商品住宅价格敏感性分析与对策
正确科学把握房地产行情,过紧日子的措施
正确科学把握房地产行情,过紧日子的措施全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：正确科学地把握房地产行情，过紧日子的措施是每个家庭和个人都需要认真考虑的重要问题。
随着经济的不断发展和变化，房地产市场的波动和风险也日益复杂多变。
在这样的背景下，我们需要理性地分析市场行情，科学合理地规划自己的生活和投资，以应对不断变化的挑战。
要正确理解房地产市场的基本特点和规律。
房地产市场是一个受多种因素影响的复杂系统，其中需求、供应、政策、金融等诸多因素相互作用，决定了市场价格和走势。
我们需要认真研究市场数据和政策动向，了解市场的基本情况和趋势，做出明智的决策。
要根据自身的实际情况，科学规划投资和生活。
对于普通家庭来说，房地产是一项重要的资产和投资方式，但并不是唯一的选择。
在考虑投资房地产时，我们需要全面评估自身的财务状况、风险承受能力和时间规划，合理安排资金的运用，避免盲目跟风和过度投资。
要注重风险管理和危机应对。
房地产市场的波动性较大，可能随时面临价格下跌、供需失衡等风险，因此我们需要有健全的风险管理机制，建立紧密的监测系统，及时发现和应对市场变化。
要设立充足的应急储备，确保在危机时期有足够的资金和资源来渡过难关。
要坚持理性投资，不要盲目跟风。
房地产市场存在很多投机和泡沫，一时的涨势并不代表长期的稳定。
我们在投资时要坚持理性思维，避免过度风险和过度投机，不要被短期的利益所迷惑，要坚持长期投资和价值投资的原则，稳定地积累财富。
正确科学地把握房地产市场，过紧日子的措施包括正确理解市场规律、科学规划投资生活、注重风险管理和危机应对、坚持理性投资等方面。
只有在这样的框架下，我们才能在市场的波澜中保持镇定，稳健地前行，迎接未来的挑战和机遇。
【2000字】第二篇示例：正确科学地把握房地产行情，对每个人来说都是至关重要的。
尤其是在当前经济形势不明朗的背景下，过紧日子的措施更加必不可少。
在这篇文章中，我们将探讨如何科学地分析房地产市场，以及如何采取措施来度过困难时期。
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
价格敏感度分析报告的撰写与解读
价格敏感度分析报告的撰写与解读一、引言二、价格敏感度分析的意义与应用三、撰写价格敏感度分析报告的步骤与要点四、解读价格敏感度分析报告的核心内容五、典型案例分析六、团队结论与建议引言:价格是市场经济中最重要的因素之一，对消费者购买决策和企业利润最大化有着重要影响。
为了更好地了解市场需求和消费者态度，价格敏感度分析成为市场营销研究中的重要方法之一。
本报告旨在介绍价格敏感度分析报告的撰写与解读，以提供对于市场营销决策的参考依据。
价格敏感度分析的意义与应用:价格敏感度分析是指通过对消费者的购买决策、态度和行为进行研究，以确定价格对消费者购买决策的影响程度。
价格敏感度分析的结果能帮助企业进行市场定位、产品定价以及促销策略的制定。
同时，价格敏感度分析也可以揭示竞争对手的定价策略，为企业制定有效的竞争对策提供依据。
撰写价格敏感度分析报告的步骤与要点:1. 研究目的和背景：在报告开头明确说明本次价格敏感度分析的目的、研究对象以及研究背景。
2. 研究设计与方法：详细描述所采用的研究设计和研究方法，包括问卷设计、样本选择和数据收集方式等。
3. 数据分析与结果：对采集到的数据进行统计分析，比较不同价格条件下的购买意愿和态度差异，得出相应的结果。
4. 意义与局限性：讨论研究结果的意义和对企业决策的影响，同时也要客观地陈述研究的局限性和可能存在的误差。
5. 建议与策略：根据研究结果，对企业的市场定位、产品定价和促销策略提出建议和相应的调整方案。
6. 结论与推荐：总结报告的主要内容，提出团队对于进一步研究和实施的建议和推荐。
解读价格敏感度分析报告的核心内容:在解读价格敏感度分析报告时，需特别关注以下几个核心内容：1. 价格弹性分析：通过计算价格弹性系数，了解价格变化对需求的影响程度，以确定产品的合理定价范围。
2. 价格感知研究：分析消费者对于产品价格的感知程度，以确定市场定位和通路选择。
3. 竞争对手分析：通过价格对比研究，了解竞争对手的定价策略，为企业的竞争策略提供依据。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估和预测房地产项目的财务表现的重要工具。
通过这些分析，我们可以了解项目的盈利能力以及对市场变化的敏感程度，为投资者和开发商提供决策依据。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合一个虚拟案例进行说明。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在某个时间段内，项目的总收入等于总成本的情况。
在这个点上，项目既不会盈利也不会亏损。
盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目需要达到的销售规模和价格水平，以实现盈利。
2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售单价 - 可变成本)其中，固定成本是指不随销售数量变化而变化的成本，如房地产项目的固定投资、固定费用等；销售单价是指每个单位产品的销售价格；可变成本是指随销售数量变化而变化的成本，如材料成本、劳动力成本等。
3. 盈亏平衡点分析的意义盈亏平衡点分析可以帮助我们确定项目的最低销售目标，从而为制定合理的定价策略提供依据。
同时，盈亏平衡点分析还可以评估项目的风险，判断项目是否具有可持续的盈利能力。
三、项目敏感性分析1. 项目敏感性的概念项目敏感性是指项目对市场变化的反应程度。
通过项目敏感性分析，我们可以了解项目的风险承受能力，预测项目在不同市场情况下的表现，并制定相应的风险管理策略。
