公寓定位建议
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环球村（月均去化：60套）
环球村
地址
雨花区劳动东路与花侯路交汇处往东100米
基本指标
占地：810亩，建面：1800000平方米，容积率： 2.5， 绿化率： 41%
产品
公寓 39-48平米 ；住宅：二居室 69-119平米，三居室 111-133平米；商业、写字楼等
公寓面积 37-80平米
公寓价格 5300元/平米
门槛投资、返租高投资回报率、名校学位来吸引客户，
市场反响好。
VS本项目启示：
本项目自身无成熟商业及其他配套支撑，且周边以别墅
等居住性物业类型为主，无有利支撑点走商业性质，建
议定位于住宅性质公寓。
走住宅性质，本项目除地铁口外，无特殊贩卖点，难以
支撑高价高销，建议借鉴环球村，以低总价低首付的形
式迅速吸引目标客户，达成快销。
首付（万 元）
5.46
月供 （元）
1106
5. 推售节点建议
1. 重大节点情况：
预售证节点：2014年1月可达到开盘条件。
活动节点：5月春季房交会。
2. 配套情况：
2013年，湘府路预计将通车 2014年上半年，城际轻轨将初具成型。
3. 销售情况：
2014年初，住宅预计将清盘，后续可直接进入公寓蓄 客，以便缩短整个项目的销售周期
关注点：此类客户主要关注总价、首付等价格因素以及 交通的便利性
C、 商务客户 基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边的企业为主， 由于业务上对形象、经营等方面的要求，对商务办公环 境有需求
关注点：主要关注满足办公所需的条件（交通便利、昭 示性、产品硬件）、价格
客户小结：结合项目自身情况及各类客群关注 点，建议本项目公寓主抓刚需及初级投资客，以 低总价低首付形式吸引目标客户，同时传递地铁 口等今后升值潜力。
4. 公寓营销思路
整体思路：主要针对刚需及初级投资客，采用低总价 低首付的形式网罗目标客户。
价格让利：成交价格超具市场竞争力，以片区较低的价 格销售，达成快销。 垫付首付：针对目标客户群首付能力有限，可通过首付1 成，其他首付分期还的方式，降低置业门槛，吸引更多的 客户
通过5大核心动作，凸显超具煽动力性价比吸引过 渡型刚需客户 1） 核心动作1：简明直白的传递最具煽动力低价
0.8
0.2 6350 5% 7000
喜盈门范城 6000 0.9 0.1
德思勤城市 广场
6200
0.85
0.2
香樟兰亭 6000 0.95 0.05
德庆水韵山 城
5600
1.05
0.05
价格（元/ 首付比例 公积金贷款利率 平）
7000
公积金贷款 20%
基准利率4.5%
年限 面积区间 30年 39
物业性质 住宅70年
周边配套 周边配套不成熟
本体配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自身配套有1所重 点小学
项目热销分析： 该项目本身是集住宅、五星级酒店、商业、写字楼、 会所于一体的复合型城市综合体，推广主打大盘及高 铁枢纽第一城，后期升值潜力大，客户认知度高； 目前项目本身配套缺乏，开盘首付1万，仅延期3个
办公基本条 件的满足、
价格
20%
有需求
A、 投资客 基本特征：来源广泛，主要以高桥商圈、红星商圈的客 户为主，多为初次投资，经济实力有限
关注点：此类客户主要关注投资保障、升值潜力以及付 款方式等因素
B、 过渡性刚需客户
基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边写字楼的的年 轻白领为主，经济实力一般,能够承受20-30万的总价和 5-10万元首付的居多
月，降低置业门槛的同时保证回款，迅速吸引了市场
的高度关注，达成项目快销。
热销个案总结：
热销个案物业性质以住宅性质为主，仅喜盈门范城、保
利麓谷林语为商业性质，置业门槛较高，去化速度相对
缓慢；
商业性质热销个案基本以成熟商业及其他配套为支撑，
高调占位，突出其投资前景，以此化解高置业门槛。
热销个案基本都以特殊贩卖点支撑快速走量，多采用低
2） 核心动作2：赋予产品更高的性价比价值 建议提供1万元左右/套简单装修，提高产品性价比
