内部控制流程手册_项目投资开发管理

内部控制流程手册第八章项目投资开发管理

第二节不兼容职责表及岗位职责分配表第三节业务流程及控制说明

PRM001.项目开发与策划管理

PRM002.前期土地开发管理

PRM003.工程规划与设计管理

PRM004.工程施工管理

第四节相关制度索引

PRM001. 项目开发与策划管理

主要描述公司关于工程项目在工程立项之前的前期开发策划流程及控制，包括项目可行性研究和审核、项目建议书的编制与审核等。

PRM002. 前期土地开发管理

主要描述公司土地前期开发、动拆迁管理及场地清理等流程及控制。

PRM003. 工程规划与设计管理

主要描述公司房地产项目设计与规划的相关管理流程及控制，包括设计方案、施工图的制定与审核。PRM004. 工程施工管理

主要描述了公司关于工程施工管理的流程及控制要点，主要从施工阶段工程质量管理、工程变更管理、施工阶段工程进度管理及竣工阶段管理这四个方面进行描述。

第二节不兼容职责表及岗位职责分配表

X：表示相互冲突的职责

附注：

角色1.项目可行性研究报告的编制

角色2.项目可行性研究报告的审核

角色3.土地开发计划的编制

角色4.土地开发计划的审批

角色5.项目工程规划的设计

角色6.项目工程规划的审批

第三节业务流程及控制说明

PRM001.项目开发与策划管理

1.0适用范围

本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动

3.0业务流程说明

3.1开展可行性研究调查

对于规划的房产开发项目，市场营销部可协同规划工程部、审计稽核部、计划财务部、园区

管理部对投资项目开展市场分析调研和用地调研。市场营销部负责产品定位、业态定位、目

标客户群体定位、开发策略分析，汇总后形成初步调研成果及策划思路。必要时，市场营销

部可以委托具有资质的咨询机构提供相关方案意见。

市场营销部形成对开发项目的市场总体分析、需求和消费市场分析、营收分析、销售价格及

销售计划分析和各类风险分析报告，确定目标客户及最终产品定位的建议方案，并将分析资

料及成果提交总经理办公会议审议。

规划工程部根据经总经理办公会议通过对开发产品需求及定位，与市场营销部共同拟定设计

草案（概念性方案），协同设计单位，进行产品设计。规划工程部可以委托具有资质的代理、

设计单位进行项目设计草案的编制。

审计稽核部可委托投资监理对设计草案的成本进行测算，提出开发项目的整体估算。

计划财务部对开发成本收益进行测算，并制定项目开发资金需求计划。市场营销部参考市场

及同类型房产的价格进行预测，最终结合两个部门的成果提出定价建议。

园区管理部负责确定物业管理方案，包括：物业管理用房的设置、日常物业管理形式、大中

小维修方式的确定、能源系统的设置及价格、车库的收费标准及管理形式，等等。

市场营销部负责拟定营销主题以及方案。

市场营销部将完整的设计、营销预案及各类分析报告经内部会签后提交总经理办公会议决策。

3.2审批项目建议书（可行性研究报告）

总经理办公会议对项目建议书进行审核后，计划财务部编制可行性研究报告（项目建议书），

报政府相关部门批准立项。

总经理办公会议对项目建议书的审核内容包括但不限于：

1>项目是否符合国家及行业法律法规要求；

2>项目是否符合公司的发展战略规划；

3>项目的经济效益是否合理，如投资回报率、土地利用程度、投资额的合理性等；

4>项目的融资能力是否充足；

5>项目人员配备和组成是否合理；

6>营销方案的可行性。

总经理办公会议审核通过后，以《总经理办公会议纪要》的形式下发相关部门。

若涉及到需要报政府相关部门审核的，计划财务部或相关部门负责办理相关报批手续。转至

项目报建及审批。

3.3编制项目可行性调整报告

项目执行过程中，由于各种原因，项目的建设内容与批准的《可行性研究报告》发生变化，

且达到以下规定之一时，应另行组织编制项目《可行性研究调整报告》，并上报公司总经理

办公会议审核。

1>根据市场变化需对原批准的项目进行调整；

2>项目的建筑面积或总投资额超过批准额；

3>项目营销策略发生变化，如租售比例、装修程度变化等。

总经理办公会议对项目可行性调整报告进行审核，经批准后执行。

4.0业务流程图

参见图PRM001_项目开发与策划管理流程图

图PRM001_项目开发与策划管理流程图

PRM002.前期土地开发管理

