房地产开发企业土地拓展风险及控制措施
房地产开发行业的困难和整改方案
房地产开发行业的困难和整改方案一、房地产开发行业的困难1. 市场调控政策严格化近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，政府开始加强对房地产市场的调控，并出台了一系列严格的调控政策，例如限购、限贷、限售等。
这些政策对房地产开发企业造成了巨大的影响，使得市场需求减少，销售压力增大，项目的回款周期延长，资金链面临压力。
2. 融资难度加大随着风险控制的加强，银行对房地产开发项目的融资限制也逐渐收紧，借款门槛提高，贷款利率上升，融资成本增加等因素使得融资难度加大，这对于小型开发企业来说是一大困扰。
3. 土地供应不足由于土地供应不足，政府对土地的出让更加谨慎，竞拍的价格更高。
土地成本的上升使得开发企业的成本增加，进一步加大了开发企业的压力，降低了利润空间。
4. 环保压力和规划限制随着社会环保意识的提高，环保压力也逐渐增大。
许多城市已经对房地产开发行业实施了严格的环保标准，企业需要投入更多的资源和资金来满足环保要求。
同时，城市规划对于房地产开发也提出了更高的要求，比如要求开发商建设绿化率更高的项目、融入公共设施等。
这给开发企业带来了巨大的挑战和困难。
二、房地产开发行业的整改方案1. 多元化经营和拓宽收入渠道房地产开发企业在面临市场调控政策严格化的情况下，可以通过多元化经营和拓宽收入渠道来降低对市场调控政策的依赖程度。
企业可以通过开发商业地产、租赁业务等多元化方式来提升自身的盈利能力，同时减少对房地产住宅销售的依赖。
2. 提升资金管理和融资渠道针对融资难度加大的问题，房地产开发企业可以加强资金管理，提升企业的运营效率和资金利用率，减少不必要的资金浪费。
此外，企业还可以积极拓展融资渠道，寻求境内外的融资机会，例如通过股权融资、债务融资、引入战略投资者等方式来解决资金压力。
3. 加大土地储备和拓展新市场鉴于土地供应不足的问题，房地产开发企业应该加大土地储备力度，积极争取合适的土地资源，并提前规划好项目的开发周期和销售策略。
房地产项目拓展经验总结及存在的问题
一、概述房地产项目拓展是房地产行业中至关重要的环节之一。
通过不断拓展项目，房地产开发商能够实现业务的持续增长，同时也能够满足不同客户裙体的需求。
然而，在项目拓展的过程中，会面临各种挑战和问题。
本文将从我国房地产项目拓展的经验总结和存在的问题两个方面展开讨论，为相关行业人士提供参考。
二、房地产项目拓展经验总结1. 市场调研在进行房地产项目拓展之前，进行充分的市场调研是至关重要的。
只有了解当地的政策、经济状况、人口结构和需求特点，才能够制定出更加符合当地需求的项目规划。
2. 土地资源开发土地资源是房地产项目的基础，开发商需要通过多种渠道获取土地资源，包括竞拍、收购、拆旧建新等方式。
还需要熟悉土地政策和规划，确保项目的合法性和可持续性。
3. 项目规划设计在项目规划设计阶段，需要充分考虑当地的生活习惯、文化背景和气候环境，制定出符合当地特点的规划方案。
还需要关注项目的宜居性和可持续发展性，确保项目的长期价值。
4. 融资渠道房地产项目拓展需要大量的资金支持，开发商需要寻求多种融资渠道，包括银行贷款、资本市场、信托等，确保项目的资金需求得到满足。
5. 建设施工在项目建设施工阶段，需要严格控制工程质量和进度，确保项目能够按时按质完工。
还需要重视环保和安全工程，保障项目的可持续发展。
6. 营销推广项目建成后，需要通过多种渠道进行营销推广，吸引客户的关注和购物。
开发商需要注重品牌建设和客户体验，打造高品质的居住环境，提升项目的市场竞争力。
7. 售后服务售后服务是项目拓展的后续工作，开发商需要建立完善的客户服务体系，及时解决客户的问题和需求，提升客户满意度和口碑。
三、存在的问题1. 地方政策风险在我国，地方政策对房地产项目拓展有着重要影响。
部分地方政策对土地资源开发、项目规划设计、融资渠道等方面存在变化，开发商需要密切关注政策动态，及时调整项目策略。
2. 土地资源供应不足部分地区的土地资源供应已经相对匮乏，土地成本高企，给项目拓展带来了一定压力。
房地产面临的局面、风险及策略
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
标杆房企土地拓展策略与项目投资风险管控实战
2、美国各地政府对地产项目控制措施的不同
3、美国四大公司并购历史对比
4、美国四大房地产公司 土地储备规模
三、投资的区域选择
1、万科投资地域市场及“3+X ”理论
2、标杆企业土地储备及战略布局
四、投资并购(通过并购进行投资是最快速和有效的方式)
【培训内容】
房地产市场分析与大势研判
1、分析并总结2014年中国房地产市场
2、分析新任领导层对房地产的政策及态度，预判2015年房地产行业形势
第一部分：房地产项目投资的理念
一、投资的节奏和机会
二、美国房地产投资
1、美国四大房地产公司地域市场
(5)项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核
2、城市评价体系及技术标准
(1)战略投资管控
(2)业务决策分判体系
(3)评价体系操作流程
(4)项目评价阶段城市评价报告成果标准
(5)项目评价阶段城市评价核心要素
二、房地产项目评价体系及技术标准
【费用说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2015年3月21-23日 青岛(详见报到通知)
【收费标准】3800元/人(含培训费、午餐费、资料费)住宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
2015年的房地产市场走势如何?开发商投资、拿地的策略应如何把控?如何有效规避项目投资风险?
