万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表

城市综合体业态占比图-品牌信息

厨艺、语言、技能等培训
Hale Waihona Puke 位置楼层占比备注便利店、自动贩卖机等包括潮人店、个性店等
城市综合体业态占比图序号类别 001 零售 002 服装 003 公共事业 004 餐饮服务 005 餐饮服务 006 零售 007 餐饮服务 008 零售 009 服装 010 零售 011 服装 012 服装 013 零售 014 服装+零售 015 娱乐休闲+服务 016 文化、出版发行 017 教育 018 服务 019 餐饮服务 020 纺织品 021 餐饮服务 022 娱乐休闲 023 服务项目药妆店、化妆品、生活用品品牌专卖银行甜品面包休闲餐饮珠宝礼品餐饮生活配套潮店 IT、数码、摄像体验店鞋、箱包、皮具、服饰品牌专卖运动、户外用品专卖店生活用品专卖妇婴百货儿童游乐、儿童摄影书店培训教室美容、美发大型餐饮家居家纺酒吧健身房婚庆占比 5% 13% 1% 2% 8% 10% 8% 1% 5% 2% 9% 2% 5% 5% 5% 1% 2% 2% 10% 2% 2% 露台露台精品一站式服务

超市商品分类与结构配置表

冰格/冰模
手动榨汁器
泰奇、银鹭、娃哈哈、晨光、三和堂、双钱
玉和园、广乐、乌江、玉蕾、华联、巨树、老三届、潮盛、陶华碧、蓬盛、李记乐宝、
味聚特
岐江桥牌、广乐、爱之味、川乐、巨树、四季宝、红灯笼、陶华碧、花桥桂林、顶好、
海天、美味源、三五
岐江桥牌、巨树、美味源、理想牌、李锦记、海天、建华
金标、岐江桥牌、淘大、家乐、珠江桥、常润味极、美味源、海天、八珍、味事达、李
锦记、美家、美富达、加加玉和园、岐江桥牌、玉和、巨树、巨龙、渊
源、恒纯、海天、美味源、金山寺、水塔、保宁
家乐、巨树、李锦记、海天、百家鲜、美味源
调味品
南北特
干货类
食用糖汤料海味豆制品、粉丝
冷藏肉制品豆制品冷藏糕点
冷藏乳制品
冷藏速食
冷藏果汁
冷藏类
禽肉类水产类
冷冻蔬菜雪糕类
洗衣类
味精鸡精煎炸料香料食用品糖及替代品生粉其它烹调料木耳香茹笋干海带紫菜桂圆荔枝核桃枣类包装糖汤料杂什礼盒粉丝类腐竹火腿香肠豆制品保鲜包点酸奶奶酪牛奶泡菜酱/羹
汇源、都乐、康师傅、鲜G每日C、酷儿、深晖、霞光、葡萄适、统一、杨协成、晨光、利宾纳、
娃哈哈、第五季、农夫
百事、七喜、轻怡、美年达、醒目、雪碧、芬达、可口可乐、健怡、健力宝、第五季
露露、红牛、中山、椰树、杨协成、力保健
饮品类
水茶饮料
奶饮品啤酒
甜饼
饼干类
咸饼
儿童饼干
糖果、巧克力
糖果
巧克力蜜饯
味奇、安怡、安满、美赞臣、雅培、圣元、南山、雅士利、宜品、伊利、蒙牛、统一、

