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房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
房地产评估市场比较法
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
第四章 市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。
1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章 市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
房地产估价课件-精简版
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
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第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
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第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
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第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
房地产评估方法市场法
交易日期调整的方法：
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价 格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝在估价时点时的价格
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
（10）其他途径。
2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 （4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一 供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类 结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同 为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
理论依据
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2） 比较实例与估价对象具有替代性。 （3） 资料要可靠。 不适应用于： （1） 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。 （2） 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
修正比率=
100
× （100 + R2）
（100 + R1）
第三章市场比较法《房地产估价理论与实务》PPT课件
价格指数编制过程中，需要选择某个时期作为基 期。 • 采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：
• 房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格调整为在
估价对象状况下的价格 。
• 1）房地产状况调整的内容：
• 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位 状况调整。
• （1）实物状况调整
• 实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
对土地来说，实物状况调整主要包括面积大小、形状、地形、
可比实例在估 可比实例在成 估价时点的定基价格指数 价时点的价格 交日期的价格 成交日期的定基价格指数
•
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• （3）价格变动率法 • 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变
动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 • 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状
况调整的公式为：
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• 6、房地产状况调整
设可比实例成立价格比其正常市场价格高低的百分率为±S% （当可比实 例成交价格比其正常市场价格高的，为+S%；低的，为－S%），则有 • 可比实例成交价格×[1/(1±S%)] =可比实例正常市场价格 • 可比实例成交价格×[100/(100±S%)]=可比实例正常市场价格 • 4）采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： • 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格±交易情况修正数额
• 4、交易情况修正
• 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的 可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。
房地产估价-市场法
房地产估价-市场法
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第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用 途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价 时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市 场价格的类似房地产。
房地产估价-市场法 21
第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容 （1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、 外部配套设施等； （2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容 积率）等； （3）实物状况： 土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等； 建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
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第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
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第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：
第六章 市场法
求取比准价格
• （1）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法
•交易 情况修 正 100 •估价对象价格=可比实例价格 ×
× 100
•交易 日期修 正
×
•区域 因素修 正 100
•个别 因素修 正 100 ×
• 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易 日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分子为 100，表示以估价对象的因素为基准。 •区域 •交易 •交易 因素修 情况修 日期修 正 正100 正 •估价对象价格=可比实例价格 × × ×
100 100
•个别 因素修 正 ×
100
• 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；交易 日修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准；因素修正的分母为 100，表示以可比交易实例的因素为基准。
•
– –
交易情况的修正
交易中的特殊情况的影响因素较特殊，归纳起来主要有： 有特殊利害关系人之间的交易，如父子、亲友、母子，公司与 其职工之间的房地产交易，通常低于正常市价
3.运用算术平均法确定待估地块价格 单位地价=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米) 总地价=500×1169.16=584581.25元
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有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地还原利率为7%,现 收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况下表。 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗 地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3%，该城市从2000年 到2004年每年地价环比上升1%，试根据上述条件评估待估 宗地在2004年1月的价格。(计算结果以元为单位，取整数)
房地产评估案例市场法+收益法+成本法.
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：社会环境优 优 优 优通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表实例A B C项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦地址**南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号标价$2,800 $2,800 $3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称 因素情况名称坐落位置 所处地区 建筑用途单价交易日期待估对象＊＊银行大厦＊＊＊路＊＊号**新区金融区办公楼待估2004 年 6 月 30 日可比实例 A新**国际大厦**南路 360 号 **新区金融区办公楼22,4802004 年 8 月可比实例 B**联合大厦**东路 139 号**新区金融区办公楼22,4802004 年 7 月可比实例 C**证券大厦**南路 528 号**新区金融区办公楼24,0902004 年 7 月区商业繁华度交通条件公共服务设施繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集区有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 有地铁和多条公交线路 线路 路 线路 金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 金融区内，公共服设施齐全。