物业管理百问百答

物业管理百问百答二0一0年八月五日
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物业管理百问百答
1、小区日后物业管理亮点�
答�小区物业管理亮点有�贴心管家式的服务、高效运作模式、I S O标准高品质的保证、温馨细致的个性化服务。

2、小区配备了哪些配套设施�
答�小区选配了如�会所、泳池、停车场、商业网点、幼儿园等设施�方便业户的日常生活起居。

3、物业管理费的厘定依据是什么�
答�在前期物业管理期内物业管理费厘定主要依据“以支定收”的原则�结合政府的指导价格范围及物业管理的服务档次等来测算出具体的收费标准�并报物价局审批�日后业主大会成立后�则由业委会与物管公司双方协议定价。

4、日后的物业管理费标准是什么�
答�日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准范围内�初定为1.2元/㎡�最终收费标准的确定将以物价局最后审批为准。

5、在计算物业管理费时�计费面积以什么为准�
答�物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面积为准。

还没有取得房产证的房屋�则以购房合同标出的建筑面积为准。

6、物业管理费是否已含了水电公摊费用�
答�根据当地物业管理服务收费规定及清远市的相关规定�物业管理费已含了公共楼道的水电公摊费用�而电梯运行电费则由该栋业户共同负担。

7、物业管理费包括了哪些支出成本�
答�物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分�管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等�物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护
费用�物业管理区域清洁卫生费用�物业管理区域绿化养护费用�物业管理区域秩
序维护费用�办公费用�物业管理企业固定资产折旧�物业共用部位、共用设施设
备及公众责任保险费用�经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的
大修、中修和更新、改造费用�应当通过专项维修资金予以列支�不得计入物业服
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务支出或者物业服务成本。

8、什么是物业管理�
答�物业管理是指业主通过选聘物业管理企业�由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定�对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理�维护相关区
域内的环境卫生和秩序的活动。

9、物业管理有什么作用�
答�为了发挥物业的最大使用功能�使其保值增值�并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境�实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增
长。

10、物业管理的基本内容�
物业管理可分为�常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1�常规性公共服务�由管理费支付�
①客户服务�投诉、求助、反映性情况等�
②治安管理
③环境卫生管理
④消防管理
⑤车辆道路管理
⑥绿化管理
⑦设备、设施的管理
⑧房屋建筑主体的管理等
2�针对性专项服务�部分有偿�
①衣着方面�为业户代收洗衣物
②生活方面�为业户代订报纸、杂志、牛奶等
③出行方面�代购车船票、飞机票等
④房屋中介方面�代业户放盘租售、代业户收取租客租金等
⑤政府与社会相关单位方面�小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等
3�委托性特约服务�全部有偿�
①室内清洁
②代买商品
③招待客人
④室内设施维修
⑤室内小型电器维修
⑥送餐服务等
11、什么是前期物业管理�
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答�前期物业管理�是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前�由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

12、什么是物业的接管验收�
答�接管验收是指物业管理企业接管房地产开发企业建设的新物业�或自其他物业单位接管原有物业时�为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。

13、物业接管验收时应提交的材料有哪些�
答�新建房屋接管验收应提交的材料�1�产权材料�包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置材料。

2�技术材料�包括竣工图�总平面、建筑、结构、
设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸�、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报
告�工程预决算�图纸会审记录�工程设计变更通知及技术核定单�包括质量事故
处理记录��隐蔽工程验收签证�沉降观察记录�竣工验收证明书�钢材、水泥等
主要材料的质量保证书�新材料、构配件的鉴定合格证书�水、电、采暖、卫生器
具、电梯等设备的。

14、物业接管验收的程序是什么�
答�1�建设单位向接管单位提交书面验收申请�
2�接管单位按照接管验收件和应提交的资料进行审核�对具备条件的�应在15天内签发验收通知并确定验收时间�
3�接管单位会同建设单位按接管验收的主要内容及标准进行检验�
4�对验收中发现的问题�按质量问题处理办法处理�
5�经检验符合要求的房屋�接管单位应签署验收合格凭证�签发接管文件。

