房地产投资分析复习题完整版
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案
房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
房地产投资与融资复习大全(共28页)
第一章房地产投资与融资(rónɡ zī)概论1. 思考题：➢房地产市场(shìchǎng)的影响与联动✧房地产存量市场→房地产租赁市场所决定的租金水平→房地产价格→开发(kāifā)建设的房地产资产→房地产存量市场➢房地产投资价值(jiàzhí)与市场价值✧投资价值：投资者对投资物业未来收益的价值判断。
✧市场价值：在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。
➢房地产资产的需求为什么是引致需求，而不是直接需求？✧由于房地产资产的特殊属性，以建筑物和土地构成的房地产资产实际上可以被看作是一个中间产品，其价值取决于他对其他产品的贡献。
因此房地产资产的需求可以被看作是引致需求。
➢房地产市场的四象限模型的缺陷是什么？✧四象限模型是以经典经济学的基本假设为条件的，在用四象限模型对房地产市场运作的各个影响因素分析时，均假设其他市场因素不变。
但事实上由于社会经济体系的复杂性，特别是国家宏观经济高速发展的时候，影响房地产市场运作的因素往往是多方面的，且是同时起作用的，这种多因素的同时变化实际上已经不是单一因素变化的简单叠加。
因此，要找到房地产市场新的平衡点是非常困难的。
✧用四象限模型也不能把握房地产市场的瞬间调节与变化。
➢房地产市场(shìchǎng)的界定✧一个基于地域划分的多层次市场界定，即房地产市场是一个地区性市场，越是邻里区域的市场变化，对我们(wǒmen)所研究的目标物业越会产生直接的影响。
➢房地产市场(shìchǎng)结构✧一个垄断竞争的价格搜寻(sōuxún)者市场。
➢房地产市场无效率的原因✧房地产市场的信息获取比较困难、交易成本较高、产品异质等因素阻碍了市场效率的提高。
➢房地产市场价格搜寻者（中介）的作用？✧降低信息成本和交易费用，以及提高了市场效率。
➢为什么房地产资产管理是企业价值管理的重要内容？✧大企业中很大一部分资产是房地产资产。
(完整word版)房地产投资分析复习题
房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
房地产投资分析复习题完整版
n•■一」::s标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释（每小题1分，共10分）1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
(完整word版)房地产投资分析试题1
房地产投资分析试题一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分,共24分）1。
基于房地产投资( ）的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A。
适应性强 B.受政策影响大C。
对专业管理依赖强D。
不可移动性2。
房地产间接投资不包括（).A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C。
投资于房地产企业债券D。
购买房地产抵押贷款证券3.权益投资收益率是衡量投资者( ）收益水平的内部收益率指标。
A。
投入的全部资本 B.投入的借贷资本C。
投入的全部现金D。
投入的自有资本4。
某物业投资的年毛租金收入35万元,扣除成本费用后年净经营收入为30万元,年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( ）。
A。
0。
146 B.0。
125C.1.75 D。
1。
505。
（P/A,i,n）是（）公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值B。
等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值6。
第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地.A.一B.二C。
三 D.五7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2。
5万平方米,居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0。
5万平方米，则居住区容积率为( ）。
A.2.0 B。
4。
0C.2.1 D。
0.58。
在我国（）对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能,可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率B。
社会资金供应量C。
土地供应计划D。
税收9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前.A.第一阶段和第三阶段初期B。
第三阶段和第四阶段初期C。
第二阶段和第三阶段初期D。
第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响,短期供给曲线是一条（）直线。
A。
垂直于横轴的B。
是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D。
房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。
[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。
[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。
[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。
[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。
[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。
[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。
房地产投资考试试题
14
房地产投资考试试题
一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）
1、下列投资行为中，属于房地产金融资产投资的是（）。
标准答案:B、
A、购买土地使用权
B、购买房地产公司股票
C、购买存量商品住房
D、购买新建商品住房
2、在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。
标准答案:B、
A、建安工程费
B、土地出让金
C、其他工程费
D、管理费用
3、下列不属于写字楼投资的特点的是（）。
标准答案:D、
A、呈现带状或组团化分布
B、主要取决于服务业的发展
C、多为现代化的高楼，内部配置要求严格
D、经营方式多样，并以出售为主
4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
标准答案:B、
A、清偿能力
B、财务盈利能力
C、营运能力
D、资金平衡情况
5、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）。
标准答案:A、