本课程特邀万科项目发展部高管、资深地产行业研究与投资专家，紧扣当前形势对2015年房地产大势进行研判，并对拿地策略进行针对性解读，为同行抓住机遇提供强有力的借鉴!
当前我国房地产行业存在的风险隐患及对策建议
1. 介绍作为我国经济的支柱产业之一，房地产行业一直备受关注。
然而，随着经济的发展和市场的变化，房地产行业也面临着诸多风险隐患。
在本文中，我们将全面评估当前我国房地产行业存在的风险隐患，并提出相应的对策建议。
2. 宏观经济形势对房地产行业的影响当前我国的宏观经济形势对房地产行业带来了一定的影响。
经济增速放缓、货币政策收紧等因素都可能影响房地产市场的供求关系，导致房地产市场的波动。
政府宏观调控政策也对房地产行业造成了一定的影响。
在这种情况下，房地产行业存在着一定的市场风险。
3. 土地市场风险土地市场是房地产行业的基础，土地供应的不确定性、土地成本的上升等都会影响房地产开发商的利润空间。
另外，土地储备过多、土地利用率低等问题也会增加企业的土地市场风险。
4. 资金市场风险资金是房地产行业的生命线，融资成本的上升、融资渠道的收缩、企业自身资金紧张等都是当前我国房地产行业面临的资金市场风险。
5. 市场风险由于房地产行业的特殊性，市场需求和供应之间的平衡常常受到多方面因素的影响，市场风险也因此出现。
政策变化、市场需求的不确定性等都让房地产企业面临市场风险。
6. 对策建议对于当前我国房地产行业存在的风险隐患，我们提出以下对策建议：房地产企业应加强与政府部门的沟通和协调，及时了解政策动向，做好应对措施。
房地产企业应加强内部管理，提高土地和资金的使用效率，降低企业的市场风险。
房地产企业应根据市场需求和发展趋势，进行合理的产品规划和布局，降低市场风险。
7. 总结通过对当前我国房地产行业存在的风险隐患的全面评估和对策建议的提出，我们可以看到，房地产行业的发展面临诸多挑战和风险，但只要企业有效把握市场变化，积极应对风险，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。
8. 个人观点和理解作为文章写手，我对当前我国房地产行业的发展充满信心。
虽然面临着诸多风险隐患，但我相信在政府的政策支持和企业的努力下，我国房地产行业一定能够迎接挑战，取得更好的发展。
中国恒大集团房地产投资风险及对策分析
Qiye Keji Yu Fazhan投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内，受到种种不可控因素的影响，使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。
投资过程中总是伴随着风险，投资风险并非是一成不变的，它会随着投资活动的进行而发生变化。
投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。
因此，需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析，以便提出对策。
1中国恒大集团房地产投资现状1.1中国恒大集团房地产发展现状截至2018年末，中国恒大集团的总资产达1.88万亿元，该集团逐渐将发展战略调整为“多元+规模+品牌”模式，同时逐步降低企业负债率、企业成本，提高企业资金周转率。
除此之外，中国恒大集团在规模方面增速放缓，于整个行业中排名第三。
随着房地产市场格局的变化，中国恒大集团调整了发展战略，从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移，其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源[1]。
目前，中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%，优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时，仍能够获取利润，实现对房地产市场份额的稳定持有。
截至2018年末，中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元，毛利润达1689.5亿元，利润同比增长50.5%，毛利率为36.2%，盈利水平仍领先其他房企。
2018年的合约销售额为5513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积为5243.5万m 2，同比增长4.2%。
合约平均售价为10515元/m 2，较2017年增长5.6%。
目前，中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行，这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市，在售项目累计达到829个，分布于227个城市。
本文分析认为，即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下，中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上，主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势[2]。
