北京某房地产开发项目经济评价案例

北京某房地产开发项目经济评价案例一、项目概况随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。

为此，首都规划建设委员会办公室于2016年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。

该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。

项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

1．项目位置及占地面积拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。

地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。

本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。

本项目规划建设用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。

2．项目现状特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。

另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。

保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。

铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

3．项目拟建规模按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。

建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。

4．项目服务对象居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。

其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。

5．市政工程和基础设施据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下：(1)供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。

(2)供电根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约20000千瓦。

同时使用系数为0.8，则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。

根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。

另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。

(3)煤气据北京市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。

(4)电讯据北京市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，毛纺厂居住区至少需电话9000部（包括公建），初期至少需安装程控交换机1万门。

二、市场研究（一）北京市当前房地产市场概况（略）（二）北京市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析（略）经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路，建议市场定位如下：(1)功能分配。

小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。

普通住宅占70%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。

(2)销售对象。

普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。

(3)户型与功能。

考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。

面积约60-120平方米。

在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。

（三）北京市写字楼市场分析（略）（四）北京市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案和建设条件（一）项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。

因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。

由于周围地区缺少有规模的医院，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。

星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。

在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。

为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。

居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0. 88公顷的用地内。

另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。

（二）项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1. 用地情况总占地面积532320平方米其中：代征地面积76000平方米规划建设用地面积456320平方米其中：地区公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56000平方米绿化用地60000平方米2. 用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率：2.00其中：保留建筑： 2.865新建住宅： 2.06配套公建：0.806地区商服： 3.834. 建筑设计指标总建筑面积：912600平方米其中：保留建筑面积：152092平方米新建住宅建筑面积：575508平方米地区公建建筑面积：85000平方米配套公建建筑面积：100000平方米建筑高度：<=60米其中：多层住宅： <=18米高层住宅： 45—60米地区商服： <=60米配套公建： <=24米中、小学： <=12米建筑层数：板式6—12层，塔式18层（三）市政建设条件1. 道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。

2. 市政设施现状北京毛纺厂原有较完善的市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110千伏变电站（星火变电站）。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。

其中：(1)上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。

(2)雨水：沿区内管线通入市政干线。

(3)合流污水：沿区内管线送入市政干线。

(4)煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。

居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米左右。

(5)供热：基地内可满足供应。

规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。

(6)供电：毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。

(7)电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，建筑面积6000平方米，初装容量1万门。

四、建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。

施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。

从项目本身的规模和所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，预计用6年时间可全部建成投入使用。

各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。

注：第二期可开发土地面积中，有71200平方米占地为当前五建用地，相应分摊的代征地面积为11860平方米。

工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。

严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，1997年3月底进行规划设计方案比选，2017年10月初开始第一期基础工程，2017年4月起就可进行市场推广和销售。

第二期工程于2019年4月初开始启动，第三期工程从2021年4月启动。

整个住宅小区的开发建设于2023年3月完成，2023年9月底销售完毕。

五、投资估算与资金筹措（一）项目总投资估算1. 项目投资概况据估算, 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为293745.36万元人民币，可销售面积的单方造价为3877.5元/平方米。