1.0适用范围

本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动

3.0 业务流程说明

前期开发部负责公司土地前期开发的相关工作，其主要职责包括：

1>森兰．外高桥项目及其他项目的土地前期开发项目立项报批，建设用地规划许可证、供地批文

等手续办理；

2>承担组织实施被征地人员镇保安置及日常管理；

3>征地大包干工作，做好集体资产补偿与管理；

4>企业与居民的拆迁拆除及场地平整；

5>原有市政等设施的补偿迁移；

6>前期开发中各类收付费用的洽谈、测算、计划、报批工作；

7>配合进区建设单位用地定界、测绘及协助办理用地手续，负责与政府相关部门及镇村的协调工

作，做好征地人员信访接待工作；

8>参与有关规划和招商工作，并根据规划和招商需求做好前期开发工作；

9>配套商品房源和动迁基地的落实工作；

10>配合采购技术部做好前期开发中有关招投标工作；

11>房地产权证办理。

3.1土地开发计划与审批

根据土地出让合同，公司土地开发计划和要求，前期开发部负责编写公司年度土地开发计划

及实施方案，其中主要包括开发地块、时间节点等内容。土地开发计划须会同规划工程部、

市场营销部讨论形成确定方案后，报公司总经理审批。

土地开发计划审批通过后，前期开发部负责编制有关《土地开发立项申请》，经公司总经理办公会讨论通过后报相关政府部门审批。土地前期开发立项获批后，政府相关部门核发正式批文。

3.2建设用地规划

土地立项获批后，前期开发部委托有资质的勘测公司进行毛地面积勘测及查看，摸清立项批复地块土地形状、了解其性质，如：是否为耕地土地、是否属于国有企业土地、土地上附属的相关企业情况等。

勘测了解地块情况后，前期开发部协同计划财务部、规划工程部、市场营销部等部门对整个项目开发情况进行讨论，编制建设用地开发计划。其中主要对开发成本、开发周期、资金安排等进行计划。开发计划须报总经理办公会审核，通过后由前期开发部编制《建设用地规划许可申请》报规划土地管理局审批。

3.3批复规划许可，办理相关权证

政府相关部门批复建设用地规划许可申请后核发《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘。前期开发部将《建设用地规划许可证》复印件传送至公司计划财务部、规划红线图复印件和软盘传送至规划工程部。

获得《建设用地规划许可证》后，前期开发部负责相关房地产权证的申领。前期开发部根据当地房地产交易中心核定的出让金、交易费、税费等信息，填写付款申请单报分管领导、计划财务部总经理及公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

3.4办理征地批文

取得相关地块的房地产权证后，前期开发部负责制定土地征用方案。该方案经公司分管领导、总经理审核后，上报总经理办公会审议。通过后由前期开发部负责编制《土地开发项目征用土地的申请》，报政府相关部门审批。获批后取得政府核发的《供地批文》。

3.5办理镇保安置及集体资产补偿手续

前期开发部根据有关政策对申办镇保安置的申请资料进行审核，并撰写情况说明及报告报公司领导审核。内部审核通过后报区、市劳动局相关部门审批。依据有关审批意见到政府相关

部门办理“农转非”等手续。

前期开发部配合政府部门与镇村做好镇保后续工作，做好镇保安置人员的来访接待工作，受理申办退休、增加工龄等手续等工作；定期反馈镇保工作情况。

前期开发部向市征地事务所办理征地大包干工作的委托事项；与区征地事务所协商征地大包干工作的内容、方式、方法，并与镇、土地所商讨征地大包干的具体操作进程、方法。

前期开发部在区征地事务所配合下，与村、队人员共同实施征地大包干的资产实物量核对、丈量，确定补偿费用，委托评估单位对集体企业进行资产评估，并与征地事务所签订《征用土地费用包干使用协议书》，记录集体资产补偿费等内容。

3.6办理动迁手续和实施动迁

在办理征地手续、镇保安置及集体资产补偿后，在动拆迁实际工作开展前，前期开发部应摸清拆迁对象的实际情况，如：人员、产证等，并与市场营销部、规划工程部进行相关讨论、制定《动拆迁计划实施方案》上报总经理办公会议审议。

结合总经理办公会审议通过的《动拆迁计划实施方案》，由前期开发部根据政府动迁办相关规定，向政府有关部门提交动拆迁申请报告，内容主要涵盖：拆迁范围、拆迁面积、拆迁实施单位及拆迁期限等情况，上报相关动拆迁部门审批取得《动拆迁许可证》。