2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以通过以下步骤进行：(1) 确定关键变量：确定影响项目盈利能力的关键变量，如销售价格、销售数量、成本等。
(2) 制定假设：制定不同市场情况下的假设，如销售价格上涨或下跌、销售数量增加或减少等。
(3) 计算盈利变化：根据不同假设，计算项目盈利的变化情况。
(4) 分析结果：分析不同假设下项目盈利的变化趋势，评估项目的风险承受能力。
3. 项目敏感性分析的意义项目敏感性分析可以帮助我们了解项目在不同市场情况下的表现，预测项目的风险和机会，并制定相应的应对策略。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的盈亏平衡点进行详细分析。
该项目位于某市中心地段，拟建住宅楼盘，总建筑面积约10万平方米，计划销售200套住宅单位，预计项目周期为3年。
为了确保项目的可行性和盈利能力，我们将进行盈亏平衡点分析。
2. 盈亏平衡点的概念盈亏平衡点是指在特定条件下，项目的总收入等于总成本的情况。
在该点上，项目既没有盈利也没有亏损。
3. 盈亏平衡点分析方法盈亏平衡点分析通常采用成本-收入分析法。
具体步骤如下：a. 收入估计：根据市场调研和销售预测，确定每套住宅单位的售价和销售数量，并计算总收入。
b. 成本估计：包括土地购置费用、建设成本、销售费用、管理费用等，计算总成本。
c. 盈亏平衡点计算：将总成本除以每套住宅单位的利润，得到盈亏平衡点的销售数量。
4. 收入估计根据市场调研和销售预测，预计每套住宅单位的售价为100万元，计划销售200套住宅单位，因此总收入为2000万元。
5. 成本估计a. 土地购置费用：根据市场行情和土地面积，估计土地购置费用为5000万元。
b. 建设成本：包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等，估计总建设成本为4000万元。
c. 销售费用：包括广告宣传费用、销售人员提成等，估计总销售费用为500万元。
d. 管理费用：包括物业管理费用、项目管理费用等，估计总管理费用为300万元。
综上所述，总成本为9800万元。
6. 盈亏平衡点计算将总成本9800万元除以每套住宅单位的利润，假设每套住宅单位的利润为30万元，计算得到盈亏平衡点的销售数量为326.67套。
由于销售数量必须为整数，因此盈亏平衡点的销售数量为327套。
7. 结果分析在销售数量小于327套时，项目处于亏损状态；销售数量大于327套时，项目开始盈利。
因此，该房地产项目的盈亏平衡点为327套。
二、房地产项目敏感性分析1. 项目背景本文旨在对某房地产项目的敏感性进行分析。
房地产市场存在的问题及监管对策
房地产市场存在的问题及监管对策一、问题描述近年来，我国房地产市场发展迅猛，但同时也面临着一些问题。
首先，房价过高成为了普遍关注的焦点，使得居民购房压力加大，特别是年轻人。
其次，房地产市场存在着投机炒作现象，部份开辟商过度开辟，导致市场供应过剩。
再者，房地产市场存在着信息不对称问题，购房者难以获取真实有效的信息，容易受到误导。
最后，房地产市场的监管力度相对不足，存在一定的漏洞。
二、问题分析1. 房价过高问题房价过高主要是由于土地供应紧张、人口增长和城市化进程加快等因素导致的。
此外，购房者普遍存在投资需求，也推动了房价的上涨。
高房价给居民的生活带来了很大的压力，特殊是对于年轻人来说，购房已经成为了一项巨大的经济负担。
2. 投机炒作问题部份开辟商为了追求利润最大化，过度开辟项目，导致市场供应过剩。
一些投机者也通过炒作房地产市场来获取高额利润。
这种投机炒作行为不仅扰乱了市场秩序，也加剧了房价的上涨。
3. 信息不对称问题房地产市场存在信息不对称现象，购房者往往难以获取真实有效的信息。
开辟商和中介机构往往通过夸大房产优势、隐瞒房产缺陷等手段误导购房者，使其无法做出理性决策。
这种信息不对称问题严重影响了市场的公平性和透明度。
4. 监管不足问题房地产市场监管力度相对不足，存在一定的漏洞。
一些违法违规行为得不到及时有效的处罚，监管部门的执法力度不够强硬。
这导致了一些开辟商和中介机构敢于违法违规，扰乱市场秩序。
三、监管对策1. 加大土地供应加大土地供应是解决房价过高问题的关键。
政府应加大土地供应，提高土地出让的透明度和公平性，避免土地垄断和恶性竞争，从而降低房价的过高压力。
2. 完善房地产市场调控政策政府应进一步完善房地产市场调控政策，加强对投机炒作行为的打击力度。
限制房地产开辟商的过度开辟行为，避免市场供应过剩。
同时，加大对违规行为的处罚力度，维护市场秩序。
3. 加强信息公开和消费者权益保护政府应加强对房地产市场信息公开的监管，确保购房者能够获取真实有效的信息，做出理性决策。
房价变动的经济因素分析及对策
空 地 带 。２０ ０ ４年 ５月 １ ３日 ， 由建 设 部 、 国家 发 改 委 、 土 资 国 源 部 、 国 人 民银 行 联 合 颁 布 的 《 济 适 用 住 房 管 理 办 法 》 中 经 正 式 施 行 。《 法 》 办 明确 规 定 ， 经济 适 用 住 房 的 面 积将 严 格 控
二、 利用经 济 手段调 控房 价 的对 策分 析
１ 规 范 经济 适 用 房 。 从 国 外 来 看 ， 多 发 达 国家 （ 德 、 许 如
国 ） 然 实 行 半 福 利 化 的 住房 政 策 。随 着 我 国居 民住 房 全 面 仍 推 向 市 场 ，经 济 适 用 房 可 以 有 效 的 弥 补 政 策 变 动 带 来 的 真
财务 成本 较 低 ，实 践 表 明 央 行 的 这 一 政 策 还 未起 到 预 期 的
关键词 ： 价 ； 房 土地 购置 费 ； 济适 用房 ； 业 税 经 物
作 用 。有 人 认 为 ， 近几 年 能 源 和 钢 铁 等 价 格 的上 涨 是 导 致 房
