昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书

第一局部工程概况及用地分析一、地理位置本工程地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻〔注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高〕。

东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。

河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。

彭远泾港河道是本工程东面的界线〔正确的地块边界见附件1：地块红线图〕。

南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。

中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。

本工程南接中旭路〔正确的地块边界见附件1：地块红线图〕。

西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本工程的西边界线〔正确的地块边界见附件1：地块红线图〕。

北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。

道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本工程地块的北面界限〔正确的地块边界见附件1：地块红线图〕。

宗地地理位置图本案所在地宗地周边情况二、工程地块概况工程 总占地面积约为66万平米。

工程整个地块呈不规那么四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。

本工程地块东西河道均可直通淀山湖。

且东边河道稍窄，但航行时刻较短；西边河道较宽，但航行时刻稍长。

该地块水资源特别丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不行。

由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块，本案所在地 中旭不墅区信义不墅区旭宝高尔夫球场淀山湖镇该路面宽15米。

地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H〞状分布。

该地块被自然的划分为四块。

1、交通分析本工程坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本工程距离上海人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。

交通道路网：2、周边配套设施情况地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区内的生活机能要紧集中在淀山湖镇中心，具体情况如下：3、周边工程概况该地块四面正在开发的中旭、信义工程均为不墅工程。

这两个工程根基上中高档不墅，套型面积偏大，且中旭工程的绿化已全然做好。

4、气候气象昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温2.5摄氏度，七月均温28摄氏度，无冷冬酷暑，全年气候宜人。

5、淀山湖地区人文文化介绍淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，被称为上海"后花园"，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。

淀山湖湖水清亮，泊湾盘曲曲折折曲曲折折折折，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。

淀山湖南岸的仿古大瞧园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。

淀山湖湖畔北侧昆山境内，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。

第二局部工程定位及客源定位工程定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态不墅社区〞客源描述:以30～45岁具有一定素养、文化品位较高的都市中产阶级中上层为要紧的潜在客户群体。

〔详见附件2〕第三局部工程设计要点及要求一、总体建议（一）设计原那么1、贯彻“以人为本〞、“尊重自然〞、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜亮个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区生态化，将本工程打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的不墅社区，制造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。

2、设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上表达地中海风情。

3、在用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原那么，充分考虑产品的性价比；同时要考虑工程的可操作性和可持续性，以便于工程的分期开发和分期销售。

4、工程设计应高度重视景瞧设计，建筑设计与景瞧设计相互配合，以充分到达两者的相互协调，强调建筑、景瞧及周边环境的融合；5、针对目标客群的消费特征，设计充分表达具有度假特征的不墅社区特点与风格；6、设计理念必须与工程开发的思路相协调。

〔二〕设计要点：1、面积：约66万平米2、用地性质：居住用地3、建筑高度：不墅2层为主≤10米(可局部3层)；酒店式公寓≤6层〔≤20米〕5、绿地率：≥50%6、建筑退让：退用地边界：东侧≥10米，南侧≥20米，西侧≥10米，北侧≥20米，沿旭宝路两侧≥20米；退河道操纵线：西侧≥10米，东侧≥10米；退让的面积不能做建筑，然而能够做景瞧及室外活动用地。

7、配套设施:生活会所、运动会所〔主〕;相关生活配套设施；警卫室等相关治理、效劳设施（三）设计建议◆功能分区：分为不墅区、酒店式公寓、主会所〔运动会所〕、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区〔样板区〕、售楼处等◆构图方式：能够采纳组团式构图，整个小区分为假设干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互照顾，组团间能够绿化景瞧、水系或者道路系统区隔。

每个组团统一在工程总体特色的同时要有各自的核心景瞧，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色景瞧。

◆社区配套：社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个局部，依据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其效劳半径，合理布置不同配套的不同位置。

〔各局部详见其后〕◆道路系统：1、交通道路应合理分流，减少对居住的碍事;住区道路系统要分级明显，架构清楚。

2、在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的不墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。

3、交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。

交通道路要以方便居民出进、迁居，满足消防、抢救需要，减少对住户的干扰。

尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人平安，同时考虑无障碍系统设计，真正做到以人为本。

4、道路设计要以保证住户的宁静和私密性为原那么进行布置，从而到达通达性、平安性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。