15、物业接管验收有什么意义�
答�明确交接双方的责、权、利关系�确保物业是具备正常的使用功能�充分维护业主的权益�为日后管理创造条件。

16、物业公司在接管物业时�发展商要移交哪些资料�
答�1�物业产权资料�项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。

2�综合竣工验收资料�——竣工图�包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图��建设工程竣工
验收证书�公共配套设施综合验收合格书�供水合同�供电协议书、许可证�
供气协议书、许可证�供气协议书、许可证�有线电视合格证�通信设施合格
证。

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3�施工设计资料�地质报告书�全套设计图纸�图纸会审通知单�设计变更通知单�工程预决算报告书�重要的施工会议纪要�隐蔽工程验收记录�沉降观测
记录�其他可能会影响将来管理的原始记录。

4�机电设备资料�机电设备出厂合格证�机电设备使用说明书�要求中文��机电设备安装、调试报告�设备保修卡、保修协议。

5�业主资料�已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等�已购房业主的付款情况或付款方式。

17、入伙包括哪些程序�
答�1�用户接待。

用户携带与房地产发展商共同签署的购房合同以及产权证�或租赁合同�、身份证到物业管理机构办理入伙手续。

2�发放资料及钥匙
①“用户入住验收表”
②“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”
③“物业管理公约”
④“装修申请表”
⑤其他宣传资料和规定
3�用户验收
4�收回表格存档
5�搬迁入伙�进户�
18、房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担?
答�承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用�由承租人承担�但租赁合同另有约定的�从其约定。

物业管理费用�由房屋所有权人承担�另有约定的�从
其约定。

19、业主有哪些权利�
答�房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中�享有下列权利�
1�按照物业服务合同的约定�接受物业管理企业提供的服务�
2�提议召开业主大会会议�并就物业管理的有关事项提出建议�
3�提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议�
4�参加业主大会会议�行使投票权�
5�选举业主委员会委员�并享有被选举权�
6�监督业主委员会的工作�
7�监督物业管理企业履行物业服务合同�
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8�对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权�
9�监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金�以下简称专项维修资金�的管理和使用�
10�法律、法规规定的其他权利。

20、业主有哪些义务�
答�业主在物业管理活动中�履行下列义务�
1�遵守业主公约、业主大会议事规则�
2�遵守物业管理区域内物业共同部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

3�执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定�
4�按照国家有关规定交纳专项维修资金�
5�按时交纳物业服务费用�
6�法律、法规规定的其他义务。

21、什么是业主大会�
答�业主大会由物业管理区域内全体业主组成�是物业内最高决策机构。

22、业主大会何时成立�
答�新建和已建成的商品房间�包括经济适用房�入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域�公有住房出售率超过50%的物业管理区域�应当尽快组织召开首次业主大会会议�成立业主大会�选举产生业主委员会。

分期建设住宅物业的相对独立区域�也可参照本意见成立业主大会。

23、业主大会有哪些职权�
答�业主大会应履行下列职权�
1�制定、修改业主公约和业主大会议事规则�
2�选举、更换业主委员会委员�监督业主委员会的工作�
3�选聘、解聘物业管理企业�
4�决定专项维修资金使用、统筹方案、并监督实施�
5�制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度�
6�法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

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24、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系�
答�依照有关规定�社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会的工作�并参与成立业主大会筹备组。

业主大会、业主委员会应当配合公安机关�与居民委员会相互协
作�共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

25、如何组建业主委员会�
答�1�首先成立业主大会筹备组。

住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事负责组织业主代表、建设单位�或公有住房出售单位�、社区居委会组成业主大会
会议筹备组�筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按业主自荐、推荐的形式
在充分听取业主意见基础上确定。

