房开企业收入成本审计确认问题

浅谈房开企业收入成本审计确认问题
摘要：在拉动内需的宏观政策支持下，在城市化建设进程中，房地产业得到了快速发展，对改善民居条件和拉动经济增长发挥了积极作用。

但是作为房地产开发企业，在会计核算中仍存在一些问题有待改正。

本文结合房地产开发企业实际情况，对会计核算以及收入成本审计确认等具体问题进行分析。

关键词：房地产开发企业；会计核算；收入成本；审计；确认
中图分类号：f233 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）08-0-02
21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。

然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。

2006年10月财政部会计信息质量检查公告(第十二号)披露：2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。

部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议
虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。

房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。

在会计核算上主要体现在以下方面：
1.在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。

延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。

2.没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。

在巨额利润空间下，更多的是高估成本。

有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。

3.没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。

工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。

4.与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。

5.开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。

工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。

上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。

②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。

③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。

无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等
相违背的。

在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。

二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本
在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。

在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。

对此，我谈谈粗浅认识和体会。

1.开发成本、开发产品的审查
(1)开发成本
房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。

在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。

有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。

在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。

②审查开发成本是否真实发生。

③分析开发成本的完整性。

对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。

总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目(成本对象)之间分配的合理性。

成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。

(2)开发产品
在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。

就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：
首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。

对此并注意以下问题：
①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共
配套设施，核对可销售面积。

②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。

③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。

④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。

⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。

其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。

如果结存开发产品的单位有所变动，应查明原因，并采取应对措施。

最后，实地盘查结存开发产品。

抽盘时必须入户查看，有无已交付使用的未作销售的结存开发产品。

有的房开企业会计核算不规范，对开发产品数量未做明细核算或不设开发产品科目核算，无法从账簿记录出发来审查开发产品。

在这种情况下，对开发产品审查，应特别注意以下方面：
①对已完工可交付使用的开发产品，应当提请企业收集有关资料，编制或代编项目开发产品成本计算单，并作出相应调整处理。

②对具有已销售的或具备确认销售条件的预售情况，还应当计算或查验销售开发产品成本和结存开发产品成本，并作出相应调整处理。

③编制或获取结存开发产品明细清单，扩大结存开发产品的实地盘查程度。

2.开发产品销售审查策略与方法
(1)开发产品销售确认条件
房地产开发产品销售可分为现货销售和期货预售，主要是期货预售。

如何确认销售？企业应根据开发产品交易类型、特点，分析交易实质，按照实质重于形式原则，判断开发产品销售是否同时符合以下标准：①企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入企业；⑤相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。

只有这些标准同时满足时，才能确认销售，否则即使已经发出商品，或即使已经收到价款，也不能确认销售。

现行会计制度对收入确认标准规定得比较原则、比较注重交易的经济实质。

企业对收入确认标准理解比较模糊，难以对销售确认时间做出准确判断。

我认为对开发产品如商品房销售确认，应根据上述五个标准，结合以下情况进行判断：①开发项目的主要工程已完工，工程项目综合验收已合格，已办理或具备办理工程项目竣工财务决算，能够准确计算开发产品成本，这是前提条件。

②在售房合同等约定交房时间内交房的，以房屋钥匙交于购房户的日期，作为房屋销售时间。

③在售房合同等约定交房时间内购房户没有办理交
房手续的，约定交房日期届满的第一个工作日，作为房屋销售时间。

④售房合同等没有约定交房时间，或虽有约定但逾期完工未能按期交房的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。

⑤房开企业有违约(如超面积)并且没有约定处理办法的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。

⑥分期收款销售现房，于收款时间或合同约定时间确认销售收入，销售发票开具之日将剩余部分一次性确认销售收入。

房屋销售时间一经确定，当月就应当确认房屋销售收入，结转相应开发产品成本，结平预收房款，将未收房款作为应收账款核算，不得跨年度确认收入。

(2)开发产品销售收入审查
目前，房开企业普遍存在推迟确认销售情况，对开发产品销售收入审查，应特别注意以下方面：
①了解开发项目建设情况，工程项目是否通过综合验收，开发产品是否具备交付使用条件，从而判断是否具备开发产品销售确认标准。

②根据商品房销售合同约定和法规规定，分析项目开发产品是否存在合同约定或法规规定的退房情形。

如存在退房情形，还应结合房产市场情况，进一步分析判断购房户退房的可能性，从而判断是否确认开发产品销售收入。

③结合预收账款的审查，对具备销售确认条件的预售开发产品，
予以确认销售收入。

(3)开发产品销售成本审查
开发产品销售成本审查，主要是结合开发成本、开发产品、开发产品销售收入的审查而进行的。

参考文献：
[1]李西乐.房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[j].会计师,2011(05).
[2]林丽.房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题[j].现代商业,2008(02).。