康养小镇的规划要点

HOT SPOT 热点讨论 项目和活动，打造地区的文化标杆， 以文化造声势、以体验带观众、以游 客带流量，整体提升文化旅游产品的 水平。販
面对转型项目开发商必须要树立 产业经营思维，认清将康养产业运营 与住宅开发回笼资金间的重要联系。 以浙江乌镇雅园为例，该项目不仅定 位清晰，而且参考医养结合的养老思 路,形成了差异化学院式的养老服务。 项目经营方面，该项目将物业产权销 售与服务提供紧密结合，物业销售作 为整个项目资金回笼的主要方式，为 养老产业的长线运营提供了资金保 障。据了解，该项目目前已经形成了物 业服务费+健康管理服务费+康养设施 使用费+康养课程销售+其他进行资金 回流的闭合资金回笼体系。
发配套药膳、理疗等新业态,打造知名的康养产品。
发挥两个市场作用
康养小镇项目的开发需要发挥经营者市场与投资者市场的牵 引作用。康养小镇项目开发商,必须统筹项目整体运营。开放商可以 尝试“国际/全国运营商+当地运营商”的思路，招弓I国际化、全国性 的康养度假类机构参与项目的整体运营。这样不仅能够提升项目的 品质及影响能级，还能实现项目的精细化运营。与此同时,双方的 强强联手还能带动当地的餐饮、住宿、娱乐等项目的开发，完善区 域的配套设施，带动当地经济发展。
AG I城市开发 | 2019.08 URBAN DEVELOPMENT
康养小镇顶目的开发需要发挥经营者市场与投资者市场的牵引 作用。康养小镇顶目开发商,必须统筹顶目整低运营。开放商可以尝试
“国际/全国运营商+当地运营商”的思路，招引国际化、全国性的康养 度假类机构参与顶目的整値运营。
打造产业运营动线
开发商还可以结合时下火热的顺应体验式、参与式文化旅游趋 势，打造一个或多个文化旅游项目舞台，申办区域乃至全国的文化 赛事活动。比如说,举办诗词大会、书法比赛、绘画比赛、围棋比赛 等弘扬国学的活动。再比如说,举办流行音乐会、歌唱比赛、乐器大 赛、舞台剧比赛、话剧比赛、戏曲表演等文化演出活动。通过文化舞 台的运营,推动文化资源的传播，消费客群的分流，为丰富人民文化 生活创造机遇。此外，整个园区还可融入特色文化，打造高能级的 文旅活动。园区可以融入城市的特有文化元素，譬如佛教文化、民 族文化、诗词文化、茶文化、饮食文化等,通过主办特色的文化旅游
第二种产品是康养产品。该产品以银发人群为主要目标，开发 时同样要秉持"小居住户型、大社区配套”的理念，并辅以医馆群、 康养酒店、护理院等配套机构，以打造康养综合体为终极目标。此 外，针对银发人群短暂的康养需求，可以通过销售或租赁康养物业 使用权的模式满足他们。另外，还可以聘请当地及全国知名中医专 家开展“巡诊”,采取“互联网医院”模式整合全国的中医资源，开
康养产业运营也好，文化及旅游产业运营也罢，两者运营除提 供特色服务外,还应重视产品服务。开发商应在打造产品销售线方 面下功夫。在笔者看来，开发商打造产品销售线应从以下两种产品 展开。第一种产品是度假产品。度假产品要以小体量、小面积的第 三居所为主，要迎合当地及周边区域的市场,并不断扩大产品的受 众面。房型方面则需要结合当地特色，开发商则要秉承简单明快、 低调内涵的设计理念，面向广大中产阶级阶层，推出极具性价比的 度假产品。位于南戴河娱乐中心对面的黄金海岸景观资源带就是典 型案例。
开发商在树立运营思维之后,还要着手打造具有特色的产业运 营动线。所谓康养产业运营是指,提供特色慢病医疗、新兴医疗、健 康体检等医疗服务以及禅修心灵康养、特色中医疗养、特色高端养 老等疗养服务，并形成收取健康管理服务费+康养设施使用费+康养 课程销售+其他的资金回流体系。文化及旅游产业运营则是指，提 供体验性的项目服务，并通过收取门票+项目体验费+其他费用实现 资金回流运营。
康养小镇项目的建设应努力将区域健康养生资源中的文化元 素融入其中。比如说,药膳康养小镇所提出的中医药文化，白云山康 养小镇所提出的温泉养生文化,广西巴马康养小镇所提出的长寿文 化以及无锡拈花湾小镇所提出的禅意文化等都成功演变为该项目 的独有文化标签。而独有文化标签不仅为项目的健康发展注入了镇 静剂，还提升了项目的文化内涵与层级。
融入地方特色元素
传统旅游涉及面广阔，包括食住行游购娱等环节，但是由于经 营者经营规模大小不一,服务质量参差不齐,导致整个旅游产业结 构极为松散。这一问题也深刻地影响了行业的管理。康养项目开发 商在全面满足人们健康需求的同时，还应完善项目的文旅康养功 能，要破除粗放的、同质化的设计思维，全面树立元素多元与流程 标准的产品设计理念。
热点讨论 HOT SPOT
康养小镇的规划要点
随着Baidu Nhomakorabea民健康意识的提升，养 生旅游度假产业也迎来快速发展,开 发商不断加码旅游度假服务产业。其 中，康养小镇就是养生旅游度假产业 的典型代表。它以旅游资源为核心， 以健康服务为支撑,集合产业、居住、 活动、商务会议等多种功能，不仅满 足了游客的健康需求，还满足了游客 的益智娱乐需求。
作为康养小镇项目开发商,要推进项目有序开发，务必确保项 目现金流的正常运转，其中住宅、商业产品的开发销售作为重要的 资金回笼渠道更需引起重视。为确保项目运营过程中拥有良好的 现金流，在住宅、商业产品开发设计阶段，开发商务必要密切关注 投资者市场的需求。具体来说,首先，开发商要了解目标投资者市 场在哪里？其辐射区域有哪些？其次，开发商要了解目标投资者市 场的客群有哪些？其核心需求是什么？最后，开发商要了解市场上 同类竞争产品，明确新项目的核心差异化特色。日前，中央经济工 作会议上再次重申“房住不炒”的定位，这也要求开发商必须精准 打破固有思维，明确康养项目的定位,切忌陷入此前炒房售房的怪 圈之中。
树立产业运营思维
目前，开发商在康养小镇开发 过程中多采取“住宅产品开发+康养 产业配套”的模式。而在实际操作过 程中，康养往往沦为开发商宣传的噱 头，销售住宅才是其真正目的。康养 小镇区位选择往往远离城区，因而 导致住宅销售情况常常不尽如人意，
“去库存”成为开发商当前所面临的 最大难题。当前在政府引导下，康养 小镇项目的开发模式正从“房地产+” 方向朝“健康产业+”方向转型。