内部控制流程手册_项目投资开发管理

内部控制流程手册第八章项目投资开发管理

第二节不兼容职责表及岗位职责分配表第三节业务流程及控制说明

PRM001.项目开发与策划管理

PRM002.前期土地开发管理

PRM003.工程规划与设计管理

PRM004.工程施工管理

第四节相关制度索引

PRM001. 项目开发与策划管理

主要描述公司关于工程项目在工程立项之前的前期开发策划流程及控制，包括项目可行性研究和审核、项目建议书的编制与审核等。

PRM002. 前期土地开发管理

主要描述公司土地前期开发、动拆迁管理及场地清理等流程及控制。

PRM003. 工程规划与设计管理

主要描述公司房地产项目设计与规划的相关管理流程及控制，包括设计方案、施工图的制定与审核。PRM004. 工程施工管理

主要描述了公司关于工程施工管理的流程及控制要点，主要从施工阶段工程质量管理、工程变更管理、施工阶段工程进度管理及竣工阶段管理这四个方面进行描述。

第二节不兼容职责表及岗位职责分配表

X：表示相互冲突的职责

附注：

角色1.项目可行性研究报告的编制

角色2.项目可行性研究报告的审核

角色3.土地开发计划的编制

角色4.土地开发计划的审批

角色5.项目工程规划的设计

角色6.项目工程规划的审批

第三节业务流程及控制说明

PRM001.项目开发与策划管理

1.0适用范围

本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动

3.0业务流程说明

3.1开展可行性研究调查

对于规划的房产开发项目，市场营销部可协同规划工程部、审计稽核部、计划财务部、园区

管理部对投资项目开展市场分析调研和用地调研。市场营销部负责产品定位、业态定位、目

标客户群体定位、开发策略分析，汇总后形成初步调研成果及策划思路。必要时，市场营销

部可以委托具有资质的咨询机构提供相关方案意见。

市场营销部形成对开发项目的市场总体分析、需求和消费市场分析、营收分析、销售价格及

销售计划分析和各类风险分析报告，确定目标客户及最终产品定位的建议方案，并将分析资

料及成果提交总经理办公会议审议。

规划工程部根据经总经理办公会议通过对开发产品需求及定位，与市场营销部共同拟定设计

草案（概念性方案），协同设计单位，进行产品设计。规划工程部可以委托具有资质的代理、

设计单位进行项目设计草案的编制。

审计稽核部可委托投资监理对设计草案的成本进行测算，提出开发项目的整体估算。

计划财务部对开发成本收益进行测算，并制定项目开发资金需求计划。市场营销部参考市场

及同类型房产的价格进行预测，最终结合两个部门的成果提出定价建议。

园区管理部负责确定物业管理方案，包括：物业管理用房的设置、日常物业管理形式、大中

小维修方式的确定、能源系统的设置及价格、车库的收费标准及管理形式，等等。

市场营销部负责拟定营销主题以及方案。

市场营销部将完整的设计、营销预案及各类分析报告经内部会签后提交总经理办公会议决策。

3.2审批项目建议书（可行性研究报告）

总经理办公会议对项目建议书进行审核后，计划财务部编制可行性研究报告（项目建议书），

报政府相关部门批准立项。

总经理办公会议对项目建议书的审核内容包括但不限于：

1>项目是否符合国家及行业法律法规要求；

2>项目是否符合公司的发展战略规划；

3>项目的经济效益是否合理，如投资回报率、土地利用程度、投资额的合理性等；

4>项目的融资能力是否充足；

5>项目人员配备和组成是否合理；

6>营销方案的可行性。

总经理办公会议审核通过后，以《总经理办公会议纪要》的形式下发相关部门。

若涉及到需要报政府相关部门审核的，计划财务部或相关部门负责办理相关报批手续。转至

项目报建及审批。

3.3编制项目可行性调整报告

项目执行过程中，由于各种原因，项目的建设内容与批准的《可行性研究报告》发生变化，

且达到以下规定之一时，应另行组织编制项目《可行性研究调整报告》，并上报公司总经理

办公会议审核。

1>根据市场变化需对原批准的项目进行调整；

2>项目的建筑面积或总投资额超过批准额；

3>项目营销策略发生变化，如租售比例、装修程度变化等。

总经理办公会议对项目可行性调整报告进行审核，经批准后执行。

4.0业务流程图

参见图PRM001_项目开发与策划管理流程图

图PRM001_项目开发与策划管理流程图

PRM002.前期土地开发管理

1.0适用范围

本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动

3.0 业务流程说明

前期开发部负责公司土地前期开发的相关工作，其主要职责包括：

1>森兰．外高桥项目及其他项目的土地前期开发项目立项报批，建设用地规划许可证、供地批文

等手续办理；

2>承担组织实施被征地人员镇保安置及日常管理；

3>征地大包干工作，做好集体资产补偿与管理；

4>企业与居民的拆迁拆除及场地平整；

5>原有市政等设施的补偿迁移；

6>前期开发中各类收付费用的洽谈、测算、计划、报批工作；

7>配合进区建设单位用地定界、测绘及协助办理用地手续，负责与政府相关部门及镇村的协调工

作，做好征地人员信访接待工作；

8>参与有关规划和招商工作，并根据规划和招商需求做好前期开发工作；

9>配套商品房源和动迁基地的落实工作；

10>配合采购技术部做好前期开发中有关招投标工作；

11>房地产权证办理。

3.1土地开发计划与审批

根据土地出让合同，公司土地开发计划和要求，前期开发部负责编写公司年度土地开发计划

及实施方案，其中主要包括开发地块、时间节点等内容。土地开发计划须会同规划工程部、