3） 核心动作3：现场强化居住感体验 多套精装样板房+清水样板房展示 主题建议：满足青年目标客户群的国际化先锋主题
4） 核心动作4：线下多渠道大力拓展客户 3大直效举措全面网罗青年目标客户 直效举措1：大兵团巡展派单：针对雨花区、天心区专 业市场、企事业单位及购物中心进行循环式巡展派单 直效举措2：网络&微博话题炒作：通过参与性的活动进 行炒作，引发青年客户群参与 直效举措3：全城大团购：线上线下全渠道配合进行全 城大团购
11#栋公寓产品定位及营销思 路
1. 公寓商业、住宅性质利弊初判：
1） 做商业性质 利：①不限贷、不限购；②可以注册办公地址，并 且可做经营； 弊：①产权仅40年；②设计规划要求更高；③报 建、契税、维修基金、物业水电等费用高；④首付 5成，置业门槛高，并且利息上浮10-30%;
2） 做住宅性质 利：①首付3成，置业门槛低，并且可做公积金； ②产权有70年；③报建、契税、维修基金、物业 水电等费用较低； 弊：①不能注册办公地址，不能做经营之用，如果 要将住宅性质的公寓转成经营性公寓，需全体业主 同意，但实际操作难度较高；
城 I尚国际 蓝湾国际
(新)
8-10 8-10 5-7 10-11
2-4
1-2 1-2 0-2
0-2
15-20 10-12
2-4 2-3 2-3 1-3 0-2 0-2 0-2 10-15
极目楚天 观园 第一湾
开福区
藏珑 山语城
四方小区 名富公寓
铂宫 万科城市花
园 恩宇红公馆
像素汇 米兰春天 像素汇 长房时代城 岳麓区 九龙领仕汇 恒万西溪里 兰卡威国际 百合湖滨 金麓国际
公寓面积 40/65/70平米
公寓价格 14000-15000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 体育新城，华雅国际大酒店
本体配套
购物中心、白金五星级至尊豪生酒店、甲级写字楼、地 下超市
项目热销分析： 该项目本身拥有五星级酒店、购物中心等配套，并且 推广力度大，市场占位高端，公寓作为温德姆豪生酒 店的套房进行销售，有稳定的投资收益； 开盘推出返租政策，返租回报率为8%，且业主还可拥 有2%的酒店抵用券以及免费入住酒店12天的权限，投 资回报率高 ，因此市场反响良好。
物业性质 商业40年
周边配套 麓谷明德学校，30个班精英教育幼儿园
本体配套
2万平米综合商业中心，五星级酒店、保利高尔夫会 所、保利高尔夫练习场，330亩保利麓谷体育公园
项目热销分析： 该项目本身属于成熟大社区，目前主推林语中心，整 合了城市中的商业、办公、居住、旅行、餐饮、会 议、文娱于一体的功能性项目，为麓谷高新区内唯一 的综合体，客户比较认可未来升值潜力； 首次开盘推出买公寓送明德学位，客户认可度较高， 去化100多套，后期转而主打首付一成，进一步去化 100套左右，现阶段低首付、送名校学位取消后，主打 返租18个月，效果逐步递减。
公寓面积
41-81平米
公寓价格 9000-10000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 洞井小学，红星美凯龙、融程花园酒店
本体配套
大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、主题商业 街、电视直播大厅、环球影视城
项目热销分析： 该项目本身商业配套完善，推广中突出红星商圈核心 地段+城市综合体综合配套，商业价值得到客户认可， 公寓投资价值高。 开盘采取低首付策略，首付仅6万，且以低于客户预期 的价格入市，折后9000-10000元/㎡，低门槛高配套的 产品接受度高。
60%
以红星商圈和高桥商
2
过渡性刚 先自住，换 圈及周边写字楼的的 总价、首付 需客户 房后此小公 年轻白领为主，经济 等价格因素
20%
寓出租或转 实力一般,能够承受 以及交通的
手
20-30万的总价和5- 便利性
10万元月供的居多
以红星商圈和高桥商
3
商务型客 户
小型办公 （源自文库作室、 办事处等）
圈及周边的企业为 主，由于业务上对形 象、经营等方面的要 求，对商务办公环境
物业性质 商业40年
周边配套 雨花区政府、喜乐地购物广场
本体配套
百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、连 锁大卖场，精装奢华酒店公寓、影视城、酒吧休闲街、 休闲餐饮、金融中心、下沉式环绕型商业步行街
