基层反映：基层建议：刹住不动产交易中“阴阳合同”的歪风-基层反映.doc

基层反映：基层建议：刹住不动产交易中“阴阳合同”的歪风-基层反映

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“阴阳合同”是指在不动产交易过程中，买卖双方通过签订较低成交价格的阳合同来遮掩阴合同的真实成交价格，以达到降低税费支出目的的行为。在当前的征管工作中，这一现象非常普遍，甚至已经成为了公开的秘密，行业内的潜规则。

一、“阴阳合同”出现的原因

一是利益驱使。买卖双方签订“阴阳合同”的根本目的就是为了虚报成交价格，降低计税依据，少交税款。

二是中介机构极力推动。不少房产中介机构为成功取得佣金，对于那些买卖双方心理价格相差较多的客户，主动替其出主意，兜售“阴阳合同”这个避税“法宝”，把这个差价去从应交税款里扣，并担任买卖双方间的中间人身份，使得买方不用多出钱，卖方不用少收钱，中介也能拿佣金，“皆大欢喜”。

三是监管取证难。虽然“阴阳合同”明显违反了税收管理规定，造成偷税事实，但由于成交价格属于买卖双方较为隐私的信息，主管部门往往难以得到证据。除非买卖双方有一方主动举报，否则很难对相关违法人员进行有效惩处。

四是评估系统价格较低。买卖双方在申报阳合同中的成交价

格后，税务机关会通过比较申报价格和评估系统价格的高低，以孰高原则核定成交价格。然而，评估系统中的价格往往较低，无法有效评定申报价格，有时甚至会出现阳合同中的合同金额仍大于评估系统价格的情况。

二、“阴阳合同”带来的危害

一是造成税款流失。比如对溪口镇而言，溪口有较多别墅区，如紫汀花园、盛世桃园、美玲山庄等，对于这些成交价格较高的别墅而言，“阴阳合同”中的成交价格相差几十万甚至几百万是非常正常的。就现行个人住房买卖的税率而言，除去交易达到免税条件的增值税和50%的契税补贴，一份相差100万的阴阳合同，就可以造成25000元的税款流失，如果是商业用房的话，数目也将更大，长期下来，这一笔流失的税款是比较大的。

二是买卖双方存在利益损失风险。对卖方而言，由于“阴阳合同”成交价格相差较大，且在房管登记的阳合同效力要大于阴合同，买方可能在交房后不承认阴合同的存在，届时如果卖方无法证明阳合同是为了避税而申报的虚假成交价格，就会面临房款无法全额收回的风险。对买方而言，由于法律承认的成交价格较低，因此如果以此套房产进行贷款，是无法取得高额贷款的，抵债也是一样。同时，双方还存在被追究法律责任和行政处罚的风险。

三是造成社会不良影响。“阴阳合同”的存在是对守法纳税人的不公平，如果不采取有效措施，也会使得其他纳税人效仿，滋生纳税欺诈行为，为税收征管工作带来困难，侵害国家利益，扰乱正常的经济秩序，干扰国家房地产调控政策的实行。

三、针对“阴阳合同”的建议

阴阳合同的监管涉及到房管、税务、法院等多个部门，就税务机关而言，笔者提出以下几点建议：

一是加强反面案例宣传。签订“阴阳合同”的买卖双方往往紧盯其带来的经济利益，却对可能产生的风险视而不见。我们可以通过宣传手册，列举近年来市内因阴阳合同而造成损失、纠纷、受行政处罚的真实案例，揭示阴阳合同背后的巨大风险，让买卖双方三思而后行。

二是加强相关法律宣传。使用“阴阳合同”是一种偷税行为，查实后将被追缴税款，并处以税款五倍以下的罚款，如果纳税人逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，根据《刑法》规定可以处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。此外，还要加强对中介机构所要承担法律责任和社会责任的宣传。

三是完善价格评估机制。评估系统主管方应通过同期市场成交价格和房价走势，定期对评估系统内的房产价格进行更新，并将新建小区及时录入到系统评估范围。同时，还要加强与地方分局的联系，对于基层反映价格偏低或偏高的小区，在核实后应及时进行修正，保障税款的征收，保护国家利益。

四是依法惩处相应责任人。对于经查实，存在通过“阴阳合同”达到偷税目的行为的纳税人，要依法进行惩处，做到公平、公正、透明，并将惩处结果对外公开，以消灭社会上的侥幸心理，打碎签订“阴阳合同”的企图。

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