万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表

万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表城市综合体商业部分产品配比万达（如：厦门、泉州、潍坊等2012年万达公开销售项目6-8个）项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）厦门湖里万达广场 shoppingMall 17.4 32.9 只租不售室外步行街 1.8 3.4 200~220 酒店 4.2 7.9 招商 SOHO办公25.32 47.9 室内步行街 4.2 7.9 合计 52.92 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）成都金牛万达广场 shoppMall 12.94 11.8 室外步行街 2.6 2.4 商铺 5 4.5 普通写字楼 16.7 15.2 甲级写字楼 18 16.3 精装SOHO 54.76 49.8 合计 110 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）武汉汉街万达广场 shoppMall 19 19.6 步行街 18 18.6 酒店 15 15.5 写字楼 45 46.3 合计 97 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）大连高新万达广场Mall 17 60.7 自持步行街 4 14.3 销售 SOHO公寓 7 25 销售合计 28 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）长沙开福万达广场 shoppMall 18 44.9 步行街 12 30 酒店 6 15 写字楼 4.1 10.1 合计 40.1 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）广州白云万达广场 shoppMall 17.4 44 5万室外步行街 5 13 220~260 甲级写字楼 4.6 12 五星级酒店 4.5 11 公寓式办公楼 6.95 18 商务酒店 0.75 2合计 39.2 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）泉州浦西万达广场 shoppMall 31.8 50.5 步行街 10.95 17.4 酒店 5.55 8.8 甲级写字楼 14.7 23.3 合计 63 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）潍坊万达广场 shoppMall 16.2 56.5 部分销售 30000 步行街 5.54 19.3 销售酒店0.8 2.8 甲级写字楼 6.14 21.4 销售合计 28.68 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）福州金融街万达广场 shoppMall 11 28.2 步行街 4 10.3 酒店 10.18 26.1 SOHO 办公楼 10.1 25.9 写字楼 3.67 9.5 合计 38.95 100小结：万达第三代城市综合体开发建面在40—80 万平方米，万达广场商业只租不售，主力店占商业建筑面积比例为70%，自主持有物业比例很高，在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。

购物中心楼层商业布局方案

都市核心区
社区型购物中心
规模：3-5万㎡层数：2-4层主力店：超市/卖场
单主力店
专业店+混合区
新城或郊区
区域型购物中心
规模：15-30万㎡层数：3-5层主力店：百货+超市+家电家居
多主力店
面积（万㎡）
© 2008 DUST Manufacture © 2008 尘灰制造
1
XCH 高考复习之现代文阅读
本地原创品牌
运动服饰
潮流服饰
美食广场
时尚服饰
美容专层
国际品牌（H&M）
鞋履专区
超级市场/特色食品（Jasons Market）
© 2008 DUST Manufacture © 2008 尘灰制造
2
3）通天X扶CH梯高设考计复：习可之现便代捷文引阅导读人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。
总数
可租面积（百万平方米）
社区型中心
平均单店可租面积（万平方米）年总销售额（百万美元）
年底租收入（百万美元）
出租率
1995年 113 8.79 7.78
28185 249.42 1955.90 17.31 85.0%
65 1.41 2.17 2831.6 115.84 91.60%
2000年 168 14.76 8.78
1
XCH 高考复习之现代文阅读
图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）
楼层数
尘灰教学课件
主题型购物中心
百货型购物中心
社区型购物中心
综合体型购物中心区域型购物中心
都市核心区新城或郊区
单主力店
专业店+混合区

万达的_综合体项目计划模块表(24个月不含酒店)

审批部门
项目公司
各部门项目公司
2014/11/20 90 2015/2/18
开业日
90 开业日后90天所有总分包及供货商的结算确认
项目公司
各部门项目公司
2012/3/11
5
2012/3/16 摘牌日前20天 5 摘牌日前15天见附件2-1
中心设计管理部
各部门项目公司
2012/3/16
交地日
30 交地日后30天正式用地规证
2012/11/30 60 2013/1/29
交地日
60
交地日后60天
正式土地证和用地规证、建筑规证和施工证为临时
2013/3/25
30
2013/4/24 交地日后115 30 交地日后145 正式工程规证
天
天
2013/4/24
60
2013/6/23
交地日后145 天
1 设计初勘报告提交
2012/11/30 30 2012/12/30
交地日
30 交地日后30天勘探的中间结果
项目公司
中心设计管理部
中心营销管理部中心设计管理部
各部门项目公司
各部门项目公司
项目公司
中心设计管理部
23
1 设计复核规划条件（含总图初次报
2012/12/5
15 2012/12/20 交地日后5天 15 交地日后20天见附件2
序号级别阶段
业务事项
1
1 筹备班子组建
2
1 筹备编制人员到岗
3
1 摘牌摘牌
项目实际计划
开始日期
周期
完成日期
标准计划模块