项目热销分析： 该项目本身拥有百货购物中心、甲级写字楼、建材家 居、影视城等配套，推广中主要放大其配套，打造国 际化市场商业航母，市场占位高端，通过商业形象塑 造，确保投资潜力，客户较为认可；
华晨世纪广场（月均去化：40套）
华晨·世纪广场
地址
万家丽路与长沙大道西南侧
基本指标
占地：55925平方米，建面：350000平方米，容积率： 5.52，绿化率： 21.10%
产品
购物中心C1-3层为商铺，5-28层为公寓，此外还有白 金五星级酒店（温德姆旗下至尊豪生大酒店）、甲级写 字楼、地下超市、大型数码购物广场等
5） 核心动作5：超具竞争力价格优势 居住公寓均价：7000元/平（2014年）
公寓项目
毛坯公寓 均价
比准
比例
比准 年增 最终毛坯 价格 长率 价格
竞投银泰环 球村
5300
1
0.25
汇达国际公 馆
7000
1.05
0.05
融科东南海 7000
1
0.05
融科檀香山 7000
1
0.05
华晨世纪广 场
11000
月）
新领地公 寓
10-15
北辰三角洲 （新）
15-20
雨花区
银轩铭誉 曙光领峰 东塘瑞府 汇达国际
公寓 铂金国际
公寓 嘉斯茂广
场 西子一间 高桥国际
公寓
高升金典
芙蓉区
伟晖东方 芙蓉
东方银座 锦泰东环
公寓 恒大金都 湘域城邦 先锋东外
滩 金烨融府 凯通国际
小结：住宅性质相对商业性质来说，置业门槛更低，使 用费用也低；商业性质公寓相对住宅性质来说，主要是不限 购不限贷，且能做办公用途；
2. 市场情况分析：
整体市场：长沙公寓市场冷淡，除个别项目外，当 前近90%的项目月均消化速度不足10套
2012年长沙公寓消化速度
月均消化
区域
项目
速度 （套/
区域
项目
月均消化速度 （套/月）
保利麓谷林语（月均去化：50套）
保利·麓谷林语
地址
岳麓区桐梓坡西路408号中联重科斜对面
基本指标
占地：790042平方米，建面：1380545平方米，容积 率：2.1，绿化率： 36.2%
产品
普通住宅、多层洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商 业中心、九年制学校等多种物业类型
公寓面积 28-40平米
公寓价格 元/平米
喜盈门范城（月均去化：35套）
喜盈门·范城
地址
雨花区万家丽与木莲路交汇处西北角
基本指标
占地：64484.94平方米，建面：480000平方米，容积 率： 5.45，绿化率： 30.44%
产品
商铺20-1000平米，公寓30-104平米，写字楼110-1900 平米
公寓面积 30-104平米
公寓价格 8500元/平米
怡海星城
I DO 爱都 草莓街区
1-3 0-2
9-10 7-8 2-3
目前公寓热销个案分析 德思勤（月均去化：55套）
基本指标
德思勤广场
地址
雨花区韶山南路与湘府东路交汇处
基本指标
占地：373476平方米，建面：1417400平方米，容积 率： 5.00 ，绿化率： 19.10%
产品
A1、A2、A3栋为1-3层群楼商铺，A4栋1-2层为商铺， 3-7层为住宅。TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时 尚步行街、国际五星级酒店(凯悦酒店)等
10-15 5-7 6-8 0-2
0-2
0-2 0-2 0-2
20-30
20-25 10-15 10-15 10-15 10-15 8-10
5-7 3-5 3-4 1-3
天心区 剑桥名门
雍晨时代
公馆
长大彩虹
都
少帅府
——
4-5 3-4
0-2 0-2 ——
枫林家园 观湖公寓
长沙县 (星沙、 暮云)
形象 推广主题：
主标题：湘府路•地铁口•首付3万起
副标题：39平米精装公寓，拎包入住
①湘府路、地铁口：强化项目的城市地段价值及交通便 利性，满足目标客户最关注的地段及交通需求，提供便 利的居住地 ②首付3万起：强化项目的超低置业门槛，解决目标客户 支付能力有限的问题
②39平米精装公寓，拎包入住：进一步强化项目的超高 性价比优势并解决目标客户群无时间装修的问题
3. 目标客群分析