价 持 续 上 涨 的 主 要 因 素 。事 实 上 ． 近几 年 我 国房 地 产 价 格 一
直 保 持 较 高 的增 长 速 度 ， 源 在 于 商 品 房 的成 本 构 成 中 ， 根 土 根 据 国家 统 计 局 的统 计 报 告 和 调 查 表 明 。ｏ ３年 全 国 ２ｏ 房 价 平 均 涨 幅为 ４７ ％ ：０ ４年 全 国房 价 涨 幅 近 一 成 ， 到 ． ５ ２０ 达 ９７ ；０ ５年 ． 国家 政 策 的影 响 下 ， 价 涨 幅 有所 放 缓 ， ． ２０ ％ 在 房 但
房地产定价敏感性分析
汇总敏感性分析一、敏感性分析的概念：所谓敏感性分析，就是研究和分析由于一些不确定的变量(如价格、成本、投资、工期等)发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标(如净现值、内部收益率等)发生变动的灵敏程度。
如果主要变量的变化幅度很小，而对项目的经济效益指标却影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的，这种项目方案称为敏感性方案。
通过敏感性分析，可了解当经济评价所需变量为不同值时，项目的获利性将怎样变化，据此来鉴别诸多不确定性因素中影响房地产项目获利性最敏感的变量，从而对它需特别小心地进行估测，设法尽量减小误差，以确保项目在经济上的可行性和获利性预测的准确性。
二、进行敏感性分析的必要性一般来说，相关因素的不确定性是房地产项目具有风险性的根源。
但是，各种相关因素的不确定性给项目带来的风险程度是不一样的，敏感性强的因素的不确定性给项目带来的风险更大。
所以，敏感性分析的核心是从诸多的影响因素中找出敏感性因素，并设法采取对策和措施对它进行控制，以减少项目的风险。
三、敏感性分析具有以下作用一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。
二、通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。
三、通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
四、敏感性分析的局限敏感性分析可研究备相关因素的不确定性对项目方案获利性的影响，可指出为保证项目在经济上的获利性而需要在管理上严加注视的临界区。
但它不能定量地表示出各相关因素不确定性的数量值；不能揭示在悲观与乐观的值中究竞哪一个能有较大的出现几率(概率)；不能显示投资者所承担的风险，而只能分析单个不确定因素的变化对项目经济效果评价指标的影响；不能对多个不确定性因素进行综合分析。
房地产价格上涨的原因、危害及对策
房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。
其上涨原因主要有：供求矛盾逐步凸显；开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡；经济适用房所占比例极小，无法影响供给、平抑房价；流动性过剩下的被动投机；户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。
房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫，增加金融风险，不利于中国经济良性、持续的发展。
关键词：房地产价格；原因分析；调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。
房价收入比即住房总价与居民年收入的比值，该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性，国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。
黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场，要使人们买得起房，房价收入比要在5以下。
而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右，在一些城市已超过或远远超过10倍，北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。
这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。
房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度，也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。
二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨，中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。
日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭，严重地打击了其经济，造成了其近十年的经济衰退。
国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究，并得出了有价值的结论。
但是，日本房地产发展有其特殊的一面，它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。
日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别，中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫，只有了解中国房地产价格上升的真正原因，才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。
