2020年厦门房地产市场分析报告

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厦门房地产发展现状及其趋势_

厦门房地产发展现状及其趋势厦门房地产发展现状以及未来的发展趋势一、厦门房地产的发展现状分析厦门是一个岛城、经济特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。

但是厦门的发展是在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。

它现在的成就，主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位，其产业结构不断优化调整。

2000年厦门的人均GDP仅1000美元，到05年达到6000美元，今年应该已经突破1万美元，10年中翻了10倍。

厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。

05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成，其后逐年升高，目前已经达到55%，超过本地客户购房比例厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。

长期以来，由于自然、历史等种种原因，厦门政府一直集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。

经过特区30年来的发展，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，厦门岛内建设已臻成熟，发展空间已趋饱和。

其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能排进前10名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。

但也由此产生了一个问题，长期以来形成了岛内城市和岛外农村的二元结构，城乡发展的不平衡，在厦门就突出表现为岛内外发展不平衡。

岛外广大区域的发展又相对滞后，岛内外二元结构比较明显。

厦门人口不多，户籍人口177万，常住人口252万。

厦门岛131平方公里，可建设空间约100平方公里，目前已建设90平方公里。

岛内的户籍人口为83万，集中了全市近60%的户籍人口（而本岛面积仅占全市的8.4%），达82万人，还有几十万的外来流动人口，另外在建和已批将建的商品住宅还有848万平方米，还可能新入住约30万人。

厦门人的“岛内本位”意识非常浓厚，许多搬迁到岛外的企业事业单位新招入的干部员工，仍然想方设法要居住在岛内。

(精品调研)201X年4月厦门房地产市场报告_25页

201X年X月XX房地产市场报告第一部分：201X年4月宏观政策扫描（一）政策：住建部明确强调公共租赁房将成201X年工作重点住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

201X年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。

各地要积极发展公共租赁住房和限价商品住房，加快解决中等偏下收入群体住房困难。

特别是，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，今年供应要比去年明显增加。

国务院：贷款买二套房首付不得低于50% (“国四条”201X年4月14日）国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷(新“国十条”201X年4月17日）国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

通知要求,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

另外,通知强调,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

住建部要求商品住房严格实行购房实名制国十条甫一实施，国务院相关部委随即出手。

住房和城乡建设部近日下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）强调，今后未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得收取定金。

厦门房地产市场投资分析报告

厦门房地产市场投资分析报告目录第一节楼市欣欣向荣，量价快速攀升 (5)一、量价齐升，库存持续下降 (5)二、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 (9)三、市场集中度较高，本地国企占主导 (10)第二节岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求 (11)一、岛外成交占比持续提升 (11)二、低基数叠加地王效应，岛外房价领涨 (14)三、供需比处于低位，整体依旧供不应求 (15)第三节土地市场：地王频出，供应向岛外倾斜 (16)一、地王频出，高溢价成交成常态 (16)二、土地供应逐步向岛外倾斜 (18)第四节人口吸附能力强，外地购房者比例高 (19)一、经济快速增长，旅游业持续繁荣 (19)二、人口保持净流入趋势，外地人成厦门购房主力 (21)第五节调控力度持续升级，短期效果立显 (22)一、从限贷到限购，调控持续升级 (22)二、四季度厦门房价或维持量缩价稳 (25)第六节开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 (26)一、开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 (26)二、部分楼盘实地调研情况 (26)图表目录图表1：厦门商品住宅成交波动较大 (5)图表2：厦门二手住宅成交快速上升 (6)图表3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升 (6)图表4：上半年厦门房价步入快速上涨通道 (7)图表5：厦门商品住宅均价持续攀升 (7)图表6：2016 年以来厦门商品住宅供不应求 (8)图表7：厦门住宅库存及去化周期呈下行趋势 (8)图表8：厦门中小户型成交占比提升 (9)图表9：2016 年上半年厦门二手房成交户型占比 (9)图表10：2016 上半年厦门房企销售额五强 (10)图表11：2016 上半年厦门房地产销售额前十房企 (10)图表12：厦门上半年销售额前十楼盘 (11)图表13：厦门六区行政区划 (12)图表14：1-8 月厦门各区成交占比 (12)图表15：岛外四区成交占比持续提升 (13)图表16：2016 年8 月厦门六区住宅均价 (14)图表17：2016 年8 月厦门六区住宅均价环同比 (15)图表18：上半年厦门各区商品住宅供求对比 (15)图表19：厦门土地供求对比 (16)图表20：厦门住宅用地供求对比 (17)图表21：厦门8 月26 日成交多个地王 (17)图表22：各区土地供求对比（2016 年前8 月） (18)图表23：岛内岛外历年土地供应情况 (19)图表24：厦门GDP 增速高于全国. (19)图表25：第三产业占比持续提升 (20)图表26：游客接待数及旅游业收入持续快速增长 (20)图表27：厦门收入房价比较低 (21)图表28：厦门租金回报率处较低水平 (21)图表29：厦门户籍及常住人口保持稳定增长 (22)图表30：外地人购房占比超过60% (22)图表31：厦门7.15 信贷政策调整内容 (23)图表32：厦门9 月5 日重启限购令（内容） (23)图表33：9.5 日限购后成交下滑明显 (23)图表34：商品住宅在调控前后成交变化情况 (24)图表35：二手住宅在调控前后成交变化情况 (24)图表36：厦门住宅均价在调控前后变化情况 (25)图表37：万科湖心岛沙盘 (27)图表38：万科湖心岛效果图 (27)图表39：万科湖外景图 (28)图表40：万科湖现场图 (28)图表41：融侨外景图 (29)图表42：融侨现场图 (30)作为上半年领涨的二线城市，厦门于9 月5 日重启限购，成为第一个真正意义上限购的二线城市，我们第一时间走访当地开収商，幵现场考察了万科湖心岛、万科城、融侨观邸等新盘及周边二手房门店。

