宣威概况

西亚广场项目招商运营市场调研报告

为合理的规划西亚广场商业物业，明确市场定位，较准确的发挥地块环境和经济指标，开发出市场所接受的产品，实现项目投资效益回报最大化，科学合理的布局业态，使经营商家的经营利润充分的体现，使商业形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快，特实施这次调研，现将调研情况总结如下：一、宣威概况

宣威位于云南省东北部,位于东经103º35ˊ30"至104º40ˊ50",北纬25º53ˊ30"至26º44ˊ50"之间,东于贵州盘县相接壤,南于富源县\沾益县相连,西于会泽县相望,北于贵州威宁县\水城相依,总面积6070平方公里,占云南总面积的15.8%。宣威市区距曲靖102公里，距昆明204公里。

全市总人口数1754239人，城镇总人口数45.2万人，市区总人口数22.18万，流动人口3.4万,综合城镇化水平28%,人均拥有公共绿地4.2平方米。空气质量达到国家二级标准，饮用水水质达标率98%，噪音平均值为53.7db;市区人口出生率13.44%(27425人),死亡率5.2%(10611人),自然增长16814人,增长率6.1%,出生男女比125/100.

二、经济状况

三、交通概况

一级公路2条,全长106.16千米;二级公路3条,全长91.53千米;三级公路79.86千米;四级公路2906千米;等外公路4277.75千米;道路运输线路141条;日发班次584个;有运输车辆7392辆;客车1018辆;汽车客运站4个;货运中心两个;停车场5个;客运周转量1073万人次;货运量118.9亿吨。四、金融机构概况

五、西亚广场项目的自身调查：

1、总体规划：

宣威西亚广场属宣威市重点招商引资项目，由重庆西亚集团下属云南省宣威美仑建设开发有限责任公司开发，重庆荣信建设集团有限公司承建。项目地址位于云南省宣威市建设东路288号，南侧为城市主干道东大街，西侧为已规划着手建设的荣昌路，北侧为已规划建设的地景公园，东临宣威市火车站。项目根据地块分布特点呈L型布置，总占地面积为9620.26平方米，其中建筑占地6060平方米，绿化面积为2400平方米，项目采用商住两用设计，建筑总层数为25层，设置3层商业门面，分别与市政道路和内部场地标高相接，三栋高层住宅即相互独立又通过楼层顶花园相互连接，其中住宅共12个户型336户，为两梯六户设计，建筑面积在93--185平方米，商铺215个，地上及地下车库148个。

项目消防设施完善，6部住宅用电梯贯通负2层--26层，两部扶梯贯穿一、二层及附一层，柱间距5.5米—7.8米之间,层高3.9米,一装没有明确交付标准。

2、项目位置：

西亚广场在立项时就考虑地块的配套功能，小区周边有已规划中的地景公园，宣威第六中学，宣威市人民医院，农贸市场及大型超市，其主要干道东大街与环城路相接，与宣

威市上堡街、下堡街连成一片，是一个集商业、住在、学校、医院城市花园于一体的商圈。

3、建筑方面设计：

建筑外墙采用高级深咖啡色面砖、浅咖啡色面砖及米黄色面砖，并铺设分格线条，勾勒出建筑体量。体现建筑典雅、艺术的气质和非凡的品位，建筑色彩选择浅色调及暖色调为主，并与深色配合，充分体现现代主义风格。

4、交通设计：

A、道路系统，场地南侧和西侧为城市主干道，分别在

建筑裙楼两端开设架空车道进入内部场地。

B、交通组织、人流、商业人流直接由临街出入口出入，

每栋主楼分别设置了两个安全出入口，一个直接由

内部场地进入，另一个则由一层裙楼进入，但与商

业完全隔离互不影响，出入流畅。东流由南北两个

架空车道进入内部场地，再进入地下车库。

六、宣威商业地产现状：

1、昌兴时代：昌兴时代位于宣威市西河路城市核心

区域，由宣威市昌兴房地产开发有限公司开发，

该公司于2007年10月9日由浙江商会组建，昌

兴时代是昌兴地产和曲靖交通集团合作项目，也

是曲靖市政府重点招商项目，属宣威市政府形象

工程，该项目交通便捷，属宣威市商业核心地带，项目与吉马特超市相邻，周边还有大型农贸市场、健之佳药房、各大银行、医院、电信、移动营业

厅、宣威三小、一小、以及宣威六中、五中等，

日常生活及孩子上学尤其方便。该项目涉及商业

地产15000平米，共3层，计划引进全国一线品

牌入驻。目前该项目还处于前期筹备阶段，还未

开盘，但可预测该项目是西亚广场最大的竞争对

手。

2、荣都国际：荣都国际位于宣威市振兴街北段与龙

铺路交叉口，由宣威荣欣盛房地产有限公司开发，该项目以宣威国际女人城、宣威第一家女人购物

世界、时尚天堂为主体，全力打造商业地位。该

项目采取的操作模式是由销售公司把产权卖出再

由招商公司统一规划招商，目前已有3分之1的

商户入驻，主要商户以女性消费品为主，该项目

商业面积共两层，单层面积1500平米左右，以外

商铺及店中店的模式构成，项目的设计通道为3.9

米，层高距建筑顶30公分左右，以青钢龙骨石膏

板构成顶部。项目外商铺租金60元/平方，店中

店租金30元/平方，二层均价在20元/平方，公摊

整体在40%，外商铺销售价根据位置的不同在1.2

万—2.1万之间，项目开盘后运营失败。

3、天豪国际：天豪国际位于宣威市振兴街与龙铺路

交叉口，属开发区，地处荣都国际对面，与荣都

国际相呼应，该项目还没有开始建设，但据售楼

部人员称：“民升超市、国美电器、德克士已入驻

该项目”，若该项目能够顺利开张，此位置将会形

成新的商圈，因周边小区较多，将会对宣威其它

商圈形成冲击。

七、即将开盘的楼盘现状：

书香尚城，每平方2300元起价，该盘地处宣威五中旁。时代天骄，每平方2380元起价，该项目地处火腿广场对面。兴盛人家每平方2100元起价，荣都国际，每平方2500元均价。昌兴时代，每平方2300元起价，天豪时代广场即将开盘，但现在还没有定价。

八、市场需求情况：

通过对宣威市场的调研了解，宣威的商业分别相对凌乱，主要集中在建设东路、建设西路、西宁路、振