1.2中国恒大集团房地产投资现状1.2.1中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大中国恒大集团年报显示，2014年，中国恒大集团注重可持续盈利能力，选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。
房地产 风险防控措施
房地产风险防控措施房地产是一个重要的经济领域，也是一个风险较高的行业。
为了保障房地产市场的稳定发展，必须采取一系列的风险防控措施。
本文将从政府角度、企业角度和购房者角度分别探讨房地产风险防控措施。
一、政府角度的房地产风险防控措施1. 制定合理的政策措施：政府应根据市场需求和经济发展状况，制定合理的房地产政策措施，如限购政策、限贷政策等，以控制市场风险，防止房价过快上涨。
2. 建立健全的监管机制：政府应加强对房地产市场的监管力度，建立健全的监管机制，加强对开发商、中介机构等的监管，防止市场乱象的发生。
3. 加强土地供应管理：政府应加强对土地供应的管理，合理规划土地利用，控制土地供应量，避免出现土地供过于求的情况，从而降低房地产市场的风险。
二、企业角度的房地产风险防控措施1. 谨慎选择项目：房地产企业在选择项目时应慎重考虑市场需求和项目的可行性，避免盲目投资，降低项目风险。
2. 健全内部管理体系：企业应建立健全内部管理体系，加强项目管理和风险管控，确保项目按时按质完成，减少项目风险。
3. 多元化经营：企业应在开发房地产项目的同时，积极拓展其他领域的业务，实现多元化经营，以分散风险。
三、购房者角度的房地产风险防控措施1. 慎重购房决策：购房者在购房时应充分考虑自身经济状况和购房需求，理性判断房价走势，避免盲目购房，降低购房风险。
2. 注意购房合同条款：购房者在签订购房合同前应仔细阅读合同条款，了解权益和责任，避免因合同问题而产生纠纷。
3. 关注市场信息：购房者应密切关注房地产市场的动态，了解市场供需状况和政策变化，及时调整购房计划，避免错过合适的购房时机。
房地产风险防控措施需要从政府、企业和购房者三个角度共同努力。
政府应制定合理政策、加强监管；企业应谨慎选择项目、健全管理体系；购房者应慎重购房决策、关注市场信息。
只有各方共同努力，才能有效降低房地产市场的风险，保障市场的稳定发展。
土地储备运行中的风险及对策
土地储备运行中的风险及对策城市土地储备制度是一种创新，是城市土地改革的客观要求。
首先，有利于加强国家对土地供应的调控。
使得城市政府完全垄断了土地一级市场，土地储备机构，而且只有储备机构才能通过征、购、换、转、收等方式将土地集中，直接进行储备或经过开发后进入储备，然后按计划从储备机构出租和出让土地。
从而实现由政府控制城市建设用地的供应总量控制，调控新增建设用地的总量和开发成本，最终达到适时调控房地产市场的目的。
其次，有利于提高土地的利用效率，缩短房地产开发周期。
土地储备制度的建立使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主。
成立土地储备机构以后，收购的土地全部由储备机构负责进行拆除、平整、配套和出让的前期准备工作，政府通过行政手段将闲置半闲置的土地、依法收回的违法用地、企业破产撤销等腾出的划拨用地都逐步纳入政府土地储备库，在此基础上政府统筹安排用地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资本化，有利于盘活存量、闲置土地。
第三，有利于进一步规范土地交易市场，避免协让出让中的暗箱操作，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。
原来的国有土地出让方式主要有招标、拍卖和协议出让三种，但以往协议出让土地要占全部国有土地出让量的60%--90%左右，其它两种出让方式所占比例相对较小。
土地储备制度的建立标志着政府出让土地将从协议出让为主转为招标拍卖为主，协议出让方式中存在的暗箱操作和不公平交易等将大为减少，有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易。
第四，有利于商业银行加大房地产金融业务员的市场拓展。
土地储备制度的实施意味着我国房地产市场今后将面临重新“洗牌”，从目前国有土地交易方式的变化看，招标和拍卖将提高房地产公司的土地受让成本，实力不强的房地产公司将面临“优胜劣汰”的选择。
银行利用实行土地储备的有利契机，利用与土地中心的合作关系，加强金融产品创新，为房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等全方位的综合金融服务，形成新的利润增长点。
房地产行业存在的问题及解决对策
《房地产行业存在的问题及解决对策》房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直以来都备受关注。
它不仅与人们的居住需求息息相关，还对经济增长、财政收入、就业等方面产生着深远影响。
