1.3.2香港房地产市场分析

万科
绿地
保利
内 地
中海
企 恒大
业
万达
1,418 1,078 1,018 935 923 905
绿城
510
九龙仓
127
新世界
107
恒基兆业 65
香 港
瑞安
63
企 新鸿基 40
业 恒隆地产 30
长江实业 20
资料来源：公罗开兰资贝料格，与罗乾兰狮贝行格业与联乾盟狮分行析业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 10
B 3 产品定位与财务策略：租售并重&财务保守
在住宅地产市场的利润空间降低、市场波动较大的背景下，香港地 产商产品组合从销售型转向了租售并重，同时维持了保守财务策略
香港地产商所处的发展阶段特点
地产企业发展阶段
1
产品型 开发销售
2
权衡型 租售并重
3
持有型 地产金融
人均GDP与城 市化率提升
金融条件成熟
资料来源：公司资料；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 5
A 2 现有市场情况
香港房地产市场是香港经济的重要支柱，市场参与者的物业形态从 销售型向租售并举转变，重视对长期风险的应对能力
香港现有市场特点总结
整体市场发展特点
> 整体趋势：香港房地产业占经济的20~30%，是香港重要的经济支柱，过去一段时期处在价格上 涨阶段，未来一段时间可能会有回调，但在现行土地制度和市场集中度状况下，香港地产市场 热度将长期持续
2009 2010 2011 2012 2013
2009 2010 2011 2012 2013
资料来源：香港统计处；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 4
A 2 现有市场情况
香港地产市场集中度很高，主要企业的资产规模大，业务组合基本 是综合型，突出特点是资产负债率都保持了较低水平
> 中英《联合声明》限制到 1997年香港每年土地供应 不超过50公顷
> 实行土地拍卖政策
> 1994年曾通过印花税、缩 短预售期等抑制价格，然 而1996年开始楼市大幅上 行，产生泡沫
> 港政府出台房屋增建 政策“八万五”计划
1980
1982 1984
1986
1988
1990
1992
1994 1996
产品特点
1. 住宅产品的二元结构：私人开发商中高端产 品，与政府开发的中低端公共房屋，各占约 50%
2. 开发商租售并举：主要开发商已经完成了从 销售物业为主到租售物业共同发展的产品结 构转型
模式特点
1. 保守财务策略 重视对长期风险的抵御能力，均实行坚守资 产负债率上限的策略
2. 重资产的内部现金流平衡 信托等资产运作方式与美国、新加坡等市 场相比，发展相对较晚，目前仍以地产商 持有物业、内部平衡为主
发展历程
1984
1997
2003
2010
发展阶段
大型房企开始整合 经济增长，土地供应紧张， 经济危机、政策调控 挽救楼市，危机后政策刺
市场
价格一路飙升
失败，地产市场重创 激经济增长，价值恢复
宏观经济 > 76年石油危机结束，> 港币贬值 经济空前繁荣， > 经济转型提高房产需求 香港转向贸易服 务为主的经济
土地购置环节特点
香港开发用地紧缺
土地购置进入门槛高
建设用地
农地
24.0% 9.0%
67.0%
未利用地
建设用地结构
100% 22%
22% 10% 2% 16% 28%
> 土地公有制度：从港英政府时期政府垄断土地，开发商 从政府租用土地使用权后进行二级开发，政府征收和储 备了大量土地，并作为调控房地产市场最具直接影响力 的手段
> 亚洲金融危机
> 04-07年进入新景气周期， 恒指达3万点历史顶峰
> 08年危机，后逐渐复苏
政策因素
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20
> 70年代战后旧屋改 造基本完成，政府 以土地出让为重要 收入来源，地块审 批呈大型化趋势， 小地产商被挤出
> 提高土地竞投价格
> 财务保守策略 下的低资产负 债率
集中度低
集中度高
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
> 全能地产商
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 7
B 1 总体规划：地产商介入
香港地产市场参与者从城市/片区总体规划阶段开始，就有深度参 与和利益分配，以著名“港铁模式”为典型案例
开发商深度介入总体规划
“港铁模式”：城市基础设施规划与地产结合
E
对中国市场和 绿都的启示
1 近期市场走势评估
2 主要细分市场趋势
1
市场特点对中国市场的启示
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 2
A 1 发展阶段总结
香港房地产占经济总量的20~30%，是举足轻重的支柱产业，1980年 以来，与宏观经济走势一致，并与政策调控事件高度相关
协议出让或土地入股
特区政府
地铁公司(参与规划)
按一定折扣支付地价
房地产商
地铁建设运营
收益返还 价值提升
上盖物业开发 物业租售