2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。

从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。

重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。

住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。

房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。

展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。

一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。

厦门市房地产市场研究报告

2012年9月厦门房地产市场报告易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团2012-10-10目录易居视点 .......................................... 错误!未定义书签。

数字楼市 .......................................... 错误!未定义书签。

第一章、政策资讯................................... 错误!未定义书签。

一、政策法规................................... 错误!未定义书签。

二、市政规划................................... 错误!未定义书签。

三、企业动态................................... 错误!未定义书签。

四、市场资讯................................... 错误!未定义书签。

第二章、经济环境................................... 错误!未定义书签。

一、全市规模以上工业总产值..................... 错误!未定义书签。

二、1-8月社会固定资产投资额 ................... 错误!未定义书签。

第三章、房地产投资................................. 错误!未定义书签。

一、房地产业投资概况........................... 错误!未定义书签。

二、房地产建设指标............................. 错误!未定义书签。

第四章、商品房市场................................. 错误!未定义书签。

一、市场综述................................... 错误!未定义书签。

《厦门房地产市场快报(2020年05月)》

3
0
0
0
0
0
0
0
80-100万 43
8
0
0
0
0
0
0
100-120万 28
1
52
1
0
0
0
0
120-150万 13
3
11
3
18
1
0
0
150-200万 40
37
7
17
0
10
1
2
200-250万 2
102
67
7
0
0
2
0
250-300万 0
109
162
30
32
2
1
0
300万以上 0
2
201
294
306
214
166
项目名称
名
额
积
数
价
积
价
区域
(亿元) (万㎡) (套) (元/㎡) (㎡/套) (万元/
套)
1
特房樾琴 3.51
1.64
178
湾
21424 92
同安 197
区
2
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
新沿线· 4.37
1.04
82
天境云著
42070 127 533
集美区
3
中海九号 3.09
1.02
107
公馆
30255 96
同安 289
区
4 国贸天峯 4.07 1.01 95
3 特房集团
4.22 21239 220
4 中海地产
4.26 30477 161

厦门房地产市场目前存在的主要问题及对策

厦门房地产市场目前存在的主要问题及对策
● 阴天泉
［内容提要］厦门房地产市场具有良好的发展环境。前几年经历了快速发展到高位盘整的过程。２１以来严厉的调控政策措施使市场显得纷繁复杂、００年变幻莫测。如何促进厦门房地产市场健康发展？分析研究厦门房地产市场目前存在的主要问题及其原因，寻求对策，有利于促进其可持续发并将
城市建设品质获评中国第一宜居城市。近几年，在福建省委、
省政府提出努力建设海峡西岸经济区的宏伟规划促进下，厦门市致力于推进岛内外一体化建设，扩大城市规模，提升城市功能。２１年，００经中央批准，将厦门经济特区由厦门岛内扩大到全市，经济建设发展出现了新局面。厦门地区生产总值２１年实现２０．３００２３１亿元，完成“ 十
省东南部，气候宜人，风景秀丽，１年以优越的生态环境和２１０
亿元，一５９。全市新推商品住宅量约５０万平方增长２．％）０
米，销售商品住宅２７５万平方米，比上年增长１．％（００年８４２１
为２６９万平方米，０９年增长一７５。从２１１．７比２０４．％）００—
不平衡、房地产企业抗风险能力较差等。这些问题的存在，影
响着厦门房地产市场又好又快的发展，以下对存在的主要问题及其原因进行分析。
（房价仍然较高一）
１．％。２１年，５１０１全市财政总收入６１６亿元，５．１财政总支出
３７２亿元，８．１分别比上年增长了２．％和２．％；３９６２厦门市金融市场运行稳定，存款余额达到４５．９７５亿元，比上年增长１．％，１６贷款余额为４４．亿元，３０７比上年增长１９房地产９％，．