万达与宝龙比较：从品牌的种类分布角度

3。

从品牌的种类分布角度比较万达与宝龙一、万达的特点:1、城市综合体，吃、喝、玩、乐什么都有。

万达的城市综合体一般涵盖商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种功能.2、万达速度较快，万达广场大都是一年多就建成并开张。

3、“订单商业地产”，满场开业.何为“订单商业地产”,有点难懂，百度得知，即项目开发前，万达就与沃尔玛、国美电器等多家跨国企业签订联合发展协议。

万达广场从设计之初根据租方需求规划建设，建成后由国际巨头们租用卖场，不管是200个商家还是500个商家,要求就是同一时间、同体开业。

万达的品牌体系二、宝龙的特点:1、立足二三线城市。

宝龙集团坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，一方面可以获取相对低廉的地价，获得较大的增值空间，另一方面避开了一线大城市激烈的市场竞争，有利于宝龙城市广场项目最快速度被市场接受。

2、大量持有自营物业.宝龙坚持以70％以上的商业面积自持为开发原则,并以此获取稳定的租金收益和潜在的资本增值。

3、独特的产品设计。

每一个宝龙城市广场都是一个城市的商业景观，是这个城市的重要窗口,更是城市商业繁荣的集中表现。

宝龙城市广场在景观设计上堪称巧夺天工，本身不但是一个多功能的建筑载体，更是城市一道亮丽的商业景观和旅游目的地。

宝龙集团聘请了国内外著名的设计师，采用了国际最先进的商业理念,并结合了国内外优秀设计成果，设计出满足市场日益多样化、个性化、超前性需求的特色产品，力求每个项目一经落成就以其“独特性”倍受市民关注。

4、“一站式”消费体验.宝龙城市广场集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，采用国际最先进的“一站式”消费体验模式，满足了不同客群的消费需求。

5、与国内外知名品牌合作多业态互动经营。

引进喜达屋、家乐福、沃尔玛、TESCO 乐购、肯德基、麦当劳、必胜客等世界500强企业和国内众多的品牌商,并达成长期战略合作伙伴关系，借助多业态的互动经营和规模经济效应聚集了巨大的人流、物流、资金流和信息流。

5.宝龙集团第三代产品标准2011版——KTV、电玩、百货类

公共、卫生间区域类:行政后勤功能区域类:电玩游戏类:公共、卫生间区域类:行政后勤功能区域类:经营性区域类:经营区后勤类:行政办公区域类:功能要求2.1一、超市（不可移位）：100-120㎡。

