房地产开发企业会计核算及纳税申报实务

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□房地产企业税种与税率
一、主要税种
● 营业税 ● 房产税 ● 土地增值税 ● 企业所得税 ● 城镇土地使用税 ● 耕地占用税 ● 印花税 ● 契税 ● 城建税 ● 教育费附加与河道管理费
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二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率
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房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费
- - -前期工程费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费 - - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费 - - - 人工费 - - - 折旧费 - - - 办公费 - - - 水电费 - - - 劳保费 - - - 其他
围，资质年检
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二、设立阶段纳税案例
案例一：上海发达房地产公司于2012年1月1日 设立了一房地产开发企业，注册资金5000万， 其中2000万为甲股东以土地使用权出资。会计 开设账本10个，总账记账资金，其他明细账本 与日记账9个，于1月31日获取营业执照。此外 ，还有房屋产权证和土地使用证各一个。印花 税一共缴纳多少？（契税在下章） 答案：（5000 万+2000万）*0.5‰+(9+1+2)*5
税种 营业税 城建税
第四阶段：转让及销售阶段 计算依据 5% 7%、5%、1%
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教育费附加 营业税的3%
土地增值税 查账征收：1.项目全部
竣工结算前，转让房地
产收入，预征；2.待项
目全部竣工且办理结算
后进行清算，多退少补
核定征收
印花税
同上
企业所得税 查账征收：1.销售未完工
□ 业务特点 ○ 开发周期长 ○ 风险高 ○ 产品为不动产，位置固定 ○ 投资额大 ○ 单价高 ○ 产品具有多样性
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二、房地产企业经营业务流程
公司注册
获取土地 使用权
房地产开 发与建设
持有房地 产
转让房地 产
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三、房地产会计核算体系与科目设置
7%、5%、1%
教育费附加 营业税的3% 城镇土地使用税 同上
房产税
自用：计税余值 *1.2%
出租：租金的12%
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第二模块：企业设立阶段的会计核算与纳税计算
自本模块开始，结合房地产企业业务特点，
系统讲解各阶段的实务案例。在讲解案例前，
请先跟随我一道浏览一下房地产标杆企业--- 万
● 出资方式 √ 货币出资≥ 30%的注册资金 √ 非货币财产 实物 知识产权 非专利技术 工业产权 土地使用权
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非货币出资的程序：
如果出现股东非货币出资，则按照以下程序办 理：
货币出资
公司注册成立
财产评估
营业执照变更
审计验资
办理产权转移 手续
房地产资质：1、2、3、4共四个等级，经营范
科2010年的年报。
之后，我们将系统讲解案例：设立阶段
获取土地阶段
开发与建设阶段
转
让与销售阶段
持有阶段
投资性房
地产
合作开发房地产
利润形成与
分配
所得税汇算阶段
纳税筹划
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一、公司注册法规要求与出资方式
● 房地产企业注册成立是需满足以下法规 √ 《公司法》 √ 《城市房地产管理法》 √ 《城市房地产开发经营管理条例》
□ 房地产企业会计科目设置
除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产 企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：
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一、存货类
● 材料采购
● 在途材料
● 原材料
● 材料成本差异
● 开发产品
● 分期收款开发产品
● 委托加工物资
● 周转房
二、非流动资产类
● 投资性房地产
产品取得收入，按预计
计税毛利率，计算毛利额，
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合并到其他
项目完工后计算实际毛利，
调整以前毛利
项目计入当年损益计算纳税 2.销售完工。税率25% 核定征收
印花税 同上
第五阶段：房产持有阶段
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税种
计算依据
营业税
租金的5%
城建税
房地产开发企业会计核算与纳税申报实务
中和会计
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第一模块：会计科目设置与税种
一、房地产开发业务范围与特点
□ 业务种类 ○ 土地使用权的转让、买卖与租赁 ○ 房屋的开发、销售与出租
住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房
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第二阶段：获取土地阶段
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税种
计算依据
印花税
同上
契税
同上
耕地占用税 1.获取土地使用权，符
合耕地条件的，根据面
积和税额一次性缴纳；
2.不合条件，不缴纳。
第三阶段：开发建设阶段
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税种
计算依据
印花税 0.3-0.5 ‰
据各类合同的
城镇土地使用税 从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额 税率计算
● 投资性房地产累计折旧（摊销）
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● 投资性房地产减值准备
● 长期应收款
● 在建工程
● 工程物资
三、成本类
● 开发成本
● 开发间接费用
● 工程施工
● 工程结算
四、两个成本类二级明细科目
成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归
集房地产行业的产品开发成本，具体如下：
□ 房地产企业会计核算制度的演进
● 1983年底前
《基本建设简易会计制度》
● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1989.1.1
《国营城市综合开发企业会计制度
- - 会计科目和会计报表》
● 1992
《企业会计准则》和《企业财务通
则》，《分行业会计制度与分行业
财务制度》即两则两制
● 1993.1.7
《房地产开发企业会计制度》
● 1998.1.27
《股份有限公司会计制度 - -
会计科目和会计报表》
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● 2001.1.1
《企业会计制度》
● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》
目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则 （2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企 业会计制度》。
第一阶段：企业设立阶段
税种
计算依据
1.权利与许可证照
5元/件
2.记录资金的账簿
(实收资本
印花税
+资本公积)*0.5‰,其他5元/件
3.土地使用权转让与出让使用合同,
合同金额的0.5‰
契税
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1. 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。
按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5%