房地产基础理论

房地产基础理论知识

一、房地产基础理论

名词解释

1房地产:

房屋和土地财产的总称也称为不动产。是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分,本质上涵盖土地和建筑物两大部分。

2房地产业:

指专门从事房地产生产经营服务的部门、经济行业,是集投资、开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的产业部门。

3房地产买卖:指房屋所有权和土地使用的买卖。

4房地产租赁:指房地产使用权零星出售或分期出售。

5房地产抵押:

指单位或者个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物,向银行或其它信贷机构作抵押取得贷款。

6房地产的市场及构成:

所谓房地产是指房地产企业开发经营的带有房地产特征的产品或

服务的市场是房地产商品交换关系的总和。

房地产市场一般由买方、卖方(开发商和承销商、物业、交易机构四个元素构成,具体可分为土地出让市场、房地产交易市场、租赁市场、抵押典卖市场及房地产投资市场。

7一级市场:

是指国家垄断市场,国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行,其投放的总量,地块的价格和交易的方式,由政府根据国家整体利益而确定。

交易方式:行政划拨、行政议价、竟拍

8二级市场:

是指经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场。

9三级市场:

是指消费者进行房地产交易的市场,如私房买卖。

10建筑物:

指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备。如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾设备等组成的整体物,包括房屋和构造物两大类。

11三通一平:通路、通水、通电和场地平整。

12五通一平:

指具备了道路、给水、排水(包括雨水、污水、电力、通讯等

设施及场地平整。

13七通一平:

是指具备道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整。14生地:指不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地。

1

15毛地:

指具有一定的城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋土地。16熟地:

指具有完善的城市基础设施,土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。

17在建工程:

指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。

18现房:

是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,它可能是新的也可能是旧的。

19收益性房地产:

是指能直接产生租赁或其他经济效益的房地产,包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。

20非收益性房地产:

指不能直接产生经济效益的房地产,如私人的宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙。

二、地产市场特征

1、垄断性

2、计划性

3、竞争性

三、对一块土地的基本认识

1、座落位置:包括所处的区域和具体地点,可分为国家、地区、

城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

2、面积:此为依法确认的面积通常以平方米计算。

3、形状:通常用图(如宗地图来说明。

4、四至:东、南、西、北

5、地势:包括地势高低,自然排水状况,被洪水淹没的可能性等。

6、周围的环境和景观:通常用图片来说明。

7、利用现状:

包括现状的用途,土地上有无建筑物,其他附着物。如果有建筑物,其他附着物,还需要进一步了解该建筑物,其他附着物的情况。

8、产权状况:

主要了解是国家所有的土地,还是农民集体所有的土地,是出让土地使用权,还是划拨土地使用权。

9、基础设施完备程度和土地平整程度:即七通一平。

10、土地的使用管制:

对于城市建设用地,土地使用权的管制即为城市规划限制的条件,主要包括:

(1土地的用途(2建筑的高度

(3建筑容积率:即项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建

设用地面积之比。

(4建筑密度:

指土地所有建筑物的基底面积的总和除占地总面积。

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(5建筑后退的红线距离(是规定建筑物因距离城市道路或用地红线

的程度

(6建筑的间距。

(7绿地率:

指用地红线内绿化用地总面积与规划建设用地面积之比。

(8交通出入口的方位。

(9停车泊位。

(10建筑的体量、体型、色彩。

(11其他的要求,如规定规划设计方案需符合环境保护、消防安全、

文物的保护、卫生防疫等法规的规定。

四、房地产的各项技术经济指标

1、面积与规划建设用地面积之比,附属建筑物计算在内,但注明不计算面积的附属建筑物除外

2、总建筑面积:各层建筑面积的总和。

3、地上建筑面积:地上各层建筑面积的总和。

4、建筑密度:即建筑率。指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与总面积之比。

5、绿化率:规划建设用地范围内绿地面积与面积与规划建设用地之比。

6、有效面积系数:指建筑物可出租或使用面积与总建造面积之比。

7、开发建设周期:指工程开工至全部工程完工之间的持续的时间。

房地产基础理论知识(二

1、房产:

是指在土地上面的以房屋的实物形态体现的财产,它在法律上有时有明确的权属关系。

2、土地:

有两种解释。狭意上仅指地球上的陆地表面,它不仅包括空中的环境和地下物质层,甚至还包括陆,地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料具有面积数量有限,位置固定,使用经久,既是生产资料,又是生产关系的客体等四个方面的特征。

3、房地产产权:

产权即是财产的所有权,也称为物权。它是指财产所有者在法律规定范围内对其财产享有、占有、使用、收益、处分的权利。作为财产的房地产其所有权即是房地产产权。

4、房地产权属登记:

平时所说的房地产产权包括对房屋所有权和对土地的使用权。房地产权属登记,包括房产所有权登记,房产的他项权利及土地使用权登记。

5、房地产交易:

指房地产作为商品而进行的各种交易活动,包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和各种所有制房屋连同土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖、以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。构成要素有三方面:1、是交易的主体,即从事房地产交易的组织或个人,