《房地产法》平时作业(二)

《房地产法》平时作业（二）

一、名词解释（每题5分，共20分）

1、土地使用权抵押

是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。

土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。

从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。

2、房屋质量纠纷

是指在商品房预售或商品房买卖过程中，买房和卖方对房屋在质量上是否符合国家标准、行业标准以及其他标准，以及房屋质量是否符合双方约定的质量而引起的争议。

3、房地产成交价格申报

房地产成交价格的申报，是指房地产权人转让房地产时，必须将买卖价格向国家指定机构申报，以利于掌握作为政府征税和交纳各项手续费用主要依据的房地产价格，保障国家税收，同时以利于国家了解房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。

4、房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

二、简答题（每题10分，共40分）

1、房屋租赁的范围包括哪些？

《城市房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

2、哪些房地产不能设定抵押权？

设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定："依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。"即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。

建设部的《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。

上述第6项涵盖面甚广，例如通过行政划拨、•通过出让取得土地使用权而尚未

建有地上房屋及其他附属物的土地使用权，集体所有土地被证用范围之内的房屋，未依法登记领取权属证书的房地产等。所谓权属有争议的房地产是指在诉讼期间的房地产。文物保护的建筑物或有重要纪念意义的其他建筑物是指被国务院或有省、自治区、直辖市人民政府批准，或县级以上人民政府确定的建筑物。

3、房地产相邻关系的基本内容有哪些？

房地产相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产产权人或使用人，在行使房地产占有、使用、收益和处分权利时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系，其实质是对相邻的不动产的所有权或使用权的适当扩展或限制。

比较常见的房地产相邻关系有几下几种：（１）相邻土地使用关系；（２）相邻防险、排污关系；（３）相邻用水、流水、截水、排水关系；（４）相邻管线安设关系；（５）相邻光照、通风、音响、震动关系；（６）相邻竹木归属关系

4、物业管理的法律特征？

（1）物业管理是一种民事行为

（2）物业管理关系基于物业服务合同而产生

（3）物业管理关系是双务有偿关系

（4）物业管理行为具有一定公益性

三、问答题（每题20分，共40分）

1、试论保障建筑工程质量的基本制度。

（1）立项管理

房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。

房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。

房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。

房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；

房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。

房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。

（2）开发项目的施工管理

房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。

房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。

（3）开发项目的竣工管理

房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请的一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。

2、试论房屋租赁和房屋抵押的关系。

（1）已出租的商品房可以抵押，但实现抵押权(处分该房屋)时，承租人在同等条件下对该房屋有优先购买权;抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中收益，受让人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租赁权。

（2）抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任;如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

（3）房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：(1)收取孳息的费用;(2)主债权的利息;(3)主债权。