一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。
例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。
在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
国内住宅市场的运行特点_调控方向与调控对策分析
2003年以来住宅市场价格持续、大幅上涨，引发了一系列问题，为此，国家连续出台了多项调控政策与措施，房价却在调控中继续持续走高，甚至有加速上涨之势，成为社会的关注焦点。
2008年下半年以来在全球金融危机所带来的宏观经济下行影响下，房地产市场的急剧萎缩、房价的涨跌起落与调控更是牵动着全社会的视线。
本文从住宅市场的运行入手，分析住宅市场的自然特性、社会环境、运行规律和运行效应，以及房价调控所需关注的基本因素与调控方向抉择，兼顾满足中低收入居民住房需求与促进城市和社会经济整体协调发展的需要，提出了一套稳定市场价格、调整市场结构的综合性调控对策建议。
一、2003年以来住宅市场的运行特点分析（一）涨幅过快，价位过高：垄断定价是问题的根本所在，在房改后居民购房需求集中释放的背景下，开发商的垄断定价使得住宅市场价格持续快速上涨1.开发商具有垄断定价的自然基础。
土地，特别是交通便捷、舒适便利、适于居住的住宅用地，有着较强的稀缺性，开发商取得土地使用权，即获得开发经营垄断权；所开发出的住宅产品，具有垄断定价的自然基础。
2.开发商具有垄断定价、推动市场价格快速上涨的自然倾向。
作为生活必需品，住房需求呈现较强的刚性特征，而受制于土地市场的批租供给垄断、开发企业的二级储备、以及土地本身的稀缺性和不动性，住房供给也具有一定程度的刚性，二者的价量曲线都较为陡峭，数量对于价格不敏感，但价格对于数量却极为敏感。
市场初兴时开发商尚遵循成本定价，即成本加合理利润。
随着行情不断趋好，为了更高的“合理利润”，开发商开始凭借其供给垄断地位，刻意营造“供不应求”氛围，不断抬搞购房者的心理预期价位，使得需求曲线向右上国内住宅市场的运行特点、调控方向与调控对策分析摘要：2008年下半年以来在全球金融危机所带来的宏观经济下行影响下，房地产市场的急剧萎缩、房价的涨跌起落与调控更是牵动着全社会的视线。
从住宅市场来看，问题的核心在于价格过高、涨幅过快，针对价格展开房地产市场调控，需要综合关注市场价格的涨跌对于各个市场主体的综合影响与继起效应。
浅谈房地产投资项目敏感性分析
浅谈房地产投资项目敏感性分析房地产项目敏感性分析是针对有可能影响项目预期效果的因素加以分析，找出最敏感因素，并制定相应的防范措施，从而规避项目风险，减少因不可知因素的变化而给项目带来损失。
标签房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。
如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。
在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。
敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。
为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。
一、房地产项目敏感性分析步骤房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。
在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。
2、确定不确定因素的变化程度敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。
一般是选择不确定因素变化的百分率。
房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。
房地产项目经济评价中敏感性分析方法探索
房地产项目经济评价中敏感性分析方法探索摘要院敏感性分析是房地产项目经济评价风险分析的重要方法，其核心是通过经济评价指标与不确定性因素相对变化率的比值寻找各经济指标的控制临界，以实现最优效益的较低风险；而弹性分析是经济数学在经济领域的应用，二者的有机结合，对于经济评价中的风险分析提供便利的解决办法。
Abstract: The sensitivity analysis is an important way for the risk analysis of economic evaluation of real estate project, and its core isto find the critical control of the various economic index through the economic evaluation index and the ratio ofthe relative change rate ofuncertain factors, thus achieving the optimal efficiency of lower risk. The elastic analysis is the application of economic mathematics ineconomic field, and the organic combination of both, provide convenient solution for the economic evaluation of the risk analysis.关键词院弹性分析；敏感性分析；房地产Key words: elastic analysis；sensitivity analysis；real estate中图分类号院F283 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2014）23-0306-03临界点的高低与设定的基准收益率有关，对于同一个投资项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定因素的极限变化变小）。
