住宅商品房五恒系统市场调研报告

住宅商品房五恒系统市场调研报告

-CAL-FENGHAI-(2022YEAR-YICAI)_JINGBIAN

第二部分

住宅商品房市场现状调研

一、住宅总体市场调研

1-1、总体概况

1、2001年住宅商品房市场开发现状

（1）、开发投资总额

2001年全市房地产开发投资亿元，比上年增加%。

（2）、总建筑面积

2001年住宅商品房建设面积达400万平方米。

（3）、总施工面积

2001年该市完成房屋施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米。

（4）、竣工面积

2001年实现商品房竣工面积294万平方米。

（5）、总销售额

2001年销售万平方米，实现商品房销售额亿元比上年增长%。其中销

售给个人万平方米，占销售总量的%。

（6）、空置量

据有关部门有关人员保守估计，长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。2001年有144、9万平方米的房屋面积留待今年消化。

（7）、整体市场的供给压力分析

静态分析：

从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。可以说，长春市房地产市场正处于冰冻期。

动态分析：

城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；

市民的居住状况对房地产市场的发展有利；

政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利；

2、住宅商品房的基本素质分析

（1）、不同区域的住宅商品房量化分析

A、基本分布及数量示意图

B、基本销售情况

项目3、5公里范围：

经营销售年限：1-3年

销售率：10%-70%

其它地区：

经营销售年限：1-3年

销售率：40%-95%

C、原因分析

其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。

（2）、不同价格住宅商品房的数量分布

A、基本分布及价格示意图

B、销售情况

2500元、平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传

2500-3000元、平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒

体宣传力度较大。

3000-4000元、平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒

体宣传力度较大。

4000元、平方米以上：销售率普遍不超过60%。

C、原因分析

前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。

（3）、不同面积住宅商品房的户型分布

A、基本分布

110平方米以下：一室、二室

110-130平方米：二室、三室

130-160平方米：三室、四室

160以上：四室以上

B、销售情况

110平方米以下：较好

110-130平方米：一般

130-160平方米：较困难

160以上：困难

C、原因分析

长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。

（4）、消费者认可程度

A、整个市场的知名度分布示意图

B、区域个体单位特征

南湖地区：大户型为主配以中、小户型

卫星路沿线：大户型为主配以中、小户型

亚泰地区：中户型为主配以大、小户型

其它地区：中、小户型为主个别大户型

C、环境、交通、配套的基本素质认可情况

南湖地区：以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。

卫星路沿线：以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。

亚泰地区：老居住区内新兴的高尚居住区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。

D、区域价格认可情况

南湖地区：均价3000-4500元、平方米以上

卫星路沿线：均价2500-3500元、平方米

亚泰地区：均价2500-3000元、平方米

其它地区：普遍均价2500元、平方米以下

E、原因分析

南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。

3、整体市场发展态势分析

（1）、2002年政府对房地产业的措施

2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。

尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。

（2）、市场购买能力

长春市区现有人口290万人，约90万户。

2001年长春市GDP第一次突破1000亿。

2001年长春市人均可支配收入6339元。

整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要

原因。

（3）、住宅商品房的实际需求量评估

2002年长春市均价3000元、平方米以上的新楼盘上市总量约130万

平方米（不含本项目）。长春市3000元、平方米以上的住宅商品房现存

量约100万平方米；2001年长春市3000元、平方米以上的住宅商品房销

售量约为21万平方米。

根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果，我司预测：2002年

长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。其中，长春市对均价

3000元、平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。

（4）、发展趋势描述

长春市房地产市场形势严峻，同类楼盘竞争激烈，且市场购买力较弱，开发结构不合理，产品档次和个体产品严重脱离市场。长春市整体中高档

住宅商品房市场需求还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不能力挽狂澜。长春市房地产市场的发展，需要市民生活水平的不断提高和更多房地

产的热点出现，才能深入地挖掘长春市民的购房需求，真正启动长春市房

地产中高档市场。

（5）、开发热点区域现状