施，如进行风险评估、 制定安全预案等。
减轻措施
在风险和安全隐患发生时，采取减轻措施，如启动应急预案、疏散 人员等。
质量与进度协调管理
优先级排序
在项目实施过程中，根据项目的 重要性和紧急程度，对任务进行
优先级排序。
资源优化
在项目资源有限的情况下，通过 优化资源配置，实现质量与进度
的协调。
风险管理
预测和识别项目中可能出现的风 险，制定相应的应对措施，确保
项目质量和进度不受影响。
04
项目风险与安全管理项目来自险管理07案例分析与实践操作
案例一：项目管理计划制定及执行案例
总结词
项目管理计划制定及执行案例是一个经典的案例，主要展示了项目管理计划制定和执行过程中的关键环节和常见 问题。
详细描述
本案例通过一个真实的房地产项目案例，介绍了项目管理计划制定的重要性和考虑因素，包括项目目标、范围、 资源、时间、质量等。同时，通过案例执行过程中的实际事件，展示了项目管理计划的有效执行和调整，以及应 对突发情况的能力。
万科工程项目计划管理体系介绍PPT课件
.
34
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
合理的施工技术间歇必须予以考虑：
◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩 ◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/㎜2后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑
高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷
.
11
万科工程进度管理的破解之道
2、潜在竞争对手的发展战略： A、合生创展 B、中国海外 C、和记黄埔 D、金地地产 E、……
.
以北京为中 心的环渤海 地区
以上海为中 心的长江三 角洲拓展区 域
以深圳、广州 为中心的珠江 三角洲拓展区 域
12
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 内部资源与环境分析：
其它 专业 部门 年度 职能 工作 目标 及计 划
二级计 划：以 管理为 主线
三级计划：专业部门围绕项目 的作业计划
分解
项 目 营 销 销 售 计 划
项 目 设 计 计 划
项 目 报 批 报 建 计 划
项 目 工 程 进 度 计 划
项 目 施 工 报 建 计 划
项 目 分 包 、 材 料 计 划
项 目 配 合 销 售 计 划
23
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制目的：
确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务 部门保障工程总控计划的实现
编制时间：
扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成
.
24
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制依据：
设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售 部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购 部门提供的成本控制及招标采购要求
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4. 标准化操作思路，保证品质，节约成本。 组织上： 1. 高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。 2. 强大的团队执行力——明确结果导向。 战术上： 1. 建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营 造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳： • • • 惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。 温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营 销感染客户。 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专 业打动客户。
3
景观出众 最佳体验 全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
4
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
优质区位和高端目标人群
这些细节是否似曾相识？
“全心全意全为您”的物业服务
欢快明亮的展示区
井盖上的LOGO，冰箱上的留言
生活氛围的营造
战略上： 1. 一切以客户为中心，营销至上 2. 区域聚焦，单一城市占比优于区域规模增长。
3. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。
绿地/花阵/植被/灌木/大灌木
露台的场景 随处可见的鸟笼
北京龙湖
快速的市场反应
08年5月，北京市场进入深度调整，龙湖两 个在售项目销售难度加大，新项目惨淡入市。 三个项目均为龙湖自己的销售团队销售，对 市场和客户态度的变化快速把握。 半个月内T2项目迅速降价，C品类立即加装 精装修，通过价格调整在市场深度调整前实现部 分存货快速出售。
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
入口外秩序化种植雪松辅以低矮的 花灌木突出礼仪性与归属感
入口内部秩序化的银杏简洁大 气限定出导向性强烈的空间
院墙外的植被景观渐趋自然 缓和客户的心态
入户的处理温馨、私密使客户 最限度放松自我
宅间近人尺度的灌木花卉给 客户心理上的减压
水景的加入成为秩序与自然的 过渡
北京龙湖
通过示范区、售楼 处和样板间展示出 客户未来的生活场 景，通过体验营销 感染客户
香醍漫步
滟澜山
花盛香醍
滟澜山 香醍漫步 花盛香醍
TOP2 T2 C
独栋、联排 联排、洋房 叠拼、洋房 再改客户 豪宅客户
位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早， 最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。
位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通 便捷、自然环境好 临近东五环，京沈高速路旁
北京龙湖
以客户需求为中心
0
2007年9月
10月
11月
12月
2008年1月
800
752 573
香醍漫步销售走势图
均价1.05万
570
700
600
08年5月，北京市场进入深 度调整，滟澜山和香醍漫步价 格没有调整，新推盘销售依然 良好，形成新一轮增长。 花盛香醍5月推出70套，仅 销售16套。龙湖迅速反应，半 个月内决定加精装修，变相降 价，6、7月分别销售32、22套， 改变了入市冷清的不良现象。
花盛香醍售楼处
香醍漫步售楼处
龙湖集团
严格的标准化动作
不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户 定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深， 品质更高。