然而，随着行业的不断发展，一系列问题也逐渐凸显出来，如房价过高、市场波动频繁、供应结构不合理、行业监管不完善等。
这些问题如果得不到及时有效的解决，将会对房地产行业乃至整个经济社会的稳定发展带来诸多不利影响。
深入剖析房地产行业存在的问题，并探寻切实可行的解决对策，具有重要的现实意义。
一、房地产行业存在的问题（一）房价过高房价过高是房地产行业最为突出的问题之一。
长期以来，我国部分城市的房价呈现出快速上涨的态势，远远超出了普通居民的购物力。
房价的高企导致购房成本大幅增加，许多家庭不得不背负沉重的房贷负担，严重影响了居民的生活质量和幸福感。
高房价也抑制了消费需求的释放，对实体经济的发展产生了一定的挤出效应。
房价过高还容易引发房地产市场的泡沫风险，一旦泡沫破裂，将给经济社会带来巨大的冲击。
（二）市场波动频繁房地产市场波动频繁也是一个较为普遍的问题。
受宏观经济形势、政策调控、市场预期等多种因素的影响，房地产市场经常出现大起大落的现象。
在市场繁荣时期，房价快速上涨，投资投机性需求旺盛，市场过热；而在市场低迷时期，房价下跌，成交量大幅萎缩，开发商面临资金链紧张、项目停工等困境。
市场的剧烈波动不仅给房地产企业的经营带来了巨大风险，也给金融系统的稳定带来了潜在威胁。
（三）供应结构不合理供应结构不合理是房地产行业存在的另一个重要问题。
中低端住房供应相对不足，无法满足广大中低收入家庭的基本住房需求；另高端住房供应过剩，存在一定的空置现象。
这种供应结构的失衡导致住房市场不能有效地满足不同层次居民的住房需求，也不利于房地产市场的健康稳定发展。
供应结构不合理还容易引发房价的结构性上涨，进一步加剧房价过高的问题。
（四）行业监管不完善房地产行业监管不完善也是导致行业问题产生的一个重要原因。
破解开发区用地难题十项对策
破解开发区用地难题十项对策胡军生开发区的用地难问题仍然值得关注。
造成我市开发区用地困难的原因有两个方面：一是巧妇难为无米之炊，二是拙妇难为有米之炊。
解决开发区用地难题必须从两个方面着手：既要缓解“无米下锅”的问题，更要解决“有米未下锅”和“有米乱下锅”的问题，既要开发后备的、争取上面的，更要用好已批的、盘活闲置的。
一、我市省级以上开发区用地难现状我市开发区多数是既缺土地又缺用地指标，少数是虽不缺土地但缺用地指标。
行政区划和开发区空间布局上的不合理，限制了开发区的进一步发展，突出表现在东南开发区、常州农业开发区和戚区开发区即将连成片，其中东南开发区已初具特色和规模，具有向外延伸、扩展的条件和基础，但无地可用的现状限制了它的进一步发展；武进高新区和常州农发区也已基本连成了片；钟楼开发区首期工业启动区内企业已基本布满，已无发展空间，亟需解决二期工业用地指标;戚区开发区实际规划面积早已突破了批准规划面积;常州农发区土地利用率已超过80%，目前可利用土地资源已不足2000亩。
2005年以来，国家实施宏观调控政策，土地难题雪上加霜，原有的问题还未完全消化，新的困难又产生了。
虽然市里一直重点保证重点项目、公益项目和开发区的用地供应，但开发区的用地难题还是越来越突出了。
2005年，省里下达给我市的农用地转为建设用地计划为14190亩，经过多方努力，当年我市实际用地共32752.6亩，其中10个省级以上开发区共用地14657亩。
目前，我市2006年度的农用地转为建设用地计划省里尚未下达，但从去年省里下达给我们的用地计划来看，只会比去年更紧张。
然而，今年的用地需求量远远超过了去年的实际用地量，而且还有去年批而未供的8214.6亩土地指标需要消化。
二、破解开发区用地难题的十项对策针对上述用地难的现状，可以采取以下十个方面的对策。
（一）内部挖潜，盘活存量。
盘活已批未用的土地。
目前，全市还有已批未用土地10306亩，其中武进1983亩，金坛1943亩，溧阳1785亩，新北2995亩，市区1600亩。
房地产行业如何实现高质量发展
房地产行业如何实现高质量发展在当今社会，房地产行业作为国民经济的重要支柱，对于推动经济增长、改善居民生活条件以及促进城市化进程发挥着至关重要的作用。
然而，随着市场环境的变化和政策的调整，房地产行业也面临着诸多挑战，如市场竞争加剧、土地资源紧张、资金压力增大等。
在这种形势下，如何实现高质量发展成为了房地产行业亟待解决的问题。
要实现房地产行业的高质量发展，首先需要优化土地供应和利用。
土地是房地产开发的基础，合理的土地供应和高效的利用对于行业的可持续发展至关重要。
政府部门应根据城市发展规划和市场需求，科学制定土地供应计划，避免土地供应的过度集中或短缺。
同时，加强对闲置土地的清查和处置，提高土地利用效率。
对于房地产企业来说，要合理规划项目用地，充分考虑土地的生态、文化等价值，实现土地资源的最大化利用。
加强房地产市场调控是实现高质量发展的关键。
政府应根据不同地区的经济发展水平、人口状况和房地产市场供需情况，制定差异化的调控政策。
通过限购、限贷、限售等政策手段，抑制投机性购房需求，稳定房价，保障居民的基本住房需求。
同时，加强对房地产市场的监测和预警，及时发现和解决市场中出现的问题，防范房地产市场泡沫和金融风险。
产品品质的提升是房地产行业高质量发展的核心。