消费者对房价的敏感度
消费者对房价的敏感度房价的上涨会导致消费者的购房意愿降低。
随着房价的不断攀升，许多原本有意购买房产的消费者可能会因为经济压力而放弃购房计划。
他们可能会选择继续租房，或者推迟购房计划。
这表明消费者对房价的变化非常敏感，因为他们担心房价的持续上涨会超出他们的承受能力。
房价的波动也会影响消费者的购买决策。
在房价波动较大的时期，消费者往往会持观望态度，等待房价趋于稳定后再做出购买决策。
这表明消费者对房价的敏感度很高，他们希望能够准确把握房价的走势，以避免在房价高点购买房产，造成经济损失。
消费者对房价的敏感度还体现在他们对房产市场的关注程度上。
在我的观察中，每当房价发生重大变化时，消费者的关注度都会急剧上升。
他们会积极获取房价信息，了解房价变化的背后原因，以及可能对他们的购房计划产生何种影响。
这种高度关注的现象进一步证明了消费者对房价的敏感度。
房产对于消费者来说是一项重大的投资。
在中国，房产不仅仅是生活的基本需求，还是财富积累的重要手段。
因此，消费者对房价的变化非常敏感，因为他们希望通过投资房产来实现资产增值。
房价的波动直接关系到消费者的购买力。
在房价上涨的背景下，消费者的实际购买力可能会下降。
这意味着他们需要付出更多的努力才能实现购房目标。
因此，消费者对房价的敏感度也随之提高。
房价的稳定性对于消费者来说至关重要。
在一个房价波动较大的环境中，消费者会感到不安，因为他们担心房价的上涨会破坏他们的购房计划。
相反，在一个房价稳定的环境中，消费者会感到更加安心，因为他们可以更加准确地预测未来的购房成本。
消费者对房价的敏感度是一个值得关注的问题。
房价的波动会直接影响消费者的购房意愿和购买力。
为了更好地满足消费者的购房需求，相关部门和开发商应该密切关注房价变化，努力营造一个稳定、健康的房产市场环境。
同时，消费者也应该提高自身的房产投资意识，学会在房价波动中寻找合适的购房时机，实现自己的购房目标。
从人的思维角度来看，消费者对房价的敏感度体现在他们对房价变化的认知和判断上。
房价过高的原因及对策分析
代 性引起的竞争 ， 发商因此也具有 了相当程度上的市场 控制 开 力， 表现出ｆ 俱 有较 大的定价权 。住房产品差异形 成的垄断 ， 造 成开发 商具 有较 大的定价权 ， 且地段 差异越大 ， 而 住房产 品 差异也就越大 ， 房价定得也就越高 。
３ 商 品房 供 应 量 少 、
收入 “ 夹心层” 供应 断层。
５ 城 市危 房 改 造 和规 划调 整 以及 城 市 吸 收 农村 剩余 劳 动 力 、
增加
现大批 的“ 资产 者” 负 。信用 渠道 的阻滞和 中断 ， 会严重 危害 将 国家的金融安全和社会稳定 。
３ 抑 制 了 其他 正 常 消 费 ， 会 利 润 过 度 集 中于 房 地 产 领 域 、 社
对 高房价 、 收入 的基 本国情 ， 障性 住房供应不 足 、 障对象 低 保 保
随着城 市化及房地产市场的持续 快速发展 ， 我国住房供 求 失衡 ， 出现了 区域 性投机购 房过热现 象 ， 房价 涨幅远超 居民收 入增幅 。 尤其是近几年 ， 部分城市 房价连续快速飙升 ，房价高 、 “
２ 积 聚 了 巨大 的银 行 信 贷 风 险 、
针对城市 的部分“ 夹心层” 群体 ， 管理层初步 设计了政 策性
租赁房 。作为保障性住房 的新 品种 ， 政策性租赁 房备受社 会关 注 。按 照政 府主管部门的公开 表述 ， 策性租赁房 将定位于 廉 政 租房与经济适用房标准之间 。其关键问题在于 ： 第一 ， 策性租 政
消 费需 求不仅是经济增长 的重要动 力之～ ， 而且可 以在一
定 程度上平 衡 由投 资波动所 引起 的震荡 。在购 房过 热的 背景
下， 普通工薪族基 本上 都是靠大 比例 信贷资金购 房 。为 了住房 这个 基本生 存需要 ， 不仅 要拿 出家 庭全 部积蓄 ， 他们 还透 支了 未来的几十年 。 高的房价需要普通 消费者 １＿２ 年甚至更长 过 ｏ－０ 时 间才 能偿 付一套住房的按揭 贷款 ， 这也就意味 着在此期 间的 其他 支出只能尽量压缩 ， 了明显的消费挤 出效应 。随 着房 形成 价 的不断上 涨 ， 消费 者支 出的挤 出效应 也越来 越突 出 ， 将 这必
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、房地产项目盈亏平衡点分析1. 项目背景与目标本次房地产项目盈亏平衡点分析旨在评估该项目的经济可行性，确定其盈利能力的平衡点，以便为决策者提供参考。
该项目是一座高档住宅小区，位于城市中心地段，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
2. 数据采集与分析为了进行盈亏平衡点分析，我们首先采集了以下数据：- 项目总投资额：1亿元- 估计建设周期：3年- 估计年销售收入：6000万元- 年度运营成本：1500万元- 年度利息支出：800万元- 估计销售周期：5年基于以上数据，我们进行了详细的分析和计算。
3. 盈亏平衡点计算盈亏平衡点是指项目销售收入与运营成本、利息支出等费用相等的销售数量。
通过计算盈亏平衡点，可以确定项目需要达到的销售目标。
首先，我们计算了每年的运营成本和利息支出总额：年度总成本 = 年度运营成本 + 年度利息支出= 1500万元 + 800万元= 2300万元然后，我们计算了每套房屋的销售成本：销售成本 = 项目总投资额 / 估计销售数量= 1亿元 / 估计销售数量接下来，我们计算了每套房屋的销售收入：销售收入 = 估计年销售收入 / 估计销售数量最后，通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 年度总成本 / (销售收入 - 销售成本)通过以上计算，我们得出了该房地产项目的盈亏平衡点。