二、咖啡吧/水果吧：1间、10-15㎡。

三、大堂(含前台及收银台)：150--200㎡。

四、欢乐吧：多间、面积8-10㎡。

五、男客用洗手间：1间、20-25㎡。

六、女客用化妆间：1间、20-25㎡。

七、独立卫生间：每间、3㎡（注：在商大、VIP、视听/多功能、总统包厢配置）。

3.1一、厨房面积（不可移位）：35-40㎡。

二、男女更衣室和淋浴间（可以移位，不能太远）：各20-25㎡。

三、员工洗手间：2间、3㎡左右/间。

四、办公室面积（可移位，不能太远）：30㎡。

五、店总、财务室面积（不可移位）：各12-15㎡。

六、洽谈室：1间、8-10㎡。

七、大仓库（可移位，不能太远）：120-150㎡。

八、小仓库（不可移位）：20㎡。

九、工作间（不可移位）：10-12㎡/间。

十、垃圾房（不可移位）：20㎡。

十一、工程间和主控室（不可移位）：25㎡。

十二、餐厅（员工休息室）：1间、25-30㎡、20个座位左右。

十三、洗衣房：12-15㎡。

十四、前台机房：1间、3㎡左右、1.5P独立空调1台。

十五、预约中心：1间、5㎡左右。

4.1一、电玩区：使用面积最小为1200㎡。

二、儿童区：使用面积最小为250㎡。

三、碰碰车：使用面积最小为220㎡。

四、台球房：使用按最少需要6台台球桌（面积最小为300㎡）。

五、溜冰鞋库：使用面积最小为17㎡（按放溜冰鞋最少300双算）。

六、溜冰场：使用面积最小为550㎡。

5.1一、收银台：位置主入口附近，使用长度最小为28m。

二、卫生间：按MALL整体设计配置,如在电玩区域外，同MALL共用,如在电玩区域内,按MALL整体设计。

6.1一、办公室：8张办公桌最小为45㎡。

二、店长室：使用面积最小为8㎡。

三、财务室：3张办公桌，一个高立柜，面积最小为15㎡。

万达商业综合体建造标准

1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。

1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。

1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告50P以上

环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型（实用型・社区服务型）
高品质（感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里
2.7公里
万象汇
4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达广场
2.6公里
环球
银泰城
0.5km
广域型
（观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
5
海港城
购物中心
中档 13万方 2017.5
6
诗美地
购物中心
中档 14万方 2019.12
7
印象城
购物中心
中档 13万方 2012.12
8
万象汇
购物中心
中档 10万方 2019年底
5km
3km
联盛广场明州里 2.5km 2.7km
万达广场 2.6km
诗美地宝龙广场 4.4km
印象城万象汇 4.0km 4.0km
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店次主力店餐饮服装儿童配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA
MUJI
Mothercare
H&M

万达地产商业业态配比情况

万达广场整体的战略情况大致如下：我们服装服饰类的零售占比大概在55%左右，餐饮类的占比在20%左右，娱乐类的占比在15%左右，配套类占比10%左右，室内步行街的占比情况，零售类的占比占到了30% ，配套类20%，餐饮类占比达到了50%，从上面的配套大家可以看得出来，我们每一个万达广场餐饮和娱乐业态的占比都超过了35%，所以餐饮娱乐业态已经成为了万达广场开业后迅速积聚客流的一个亮点，也深受广大消费者的喜爱。

宁波江北万达广场宁波江北万达广场位于江北大道已东，云飞路以北，北侧东侧邻宝清路，项目的总建筑面积15.85万平方米，包括室内室外步行街，还有我们的主力店楼，我们的室内步行街以圆形和椭圆型为主体，建筑形式有很强的向心性，吸引了大批的客流，我们的万达广场提供车位达到了1050个，方便了消费者的交通。

我们室内步行街的面积达到了40.26万平方米，业态的配比情况如下，餐饮占比达到了47.73%，服装服饰类占比达到了31.29%，生活配套，占比达到了20.35%，我们步行街三个楼层的定位情况如下，一层我们定位为国际国内时尚知名服装旗舰店，以及国际国内特色餐饮和生活类旗舰店，我们的二层步行街打造的是运动潮流和青春服装服饰，以及时尚数码产品和儿童娱乐等等，步行街的三层我们打造为特色的餐饮消费场所，结合异国风情，以及地方餐饮特色，尽享饕餮盛宴，我们目前已经确定进驻宁波江北万达的企业有百盛餐饮、麦当劳、凌志集团、太平鸟集团、满记甜品(音译)等等知名品牌。

绍兴柯桥万达广场兴柯桥万达广场的项目给大家介绍一下，项目位于政府重金打造的科北新区(音译)，是规划中城市经济中心和生活区，建成后也是标准的第三代城市综合体项目，柯桥万达广场总建筑面积60.7万平方米，其中商业面积21.8万平方米，室内商业面积17.4万平方米，主力店的情况给大家介绍过了。

我们的室内步行街总面积为 4.3万平方米，它的业态占比情况给大家介绍一下，餐饮占比达到了42.83%，零售服装占比42.79%，配套类的占比达到了25.38%。

城市综合体业态选择及组合比例

〔文章编号〕　1002-2031(2010)05-0041-05城市综合体业态选择及组合比例刘贵文　曹健宁〔摘　要〕　城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。

在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。

城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

〔关键词〕　城市综合体;业态;业态组合;城市发展〔中图分类号〕　F717 〔文献标识码〕　A 〔作者简介〕　刘贵文(1975—),男,汉族,四川阆中人,重庆大学建设管理与房地产学院副院长,博士,研究方向为价值工程、公共工程、房地产经营管理;曹健宁(1984—),男,汉族,湖南郴州人,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。