XXXX年7月份厦门房地产项目市场分析报告31页_百合田

户型面积段 ≤80㎡ 80-90㎡
90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 145-180㎡
＞180㎡
比例 8.49% 21.14% 9.12% 15.64% 23.32% 6.74% 15.55%
表：2011年上半年厦门市商品住宅产品供销情况(7月份数据未统计进去)
单价价格段（元/㎡） ≤6000
在严厉的限购政策下，由于新增供应同比大为增加，以至于成交总量勉强同比保持可观局面，但在众多的新推盘量下，难以掩盖不少新盘销售率走低的事实。
量
1、7月，厦门市住宅成交量为2505套，环比上涨45.75%，同比上
价
380.09%；
走
势
2、7月，日均成交81套，高于今年前 7个月的日均成交量（57套）；
61.8 35.9 58.1%
27.1 15.1 55.7%
29.1 9.7 33.3%
26.1 13.3 51.0%
30.6 20.7 67.6%
35.53 21
59.1%
42.73 31
72.5%
80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
2011年
厦门市场
百合田7月份市场分析报告
——
目录 ——
一、厦门楼市总况二、重点楼盘跟踪三、市场重点研究四、楼市资讯动态
2
一、厦门楼市总况
3
一、厦门市场情况
2. 厦门房地产成交面积走势
成交面积（万㎡）
2010年10月份以来厦门房地产市场成交面积走势
80
70
60
50
商品房成交持续高温，
从2011年1月-6月分区商品住宅一年的累计供销销售情况看，全市商品住宅年累计供应量大于年累计销售量128.79万平方米。岛内年累计供应量大于年累计销售量70.99万平方米，除海沧区外，岛内外各区的商品住宅供应量均大于销售量。

厦门市场调研报告

发展非常迅猛，销售规模增长很快，有赶超外资品牌大的趋势。３大国产品牌在家用机市场杀得难分难解，在
中央空调市场围绕经销商资源的争夺同样竞争十分激
烈。此外，顿汉布什、国祥、良、双远大、吉荣等品牌在厦门市场也有多年根基，近年来每年的销售都较为平稳。而三星、信日立、Ｃ、海ＴＬ清华同方等品牌尽管进入厦门市场的时间并不是很长，但近年来也取得了不错的业绩。此外，贝莱特、长虹、克斯、奥新科、申菱等品牌在
如所示。位。但是相对于其他沿海地区，门的中央空调市场总水平，图１厦
体容量并不是很大，因此，品牌集中度相对没有长三角及珠三角的城市高，许多市场规模较小的品牌都没有在当地设立办事机构。但是，随着近年来厦门经济的快
速发展，进入２０以后，０４年包括三星、海信日立、美的、
较早，占整个市场的４％Ｏ左右，大地区中央空调市场主机容量达到３６．亿元左右（部分的商用机市场发展比
美海尔的多联机在当地的销售较好。风管机市场品牌的销量统计中可能含有部分末端产品的销售额，金、的、
因此可能会使得销售数据偏大，同。笔者注）下。
约克ｌ．％０５
景湾林小姐雅居、厦门马哥孛罗大酒店（四星级）厦门、
兴业银行、厦门市信宏大厦、厦门市东金科技厂房、厦
％
门市新港广场、厦门东渡冷库库房等。
７５，％
格力４４海尔５８．％％
．
特灵
图２２００５年厦门市场各品牌市场占有率

厦门房地产市场分析报告

目录壹、市场篇 (1)一．厦门市房地产形势 (1)二．客层来源 (2)貳、阐发篇 (3)一．厦门市高层房地产阐发 (3)二．厦门目前高层的现状 (3)三．酒店式公寓的现状 (4)四．市调个案阐发 (5)叁、产物篇 (6)一．工程概况 (6)二．工程经济技术指标 (6)三．工程周边配套情况 (6)四．工程SWOT阐发 (7)五．产物定位 (8)六．产物定价 (9)肆、行销篇 (11)一．总体策略 (11)二．价格策略 (11)三．行销通路 (12)四．业务执行 (13)五．行销架构及人员布景 (22)壹、市场篇一．厦门市房地产形势1．供需底子情况厦门市房地产颠末多年得开展，已呈现出快速开展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋发卖量价齐升。