TOD(Transit-oriented Development, 交通导向开发)模式 > 地产商利益点：借助地铁导流，提升物业出租率和溢价率 > 政府利益点：解决融资，形成500米生活圈的合理城市尺度
香港房企的内地买地策略
香港地产商策略选择因素
经历过地产泡沫破灭，预期谨慎
雄厚资金优势，可以支撑较低的周转率，等 待获取土地溢价
融资平台在香港，融资成本低
新世界中国
> 09年持有发展或发展中的物 业总建筑面积达2577万平方 米，但其中只有250万平方米 处于“发展中”，仅占总量 的10%多，有近90%的物业目 前仍然是“规划中”状态
B 3 产品定位与财务策略：现状特点
现阶段，大型地产商已经完成了租售物业产品平衡的转型，并把资 产负债率控制在30%左右甚至以下
产品特点与财务策略表现
主要地产商租售并重的产品组合(2012)
主要地产商资产负债率(2013)
> 主要地产商目前完成了从开发销售型向租售并重的转型 > 并且坚持了保守的财务原则，资产负债率在30%左右
主要参与者
公司名称
总资产 负债率 ROE
持有型物业规模 [万平米]
[2013,亿元 [2012~13 [2012~13
港币]
平均，%] 平均，%] 写字楼 商业
其他
新鸿基地产 5129
23.9% 5.1%
93
98
66
长江实业
4288
16.2% 9.2%
--
--
--
新世界发展 3322
35.9% 9.75% 6
案例1：九龙站
> 地铁公司开发一个10万平米商场
> 新加坡永泰国际、九龙仓、新鸿基、 恒隆开发第一期住宅；新鸿基负责 开发二期酒店、商场、办公大楼、 服务住宅综合体
案例2：IFC二期 > 地铁公司与地产商分别直接投资参 与上盖物业建设
> 地铁公司建设18层，恒基兆业公司 建设7层，IFC是目前香港最重要的 地标
大陆土地市场监管不完善，导致囤地的制度 成本和经济成本均比较低廉
判断大陆一线城市土地价格会持续快增长
盈科电讯
> 在06年拿到北京核心地段-工 体北路4号地之后，三年不进 行开发，09年转卖给瑞安建 业旗下的间接全资附属公司 鹰健公司，获利数亿元
内地香港地产商规模对比
内地合同销售额[2012, 亿元]
案例3：将军澳
> 1998年地铁公司与政府共同规划， 建设地铁同时修建商场和住宅，目 前成为50万人住宅区，物业价值不 断攀升
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 8
B 2 土地购置：高度集中
香港土地由政府严控、建设用地紧缺，地产商拿地门槛很高，拿地 核心能力是政府关系和融资能力，土地大多由大型地产商买入
空置率
10.3% 8.0% 6.5% 6.0% 7.0%
空置率
8.7% 7.9% 8.0% 6.9% 7.2%
CAGR=1.0% 1,053 1,069 1,076 1,089 1,096
CAGR=0.6% 1,063 1,074 1,079 1,086 1,088
2009 2010 2011 2012 2013
> 土地购置环节门槛很高，导致地产市场集中度高，前10 名企业占市场份额的约80%
> 拿地核心能力，一是政府关系，二是资金实力 > 香港土地供应的严格控制和地价攀升，使大部分地产商
有囤地传统
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 9
B 3 土地购置：模式复制
深知黄金区位土地价值、经历过严重地产泡沫的香港地产商，在向 中国大陆市场开拓业务时，依靠资金优势，延续了坐地生财模式
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 6
B 价值链环节解析
香港房地产市场开发运营的价值链上，土地制度背景下的政府+大 企业开发主导了前端，大地产商垂直整合模式延伸到后端
香港地产市场发展情况总结
1
2
3
产业
0 一级
价值链 开发
1 总体
规划
2 土地
购置
3 产品
定位
4 财务
1998
2000
2002
> 2003年起收紧土地供应
> 全球金融危机后，美国量 化宽松政策导致低利率大 环境，房价上涨
> 期间港府多次通过增加土 地供应、税收和管理信贷 风险微调，但楼市整体处 在上行趋势
2004
2006
2008
2010
资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 3
> 政府财政结构：香港的进出口零关税和低个税制度，使 政府约40%的财政收入来自于土地出让，因此划出大块 用地进行出让，资金雄厚的大地产商有土地购买的实力
住工商机交其总 宅业业构通他计
> 自然条件和政府严控，建设用地比例少 > 建设用地中住宅比例小，同一比例，纽约为54%，
首尔为61%
资料来源：香港政府规划处；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
18.5
55
恒基兆业
3041
25.2% 3.9%
28
28
9
恒隆地产
1823
27.1% 4.8%
22
26
19
嘉里建设
1424
38.1% 6.5%
8
13
n.a.