2�筹备组应在组成之日起30日内完成以下事宜�确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容�参照政府主管部门制订的示范文本�拟定《业主大会议事
规则》�草案�、《业主公约》�草案��确认业主身份�确定业主在首次业主大会
会议上的投票权�确定业主委员会委员候选人产生办法及名单�做好召开首次
业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应首次业主大会会议召开前15日以书
面形式在物业管理区域公告�
3�筹备组应自组成之日起30日内组织召开业主大会�
4�首次业主大会应有超过拥有全体业主总投票权数1/2以上业主的参与�
5�《业主大会议事规则》�草案�、《业主公约》�草案�获得全体业主总投票权数2/3以上业主同意�
6�符合业委会委员设定人数的候选人均获得超过与会业主投票权数的1/2�
7�当符合以上第5条、第6条时�业主委员会选举产生。

业主委员会一般由5�9名委员组成�
8�业主委员会应当自选举产生3日内召开首次业主委员会会议�推选业委会主任1人�副主任1�2人�
9�业委会应当自选举产生30日内�向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门递交《业主委员会备案单》、《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主大会
决议》�附业主投票权数清册��以及法律法规规定的其它材料进行备案�10�业主大会自首次业主大会召开之日成立。

26、业主大会作出决定应多大比例通过�
答�业主大会作出决定�必须经超过全体业主投票权1/2以上的与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则�选聘和解聘物
业管理企业�专项维修资金使用和续筹方案的决定�必须经物业管理区域内全体业
主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约
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束力。

27、成立业主委员会的目的是什么�
答�1�各业主在业委会的牵头下签订业主公约�使业主各自的产权受法律保护�2�协调业主与物业管理公司的关系,维护业主利益,及时、准确反映业主的意愿�
3�支持、配合、监督物业管理公司的工作�使其工作在合理、合法的情况下顺利进行�杜绝危害业主的行为�
4�对公共设施的兴建以及社区公益事业的举行等公共事项做出决议。

28、业主委员会的职权是什么�
答�业主委员会履行以下职责�
1�召集大会会议�报告物业管理的实施情况�
2�代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同�
3�及时了解业主、物业使用人的意见和建议�监督和协助物业管理企业履行物业服务合同�
4�监督业主公约的实施�
5�业主大会赋予的其他职责。

29、业主委员会的日常工作包括哪些�
答�业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定。

归纳一下主要有以下几项�1�熟悉物业状况�其他包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质、辖区基础设施、绿化、公建配套情况�以及辖区周围环境、交通等情况�
2�接受本小区业主、物业使用人在物业管理范畴内的投诉�并进行处理�
3�对物业公司的选聘、续聘、解聘�提交业主大会决议。

依照业主大会决议�代表全体业主与物业管理公司签订《物业服务合同》�
4�对于“酬金制”聘请的物业管理公司、审核物业年度预算、年度结算、聘请有资格的审计单位与物业管理费的收支帐目进行审核�
5�提出辖区内重大公共事业兴办的方案与计划�并提交业主大会�
6�制定业委会制度�监督业主公约的实施。

30、业主委员会在物业管理中的地位和作用如何�
答�1�业主委员会是整合广大业主的共同意愿�维护广大业主合法权益的有效组织形式�
2�有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系�
3�有利于促进形成物业管理市场竞争机制。

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31、业主大会筹备组如何成立�
答�有一个召集人�指导监督人�筹备组各方的代表�发展商、业主代表、指导监督部门��业主委员会候选人的产生。

32、业主委员会委员当选的条件如何�
答�本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主�遵守国家有关法律、法规�遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务�热心公益事业�责任心强�公
正廉洁�具有社会公信力�具有一定组织能力�具备必要的工作时间。

33、什么是业主公约�
答�业主公约是一种对物业的产权人和使用人自我约束的文件。

其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿�满足其共同的安全、舒适、方便等要求。

因此�制订公
约�必然要反映业主及使用人的权利、义务和责任。

34、业主公约的内容有哪些�
答�包括物业的使用、维护和管理�业主的共同利益�业主应当改造的义务�违反公约应当承担的责任等。

35、“业主公约”和“业主临时公约”有什么区别�
答�两者有一同三不同。

1�签订时间不同�
2�制定方不同�
3�适用阶段不同�
内容基本相同。

36、开发商有空置房的�在组建业主委员会时�如何确定其表决权�
答�在已确定物业管理区域内�原开发建设单位在住宅尚未售完之前�召开业主�代表�大会时�其投票权按其所拥有的产权面积计算。