〔收稿日期〕　2009-06-21〔修回日期〕　2009-09-14 伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。

一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。

在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。

以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。

另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。

尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。

期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。

综合体、商业街业态布局及建筑面积

第一部分：综合体
序号
楼层
业态规划
代表品牌
总面积/M²
1
负三层
地下停车场
2
负二层
地下停车场
3
负一层
大型超市，销售商铺
华润万家、大润发、家乐福
25000
4
一层
国际快销品牌服饰，珠宝首饰、高档眼镜、钟表、化妆品，鞋类，面包、西式快餐。
H&M，优衣库，无印良品，GAP，mango，I DO，星巴克，面包新语，百丽鞋业，丝芙兰、妍丽，亨吉利钟表，亨达利钟表，apple数码，博士眼镜，哈根达斯
5800
5
二层
国际快销品牌一拖二、国内快销成长品牌、国内品牌男女装、运动休闲品牌,甜品
H&M，优衣库，无印良品，GAP，mango，honeys，LaChapelle集合，hot Life style，nike，adidas，满记甜品，秋叶塘。
5800
6
三层
流行男女服饰、时尚饰品、内衣、箱包皮具、家居用品，儿童类零售、儿童娱乐、儿童早教、儿童摄影，咖啡吧，及两三个休闲餐厅。
绿茵阁、赖客、巴国布衣、维多利亚茶餐厅
4000
9
六层
KTV，及电影院上空
温莎、欢歌等
4000
10
七层
主题餐厅、情调餐厅
1500
合计
61700
第二部分：商业街
序号
楼层
业态规划
代表品牌
总面积/M²
1
一层
国际快餐品牌、国内品牌男女服饰，皮具，珠宝黄金、眼镜、钟表、化妆品和鞋类，各类配饰用品，面包西点，冷饮，咖啡吧，茶馆。
飞阳铁板烧，
3789
4
四层
新迎夜市美食广场

万达集团城市综合体产品案例分析

15
对本项目业态规划借鉴意义
长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能力有很大的区别。通常情况下，低毛利业态的客流带动能力比较强；而高毛利业态承受租金的能力较强，但客流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。
城市综合体产品案例分析
城市综合体定义城市综合体研究样本——万达集团对本项目的借鉴意义
1Leabharlann 城市综合体的定义城市综合体意味着多种功能共存于同一空间，而且具有某种内在的联系，从而作为一个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服务，互为补充，从而形成独立的功能体系。城市城市综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。城市综合体项目构成
位于新开发区目前缺乏人流量和消费基础需要较为长期的视野和对城市功能布局的判断
以商业功能或购物中心为主流动、个性、品位的广义客户群住宅特性不突出
以商务集群建筑为主繁华便利商务资源突出
大型批发市场对中小企业（商户）吸引力强烈
3
城市综合体产品案例分析
城市综合体定义城市综合体研究样本——万达集团对本项目的借鉴意义
10
万达广场第一代、第二代项目介绍
11
万达广场第三代项目介绍
12
项目定位
城市综合体定义城市综合体研究样本——万达集团对本项目的借鉴意义

购物中心各品类业态配比分析(50页)