当前公寓市场最为活跃的三类客户：投资客 （60%）+过渡性刚需客（20%）+商务客户 （20%）
序 号
客户类型
置业目的
基本特征
关注因素 占比
1
来源广泛，主要以高 投资型客 家庭理财的 桥商圈、红星商圈的
户 一种，主要 客户为主，多为初次 考虑出租 投资，经济实力一般
投资保障、 升值潜力以 及付款方式
环球村
地址
雨花区劳动东路与花侯路交汇处往东100米
基本指标
占地：810亩，建面：1800000平方米，容积率： 2.5， 绿化率： 41%
产品
公寓 39-48平米 ；住宅：二居室 69-119平米，三居室 111-133平米；商业、写字楼等
公寓面积 37-80平米
公寓价格 5300元/平米
门槛投资、返租高投资回报率、名校学位来吸引客户，
市场反响好。
VS本项目启示：
本项目自身无成熟商业及其他配套支撑，且周边以别墅
等居住性物业类型为主，无有利支撑点走商业性质，建
议定位于住宅性质公寓。
走住宅性质，本项目除地铁口外，无特殊贩卖点，难以
支撑高价高销，建议借鉴环球村，以低总价低首付的形
式迅速吸引目标客户，达成快销。
首付（万 元）
5.46
月供 （元）
1106
5. 推售节点建议
1. 重大节点情况：
预售证节点：2014年1月可达到开盘条件。
活动节点：5月春季房交会。
2. 配套情况：
2013年，湘府路预计将通车 2014年上半年，城际轻轨将初具成型。
3. 销售情况：
2014年初，住宅预计将清盘，后续可直接进入公寓蓄 客，以便缩短整个项目的销售周期
关注点：此类客户主要关注总价、首付等价格因素以及 交通的便利性
C、 商务客户 基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边的企业为主， 由于业务上对形象、经营等方面的要求，对商务办公环 境有需求
关注点：主要关注满足办公所需的条件（交通便利、昭 示性、产品硬件）、价格
客户小结：结合项目自身情况及各类客群关注 点，建议本项目公寓主抓刚需及初级投资客，以 低总价低首付形式吸引目标客户，同时传递地铁 口等今后升值潜力。
4. 公寓营销思路
整体思路：主要针对刚需及初级投资客，采用低总价 低首付的形式网罗目标客户。
价格让利：成交价格超具市场竞争力，以片区较低的价 格销售，达成快销。 垫付首付：针对目标客户群首付能力有限，可通过首付1 成，其他首付分期还的方式，降低置业门槛，吸引更多的 客户
通过5大核心动作，凸显超具煽动力性价比吸引过 渡型刚需客户 1） 核心动作1：简明直白的传递最具煽动力低价
0.8
0.2 6350 5% 7000
喜盈门范城 6000 0.9 0.1
德思勤城市 广场
6200
0.85
0.2
香樟兰亭 6000 0.95 0.05
德庆水韵山 城
5600
1.05
0.05
价格（元/ 首付比例 公积金贷款利率 平）
7000
公积金贷款 20%
基准利率4.5%
年限 面积区间 30年 39
物业性质 住宅70年
周边配套 周边配套不成熟
本体配套
社区配套商业、2所国际标准幼儿园、自身配套有1所重 点小学
项目热销分析： 该项目本身是集住宅、五星级酒店、商业、写字楼、 会所于一体的复合型城市综合体，推广主打大盘及高 铁枢纽第一城，后期升值潜力大，客户认知度高； 目前项目本身配套缺乏，开盘首付1万，仅延期3个
办公基本条 件的满足、
价格
20%
有需求
A、 投资客 基本特征：来源广泛，主要以高桥商圈、红星商圈的客 户为主，多为初次投资，经济实力有限
关注点：此类客户主要关注投资保障、升值潜力以及付 款方式等因素
B、 过渡性刚需客户
基本特征：以红星商圈和高桥商圈及周边写字楼的的年 轻白领为主，经济实力一般,能够承受20-30万的总价和 5-10万元首付的居多
月，降低置业门槛的同时保证回款，迅速吸引了市场
的高度关注，达成项目快销。
热销个案总结：
热销个案物业性质以住宅性质为主，仅喜盈门范城、保
利麓谷林语为商业性质，置业门槛较高，去化速度相对
缓慢；
商业性质热销个案基本以成熟商业及其他配套为支撑，
高调占位，突出其投资前景，以此化解高置业门槛。
热销个案基本都以特殊贩卖点支撑快速走量，多采用低
2） 核心动作2：赋予产品更高的性价比价值 建议提供1万元左右/套简单装修，提高产品性价比