消费者对于住房的需求已经从单纯的“有房住”转变为“住好房”，更加注重房屋的品质、舒适度和功能性。
房地产企业应加大对产品研发的投入，引入先进的设计理念和建筑技术，提高房屋的质量和性能。
在规划设计方面，要充分考虑居民的生活需求，合理布局小区的配套设施，如学校、医院、商场等。
在建筑施工过程中，严格把控质量关，选用优质的建筑材料和设备，确保房屋的安全性和耐久性。
创新发展模式也是房地产行业实现高质量发展的重要途径。
随着互联网技术的飞速发展，房地产企业应积极探索“互联网+房地产”的发展模式，利用大数据、云计算等技术手段，实现精准营销和智能化管理。
例如，通过线上平台收集客户需求，为客户提供个性化的购房方案；利用智能物业管理系统，提高物业服务质量和效率。
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。
本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。
关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。
目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。
1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。
在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。
1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。
1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。
房地产企业面临的困难和建议
房地产企业面临的困难和建议一、房地产企业面临的困难：1.土地供应紧缺：随着城市化进程的加快，土地供应日益紧张，房地产企业往往面临土地成本高企的问题。
2.政策调控影响：政府对房地产市场进行的宏观调控政策，如限购、限贷、限售等措施，对房地产企业的销售和资金流动造成了一定的影响。
3.融资难题：房地产企业需要大量的资金用于项目开发和销售，而融资渠道有限，融资成本高，这给企业的资金运作带来了困难。
4.市场竞争激烈：房地产市场竞争激烈，企业面临着来自同行的巨大压力，房地产企业需要通过不断创新、提高产品质量和服务水平来保持竞争力。
5.销售周期长：房地产项目的销售周期通常较长，房地产企业需要投入大量的时间和资源进行销售和推广，而销售周期长可能导致企业资金回款周期延长，增加了企业的运营风险。
6.人才短缺：房地产行业对高素质的人才需求较大，而人才的供给相对不足，企业在人才招聘和培养方面面临一定的困难。
7.市场波动风险：房地产市场受宏观经济环境和政策调控的影响较大，市场波动性较高，企业需要具备一定的风险应对能力。
8.资金链风险：房地产企业往往需要大量的资金用于项目开发、土地购置和工程施工等，资金链风险是企业面临的一大挑战。
9.品牌建设困难：房地产企业的品牌建设需要长期投入和专业团队支持，而品牌建设成本高、周期长，对企业经营能力提出了一定的要求。
10.环境保护压力：随着社会对环境保护意识的提高，房地产企业需要承担更多的环境保护责任和成本，这对企业的可持续发展提出了新的挑战。
二、对房地产企业的建议：1.多元化发展：房地产企业应通过多元化发展，拓宽业务领域，降低对房地产市场的依赖程度，以降低市场波动性带来的风险。
2.优化资金运作：房地产企业应加强资金管理，优化资金运作，合理规划资金使用和回款周期，降低资金链风险。
3.加强创新能力：房地产企业应加强科技创新，提升产品质量和服务水平，提高市场竞争力。
4.拓展融资渠道：房地产企业应积极拓展融资渠道，多元化融资，降低融资成本，增加资金来源。
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。
一、公司提出开发设想在市场经济体制条件下,开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
二、可行性研究公司提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段.目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果,这就需要公司上下对此项工作重视起来。
三、申请项目用地土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国,由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。
公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。
浅析房地产企业经营风险分析及管理措施
06 监控与持续改进机制建设
监控指标体系构建
财务指标
包括收入、利润、资产负债率等，用于衡量企业经营状况和财务风 险。
市场指标
包括市场占有率、客户满意度等，用于评估企业在市场中的竞争地 位。
内部运营指标
包括项目进度、成本控制等，用于监控企业内部运营效率。