4. 结果与分析根据我们的计算，该房地产项目的盈亏平衡点为500套房屋。
也就是说，惟独在销售500套房屋时，项目的销售收入将与运营成本和利息支出相等，达到盈亏平衡。
此外，我们还进行了敏感性分析，以评估项目在不同情况下的盈利能力。
二、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的目的房地产项目敏感性分析旨在评估项目在不同变动因素下的盈利能力，以匡助决策者了解项目的风险和潜在收益。
2. 敏感性因素在进行敏感性分析时，我们考虑了以下因素的变动对项目盈利能力的影响：- 销售价格：我们分别对销售价格上涨10%和下跌10%的情况进行了分析。
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析
房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是评估房地产项目经济可行性的重要工具。
通过对项目的成本、收入、风险等因素进行综合分析，可以匡助决策者了解项目的盈利能力和风险敏感性，从而做出更明智的决策。
本文将详细介绍房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析的方法和步骤，并结合实际数据进行案例分析。
二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的概念和计算方法盈亏平衡点是指在一定的经营条件下，企业的总收入等于总成本，即企业不盈不亏的经营状态。
计算盈亏平衡点的方法可以通过成本-收入分析法、利润-成本分析法等。
2. 成本-收入分析法成本-收入分析法是一种常用的计算盈亏平衡点的方法。
其核心思想是通过将项目的成本和收入进行对照，找到使得总成本等于总收入的点。
具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本。
固定成本是指不随产量变化而变化的成本，如项目的固定投资、固定人力成本等；可变成本是指随产量变化而变化的成本，如项目的材料成本、劳动力成本等。
（2）计算项目的总成本。
将固定成本和可变成本相加，得到项目的总成本。
（3）确定项目的平均收入。
平均收入是指单位产量的收入。
（4）计算项目的盈亏平衡点。
通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 总成本 / 平均收入3. 利润-成本分析法利润-成本分析法是另一种常用的计算盈亏平衡点的方法。
其核心思想是通过将项目的利润和成本进行对照，找到使得利润为零的点。
具体步骤如下：（1）确定项目的固定成本和可变成本，同成本-收入分析法。
（2）计算项目的利润。
利润等于总收入减去总成本。
（3）计算项目的盈亏平衡点。
通过以下公式计算盈亏平衡点：盈亏平衡点 = 固定成本 / （1 - （可变成本 / 总收入））三、房地产项目敏感性分析1. 敏感性分析的概念和目的敏感性分析是通过对关键因素进行变动，评估项目经济指标的变化情况，以揭示项目的风险敏感性和可持续性。
房地产敏感性分析
敏感性分析简述与实操
目录CONTENTS 01什么是敏感性分析
02地产项目测算与敏感性分析03如何利用Excel做敏感性分析04一点小技巧与注意事项
什么是敏感性分析01
什么是敏感性分析
✓敏感性分析是投资项目的经济评估中常用的分析不确定性的方法之一。
✓从多个不确定性因素中逐一找出对投资项目经济效益指标有重要影响
的敏感性因素，并分析、测算其对
项目经济效益指标的影响程度和敏
感性程度，进而判断项目承受风险
和获取利润的能力。
地产项目测算与敏感性分析02
土地价款涨幅
税
金
售价土地款
成本方案费用1、土地成交价（交易总对价）上涨一千万、两
千万、三千万……，我们的净利率是多少？
2、在公司投资标准下，多少的售价涨幅预期可
以支持该项目决策？
3、成本再优化多少，这个项目就能干？
4、怎样排布去化节奏才能达成IRR指标？
5、如果售价和土地成交价同时变动，最终的销
售净利率是多少？
u=f(x,y,z,……)
成本-利润率敏感性分析
售价-IRR 敏感性分析售价-利润率敏感性分析去化节奏-IRR 敏感性分析
地价-售价-利润率敏感性分析实用的敏感性分析
如何利用Excel做敏感性分析03
如何利用Excel做敏感性分析
单因素敏感性分析双因素敏感分析理解敏感性分析的机制
1 23
如何设置/表现敏感性4
一点小技巧与注意事项04
一点小技巧与注意事项
模拟运算表中只需要链接因变量确保敏感性插入的单元格是整个测算的基础数值涉及到多类业态可以统一设置涨幅实事求是，敏感性分析不能作为哄骗老板的手段
感谢聆听。
敏感性分析在房地产开发项目中的应用
敏感性分析在房地产开发项目中的应用摘要：在房地产项目经济的评价风险分析中敏感性分析是很重要的一个方法。
敏感性分析是对投资项目风险的一种度量，对少数可能变化较大的因素，制定相应的对策，就能有效地降低项目所冒风险。
房地产开发项目的不确定因素较之一般的投资项目要多，如何有效地找出最为敏感的因素从更深的层次上进一步测算，是房地产开发项目经济分析中一个值得探讨的问题。
敏感性分析的核心是利用经济的评价指标和部分不确定因素之间的变化率，对其中比值的各项经济指标控制临界进行寻找，从而将风险降到最低。
本文首先分析了房地产开发项目的效用评价，接下来详细阐述了敏感性分析的指标，最后对房地产中的敏感性分析进行具体分析，希望通过本文的分析研究，给行业内人士以借鉴和启发，同时希望给我国敏感性分析在房地产开发项目中的应用的分析研究做出贡献。
关键词：房地产投资；敏感性分析；不确定性因素引言在房地产项目的经济评价中，不确定性的分析是研究和估计相关决策方案事前难以控制的外部因素，是众多决策方法中最常见的一种。