3） 核心动作3：现场强化居住感体验 多套精装样板房+清水样板房展示 主题建议：满足青年目标客户群的国际化先锋主题
4） 核心动作4：线下多渠道大力拓展客户 3大直效举措全面网罗青年目标客户 直效举措1：大兵团巡展派单：针对雨花区、天心区专 业市场、企事业单位及购物中心进行循环式巡展派单 直效举措2：网络&微博话题炒作：通过参与性的活动进 行炒作，引发青年客户群参与 直效举措3：全城大团购：线上线下全渠道配合进行全 城大团购
11#栋公寓产品定位及营销思 路
1. 公寓商业、住宅性质利弊初判：
1） 做商业性质 利：①不限贷、不限购；②可以注册办公地址，并 且可做经营； 弊：①产权仅40年；②设计规划要求更高；③报 建、契税、维修基金、物业水电等费用高；④首付 5成，置业门槛高，并且利息上浮10-30%;
2） 做住宅性质 利：①首付3成，置业门槛低，并且可做公积金； ②产权有70年；③报建、契税、维修基金、物业 水电等费用较低； 弊：①不能注册办公地址，不能做经营之用，如果 要将住宅性质的公寓转成经营性公寓，需全体业主 同意，但实际操作难度较高；
城 I尚国际 蓝湾国际
(新)
8-10 8-10 5-7 10-11
2-4
1-2 1-2 0-2
0-2
15-20 10-12
2-4 2-3 2-3 1-3 0-2 0-2 0-2 10-15
极目楚天 观园 第一湾
开福区
藏珑 山语城
四方小区 名富公寓
铂宫 万科城市花
园 恩宇红公馆
像素汇 米兰春天 像素汇 长房时代城 岳麓区 九龙领仕汇 恒万西溪里 兰卡威国际 百合湖滨 金麓国际
公寓面积 40/65/70平米
公寓价格 14000-15000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 体育新城，华雅国际大酒店
本体配套
购物中心、白金五星级至尊豪生酒店、甲级写字楼、地 下超市
项目热销分析： 该项目本身拥有五星级酒店、购物中心等配套，并且 推广力度大，市场占位高端，公寓作为温德姆豪生酒 店的套房进行销售，有稳定的投资收益； 开盘推出返租政策，返租回报率为8%，且业主还可拥 有2%的酒店抵用券以及免费入住酒店12天的权限，投 资回报率高 ，因此市场反响良好。
物业性质 商业40年
周边配套 麓谷明德学校，30个班精英教育幼儿园
本体配套
2万平米综合商业中心，五星级酒店、保利高尔夫会 所、保利高尔夫练习场，330亩保利麓谷体育公园
项目热销分析： 该项目本身属于成熟大社区，目前主推林语中心，整 合了城市中的商业、办公、居住、旅行、餐饮、会 议、文娱于一体的功能性项目，为麓谷高新区内唯一 的综合体，客户比较认可未来升值潜力； 首次开盘推出买公寓送明德学位，客户认可度较高， 去化100多套，后期转而主打首付一成，进一步去化 100套左右，现阶段低首付、送名校学位取消后，主打 返租18个月，效果逐步递减。
公寓面积
41-81平米
公寓价格 9000-10000元/平米
物业性质 住宅70年
周边配套 洞井小学，红星美凯龙、融程花园酒店
本体配套
大型商业中心、五星级酒店、甲级写字楼、主题商业 街、电视直播大厅、环球影视城
项目热销分析： 该项目本身商业配套完善，推广中突出红星商圈核心 地段+城市综合体综合配套，商业价值得到客户认可， 公寓投资价值高。 开盘采取低首付策略，首付仅6万，且以低于客户预期 的价格入市，折后9000-10000元/㎡，低门槛高配套的 产品接受度高。
60%
以红星商圈和高桥商
2
过渡性刚 先自住，换 圈及周边写字楼的的 总价、首付 需客户 房后此小公 年轻白领为主，经济 等价格因素
20%
寓出租或转 实力一般,能够承受 以及交通的
手
20-30万的总价和5- 便利性
10万元月供的居多
以红星商圈和高桥商
3
商务型客 户
小型办公 （源自文库作室、 办事处等）
圈及周边的企业为 主，由于业务上对形 象、经营等方面的要 求，对商务办公环境
物业性质 商业40年
周边配套 雨花区政府、喜乐地购物广场
本体配套
百货购物中心、甲级写字楼、时尚建材家具生活馆、连 锁大卖场，精装奢华酒店公寓、影视城、酒吧休闲街、 休闲餐饮、金融中心、下沉式环绕型商业步行街
项目热销分析： 该项目本身拥有百货购物中心、甲级写字楼、建材家 居、影视城等配套，推广中主要放大其配套，打造国 际化市场商业航母，市场占位高端，通过商业形象塑 造，确保投资潜力，客户较为认可；
