风景区策划分析报告

第一章市场分析

一、区域概述

（一)区域背景：

受一线地铁和西部传统工业的带动,石景山区是京城十大边缘集团中进展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此,空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题,长期阻碍了石景山区域房地产的进展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题差不多得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。

事实上，石景山是京西自然环境较好的区域,离西山最近,又有永定河河道穿过，以后五年还将完成八个景

点。在城区里进展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特,以及多年的绿化积存,已差不多上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。

２００8年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就能够看出，凡能够看到体育场朝向的房子,均被一抢而空。

(二)区域配套:

在石景山区，大多房地产项目要紧集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公

园、森林公园、香山公园……汇合于此。教育环境也是特不不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。关于购房者来讲医疗环境好坏是十分重要的,它是人们生活健康的差不多保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。

(三)区域交通:

同样交通状况也是衡量那个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外,一线地铁更被无车族看好，加上差不多开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。20０3年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为都市环路为石景山区特不是苹果园、杨

庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３1１、3１8、３２6、３３6、３89、50１、5０２、９2１等多条公交线途经这片区域

综述：

投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢,有望使石景山区的居住环境大为改善,加上八大处高科技园区的新奇出炉,五环路的使用等较多利好因素,被称为“京西明珠”的石景山差不多成为西部地区地产的新热点――

二、市场调研

进行市场调研的要紧目的是通过了解竞争对手的优劣势,查找到市场的空缺,避开竞争对手,减少自身损耗,即所谓“避实击虚”。

（一）区域调查及竞争对手的确定

依照本项目所处的位置及周遍项目的分布特征,确定阻碍它的相关区域及竞争对手有:

田村区域——尚城一期，兰德华庭

杨庄区域——西现代城，御景山二期，宏鑫家园

鲁谷区域——时代庐峰,京汉旭城（二）竞争项目产品分析

1、户型比例分析

表：2—1

由表2—1可见,本项目周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居;一居的供应量较少,四居、跃层的供应最少几乎为零

从居室的供应量上分析能够看出该区域的客户需求多依旧以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主

居住方式多为自住型,投资概念模糊

2、户型面积分析

表：2—2

由表2—2可见,

一居户型面积在40—70平米之间，其中以５0—６0平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的供量较大

二居户型为多数项目的主力户型面积在80—１31平米之间,其中以90—１00平米左右项目为主。

三居户型面积在1１３—１4５平米之间,其中以130—１40平米左右项目为主。

四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右

通过以上户型面积分析能够观看出该区域的客户需求以经济有用型为主，从其总价分析：

一居总价承受在20—24万

二居总价承受在４0—45万

三居总价承受在５８万—6３万

３、畅销户型分析

表：2—３

由表2—３可见，南向户型多为畅销户型,其次是朝向景观或中心绿地的户型，相对朝北的户型，假如与其他朝向的

户型有一定的朝向差价且面积经济的,也会受到一定程度的欢迎。

120—１30平米的三居、90—100平米的二居是市调项目中比较受欢迎的户型,假如二居超过１00平米销售会有较大难度。此外5０平米的一居户型是一居市场上的宠儿

４、滞销户型分析

表：2—4

由表2—４分析，塔楼东西向即塔腰部位上的户型滞销，此外是北向的户型,因为东西向的价格要高于北向的价格，综合性能价格比低于北向户型,因此在解决东西向的问题上应着重于产品户型设计。关于北向的户型尽管产品单价要低于其他各个朝向，然而假如产品的面积过大就会造成总价上的优势消弱同时也会产生滞销的缘故,关于板楼来讲，户型的格局与面积同为重要,因为板楼的相对单价要高，关于一个项目来讲它差不多上是每一个项目的主力户型,因此他的性能价格比也就尤为重要了，格局不行面积过大都有可能造成该产品的滞销如：西现代城的114平米两居和御景山的117平米两居差不多上面积过大，而尚城的97平米两居则是格局设计不合理造成的滞销

5、配套设施及设备

表：2—5