A、±10%
B、±5%
C、±20%
D、±15%
6、住宅投资选址时，不是太重视的因素是（）。
标准答案:B、
A、交通便利
B、繁华程度
C、环境良好
D、配套完备
7、在写字楼租户的选择上，不属于在选择中需要特别注意的基本因素是（）。
标准答案:A、。
房地产投资分析期末考试试题
房地产投资分析期末考试试题1.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲，乙两个物业投资风险比较的结果是（B）A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲.乙两个物业投资风险相同D、无法判断2.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（D)A、7.5%B、15%C、15.87%D、3.75%3.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（C)作为计息周期的。
A、年B、半年C季度D、月4.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A )A、当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（D)。
A 60年B 50年C 70年D 40年6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（C）万台.A102B120C108D887.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为(B)A 101万元B 137万元C 256万元D 500万元8.从房地产投资的角度说，风险是指(B)A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度9.风险最大的是商业物业风险，是因为（A) A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B商业投资的预测最难C商业的社会发展方向不易预测D商业人员无法竞争时心理变化很大10.个人住房抵押贷款期限可长达(C)年。
房地产投资试题及答案
房地产投资试题及答案一、单选题（每题2分，共10分）1. 房地产投资的收益主要来源于（）A. 租金收入B. 资本增值C. 租金收入和资本增值D. 政府补贴答案：C2. 以下哪项不是房地产投资的特点？（）A. 投资大B. 周期长C. 流动性强D. 风险高答案：C3. 房地产投资的直接目的不包括以下哪项？（）A. 获得租金B. 获得税收优惠C. 获得资本增值D. 获得投资回报答案：B4. 房地产投资的间接目的不包括以下哪项？（）A. 提高企业形象B. 增加就业机会C. 改善居住环境D. 提高个人收入答案：D5. 以下哪个因素不是影响房地产投资的因素？（）A. 地理位置B. 经济状况C. 法律法规D. 个人偏好答案：D二、多选题（每题3分，共15分）1. 房地产投资的类型包括（）A. 住宅投资B. 商业投资C. 工业投资D. 农业投资答案：ABC2. 房地产投资的风险包括（）A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 自然灾害风险答案：ABCD3. 房地产投资的策略包括（）A. 长期持有B. 短期交易C. 杠杆投资D. 资产组合4. 房地产投资的评估方法包括（）A. 收益法B. 成本法C. 市场法D. 比较法答案：ABC5. 房地产投资的法律法规包括（）A. 土地管理法B. 城市房地产管理法C. 合同法D. 公司法答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产投资的收益只来源于租金收入。
（）答案：错误2. 房地产投资的周期通常较短。
（）答案：错误3. 房地产投资的流动性较差。
（）答案：正确4. 房地产投资的风险较低。
（）答案：错误5. 房地产投资的直接目的包括获得税收优惠。
（）6. 房地产投资的间接目的包括提高企业形象。
（）答案：正确7. 地理位置不是影响房地产投资的因素。
（）答案：错误8. 经济状况是影响房地产投资的重要因素。
（）答案：正确9. 法律法规不影响房地产投资。
（）答案：错误10. 个人偏好是影响房地产投资的因素。
房地产投资分析总复习
2000×30×15%＋2000×30 ＝━━━━━━━━━━━━━
30 ＝2300（元／ｍ2）
P142－3 年租金收入＝20000×70%×2000
＝28000000（元） ＝2800（万元）
P142－4、 P＝A×（P／A，ｉ，ｎ－ｔ）
＝80×（P／A，10%，50－10） ＝80×9.7791 ＝782.328（万元）
＝3000×(1+10％×5) ＝4500（万元） ｂ.每年末付息一次到期还本的终值 F＝Ｐ×（1＋i）n ＝3000×（1＋10％）5 ＝3000×1.6105＝4831.5（万元） 或， F＝P×（F/P, i, n）＝3000×（F/P,10%,5） ＝3000×1.6105＝4831.5（万元）
3.某套商品住宅120m2，售价5000元/ m2，银行提供 七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？ 已知：
P=120×5000×(1－30%)=420000(元) i=5.58%÷12=0.4650% n=20×12=240 求：A=？ 解： A＝P×i×(1+i)n÷[(1+i)n－1] ＝420000×0.4650%×(1+0.4650%)240÷
3000×10%×5＝1500（万元） （2）计算先期支付利息的时间价值时，开发商支 付的利息总额是：
3000（1＋10%／4）4×5－3000 ＝4915.8493－3000
＝1915.8493（万元）
P25－3.某家庭欲购买一套面积100平方米的住宅，单价为
10000元/米2，首付款为房价的30%，其余申请20年，年利率为
方法二：
P＝A×[(P/A,i,m+n)－(P/A,i,m)] ＝455.255×[(P/A,10%,4+10)－(P/A,10%,4)] ＝455.255×[7.3667－3.1699]＝1910.6142(万元）
房地产投资试题及答案
房地产投资试题及答案一、单选题（每题2分，共10分）1. 房地产投资的收益主要来源于：A. 租金收入B. 资本增值C. 土地使用权D. 以上都是答案：D2. 以下哪项不是房地产投资的风险？A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 技术风险答案：D3. 房地产投资的杠杆效应指的是：A. 利用贷款进行投资B. 投资回报率高于贷款利率C. 投资回报率低于贷款利率D. 以上都是答案：D4. 房地产投资的流动性通常：A. 较高B. 较低C. 与股票投资相当D. 无法确定答案：B5. 以下哪项不是房地产投资的类型？A. 住宅投资B. 商业地产投资C. 工业地产投资D. 股票投资答案：D二、多选题（每题3分，共15分）1. 房地产投资的优点包括：A. 稳定的现金流B. 抗通胀性C. 投资门槛低D. 增值潜力大答案：ABD2. 房地产投资的策略包括：A. 买入并持有B. 短期交易C. 房地产基金D. 房地产信托投资答案：ABCD3. 影响房地产投资回报的因素有：A. 地理位置B. 经济状况C. 法律法规D. 利率水平答案：ABCD4. 房地产投资的风险管理措施包括：A. 多元化投资B. 购买保险C. 定期评估市场D. 增加杠杆答案：ABC5. 房地产投资分析中常用的财务指标包括：A. 资本化率B. 投资回报率C. 净现值D. 内部收益率答案：ABCD三、判断题（每题2分，共10分）1. 房地产投资总是能够带来正的现金流。