利用对一些不确定因素进行分析，从而降低企业投产后由于得不到预期的利益而造成的亏损。
而敏感性分析就是房地产项目经济决策中经常用到的一种不确定性分析方法，通过对几个变化相对较大的特定因素进行评估，并计算出这些因素会对项目造成的影响，找出其中的敏感因素，将其作为重点来进行控制，以降低项目的风险。
1房地产开发项目的效用评价效用理论是描述人们对风险态度的理论。
人们对风险的态度分为三种：冒险型、保守型和中性型。
决策者对风险结果的反应可以效用值来度量。
效用值可以描述为风险结果值x的效用函数U（x），大小为[0，1]。
效用值越高，说明决策者对某一结果值越满意。
不同决策者的效用函数曲线可通过冯·诺依曼方法或曲线拟和法求得。
图1描述了三种风险态度类型的效用曲线。
房地产开发项目是集技术、经济和社会环境等影响因素于一体的多属性项目，其中不乏主观及客观因素的影响。
房价分析模型及对策
其 中 ｌ为 大变量 ，， ， ，
＝
… 一， 皆为 一般 变量 ， ｉ 卢（
１ ……凡 为 回归 系数 ， 是 随机 误 差 。现 随机 误 ） △
Ｅ（ ０ Ｄ（ Ａ ）＝ ， △ ）＝ｏ ｒ
收 稿 日期 ： ０ ７１ —７ ２ ０ —０ １
假 设 当前 的需 求 嗌线 为 ‘ 需求 ２ ， 需 平 衡 点 ’供
作者简介 ： 杨华 （９ ９ ） 女 ， １７ 一 ， 湖北省 随州市人 ， 助教 。
维普资讯
武
汉
工
业
学
院
学
报
２０ ０ ８年
曲线会发 生微 小 的改变 ， 假 定 为 不 发生 变 动 并不 但
供需差
，
表 １ 全 国历年 供需 差和房 价
年 ， １９ １９ ００ ２０ ０２ ２０ ０ ４ ２０ Ｏ ６ ≮ ９ ８ ９ ９ ２ ０ ０ １２ ０ ０ ３ ２０ ０ ５ ２Ｏ
各大 城市 的 房 价 普 遍 出现 了 持 续 上 涨 、 高 不 下 居 的情 况 ， 价 的上 涨 使 生 活 成 本 大 幅 增 加 ， 致 了 房 导
许 多 中低 收 人 人 群 买 房难 的 问 题 。房 价 的一 路 飚 升和 过热 的“ 房 ” 象 已 日益 引起 了全 社 会 的关 炒 现 注 和忧虑 ， 价 的 持 续 走 高 现 象 已 不 仅 仅 是 一 个 房
根 据经 济 学原 理 ， 品 的价格 是 由供 求 关 系决 商
定， 房地产 本身 也是 一种 商 品 ， 同样 也受 到这种经 济
１ 模 型 的 建 立
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101 （2.90%）
33 （0.95%）
0 -32
土地 增值税
开发 利润
2,928 （83.72%）
1,623 （46.42%）
695 （19.87%）
345 （9.85%）
98 （2.80%）
0 -85
5,414 （154.82%）
3,307 （94.58%）
1,526 （43.64%）
780 （22.30%）
226 （6.48%）
0 -200
（-4.88%） （-5.11%） （-0.90%） （-0.92%） （-2.43%） （-5.72%）
-512
-536
-95
-95
-226
-539
-30
（-14.65%） （-15.34%） （-2.72%） （-2.72%） （-6.47%） （-15.41%）
将 L＝913，G＝956 代入上式得 P＝3497 元，即长沙市商品住宅基准价格为 3497 元/平
方米。这一测算结果，与目前长沙市商品住宅价格均价基本相符。
由上述公式，我们可计算出长沙市商品住宅测算价格构成比例，如表 1：
表 1 长沙市商品住宅价格构成比例
内容
金额（元／平方米）
比例（%）
土地成本
表 2 长沙市商品住宅价格变动情况表
价格 构成
价 格
变化率
100% 80% 50% 30% 10%
0 -10% -30% -50% -80% -100%
土地 成本
5,206 4,864 4,351 4,010 3,668 3,497 3,326 2,985 2,643 2,131 1,789
建筑 成本
3.商品住宅价格对开发费用的敏感性
当其他因素不变，可由公式 P=L+G+（L+G）×f+P×S1+[P-（L+G）×(1+f) -P×S1] × S2- +P×i，得 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 ×S2），P＝1308.3 ×（1＋f）／0.4115 得出商品住宅价格对开发费用的敏感性。
5.开发商利润（I）：按商品住宅价格一定比例计算。
（二）各构成要素的基准参数确定
1.土地开发成本 根据 2006 年 6 月长沙市政府公布的土地基准地价，从土地等级 I 级到 IV 级，土地开发 成本每平方米分别为 1537、1258、767、659、667、590 元，由此确定土地开发成本的算术 平均值为 913 元／平方米。 2.建筑成本 根据长沙市政府部门 2005 年 4 月公布的房屋重置成本，建筑面积平均造价分别为：框 架结构 1120 元/平方米，砖混结构的办公及商品房 700 元/平方米。建筑成本取其算术平均值 为 910 元／平方米。考虑到建筑成本与土地开发成本时间上的不一致，按 5%的比率确定建 筑成本的上涨幅度，按 956 元/平方米确定商品房建筑成本。 3.开发费用 按土地开发成本与建筑成本之和的 10%扣除，确定开发费用率（f）为 10%。
（二）敏感性分析
由表 3 可知：
1.从商品住宅价格变动的绝对数来看，以某构成要素变动 100%为例，商品住宅价格变
化的大小顺序为（从大到小）：开发利润——土地增值税——建筑成本——土地开发成本—
—营业税及附加税费——开发费用，商品住宅价格上涨从 5414 元／每平方米到 318 元／每
平方米。影响价格增加较多的因素依次为开发利润、土地增值税、建筑成本和土地开发成本。
4.税金