持续改进流程设计
目标设定
明确改进目标，确保流程优化 方向与企业战略相符。
项目进度、质量、成本等方面管理不善，导致项目无 法按时交付或亏损。
售后服务不佳
售后服务体系不完善，客户满意度低，影响企业声誉 和后续发展。
04 经营风险评估方法与模型
定量评估方法介绍
财务比率分析法
通过计算和分析房地产企业的财 务比率指标，如流动比率、速动 比率、负债比率等，来评估其经
营风险和财务状况。
趋势分析法
通过对房地产企业历史财务数据和 经营指标的变化趋势进行分析，预 测其未来发展趋势和可能面临的风 险。
敏感性分析法
分析房地产企业经营中关键因素的 变化对企业经济效益的影响程度， 从而确定各因素的风险程度和敏感 性。
定性评估方法探讨
专家打分法
邀请房地产行业专家对房地产企 业的经营风险进行打分评估，结 合专家经验和行业知识进行综合
财务风险
资金筹措困难、资金链断裂、财务成本上升 等。
法律风险
土地纠纷、合同纠纷、知识产权侵权等。
风险影响因素分析
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外部环境因素
宏观经济形势、政策法规变化 、市场竞争状况等。
企业内部因素
企业战略决策、经营管理水平 、财务状况等。
项目特定因素
项目地理位置、项目规模、项 目定位等。
房地产开发全过程风险及防控措施分析
房地产开发全过程风险及防控措施分析摘要：进入二十一世纪的房地产行业，遇到了前所未有的发展机遇，房地产行业发展开启蓬勃发展模式。
房地产行业的发展，给国民经济的促进作用是极大的，对于城市建设与城市形象，对广大人民群众的生活水平的提升，起着关键性的作用。
房地产行业的发展并不是一帆风顺的，也是存在着各种问题和困难的，可以说是发展机遇与发展困难并存。
因此，加强房地产开发过程的全方位风险控制，提高项目抗风险能力，也是房地产开发过程中的重要内容。
本文旨在研究房地产开发过程风险表现，探讨房地产开发过程风险控制，为房地产开发企业在风险控制方面提供可行性思路。
关键词：房地产开发;全过程;风险防控;措施分析近些年来，我国城市化建设速度越来越快，房地产行业发展受到政策、行业等多方面的影响，目前是我国各大城市化进程的重要推动力。
房地产开发与其他行业不一样，房地产行业是一个重资金产业，对于资金的需求极大，资金使用伴随着风险性，因此在实际的房地产开发过程中，各种风险因素存在。
如何将各种风险因素进行合理控制，提高企业抗风险能力，保证房地产开发企业顺利平稳过渡，是新时期开发企业需要面临的重要课题。
本文主要是对于房地产开发过程的各类风险及风险控制策略进行深入剖析，希望可以为企业在房地产开发过程风险控制方面提供可行性的意见和建议。
一、房地产开发全过程存在风险笔者从事房地产开发工作多年，在房地产开发方面也积累了部分经验，通过自身的学习与总结，笔者认为，在实际的房地产开发过程中，从开发的阶段性工作分析，存在的风险主要是体现在以下几个方面：第一，投资拓展风险。
地产开发公司在获取土地过程中，现阶段大部分是通过网上竟拍所得，也有收购或同外公司合作;可能存在对原住居民进行补偿或收购风险，无论是何种情况，在实际的过程中都可能会遇到各种问题，并直接影响到开发进度。
处理不当，甚至会直接影响整个项目的工程进展，甚至会出现法律纠纷问题，也会在一定程度上增加土地拿地成本。
房地产行业的困难及解决方案
房地产行业的困难及解决方案一、引言房地产行业作为国民经济支柱性产业，在我国的发展中起着重要的作用。
然而，随着经济发展和城市化进程加速推进，房地产行业也面临着许多困难。
本文将探讨房地产行业面临的主要困难，并提出相应的解决方案。
二、供需失衡问题1.供给过剩：由于过去几年对于住宅开工建设放松政策，导致部分城市住宅库存增加。
这造成了供给过剩，使得房地产公司面临着销售压力。
2.需求下降：近年来，人口老龄化趋势明显，居民购买力下降以及贷款政策收紧等因素导致住宅需求减少。
特别是在一线城市和部分热点城市中高价格区域。
解决方案：1.优化土地使用规划：合理调整土地征收标准和指标，并适度限制新建住宅项目数量。
2.深入推进大型公共基础设施建设：通过重点加强基础设施建设来带动住房需求，增加投资产业链条。
3.加大对中小型企业的扶持力度：通过减税降费和提供贷款便利等措施来支持中小开发商。
三、金融问题1.融资困难：由于金融风险防控力度加强，银行对于房地产项目的贷款审批力度也在逐渐收紧。
这使得房地产企业面临着资金周转不畅的问题。
2.高息债务：部分房地产公司采用高杠杆运营模式，长期以短期借款进行周转。
一旦还本付息压力过大，将会给企业造成巨大经营风险。
解决方案：1.拓宽融资渠道：发展多元化投融资工具，在保证合规性前提下引入更多社会资本。
2.完善信用体系：建立健全的征信机制，增强对个人和企业的诚信评估体系。
同时鼓励积极参与市场竞争并遵守约定规则。
3.稳定金融政策：适时出台稳定性依赖性金融政策，加大对于房地产行业的支持力度，并规范借贷行为、降低利息水平。
四、土地供应问题1.限购政策：为了控制炒房和防止楼市泡沫，多个城市实施了购房限制措施。
这使得有一定能力但没有本地户籍的人无法买到合适的住宅。