5、组团内道路设计可参考RMJM公司方案中交通道路系统设计。

◆社区进口：分为主进口、不墅住区进口、会所商业进口和效劳性进口。

主进口：该进口为整个工程进口，紧密结合整体，并充分考虑景瞧设计、交通组织设计，力求做到充分表达其形象性、标志性，在第一时刻给人以强烈的视觉冲击力。

不墅住区进口：不墅区住区的进口，设计中要考虑到交通组织设计，同时要尽量便于今后的物业治理。

会所/商业进口：该进口针对会所、商业区的人流和车流，将其与不墅区分开，防止干扰不墅区业主的日常生活。

效劳性进口：该进口是仅为治理效劳人员及效劳车辆专设，如垃圾车、工具车，物业治理效劳人员能够直截了当出进，平常不对住区业主开发。

该进口应该对比隐蔽、便捷，以便于内部治理。

◆车位配比：不墅区考虑一定的访客车位。

酒店式公寓车位不低于0.5车位／户，并考虑一定的访客车位，尽量设置地上停车位。

会所及商业配套局部设置地上停车位。

〔四〕分期建议〔详见附件3、4工程分期讲明及分期示意图〕二、独栋不墅产品建议（一）产品风格建议：1、抛弃纯现代建筑风格，汲取地中海周边传统不墅的典雅风格特征，同时能充分表达工程的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。

2、采纳坡屋顶，立面建议局部以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面表达出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。

3、每个建筑单体尽量考虑与景瞧的融合，使两者共同表达本设计的特色。

（二）产品类型及配比：1、依据市场分析建议，产品类型包括独栋不墅、酒店式公寓及相关配套。

2、面积配比：从市场的角度动身，参照主力户型总价及所需实现的功能，建议独栋不墅的主力面积为250㎡左右。

其具体套型配比方下：（三）一期开发范围及房型配比1、位置（1）旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体〔如图蓝色边框内〕（2）将旭宝路西侧地块作为整体考虑，保证该地块的完整性，提升地块价值；（3）通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景瞧的建设，提升整体工程形象，为后期工程升级打好根底；2、分期讲明第一片区〔如图蓝色阴影内〕开发顺序：工程主广场→售楼处及示范区→第一片区不墅→中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设〔注：“→〞表示逻辑先后关系，“、〞表示并列关系〕（1）完成工程主广场的建设，为工程的推出作预备，增强工程冲击力；（2）完成售楼处及示范区建设，给客户一个更加直瞧的冲击，使工程具备销售条件；（3）售楼处及示范区完成后，推出第一片区不墅。

通过该片区产品进市，验证工程定位，为后期产品优化作预备；（4）建设第一片区不墅、配套及景瞧，完成该片区内旭宝路出新及两侧景瞧建设。

（5）完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设，通过这些工程，优化区域环境，增强客户信心；第二片区〔如图绿色阴影内〕开发顺序：第一片区不墅→第二片区不墅→旭宝路及两侧景瞧（1）一片区销售完成后，紧随其后推出第二片区。

该片区南靠高尔夫球场，位置优于第一片区。

在客户维持工程新奇感的同时，开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点，制造第一个销售高潮，提高销售速度；（2）建设第二片区；完成片区内旭宝路的出新及两侧景瞧建设，使旭宝路成为工程的宣传大道；再次提升工程形象，为后期开发提供一大卖点；（3）第二片区销售结束后，已完成整个工程开发体量的30%左右，并实现乡音的销售额，为工程后期开发奠定根底3、房型配比〔三〕产品房型及功能建议1、设计原那么依据市场定位报告，本工程为具有休闲度假特征不墅社区，因此，在房型的功能布局上要符合休闲度假型不墅的特点，要契合目标客户的喜好。

应表达舒适性、功能性、合理性、私密性、美瞧性和经济性。

布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。

２、功能区建议一方面，由于不墅单风光积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万不，对房间功能的定义也有自己的方式。

因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。

以下是对几个要紧的功能区讲明:（1）客厅：作为度假不墅内要紧的公共活动功能区，客厅要紧是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。

建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景瞧的沟通，局部户型能够考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。

〔2〕厨房：厨房要把握其尺度的合理性，320㎡以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。