珠宝钟表类中高端品牌门店数量
珠宝钟表类
内地品牌主攻中端市场
老凤祥自营、加盟连锁、区域总代理形象专柜等方式进行销售网络拓展，扩大中端市场覆盖率。
珠宝钟表类
瑞士品牌垄断钟表中高端、高端市场
珠宝钟表类
浪琴、劳力士、欧米茄等高端、轻奢侈市场表现最佳
护理化妆品类
护理化妆品类
家购物中心中，护理化妆品商铺占比
北京国贸商城，北京烟沙美特莱斯，北京悦生活购物中心，杭州大厦，宁波和义大道购物中心，上海国金中心，上海港仁，深圳万象城，沈阳恒隆广场，沈阳华润万象城，武汉国际广场，合肥银泰中心家城市级高档购物中心。
珠宝钟表类
香港珠宝品牌成为中高端的翘楚
中高端珠宝品牌中，香港品牌占据大半江山，其中周大福以自营、特许加盟的经营方式在购物中心中迅速扩店，目前门店数量位列第一。
护理/化妆品类
美、日品牌占据彩妆市场，专卖店中彩妆占比12%
53% 28%
12% 7%
护肤全品类
彩妆
精油
其他品牌7%
日本品牌23%
美国品牌占61%
46
鞋箱包类
鞋箱包类
个购物中心中，共有个鞋箱包商铺，平均每个商场个商铺。
此类业态的装修要点： ▪门面：此类业态需要外展示，店铺门面需提高玻璃面积的通透率； ▪灯光：鞋类、箱包需要重点照明，吊顶灯光可简化，但需增加射灯或暗藏灯管，以柔美的光线或背景突出产品的特色。
鞋箱包类
专售鞋类的门店数量最多，占比
定位：主打时尚休闲真皮女装，兼产男鞋主要客户群：——岁白领女性
餐饮类
餐饮类
餐饮业态在购物中心备受重视
■新开业的购物中心逐步提升餐饮业态的比例，相比年前，餐饮业态商铺数量从提升了；餐饮作为聚集人气的业态，备受重视，且是迅速发展的电商无法影响的业态。 ■传统式百货商场，也在逐步引入餐饮业态，如星巴克、麦当劳等。

宝龙商业标准

置商铺或外摆，连通两端头的相邻店铺应预留餐饮条件）；
可适当设计一些标志性设施。
2、建筑进深：小进深商场厚度控制在55～70m；大进深商场，可做内外动线，商场厚度控制在90～100m；
专业
子类
定位区分
宝龙一城
宝龙城
宝龙广场
宝龙天地
高端城市综合体，一线城都市型综合体，一线、新一市核心商圈，标杆类项目线城市主商圈，标杆类项目
城区型/社区型综合体，全城市覆盖，品牌主打类项目
开放式综合体，全城市覆盖，特色街区型项目
1.1
Байду номын сангаас
2.1
3.1a
一、城市定位:城市中心。
一、城市定位:城市副中心。
3.1c 一、城市定位:社区型综合体(C类) 二、开发规模:3万㎡左右。三、建造档次:高端型；时尚型。
4.1 一、城市定位:社区型；二、开发规模:由决策会议确认；三、建造档次:高端型；时尚型。
产品定位
建筑
代表项目
1.2 厦门▪宝龙一城
2.2 杭州滨江▪宝龙城
3.2a 高端型：青山湖时尚型：泉州台投
总平面
1.5
4.5
一、布局与交通规划：
一、布局与交通规划要点参照1.3的一些原则。
1、MALL的位置与周边道路：MALL置于地块交叉口至少两面临路；紧临城市主干道侧沿街布满，并设置商业广场，购物中心主出入口应面对城市节点及主要人流车流来源方向；
二、商业街长度200～250m，由两排背靠背商铺及一排独栋商业别
～200㎡（参照《商业垃圾房建造标准》）；
四、商业街店铺在二层考虑设置连廊形式，二、三层考虑结合大空
5、货运场地宜设置在B1层，若只能设置在地面，则需要单独设立区域并分时管理。后勤动线包含货物等的运输、仓储、装卸、行驶和停放；及各类废弃物的运输、存放和处理；间露台，单铺面积不超过200㎡。

商业购物中心功能业态组合比例

• 高档住宅区附近 • 核心商圈1公里生活方式购物 • 自然条件优越中心 • 次级商圈3公里 • 1-5万平米
• 主力店面积占比0-50% • 美国COCOWALK
“体验经济”理论认为，未来商业要吸引更多人，需要增加体验功能业态
商业购物中心类型及特征——功能业态规模比例
万达城市商业广场的特点：
万达更多选择非零售业态，更强调体验式消费，明确规定：
体验式消费要大于50%，尤其是文化娱乐和餐饮。其次，餐饮的比重要够大，每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积当中会超过20%，所以每个万达广场原则上里面的餐饮会超过30家，甚至有些还会达到40多家。
中国的购物中心不是卖出去的，而是吃出来的，民以食为天。（王健
商业购物中心类型及特征——功能业态组合比例
类型选址特点商圈范围
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈40公里 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈10公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20% • 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5% • 购物80-95% • 餐饮10-20% • 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-4
代表项目
• 香港ifc
• 城市中心区域城市购物中心 • 10万平米以上区域购物中心 • 区域中心 • 5-8万平米
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场
• 2-3个主力店
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂

万达综合体项目计划模块表(8类)(含酒店)

5
摘牌日后5天
摘牌日
5
摘牌日后5天
全部移交摘牌条件
发展部
19
3
设计施工图设计单位确定
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天
摘牌日前15天
25
摘牌日后10天定标
规划院,项目酒店总部,项公司目公司中心营销部各部门,项目公司相关部门, 项目公司中心设计部, 规划院规划院,酒店总部中心设计部, 中心营销部, 规划院规划院规划院,酒店总部相关部门, 项目公司相关部门,项目公司项目公司
15
交地日后30天
交地日后15天
15
交地日后30天
交地日后15天
15
交地日后30天
交地日后15天
15
项目公司
29
2
设计总图调整签确反馈
交地日后15天
10
交地日后25天
交地日后20天
10
交地日后30天
交地日后20天
10
交地日后30天
交地日后20天
10
规划院
30
1
设计基坑/基础论证及成果移交
交地日后20天
5
交地日后30天
交地日后25天
5
交地日后30天
交地日后25天
5
交地日后30天见附件3-2 根据规划院《总图竖向设计管交地日后35天控要点》完成的签批竖向总图；确定建筑正负零标高，作项目公司组织供电、供水、市交地日后35天政、热力、燃气、通讯、地铁、绿化等部门联合召开协调会交地日后40天正式报告项目公司方案招标完成，项目中心设计部审核完成

购物中心业态选择、规划与配比技巧

购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。

购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。

作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。

购物中心业态的选择与规划业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。

如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。

不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。

购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。

1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。

要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。

业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。

一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。

场购物中心商业综合体建造标准_excel表格(good)

夜景照明综合单价（含楼体有塔楼项目：A版35元/平方米；B版20-25元/平方米（按裙房、塔楼地上建筑面积)；无塔楼项目:A版50元/平方米；B版25-35元/平方米（按地上建筑面积) 及景观）
人防地下室
对应人防等级及用途按照国家标准及地方要求，平战结合设计。人防面积xx平米；人防等级x级
消防
防火卷帘、防火门根据项目当地消防要求，选用防火卷帘。在影响购物中心效果的部位，防火门根据内装要求进行采购。步行街店铺与走道之间可设立防火玻璃、玻璃及加密喷淋保护、玻璃加防火卷帘保护三种方式，根据项目当地消防意见确定
厨房及卫生间4.5KN/㎡；其他4 KN/㎡；如招商书吧等特殊店铺，结构另作处理。采光顶下方不得有混凝土构件 3KN/㎡穿越。步行街进深方向剖面中，梁结构断面（含板）高度不得超过1米。
百货4KN/ ㎡ ;卸货区及仓库 10KN/㎡ ;如有超市，按照 8～10KN/ ㎡
万达商业综合体建造标准--建筑、结构部分
外墙
雨篷
雨篷及室外吊顶，形式、尺寸详见设计
外墙外保聚苯板、挤塑板或保温砂浆，按照国家节能规定，满足地方要求设计温
成本单列大型LED 中高档LED屏（参数见弱电部分），原则上外立面设置一块，约100平方米。室内设计2～4块LED屏的预留接口，预留位置详见设计项屏
入口
步行街、主力店主要出入口设双层门保证节能要求
首层5.4m（净高 3.6m） 2～4层5.1m（净高 3.3m）
首层5.4m（净高3.6m） 2～4层5.1m（净高3.3m）
首层5.4m （净高通常设置同所在 3.6m）营业区净见各专业在地下设备用房同所在层同所在层层，净高详见设计 2～5F为高3.6m 1F；作夹层高要求详见设计层处理 5.1m（净高3.3m）