华晨世纪广场（月均去化：40套）
华晨·世纪广场
地址
万家丽路与长沙大道西南侧
基本指标
占地：55925平方米，建面：350000平方米，容积率： 5.52，绿化率： 21.10%
产品
购物中心C1-3层为商铺，5-28层为公寓，此外还有白 金五星级酒店（温德姆旗下至尊豪生大酒店）、甲级写 字楼、地下超市、大型数码购物广场等
5） 核心动作5：超具竞争力价格优势 居住公寓均价：7000元/平（2014年）
公寓项目
毛坯公寓 均价
比准
比例
比准 年增 最终毛坯 价格 长率 价格
竞投银泰环 球村
5300
1
0.25
汇达国际公 馆
7000
1.05
0.05
融科东南海 7000
1
0.05
融科檀香山 7000
1
0.05
华晨世纪广 场
11000
月）
新领地公 寓
10-15
北辰三角洲 （新）
15-20
雨花区
银轩铭誉 曙光领峰 东塘瑞府 汇达国际
公寓 铂金国际
公寓 嘉斯茂广
场 西子一间 高桥国际
公寓
高升金典
芙蓉区
伟晖东方 芙蓉
东方银座 锦泰东环
公寓 恒大金都 湘域城邦 先锋东外
滩 金烨融府 凯通国际
小结：住宅性质相对商业性质来说，置业门槛更低，使 用费用也低；商业性质公寓相对住宅性质来说，主要是不限 购不限贷，且能做办公用途；
2. 市场情况分析：
整体市场：长沙公寓市场冷淡，除个别项目外，当 前近90%的项目月均消化速度不足10套
2012年长沙公寓消化速度
月均消化
区域
项目
速度 （套/
区域
项目
月均消化速度 （套/月）
保利麓谷林语（月均去化：50套）
保利·麓谷林语
地址
岳麓区桐梓坡西路408号中联重科斜对面
基本指标
占地：790042平方米，建面：1380545平方米，容积 率：2.1，绿化率： 36.2%
产品
普通住宅、多层洋房、联排别墅、五星级酒店、大型商 业中心、九年制学校等多种物业类型
公寓面积 28-40平米
公寓价格 元/平米
喜盈门范城（月均去化：35套）
喜盈门·范城
地址
雨花区万家丽与木莲路交汇处西北角
基本指标
占地：64484.94平方米，建面：480000平方米，容积 率： 5.45，绿化率： 30.44%
产品
商铺20-1000平米，公寓30-104平米，写字楼110-1900 平米
公寓面积 30-104平米
公寓价格 8500元/平米
怡海星城
I DO 爱都 草莓街区
1-3 0-2
9-10 7-8 2-3
目前公寓热销个案分析 德思勤（月均去化：55套）
基本指标
德思勤广场
地址
雨花区韶山南路与湘府东路交汇处
基本指标
占地：373476平方米，建面：1417400平方米，容积 率： 5.00 ，绿化率： 19.10%
产品
A1、A2、A3栋为1-3层群楼商铺，A4栋1-2层为商铺， 3-7层为住宅。TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时 尚步行街、国际五星级酒店(凯悦酒店)等
10-15 5-7 6-8 0-2
0-2
0-2 0-2 0-2
20-30
20-25 10-15 10-15 10-15 10-15 8-10
5-7 3-5 3-4 1-3
天心区 剑桥名门
雍晨时代
公馆
长大彩虹
都
少帅府
——
4-5 3-4
0-2 0-2 ——
枫林家园 观湖公寓
长沙县 (星沙、 暮云)
形象 推广主题：
主标题：湘府路•地铁口•首付3万起
副标题：39平米精装公寓，拎包入住
①湘府路、地铁口：强化项目的城市地段价值及交通便 利性，满足目标客户最关注的地段及交通需求，提供便 利的居住地 ②首付3万起：强化项目的超低置业门槛，解决目标客户 支付能力有限的问题
②39平米精装公寓，拎包入住：进一步强化项目的超高 性价比优势并解决目标客户群无时间装修的问题
3. 目标客群分析
当前公寓市场最为活跃的三类客户：投资客 （60%）+过渡性刚需客（20%）+商务客户 （20%）
序 号
客户类型
置业目的
基本特征
关注因素 占比
1
来源广泛，主要以高 投资型客 家庭理财的 桥商圈、红星商圈的
户 一种，主要 客户为主，多为初次 考虑出租 投资，经济实力一般
投资保障、 升值潜力以 及付款方式