（1）营业税及附加税费。根据现行税收政策，确定营业税及附加税费为商品住宅售价
的 5.5 %。
（2）土地增值税。根据长沙市商品住宅楼盘销售情况，开发利润率一般为 25%。此时，
土地增值率为 33.33%，从而确定土地增值额税率为 30%（土地增值率≤50%时，土地增值
额税率为 30%）。
5.开发利润
价格
构成
变动量
要素
（敏感性）
构成要素
变化率
100
80
50
30
10
0 -10
表 3 长沙市商品住宅价格敏感性计算结果
土地 成本
建筑 成本
开发 费用
营业税及附 加税费
1,709 （48.86%）
1,367 （39.09%）
854 （24.43%）
513 （14.66%）
171 （4.89%）
0 -171
5,286 4,928 4,392 4,034 3,676 3,497 3,318 2,961 2,603 2,066 1,708
开发 费用
营业税及附 加税费
土地 增值税
3,815 3,752 3,656 3,593 3,529 3,497 3,465 3,402 3,338 3,243 3,179
根据国家发改委、国家统计局调查显示，2007 年 5 月，全国 70 个大中城市房屋销售价 格同比上涨 6.4%，涨幅最高的是普通住宅，同比上涨 7.2%，涨幅较大的城市有北海、深圳、 北京与南京。其中，长沙市同比上涨 6.3%，中心城区住房均价已突破 4000 元／平方米大关。 为抑制商品住宅价格过快增长，国家相继出台了一系列政策： 2003 年 4 月央行发布 121 号 文件，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首 付款比例，不再执行优惠住房利率；2006 年 5 月 “国六条”出台；2007 年 3 月九部委严查 重点城市房价等，但结果不尽如人意。在国家宏观调控下，商品住宅价格越调越高，不得不 令人深思。本文以长沙市为例，对商品住宅价格的敏感性进行分析，为从根本上抑制商品住 宅价格快速上涨提供支撑性的论据。
要素变动－100%为例，商品住宅价格变化的大小顺序确与上述有所不同，具体如下（从大到
小）：建筑成本——土地开发成本——开发利润——土地增值税——开发费用——营业税及
附加，降价幅度从 51.15%到 8.55%，影响较大的因素依次为建筑成本、土地开发成本、开发
利润、和土地增值税。
综上所述，要降低商品住宅价格，控制其上涨过快的趋势，主要应在控制开发利润、土
2.建筑成本（G）：主要包括建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施 费、开发间接费用等。
3.开发费用（F）：主要是指与商品住宅价格开发项目有关的销售费用、管理费用、财务 费用等。
4.税金（S）：包括营业税及附加（S1）、土地增值税（S2），不包括在管理费用中列支的 税金。为计算简捷，假定土地增值税按一定比例税率计算。
一、商品住宅价格各构成要素的基准参数确定
（一）商品住宅价格的构成
商品住宅价格由土地开发成本、建筑成本、开发费用、税金（包括营业税及附加、土地 增值税）与开发商利润构成。可用线性关系表示如下：P=L+G+F+S+I。其中：
1.土地开发成本（L）：主要包括土地征用及拆迁补偿费、土地购置费、土地出让金、七 通一平费、耕地占用税等。
6.商品住宅价格对开发利润的敏感性 同理，可根据公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 ×S2），P ＝1439.13／（0.6615－i）计算得出商品住宅价格对开发利润的敏感性大小。 根据以上公式，可计算得出商品住宅价格对其各构成要素之间的变化的敏感性。具体计 算出商品住宅价格对各构成要素的敏感性大小，具体计算结果详见表 2、表 3。
913
26.10
建筑成本
956
27.34
开发费用
187
5.34
营业税及附加
192
5.5
土地增值税
375
10.72
开发利润
874
25
商品住宅价格
3497
100
二、商品住宅价格敏感性分析
（一）敏感性计算
1.商品住宅价格对土地开发成本的敏感性 当其他因素不变，可由公式 P=0.77(L+G)/0.4115 计算得出商品住宅价格对土地开发成 本的敏感性。 2.商品住宅价格对建筑成本的敏感性 当其他因素不变，商品住宅价格对建筑成本的敏感性可由公式 P=0.77(L+G)/0.4115 计 算得出。
从 1998 年下半年开始，我国城镇停止住房实物分配，实行住房货币化，住宅供给改为 主要由市场供给，而市场供给的消费层次应主要由市场需求来决定。时至今日，中国仍是一 个发展中国家，大部分家庭属中低收入水平，对中小普通商品住宅的需求应是市场需求的主 体，也应是市场供给的主体。但是，市场供给主体为了追求高额利润，盲目供给高档商品住
根据长沙市商品住宅楼盘销售情况，开发利润率一般在商品房售价的 25%左右，确定
开发利润率（i）为 25%。由 P=L+G+F+S+I 得：
P=L+G+（L+G）×f+P×S1+[P-（L+G）×(1+f) -P×S1] ×S2 +P×i 将 f＝10%，S1＝5.5%， S2＝30%代入上式得
P=0.77(L+G)/0.4115
4.商品住宅价格对营业税及附加税费的敏感性 当其他因素不变，可由公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 × S2），P＝1439.13／（0.45－0. 7 S1）得出商品住宅价格对对营业税及附加税费的敏感性大 小。 5.商品住宅价格对土地增值税的敏感性
当其他因素不变，可由公式 P＝（L＋G）×（1＋f）×（1－S2）／（1－i－S1－S2＋S1 × S2），P＝2055.9×（1－S2）／（0.695－0.7S2）得出商品住宅价格对土地增值税的敏感性。
同理，以某构成要素变化－100%为例，商品住宅价格变化的大小顺序确与上述有所不同，具