香醍漫步连排别墅
滟澜山连排别墅
龙湖集团
成本控制
严格控制成本，材料尽量选普通的材料。 同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚 至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。
惊艳的展示区
没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！
北京龙湖
惊艳的展示区
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
为数不多的硬质铺装
更多采用大量的软景
北京龙湖
精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！
惊艳的展示区
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
北京龙湖
惊艳的展示区
注重色彩搭配，
善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。
4 全国标准
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品
质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料， 优化成本。
成本优化
5
细节品质 人性服务
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
相框里的留言
整齐的鞋套
书房一角北京龙湖1： Nhomakorabea魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
北京龙湖
魔鬼在细节
停车场标识的与园林浑然一体
维护中的大树
保洁对园林细节的维护
露台 的烧 烤场 景
精致的树根处理
北京龙湖
魔鬼在细节
随处可见的不死花
十字隔窗，相框的感受
五重景观一角：
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
3
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
惊艳的展示区
内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：
通往项目的路，已有改变，还未明显
入口，眼前一亮 样板间，亲和温馨 售楼处，趣意盎然
北京龙湖
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核
3 景观出众 最佳体验 心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生
活情景营销激发客户购买欲望。
4
全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
北京龙湖
为什么卖得好？
龙湖的核心技能
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1 资源成长地块 大规模快节奏
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。
北京龙湖
严格的标准化动作
香樟林
蓝湖郡、蓝湖半山
悠山郡
别墅系列
龙湖睿城 蓝湖香 颂
风格导向
风格化
洋房系列
标准化 大城小院 郦江
风格型+标准型
资源型产品线
高层系列
规模型产品线
观山水
春森彼岸
郦江
资源型+规模型
睿城 江与城 紫都城 水晶郦城
龙湖集团
严格的标准化动作
龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产 品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风 格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保 证整体风格的实现，可实现快速复制
北京龙湖
魔鬼在细节
龙湖服务，秉承“善待你 一生”的服务理念，贯穿到每 一个细节，以细节感动客户， 以专业打动客户，进而形成美 誉度。
—— 重庆香樟林，示范区每 平米需有多少银杏落叶也写入
物业管理人员的工作指引里。
北京龙湖
至上 而下 的对 细节 关注
马桶插座高度的考虑
魔鬼在细节
入门换鞋套处配饰可直接茶饮
惊艳的展示区
供来访客户小孩游戏
儿 童 戏 水 场 景
分不清稻草人还是园丁
北京龙湖
惊艳的展示区
生活中水池场景
调味品真实呈现
真实的生活化的冰箱
生活中的儿童桌
Angle女儿房
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领 景观出众 最佳体验
500
400 300
326 210 98 92 179 82 17
2007年9月 10月 11月 12月 2008年1月 2月
200
154 58
3月
100
73
4月
82
75
0
5月
6月
7月
供应套数 数据来源:北京房地产交易中心
销售套数
北京龙湖
为什么卖得好？
从龙湖集团的企业战略说起
龙湖集团
企业战略 立足重庆，布局全国
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。
3
景观出众 最佳体验 全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
4
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
优质区位和高端目标人群
这些细节是否似曾相识？
“全心全意全为您”的物业服务
欢快明亮的展示区
井盖上的LOGO，冰箱上的留言
生活氛围的营造
战略上： 1. 一切以客户为中心，营销至上 2. 区域聚焦，单一城市占比优于区域规模增长。
3. 专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城 市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。
绿地/花阵/植被/灌木/大灌木
露台的场景 随处可见的鸟笼
北京龙湖
快速的市场反应
08年5月，北京市场进入深度调整，龙湖两 个在售项目销售难度加大，新项目惨淡入市。 三个项目均为龙湖自己的销售团队销售，对 市场和客户态度的变化快速把握。 半个月内T2项目迅速降价，C品类立即加装 精装修，通过价格调整在市场深度调整前实现部 分存货快速出售。
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
入口外秩序化种植雪松辅以低矮的 花灌木突出礼仪性与归属感
入口内部秩序化的银杏简洁大 气限定出导向性强烈的空间
院墙外的植被景观渐趋自然 缓和客户的心态
入户的处理温馨、私密使客户 最限度放松自我
宅间近人尺度的灌木花卉给 客户心理上的减压
水景的加入成为秩序与自然的 过渡
北京龙湖
通过示范区、售楼 处和样板间展示出 客户未来的生活场 景，通过体验营销 感染客户
香醍漫步
滟澜山
花盛香醍
滟澜山 香醍漫步 花盛香醍
TOP2 T2 C
独栋、联排 联排、洋房 叠拼、洋房 再改客户 豪宅客户
