房地产员工培训手册内部

目录一、置业顾问、房地产经纪人概念：置业顾问：指具有较强的房地产理论和能为置业者提供咨询，解决置业者疑难问题，帮助其科学置业并设计置业的可行性方案的专业人才。

做好置业顾问的第一步：进入角色，揣摩客户心理。

房地产经纪人：为买卖双方提供拟定合同的信息，机会、场所并收取佣金的个人或机构。

二、名词解释：（1）、房屋的开间：房屋的宽度；（2）、进深：长度；（3）、层高：高度（中心到中心的距离）；（4）、建面：套内面积+公摊；（5）、套面：使用面积+套内分隔墙面积+1/2山墙（外墙）面积；（6）、房屋的类型：（1）商品房（2）房改房（3）经济适用房（4）公房（5）私房；（7）、用地性质：规划用地的使用功能；（8）、用地红线：经过规划行政主管部门批准，标定的用地界线。

用地红线范围内的土地面积为用地面积；（9）、容积率=总建面/建筑用地面；（10）、建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积；建筑密度又称为“建筑覆盖率”（11）、绿地率=绿地面积/总用地面积；（12）、绿化率=总绿化面积/建筑用地面积；（13）、居住密度=居住面积/居住用地面积；（14）、楼面地价=土地单价/容积率；（15）、得房率=套内面积/建筑面积；（16）、总建筑面积=地上建面+地下建面+公共建面；（17）、建筑间距：除另有规定外，建筑间距是指相邻两幢建筑相对外墙面之间的最小水平距离；（18）、建筑间距系数：指遮挡建筑最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相对外墙面的最小水平距离与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层（有日照要求的特殊建筑为最低使用层）室内地坪标高的垂直高度之比。

（19）、开工日期：指规划管理部门验线核准签章的日期；（20）、高层建筑：指高度超过24米的房屋建筑，其中住宅为12层以上或者高度超过35米的；（21）、小高层住宅：指高度不超过35米的7至11层（含11层跃12层）住宅；（22）、多层建筑：指高度为12米至24米的房屋建筑，其中住宅为4至6层（含6层跃7层）；（23）、低层建筑：指高度为12米以下的房屋建筑，其中住宅为1至3层。

三、住房定金、订金：（1）、在合法、公平自愿的前提下达成买卖协议，如交定金不买该房，定金不退；如出卖人不卖该房，应双倍返还定金给买房人。

（2）、定金的额度最高不得超过成交价的20%，最低无规定。

（3）、订金只能代表诚意金（一般按协议约定的办法处理）。

四、房地产的特性：（1）、不可移动性；（2）、保值增值性；（3）、独一无二性；（4）、数量有限性；（5）、相互影响性；（6）、易受限制性；（7）、耐久性。

五、土地使用年限，一般情况如下：（1）、纯居住用地70年；（2）、商业、旅游、娱乐用地40年；（3）、工业、综合或其他用地50年。

（4）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（5）、加油站、加气站用地为二十年。

六、土地的类型有：（1）、生地：未形成建设用地条件的农地、荒地；（2）、毛地：即将进行旧城改造须拆迁后方可使用的土地；（3）、熟地：已形成建设用地条件的土地，通常指达到“三通一平”或“七通一平”。

七、房地产市场的调查：（1）、供给的调查：区域供给的调查、未来供给情况的调查、竞争楼盘的情况调查、存量房楼盘空置率的调查；（2）、需求的调查：消费性调查、投资性调查；（3）、价格的调查方法：问卷法、座谈法、观察法、实地问询法。

八、江苏省城市房地产交易管理条例关于面积误差的处理方式：（1）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（2）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（3）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。

九、《南京市商品房交易管理办法》关于面积误差的处理方式：（1）约定面积与实际交付的面积相差在±1%以内（含）的价款，由购销双方实行多退少补；（2）实际交付面积大于合同约定面积的1%（不含）的，预购人不承担增加面积的价款；（3）实际交付面积小于合同约定面积的1%（不含）的，预售人应当按照实际交付的面积结算退还多收的价款；（4）实际交付面积小于合同约定面积的5%（含）以上的，预购人有权解除合同，由预售人承担赔偿责任。

实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。

十、建设部令88号《商品房销售管理办法》关于面积误差的处理方式：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实际结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

十二、预售商品房应具备的条件：应具备“五证一书”即：《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《设计方案与施工许可证》及《房地产预售许可证》。

十三、商品房现售的概念：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

十四、现售商品房应具备的条件：(1)、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和资质证书；(2)、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)、持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)、已通过竣工验收；(5)、拆迁安置已经落实；(6)、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(7)、物业管理方案已经落实。

十五、商品房交付应具备的条件：应具备“两书一表”即：《住宅使用说明书》、《质量保证书》及《竣工验收备案表》。

十六、商品房销售、登记“一房清”：商品房销售、登记“一房清”，是指房地产开发单位在预售商品房时，须先经房产登记部门对商品房共有部位的权属进行确认并在销售现场公示《商品房预售许可证》和《商品房共有部位明细表》，同时在商品房买卖契约中将购房人拥有的共有、共用部位予以注明。

实行商品房销售、登记“一房清”，目的是让购房人在购房时，明白对所购房屋拥有的权利以及应享有的公共配套设施，避免因共用部位权属不清而引发的权利纠纷。

十七、商品房销售、登记“一价清”：指在住宅商品房销售中对购房者最终结算时只能实行一个价格，住宅商品房的价格由成本、利润、税金和住宅楼层、朝向等差价及相关费用构成。

十八、商品房建筑面积如何计算商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

十九、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

二〇、房屋的共有建筑面积包括哪些内容共有建筑面积的包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

二一、商品房商业贷款需提供的按揭资料：（1）、定金及首付款收据复印件；（2）、身份证原件及复印件；（3）、户口本原件及复印件；（4）、收入证明原件；（5）、婚姻证明：单身证明原件或结婚证复印件（夫妻双方到按揭贷款现场签字）。

二二、商品房政策及组合贷款需提供的按揭资料：（1）、定金及首付款收据复印件；（2）、身份证原件及复印件；（3）、户口本原件及复印件；（4）、收入证明原件；（5）、婚姻证明：单身证明原件或结婚证复印件（夫妻双方到按揭贷款现场签字）；（6）、最近连续六个月缴存公积金清单；（7）、第二住所产权证首页及产权人页复印件，产权人原则上到按揭贷款现场签字。

二三、何谓“预售面积”和“竣工面积”它们有何区别预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

二四、拿了房产证，是否还需到房产局登记购买商品房，则不需要到房产局登记，因为按照正常程序，该证是由开发商通过房产局办理的；如果是通过购买二手房转让取得的房产证，则需要到房产局办理变更登记。

二五、商品房交付程序概述：（1）房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。

（2）买受人持入住通知要求的证件及其相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

（3）买受人在房地产企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

（a）若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；（b）若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

（4）房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或做出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

（5）买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

（6）买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

（7）买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

二六、居住区用电容量确定原则：建筑面积120m2以下的，基本配置容量为每户8KW；建筑面积120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量为每户12KW；建筑面积150m2以上的住宅，基本配置为每户16KW。