城市用地分类及其适用性评价

城市用地分类及其适用性评价城

市

用

地

概

述

城市用地

城市用地：是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。包括已经建设的

和列入规划区内尚未开发建设的土地

城市用地的属性

1)自然属性

有不可移动性、耐久性、不可再生性

2)社会属性

a)权利表征：绝大部分土地都有明确的隶属，即以依附于一定的社会权利

b)经济表征：指通过人类社会活动而体现出的经济价值

c)法律表征：我国土地产权的国有或集体所有，都有法律的保障

城市用地的价值

1)使用价值

土地作为城市活动的场所，具有土地价值；通过对地形地貌的塑造，具有景观的功能

价值；对地上地下空间的开发，扩大了原有的使用价值。城市用地的形状、地质、区

位、高程、建筑物情况等都影响土地使用价值的高低

2)交换价值

土地作为商品进入市场就显示出它的交换价值。我国实行土地国有化，以征收土地使

用费的方式来体现土地的经济价值。

价值极差：由于土地的自然形状和在城市中地理位置的差别，而有不同的价值

城市用地的区划

1)行政区划

2)用途区划

3)房地产权属区划

4)地价区划

城市用地的归属与管理

归属——公有制

即全民所有制和农民集体所有制

土地的所有权与使用权分离

城

市

用

地

适

用

性

评

价

城市与自然环境

绿色城市：绿色城市意味着污染全部控制、资源高效利用、人与自然和谐相处。绿色城市需要合理的规划布局、完善的基础设施体系，良好的环境质量。

自

然

环

境

条

件

分

析

1、地质

2、水文

3、气候

4、地形

自然环境条件分析的生态意义：

如太阳能的利用可减少能耗；城市空间和布局形态对风向的有效引导可带走废热废气，

减少能源使用；对地形的利用可减少对土壤表层的干扰，维持生态系统稳定等。所有这

些措施都是为了达到节能减排的目的，相比于建筑单体，城市有更大的生态产出。

城市用地分类及其适用性评价

城市用地概述

城

市

用

地

适

用

性

评

价

城市与自然环境

自然环境条件分析

城

市

用

地

适

用

性

评

定

用

地

评

定

的

要

求

城市用地工程地质评价图

还需要注意以下几点：

a)用地评定是城市规划的一项基础工作

b)用地评定需要超越狭隘的建设视野，转变为全球的人居视野。

不能仅考虑建设的经济性和安全性，还要考虑生态意义，保证

永续发展

c)用地评定不只是各环境要素单独作用的总和，而要从整体意义

上考察。

用

地

评

定

的

分

类

a)一类用地：工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项设施

的建设需要，不需或只需稍加工程措施既可用于建设

b)二类用地：需要采取一定的工程措施才能修建。对设施和工程项

目的分布有一定限制

c)三类用地：不适于修建的用地

城

市

用

地

的

选

择

1)用地选择的影响因素：

a)建设现状和使用：已有建筑物、村镇、工程设施的数量、拆迁可能性、保

留价值等

b)重大基础设施：高速公路、铁路、重大水利、能源设施

c)区域关系：指与周边地区的关联程度。各层次的城市间的辐射与吸引。

d)市政设施配套：水、电、气、热网络以及道路桥梁等

e)土地利用总体规划：与国土部门编制的《土地利用总体规划》应一致

f)生态环境与自然环境：

g)文化遗存：地上、地下的遗址、古迹等

h)社会问题：用地的产权归属，社会、民族、经济等方面的问题

2)用地选择的原则：

a)遵守《城乡规划法》《土地管理法》等相关法律法规

b)遵守《物权法》《环境保护法》中对于土地利用的规定

c)对工程地质条件做出科学评估，节约投资、合理利用资源

d)保护自然资源和环境、文化遗产

e)从经济、社会的视角，体现出城市空间对于经济与产业、社会和谐、区域

共生的促进作用

f)新城选址要为未来发展留有余地，旧城扩建要充分利用原有设施，节省投

资

城市用地分类与用地构成

城市用地分类及其适用性评价

城市用地概述

城市用地适用性评价

城

市

用

地

分

类

与

用

地

构

成

城

市

用

地

分

类

新用地分类标准:分为城乡用地分类和城市建设用地分类

城

市

用

地

分

类

体

系

的

调

整

用地分类标准化的意义：城市用地分类的规范化与标准化，有

利于土地的利用与管理，在不同城市、不同规划方案之间可以

进行类比，以及便于规划指标的定量与统计

调整的原因：旧标准已颁布20年，没有更新过；在此期间，中

国经历了从计划经济到市场经济的转型，从国家投资建城转变

为中央-地方政府和市场合力建城；旧分类早已不敷使用，用地

复杂的城市不得不创新出一些类目。

城

市

用

地

分

类

体

系

的

发

展

用地分类的制定受到很大制约：

a)分类标准的制定滞后于规划实践

b)统一的分类标准对各城市的适用程度不同

c)制定用地分类标准存在一定的制度惯性。受限于传统习

惯、计量和管理水平，对一些新的类型仍然无法体现。如

创意产业与孵化园

城市用地分类体系在“细分”基础上的“混合”应当是发展方向

a)各种相关功能用地的混合已经是世界各个城市的普遍现象。

b)功能混合有利于城市的节能与减排。

c)有利于在有限的空间中最大程度的集聚经济和社会活动，集约利用

土地，集中利用资源、减少交通量，降低碳排放。

d）功能混合有利于城市的良性成长。

城

市

用

地

的

构

成

1)城市用地的功能构成

城市用地的构成：是基于城市用地的自然与经济区位，以及由城市职能所形成的城市功

能组合与布局结构，而呈现不同的构成形态

2)各种用地的比例构成

旧标准在当时的历史阶段下，其制定的出发点是避免城市用地的浪费，保护土地资源