位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早， 最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。
位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通 便捷、自然环境好 临近东五环，京沈高速路旁
北京龙湖
以客户需求为中心
0
2007年9月
10月
11月
12月
2008年1月
800
752 573
香醍漫步销售走势图
均价1.05万
570
700
600
08年5月，北京市场进入深 度调整，滟澜山和香醍漫步价 格没有调整，新推盘销售依然 良好，形成新一轮增长。 花盛香醍5月推出70套，仅 销售16套。龙湖迅速反应，半 个月内决定加精装修，变相降 价，6、7月分别销售32、22套， 改变了入市冷清的不良现象。
花盛香醍售楼处
香醍漫步售楼处
龙湖集团
严格的标准化动作
不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户 定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深， 品质更高。
香醍漫步连排别墅
滟澜山连排别墅
龙湖集团
成本控制
严格控制成本，材料尽量选普通的材料。 同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚 至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。
惊艳的展示区
没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！
北京龙湖
惊艳的展示区
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
为数不多的硬质铺装
更多采用大量的软景
北京龙湖
精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！
惊艳的展示区
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
北京龙湖
惊艳的展示区
注重色彩搭配，
善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。
4 全国标准
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品
质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料， 优化成本。
成本优化
5
细节品质 人性服务
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
相框里的留言
整齐的鞋套
书房一角北京龙湖1： Nhomakorabea魔鬼在细节
铺满鲜花的垃圾箱
示范区中的雨伞
善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
北京龙湖
魔鬼在细节
停车场标识的与园林浑然一体
维护中的大树
保洁对园林细节的维护
露台 的烧 烤场 景
精致的树根处理
北京龙湖
魔鬼在细节
随处可见的不死花
十字隔窗，相框的感受
五重景观一角：
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发
展和升值的红利，是龙湖的投资重点。
2
目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在
高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。
3
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目
地质的材料，优化成本。
5
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
惊艳的展示区
内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：
通往项目的路，已有改变，还未明显
入口，眼前一亮 样板间，亲和温馨 售楼处，趣意盎然
北京龙湖
提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核
3 景观出众 最佳体验 心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生
活情景营销激发客户购买欲望。
4
全国标准 成本优化 细节品质 人性服务
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气候
北京龙湖
为什么卖得好？
龙湖的核心技能
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1 资源成长地块 大规模快节奏
集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成
长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的 投资重点。
北京龙湖
严格的标准化动作
香樟林
蓝湖郡、蓝湖半山
悠山郡
别墅系列
龙湖睿城 蓝湖香 颂
风格导向
风格化
洋房系列
标准化 大城小院 郦江
风格型+标准型
资源型产品线
高层系列
规模型产品线
观山水
春森彼岸
郦江
资源型+规模型
睿城 江与城 紫都城 水晶郦城
龙湖集团
严格的标准化动作
龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产 品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风 格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保 证整体风格的实现，可实现快速复制
北京龙湖
魔鬼在细节
龙湖服务，秉承“善待你 一生”的服务理念，贯穿到每 一个细节，以细节感动客户， 以专业打动客户，进而形成美 誉度。
—— 重庆香樟林，示范区每 平米需有多少银杏落叶也写入
物业管理人员的工作指引里。
北京龙湖
至上 而下 的对 细节 关注
马桶插座高度的考虑
魔鬼在细节
入门换鞋套处配饰可直接茶饮
惊艳的展示区
供来访客户小孩游戏
儿 童 戏 水 场 景
分不清稻草人还是园丁
北京龙湖
惊艳的展示区
生活中水池场景
调味品真实呈现
真实的生活化的冰箱
生活中的儿童桌
Angle女儿房
龙湖集团
核心技能
强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化 的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：
1 多项目多业态 大规模快节奏 聚焦高端 创新引领 景观出众 最佳体验
500
400 300
326 210 98 92 179 82 17
2007年9月 10月 11月 12月 2008年1月 2月
200
154 58
3月
100
73
4月
82
75
0
5月
6月
7月
供应套数 数据来源:北京房地产交易中心
销售套数
北京龙湖
为什么卖得好？
从龙湖集团的企业战略说起
龙湖集团
企业战略 立足重庆，布局全国
整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。