（错误）2. 房地产投资的杠杆效应可以增加投资的风险。
（正确）3. 房地产投资的流动性通常比股票投资要好。
（错误）4. 房地产投资不需要考虑宏观经济因素。
（错误）5. 房地产投资的增值潜力主要取决于地理位置。
（正确）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产投资的三个主要风险。
答案：房地产投资的三个主要风险包括市场风险、利率风险和政策风险。
市场风险指的是房地产市场价格波动带来的风险；利率风险是指贷款利率变动对投资回报的影响；政策风险则是指政府政策变化对房地产市场的影响。
房地产投资分析 试题参考答案
鲁东大学成人教育《房地产投资分析》试题一、单选题（共10题,共20分）1. 国民经济评价的目的是（）。
A.项目盈利最大B.资源最佳配置C.社会效率最高D.社会公平2. 详细可行性研究阶段投资估算的精度为（）。
A.±20%B.±30%C.±40%D.±10%3. 在以下投资决策指标中，什么指标不宜用于互斥项目的优劣判定？（）A.财务净现值B.财务内部收益率C.差额投资内部收益率D.现值指数4. 某房地产投资项目的初始投资为200万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下表：则投资该项目的内部报酬率为（）。
A.50%B.150%C.47.5%D.58.33%5. 下列什么项目不属于商业房地产？（）。
A.购物中心B.旅馆C.写字楼D.车站6.在进行房地产投资环境多因素综合评价时，采用E=ΠCK加权乘法综合评价法的条件不包括（）。
A.每一环境条件评价指标的重要性相同B.每一环境条件评价指标的重要性不同C.各环境条件评价指标相互影响D.各环境条件评价指标相互关联7.下列什么项目属于资金筹集费？（）A.印刷费B.租金C.股利D.利息费8. 若企业融资额在1000万、3000万、5000万、7000万元的融资规模下的边际资金成本分别为6%、9%、13%、15%，而估计投资收益率平均可达到13.6%，问企业合理的融资规模应为多少？（）A.1000万B.3000万C.5000万D.7000万9. 下列哪个指标反映投资项目的偿债能力（）。
A.资产负债率B.财务内部收益率C.投资回收期D.资本金收益率10. 某房地产出租项目，预计每年年末租金收入为900万元，折旧费为75万，付现成本300万，企业所得税率为33%，则该项目的税后年净现金流量为（）万元。
A.426.75B.351.75C.603D.600二、判断题（共10题,共20分）1. 目前，我国工业用地的竞租能力大于住宅用地(错)2. 房地产投资的便利性和外汇投资一样，都是较低的(对)3. 房地产投资的专业性与期货投资一样，都是较高的(错)4. 投资旅馆的现金纯收入好，而对需要管理水平和技术要求却并不是最高(错)5. 财务内部收益率只有对常规投资的项目才具有决策指标的意义(对)6. 无论做什么房地产投资，区位最重要，因此城市中心区的投资利润应该最大(对)7. 房地产投资的风险没有股票投资的风险大(对)8. 投资银行建筑的安全及保值性最好(对)9. 通货膨胀的影响属于转移支付(对)10. 财务净现值为零，说明项目利润为零，不值得投资(错)三、简答题。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素（）标准答案:D、A、决策目标B、决策者C、决策时间D、变量决策2、净收益=潜在毛租金收入－（）+其他收入－运营费用。
标准答案:B、A、还本付息额B、空置和收租损失C、所得税D、折旧额3、商业房地产建设用地的最主要的获取方式是（）。
标准答案:B、A、行政划拨B、竞买C、协议D、投标4、如果一个增值额为58万元，扣除项目金额为100万元的项目，其土地增值税为（）标准答案:B、A、10.5B、18.2C、17.4D、23.25、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。
标准答案:C、A、建造成本B、地价C、资本化率D、贷款利率6、开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。
标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率7、房地产的投资形式包括（）。
A、房地产实物资产和房地产金融资产B、房地产直接投资和房地产间接投资C、固定资产投资和流动资产投资D、商品房建设投资和土地开发投资8、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。
则该项目的期望值为（）万元。
标准答案:B、A、3680.60B、2677.50C、5356.80D、4003.509、某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
房地产投资项目分析的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。
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房地产投资分析复习题标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分)1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。
其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。
基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。
16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动17、抵押贷款：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款18、财务评价：房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价。
具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性。
19、现金流量：是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。
即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
20、资产负债率：是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
21、投资利润率：指项目的年利润总额与总投资的比率。
22、国民经济评价：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。
23、风险：风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
24、投资风险：指在投资过程中遭受各种损失的可能性。
25、房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。
二．填空：1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。
2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。