2.土地供应不足：由于土地资源紧缺以及从农村迁徙至城市的人口增多，导致部分城市土地供应量不足。
解决方案：1.灵活调整限购政策：根据各城市实际情况制定相应的购房政策，适度放宽限购条件，提高公民买房权益。
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议
我国当前房地产行业存在的问题及政策建议一、问题分析1.房价高企我国房地产市场长期以来存在房价高企的问题。
尤其是一些一线和热点城市的房价居高不下，导致普通居民难以承受高昂的房价，甚至出现了严重的房地产泡沫。
这一问题的存在直接导致了社会资源的高度集中，群众居住压力大，加剧了社会贫富分化。
2.房地产市场过热房地产市场的过热现象也是当前我国房地产行业的一个突出问题。
一些城市楼市火爆，房价疯涨，导致一些投机资本的涌入，引发房地产市场的过度炒作和投机现象。
过热的房地产市场不仅带动了银行信贷的扩张，也增加了金融系统的风险。
3.土地利用效率低目前我国土地资源利用效率较低，城市化进程中大量的土地资源被浪费或者闲置。
一些地方政府过度依赖土地财政，为了获取更多的土地收入，导致土地资源被浪费。
土地资源的浪费不但直接导致了土地资源的过度消耗，也影响了城市的可持续发展。
4.房地产市场规范不足我国的房地产市场长期以来缺乏有效的监管和规范，导致了一些公共资源被独占，一些房地产开发商为了谋取暴利，会采取一些不正当手段进行开发，损害了购房者的合法权益。
同时，房地产市场中一些不规范的庞大房地产开发商对市场的释放，也影响了市场的稳健发展。
5.房地产市场泡沫隐患随着我国房地产市场的快速发展，房地产泡沫逐渐成为了一个全社会关心的焦点。
由于房价以及房地产开发商的盈利水平过高，以及金融机构过度激励的信贷行为，导致了房地产市场泡沫的潜在危机。
一旦房地产泡沫破灭，可能引发金融风险甚至系统性金融风险。
6.购房门槛过高房价高企导致了购房门槛过高的问题。
许多年轻人找不到合适的住房，即便是有经济基础的家庭也难以承受高房价，购房门槛过高直接影响了年轻人的安居乐业，也对整个社会的稳定和发展产生了负面影响。
7.房地产与金融的风险过热的房地产市场一定程度上已经催生了金融风险。
一方面，房地产投资的过度增长扭曲了金融资源的配置，扼杀了实体经济的发展动力。
另一方面，大量的购房贷款使得银行资金面临压力，对金融系统稳定构成挑战。
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房地产开发企业土地拓展风险及控制措施
昌海军中国水电建设集团房地产有限公司
【摘要】土地拓展工作是房地产开发流程的“龙头”，该工作中的许多风险都是发生的可能性较大和影响程度较高的风险。
本文通过对房地产开发企业土地拓展有关流程的认真梳理，找出了其中可能存在的风险，提出了综合采用风险规避、风险降低、风险分担和风险承受等风险应对策略。
以实现对风险的有效控制。
【关键词】房地产开发企业土地拓展风险控制措施
风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。
通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率。
或指损失发生的不确定性。
本文通过对房地产开发企业土地拓展有关流程的认真梳理，找出了其中可能存在的风险，提出了相应的内部控制措施建议，以期为房地产开发企业内部控制工作提供借鉴。
一、土地储备规划管理风险及控制措施１．土地储备规划管理风险。
土地储备规划目标制定风险：指对宏观经济环境和房地产市场环境发展趋势研究不充分，规划目标制定不合理，将会影响企业整体的资金利用效率和投资计划。
土地储备规划目标调整风险：指根据市场变化情况定期对下一阶段及整体土地储备规划目标进行调整时，对政策和市场变化研究不及时充分，土地储备规划目标调整不及时有效，错失扩大土地储备规模的良好时机或在应收紧土地储备时大量高价获取土地。
比如很多企业在０８年就错失了扩大土地储备规模的良好时机，错失了发展的机
会。
２．土地储备规划管理内部控制措施建议。
２．１成立专门部门（一般是董事会办公室或者企业发展部）负责企业的发展战略研究，要加大对宏观经济形势和房地产市场发展趋势的研究，以保证企业发展战略目标制定的合理。
２．２根据企业战略规划，保持对政策和市场的敏感，结合市场形势和企业的实际情况灵活调整土地储备节奏，保证企业土地储备规划目标调整及时。
２．３加强目标区域研究，根据企业发展战略，明确投资区位、产品类型、业态类型等，并落实到各年度土地储备计划中，避免投资的盲目性。
二、城市投资等级评价管理风险及控制措施１．城市投资等级评价管理风险。
城市选择风险：指对几个目标进入城市进行对比选择时，由于对各城市研究不充分、对比不全面、方法不正确，使得最终决定进入城市非目标城市中的最优选择。
拟进入城市房地产市场发展前景风险：指拟进入城市房地产市场发展前景判断不准确，发展潜力较小，市场风险较大。
２．城市投资等级评价管理内部控制措施建议。
２．１要建立科学合理的城市选择评价指标体系。
一般应从可进入性、成长性和风险性三个方面建立城市选择评价指标体系。
城市房地产市场的可进入性评价是城市选择的首要环节，主要从政策环境、社会经济环境、资源的可获得性等方面进行评估。