信和置业
1241
14.6% 6.8%
21
59
15
当前在香港市场的核心发展战略
配合市场需求兴建中小型住宅与商业 地产项目；发展综合商业地产项目 积极投资香港以外的业务；发展港内 酒店业务，满足访港旅客增长需求 出售非核心资产，发展核心地段的高 端购物中心及写字楼地产项目 垂直整合方式发展港内物业；以并购 重建方式发展核心地段商业地产项目 发展中高端商业地产及写字楼项目， 满足访港旅客与驻港企业需求 发展高端住宅项目；注重高端商业地 产增值服务，提高出租率 发展高端住宅项目；注重商业地产及 写字楼的增值服务，提高出租率
收入来源
物业销售 物业投资
新鸿基
53%
17%
恒基兆业
56%
29%
太古地产
30%
65%
商业地产份额(香港)
A 2 现有市场情况
香港房地产市场各类型物业的开发都进入相对成熟的阶段、增量平 缓，过去几年地产市场也一直处在上行阶段，空置率水平较低
市场规模
住宅存量和空置率[单元，%]
空置率
4.3% 4.7% 4.3% 4.3% 4.1%
CAGR=0.7% 109 110 111 112 112
写字楼存量和空置率[万平，%] 商业楼宇存量和空置率[万平，%]
绿都地产战略项目
1.3.2香港房地产市场分析
郑州，2015年4月
针对香港市场的研究将从总体情况、竞争格局、关键技术能力、市 场趋势以及对绿都的启示五大方面展开
香港市场分析维度
A
总体情况介绍
1
发展阶段总结
2
现有市场情况
B
发展模式解析
C
创新技术应用
C
价值链环节与特色模式解析 创新技术应用
DLeabharlann Baidu
市场趋势预估
> 转型期及长期的财务策略：财务保守，资产负债率低 – 转向租售并重阶段的香港地产企业，没有选择大规模 举债、支撑住宅地产和商业地产齐头并进，而是牺牲 住宅地产增长，腾挪出现金流投入商业地产 – 坚持低资产负债率，获得长期风险抵御能力
资料来源：招商证券；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
绿都地产项目_海内外市场报告.pptx 11
管理
5
6
7
产品 设计
工程招标 及建设
营销
4
8 增值 服务
9
10
物业 后评估及
管理 物业处置
各环节 集中度
代表 企业
前10大地产商占市场的80%，基本都采取垂直整合策略，掌握核心环节，外包技术环节
运作模 式特点
> 政府 主导
> 城市基 > “坐地 础设施 生财”
与地产
结合
（港铁 模式）
> 租售并举的物 业产品组合， 抵抗金融风险
中国 12
香港 2
新加坡 23
美国 3
财务策略
> 相应的产品组合：租售并重 – 住宅地产收益率降低，且作为开发销售型产品抗风险 能力弱，地产企业开始转向租售并重产品组合 – 租售并重的产品策略主要活跃在商业地产发达的香港 和新加坡，新加坡采用轻重资产剥离的REITs平台，而 香港企业选择持有寸土寸金的商业地产，选择的是重 资产模式下，内部资金平衡