3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。
4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。
5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。
6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类。
7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标。
9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表。
10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略。
11、按风险的性质划分，风险可分为静态风险和动态风险。
12、房地产投资风险分析的方法，主要有定性分析法和定量分析。
13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分，房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策。
16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值，它是房地产投资的全过程。
17、投资按其性质的不同，分为固定资产投资和流动资金投资。
18、根据投资回收期的长短，投资可分为短期投资和长期投资。
19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用，投资环境可划分为硬环境和软环境。
20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类。
21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分。
22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金。
23、房地产投资总成本费用，一般由开发成本和开发费用两大部分构成。
24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法。
26、风险的特征括：随机性、客观性、相对性、对称性、可测性。
28、房地产的拥有方式主要有：个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有。
29、房地产的投资方式主要有：个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资。
30、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。
三、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分)1. 基于房地产投资( D )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2. 房地产间接投资不包括( A )。
A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（ D ）。
A、政治B、经济C、管理D、区位4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售 B．抵押C．转让 D．经营5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ B ）。
A．购买价格 B．容积率及有关设计参数C．空置率 D．运营费用6. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。
A．10.0％ B．14.0％C．25.0％ D．35.0％解析:700/2000=0.357.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E 甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。
8.A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙9.C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙解析:890/1500=0.593 910/1800=0.505 1200/2200=0.546 从小到大排列8. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A ）。
A．单元估算法 B．单位指标估算法C．概算指标法 D．工程量近似匡算法9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。
A．折旧费 B．审计费C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税B．C．固定资产折旧 D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。
A．现金流量 B．清偿能力C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（C）万元。
A．330 B．450C．650 D．70013. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于(A)A.房地产开发投资B.置业投资C.间接投资D.金融投资14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于(A)A.现金流入B.现金流出C.净现金流量D.时间价值15. (P/A，i，n)是( B )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值16. 在我国( C )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收17. ( D )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表D.资金来源与运用表18. 下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的(A )A.接受委托B.投资机会研究C.调查研究D.财务评价和国民经济评价19. ( B )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率B.内部收益率C.成本利润率D.净现值20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( A )贷款。
A.消费性B.投资性C.经营性D.周转性21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( B )身上。
A.承建商B.开发商C.银行D.购房者22. 存货周转率是反映企业( B )能力的指标之一。
A.长期偿债B.短期偿债C.经营管理D.获利23. 零售商业与服务用房投资通常不包括( D )。
A.写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心24. 下列税种中( B )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。