37、房屋维修要遵循哪些原则�
答�房屋维修要遵循以下原则�
1�“安全、经济、合理、实用”原则�
2�“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”的原则�
3�对不同建筑结构、不同等级标准的房屋�采取不同维修标准的原则�
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4�为业主或使用人服务的原则�
5�有偿服务的原则。

38、什么是房屋维修管理�
答�指物业管理企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

39、房屋维修的特点是什么�
答�房屋维修只能在房屋基础上进行�后来的维修风格必须与原建风格保持一致�各种材料也要与原来使用的保持差不多的水平�房屋维修涉及各个单位、千家万户�项
目多而杂�因而房屋维修量大面广、零星分散�房屋维修由于要保持原有建筑风格
要设计意图�人少工作多�因此�的技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。

40、房屋维修管理有什么意义�
答�是延长房屋寿命的保证�能缓解目前房屋紧张的状况�是搞好房产经营工作的基础�可以充分发挥投资效果�既节省维修费用又能提高维修质量。

41、房屋维修管理工作具体包括哪些内容�
答�房屋维修计划�房屋维修质量管理�房屋维修工程预算�房屋维修成本管理�房屋维修施工项目管理
42、物业设备包括哪些种类�
答�房屋建筑卫生设备�室内给水设备�生产给水设备�生活给水设备�消防给水设备�、房屋建筑电气设备�生活污水管道�工业区废水管道�室内雨水管道�、热水供应
设备、供热设备�热源部分�输热部分、散热部分�、消防设备、通风设备、空调
设备。

房屋建筑电气设备�供电及照设备�变压器房内的设备�配电房内设备�配
电干线�楼层配电箱�、弱电设备、电梯设备�传动设备�升降设备、安全设备、
控制设备�、防雷装置。

43、小区业户发生被盗�物管公司是否要承担相关责任�
答�需视乎物管公司是否存在过错。

如有物管公司则需承担相关责任。

44、在小区停车场内丢失车辆物管公司是否赔偿�
答�物管公司必须要赔偿�赔偿标准将按责任大小决定。

45、业户对物管服务不满�如何投诉�
答�可直接打电话或走访客户服务中心向物管人员投诉。

如成效不大�则可向物业经理
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投诉。

46、日常业户垃圾如何收集�
答�每日定时上门收集�大约每天两次。

47、小区的管理费收支是否定期公布�
答�按照国家有关规定小区的管理费收支帐目�一般每季度公布一次。

48、住宅单位是否可用作写字楼使用�
答�不允许。

国家有关规定住宅用地不能作为商业用途。

49、业户出租房屋时物业公司可提供哪些服务�
答�管理公司可代业户放盘�联络适合人士承租。

管理公司还可代业户收租金等有偿服务。

50、业户在出售单位时应到物业公司办理什么手续�
答�业户在出售单位时�应到管理公司办理转名手续�并结清相关费用。

51、业户收楼入伙时要交纳多少费用�
答�1�管理费预收金�
2�入住时一次性缴交费用
①水电费周转金
②装修保证金
③装修垃圾余泥清运费
④公共设施费用
3�当期管理费。

52、小区能否安装防盗网�
答�从小区统一的外立面角度考虑�小区现时不允许业户安装任何防盗网�但可以在里面安装窗花。

53、小区能否封闭阳台�
答�小区是不允许封闭阳台的。

54、楼顶、平台等能否装太阳能热水器�
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答�小区外墙设计并不考虑到日后可加装太阳能热水器的功能。

因此�从防渗水、美观角度及公平性的角度是不予允许的。

55、物业环境清洁管理的原则是什么�
答�扫防结合�以防为主�执法必严�直接监督�
56、物业环境清洁管理的范围包括哪些�
答�公共区域的保洁�共同部位的保洁�生活垃圾、建筑垃圾的处理。