2003年厦门区域经济呈现高开、高走、高增长得“三高〞态势，经济开展迅速。

厦门房地产市场是以住宅消费为主导。

2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％摆布，并且住房消费是国计民生大事，未来将会持续不变开展。

厦门市区房地产开发投资情况表类别2003年同比增长房地产开发投资〔亿元〕％房地产施工面积〔万㎡〕％商品房竣工面积〔万㎡〕％商品房实际发卖面积(万㎡) 17.63%商品房预售面积〔万㎡〕16.33％〔资料来源：厦门统计局〕㎡㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。

2．厦门经济环境按照国家统计局城市查询拜访队昨天披露本年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新陈述显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的开展提供了很好的根底条件。

二．客层来源A.厦门当地客户。

如工作了几年的年轻白领,对现有住房不对劲需二次购房的客户。

B.外地来厦购房者。

这是一个需要重点存眷的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，出格是来自泉州的客户。

在外地来厦购房者中按照用途又可分为自住客与投资客两种。

2020年12月厦门房地产市场快报(年报)

102 8949
20-12 0 48.57 44.71 12211
整体市场|土地出让金
2020年112月，厦门市成交土地出让金达637.06亿元，平均溢价率为19.1%。2020年12月厦门市土地出让金为54.60亿元，同比下降64.7%，溢价率为36.0%，较去年同期提高18.6个百分点。
厦门市土地出让金&溢价率走势
宗数
规划建面（万㎡）
同比（%）
76
1061.62
36.44
25
304.80
86.95
13
180.36
53.37
38
576.45
15.88
整体市场|供求分析
2020年112月，厦门市共推出土地规划建面1120.04万㎡，成交1078.77万㎡，成交楼面均价5905元/㎡。2020年12月，共推出土地规划建面48.57万㎡，成交44.71万㎡，同比下降71.34%，成交楼面均价12210元/㎡，同比增长23.1%。
宗数
规划建面（万㎡）
同比（%）
73
1037.18
25.88
23
283.92
74.14
13
180.36
57.18
37
572.90
4.90
整体市场|推出结构
2020年1-12月，厦门市共推出各类用地76宗，共计1061.62万㎡，同比增长36.44%。其中，推出住宅用地25宗，共计304.8万㎡，同比增长 86.95%；商办用地13宗，共计180.36万㎡，同比增长53.37%。2020年12月，厦门市累计推出各类用地4宗，共计48.57万㎡，环比减少 54.84%，同比减少24.29%。其中，推出住宅用地2宗，共计28.67万㎡，环比减少58.07%，同比减少36.13%；商办用地1宗，共计10.47万㎡，环比增长90.14%，同比增长147.52%。

厦门房地产市场形势分析报告

因此，2004年在没有大的政策影响下，厦门市房地产市场理应继续保持较旺盛的发展局面。
厦门市国土资源与房产管理局
4、中低价位商品房供应不足，不能满足广大居民改善居住条件的需要，另外，我市仍有相当一部分低收入家庭没有能力进入市场购买商品住房且又够不上条件享受廉租住房政策，为此，准备建立和完善我市的多层次住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
二、对2004年房地产市场发展趋势预测
影响房地产市场走势的因素是多方面的，从2003年来看，非典疫情、新的购房入户政策，都给厦门的房地产市场带来了短期的效应，而国务院的18号文、国土资源部的45号文及央行的121号文，又激起了房地产业届一阵波澜，这些政策的综合力如何，方方面面人士发表见解，见仁见智。对厦门而言，我们认为2004年的房地产市场的基本面大致这样。
建筑材料价格的上涨，土地实行招标、挂牌、拍卖，这些因素无疑加大了发展商的供应成本，可构成房价的上涨因素之一，但就厦门市目前状况，土地招、拍、挂的比例很有限，部分历史协议用地还在逐步清理，因地价引起的房价上涨更多原因在于市场主体，曲解地价内涵，刻意炒作。
从需求角度讲，有效需求将相对扩大，主要表现在：（一）随着我市城市化建设加快、旧城拆迁安置，城市居住、就业人口将增加。（二）居民的消费观念已发生变化，首先，由于房贷政策的优惠，居民不再是先存钱，后买房，买房中很有一部分是以投资为目的。其次，购房者对住房的消费呈现台阶上升，逐步改善居住条件的观念已形成，换购住房人群数量将不断上升。（三）厦门优越的天然气候、地理、人文条件，居住环境大幅改善，一直以来对周边及其它地区有较强的吸引力。（四）厦门市新出台的入户政策，虽然提高了外来购房者“购房入户”的门槛，但单就“入户”的问题上门槛并未抬高，存在一批未购房就符合入户条件的群体，这就意味着提高了二手房的潜在需求。