城市房地产市场的成长性主要是由城市
的房地产发展趋势和社会发展水平决定，主要从经济总量、经济质量、居民生活、城市建设、经济增长速度、人口增长速度、房地产发展速度等方面进行评估。
城市房地产市场的风险主要体现为市场风险、金融风险和政策风险。
评价城市房地产市场的风险性主要从市场饱和度、市场泡沫度、金融风险、政策风险等方面进行评估。
２．２土地拓展部门要以城市选择评价指标体系为标准，做好城市投资等级评价工作。
首先要做好调研工作，调研资料和数据要注明来源。
尽量选择可信度高的来源渠道并相互验证，确保城市投资等级评价工作依据的资料和数据的准确性；另外城市投资等级评价是一个动态的工作而非静态的工作，要注重城市投资等级评价报告的更新，一般一年更新一次，重点城市和区域争取半年能更新一次。
三、项目内部立项管理风险及控制措施１．项目内部立项管理风险。
项目机会丢失风险：指在机会项目筛选过程中，由于项目信息了解不全面充分，项目筛选过程中不认真对待，导致项目机会丢失。
初步可研及内部立项风险：指因项目前期调研及立项研究不充分造成无谓劳动或机会丢失。
２．项目内部立项管理内部控制措施建议。
２．１土地拓展部门对每个机会项目都要进行详实的前期调研了解。
全面掌握机会项目的相关信息。
要严谨审慎地编写机会项目初步调研报告，出具机会项目筛选建议，报主管领导审核决策。
有条件的
每个机会项目应该有两名以上的专业人员参与出具机会项目筛选建议。
２．２土地拓展部门对申请立项项目的土地情况、区域情况、土地市场情况、房地产市场情况须进行充分了解和研究，并对项目收益情况进行初步估算，估算数据力求准确，形成初步可行性研究报告和立项申请书，最终由主管领导审批。
四、项目可行性研究工作管理风险及控制措施１．项目可行性研究工作管理风险。
可行性研究论证风险：指项目成本及收益预测有较大偏差，导致土地获取价格偏高后期项目亏损或预测地价竞争力较低导致土地获取失败。
着重要注意的是收益高估和成本低估的风险。
项目投资与筹资不匹配风险：指项目投资与筹资不匹配，造成项目投资现金流短缺影响项目投资进度、现金流过剩导致资金使用率低下、筹资成本估计不足、投资盈利能力低下等风险。
其中项目资金链断裂是影响程度较大和发生的可能性较高的“双高”风险。
资产结构与流动性风险：指持有型物业和销售型物业的配比不合理，影响企业资产流动性。
项目投资决策审批风险：指因投资决策审批程序缺失造成项目投资失误或失败。
此类风险在民营房地产企业发生的可能性较大。
２．项目可行性研究工作内部控制措施。
２．１建立可行性研究相关数据库。
要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。
另外，开发项目较多的企业，
还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算打下良好基础。
２．２营销、设计、工程、财务、资产等专业工作在可研阶段前置。
房地产可行性研究工作是一个综合性非常强的工作，仅靠土地拓展部门一个部门不可能将一个房地产开发项目全过程所有细节考虑得非常完整，因此需要其他专业部门对比较专业的问题把关。
营销、设计、工程等专业工作在可研阶段前置，就能提高客户定位的准确性，提高概念规划方案的水平，同时财务资金部门提前介入可研工作，就能有效减少项目投资与筹资不匹配风险，资产管理部门提前介入，就能在项目拿地前从更加专业的角度提出项目出售和持有方案，降低资产结构与流动性风险。
２．３认真做好项目土地尽职调查工作。
首先做项目可研之前专业人员一定要从所在地国土部门主要是国土权属部门调研了解项目土地权属情况；第二要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研，地上建筑物方面重点关注有无住宅、地上物数量、拆迁难度；第三，要重点关注项目的大市政配套情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套情况的描述逐条予以落实。
２．４要科学制定土地拓展审批制度和流程并且严格执行。
土地拓展涉及投资额大，因此要科学制定审批制度和流程，既要严密也要考虑符合实际。
在实施过程中要严格按照制度和流程的规定执行，任何人都不能打破这个规定。
同时要定期对土地拓展制度和流程的执行情况进行检查，确保土地拓展审批制度和流程的贯彻落实。
五、土地获取工作管理风险及控制措施１．土地获取工作管理风险。
公共关系风险：指因政府关系或合作者关系不够深入可靠，导致竞买失败。
竞买对手风险：指因对项目竞买对手了解不够充分，导致竞买失败。
２．土地获取工作管理内部控制措施。
２．１加大政府关系维护力度。
房地产开发企业要多与国土部门尤其是土地储备部门交流咨询，建立良好的政府关系。
２．２竞买过程中，土地拓展部门要通过内部关系、专人跟踪、主动联系等方式，全面了解竞买对手情况，并根据竞买对手的具体情况制定相应的土地获取对策。
参考文献：
蒋占华，企业内部控制配套指引解读及应用指南，中国商业出版社，２０１０年６月１８９经济论丛
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