57、清洁管理的具体措施包括哪些�
答�生活垃圾分类袋装化�进行超前宣传教育�配备必要的硬件设施�依法处理及典型曝光。

58、公共设施的清洁工作应该达到怎样的效果�
答�1�公共场地和马路的清洁�确保小区的汽车道、人行道、消防通道、公共场地和马路的清洁。

每天清扫2次�每小时循环保洁一次�做到无明显垃圾、无积水
污渍。

2�绿地的清洁�保持草地和绿化带的清洁。

清扫一次以上�每小时循环保洁一次�保持清洁干净。

目视无枯枝落叶�无果皮�无饮料罐�无3厘米以上石块等垃
圾和杂物�烟头100米/㎡少于1个。

3�散水坡和排水沟的清洁�保持排水沟畅通、散水坡清洁。

目视干净�无污渍�无青苔�无垃圾和沙石。

4�保持雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁。

5�保持喷水池内外干净清洁。

6�不锈钢的清洁、保养�保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁�使用不受氧化。

7�化粪池的清理�确保化粪池畅通。

8�保持垃圾池�箱�、果皮箱的清洁�
9�保持垃圾的清运和垃圾中转站的清洁。

59、物业环境绿化管理内容包括哪些�
答�配备和培训环境绿化管理人员�物业绿地管理�物业空间绿化管理。

60、治安管理的主要内容包括哪些�
答�防扰乱秩序�防有意破坏�防天灾人祸�防盗窃抢劫。

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61、消防管理主要包括哪些内容�
答�建立专职消防队�组织义务消防队�制定完善的消防管理制度。

62、如何管理停车场�
答��一�对停车场的管理�停车场分地上车场和地下停车库两大类�其管理重点如下�1�停车场内车位划分要明确�
2�停车场内的标示要清楚�
3�进出停车场管理要严格�
4�车辆防盗和防损坏措施要得力�
�二�对车辆的管理
1�机动车管理规定�
①所有外来车辆不经许可不得进入区内。

②进入区内车辆应服务管理部门的统一管理�在指定的停车位停放。

③车辆必须按规定的线路行驶�不得高速行驶�不得在人行道、绿化带
上行驶�不得鸣笛。

④长期在物业区域停放的车辆�应领取停车牌�其停车费由管理处在每
月的费用通知单上通知车主�未办理停车牌的车辆进入小区内停车�
由管理处按照规定收取停车管理费用并开具发票。

⑤机动车停放期间�防盗报警器应使用静音�发生噪音应迅速解除。

⑥停车场内严禁吸烟�严禁随车存放易燃、易爆及其他危险品。

⑦车辆停放后�应锁好车门、关好车窗�并注意车位清洁卫生。

2�摩托车、自行车管理规定
①区内住户的摩托车、自行车应向管理处领取车号牌�按月缴纳停车费。

②进出车库时�应向管理员出示车号牌。

③外来车辆必须按指定位置停放并缴纳存费。

63、智能化管理系统包括了什么内容�
答��一�出入口门禁管理子系统
1�建筑及住宅社区大门
2�楼宇单元门
�二�周界报警子系统
�三�保安巡更管理子系统
�四�闭路电视监控子系统
�五�住户安防报警子系统
�六�车辆管理子系统
�七�公共广播子系统
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64、物业管理企业最多可向业主预收多少时间的物业管理费�
答�最多可预收12个月的物业管理费。

65、物业自用部位哪些�
答�自用部位�是指一套房屋内部�由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位。

66、物业自用设施设备指哪些�
答�自用设施设备�是指一套房屋内部�由房屋的业主或作用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品能为通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。

67、物业共用部位指哪些�
答�共用部位�是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵房、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传
达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

68、物业共用设施设备有哪些�
答�共同设施设备�是指物业管理区域内�属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱�房�、电视天
线、电梯、照明灯具、建筑灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、
邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

69、对物业管理单位收取物业费有何规定�
答�物业管理单位收取物业费实行明码标价�收费项目和收费标准及收费方法应在醒目位置或收费地点公布。

70、物业服务费用如何确定�
答�物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则�区别不同物业的性质和特点�由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设
行政主管部门制定的物业服务收费办法�在物业服务合同中约定。

71、物业服务费用由谁交纳�
答�业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的�从其约定�业主负连带交纳责任。

已竣工但未出售或
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