前期开发部根据动拆迁方案，协同采购技术部进行招投标选择动迁公司、评估公司和拆房公司。除居民动迁评估公司需要通过居民选举产生外，动迁公司、评估公司和拆房公司的选择由采购技术部根据企业资质及业务量等因素进行综合选评后报公司总经理审核。中标单位的确定由公司总经理办公会最终审核确定。

前期开发部按基地动迁的具体情况配置房源，合理调配使用房源，按注销房源制作清单。并按动迁户的资料建立安置房源信息库和台账，汇编基地动迁户的房屋评估单，制作基地动迁安置汇总表。

3.6.1 居民动迁实施

取得政府部门核发的《动拆迁许可证》后，评估公司进场评估，在居民房屋评估的基础上，委托的动迁公司依据动迁基地口径实施居民动迁，并将安置协议上报前期开发部审核，审核后签约。

根据已签约的安置协议填写付款申请单报公司计划财务部审核，审核后报分管领导、公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

根据政府部门核发的《入住许可证》，前期开发部、园区管理部、规划工程部、计划财务部、委托的物业公司和银行一起办理居民入户手续，入住后由于质量问题居民上访，前期开发部以工作联系单告知规划工程部，要求解决，规划工程部将解决后情况反馈给前期开发部。

3.6.2 企业动迁实施

根据公司年度土地开发计划，对动迁企业进行评估、分析，计划财务部将根据需要随时介入企业的评估工作并参与动迁企业补偿分析。

签订协议前将企业补偿情况向总经理办公会议汇报，总经理办公会议通过后签约。

根据已生效的企业动迁合同填写付款申请单报公司计划财务部审核，审核后报分管领导、及公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

在实施拆房前对需保留的房屋通过工作联系单征询园区管理部、规划工程部、市场营销部，征询是否保留。

对不要保留的拆迁对象前期开发部、动迁公司、拆房公司实地查看，出具《被拆迁单位空房移交单》，经被拆迁单位、前期开发部、动迁公司及拆房公司经办人签字后交接，交接后拆房公司进行实地拆房。

3.7管线迁移手续

动拆迁工作结束后，对需要迁移的管线前期开发部查看被拆对象地下管线实际排铺情况，协同采购技术部进行管线迁移公司招投标工作，选定的管线迁移公司后委托编制《迁移施工方案》，提请审计稽核部审价，审价后报公司流转并签订协议，办理具体迁移工作。

3.8场地清理

前期开发部在拆迁对象拆迁完毕后与相关部门（规划工程部、园区管理部或市场营销部）办理交接手续。交接手续应以书面清单形式进行，清单上注明交接的内容包括：四置范围、土地位置、地面建筑物及附属物情况，交接单须经双方签字确认。

根据工程需要需清理土地的，前期开发部协同采购技术部选择土地清理招投标单位，选定的公司编制《场地清理施工方案》，报公司流转并签订协议，办理具体场地清理工作。

3.9 土地勘测定界

根据公司开发计划和政府已批准的控制性详细规划，前期开发部委托有资质的土地测绘公司勘测定界，定界后提请规划工程部复核，复核后出具土地测绘报告书，归档并提供给相关部门。在工程开工前，联系土地测绘部门现场放桩，放桩后与相关部门办理交接手续。

3.10 办理房地产权证

勘测定界完成后，前期开发部根据公司土地抵押情况，征询计划财务部后，在土地抵押释放后办理房地产权证。

4.0 业务流程图

参见图PRM002-1_前期土地开发管理流程图

图PRM002-2_前期土地开发管理流程图

PRM003.工程规划与设计管理

1.0适用范围

本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动

3.0业务流程说明

3.1编制设计任务书

规划工程部收到项目立项批复后编制设计任务书。

若是公共市政配套设施和非营利性项目，由规划工程部编制设计任务书。

若是营利性项目，由市场营销部提出并经公司确认的产品市场定位和成本约束等报告提交规划工程部，规划工程部依此报告编写设计任务书，设计任务书内容至少包括：产品标准及相关技术经济指标等。

若是代建项目，在收到立项批复和委托建设合同后，规划工程部根据代建要求编制设计任务书，并需要经过委托单位确认。

3.2审核设计任务书

公司分管领导或技术负责人对设计任务书进行审核，主要审核设计任务书是否符合甲方要求。审核无误后，由规划工程部将审核通过的设计任务书转交设计单位进行方案设计。

设计单位的招标流程参见工程招投标管理流程。

3.3方案设计

设计单位根据设计任务书具体要求进行方案设计，同时在规划工程项目经理的督察下，聘请有资质的地质勘察单位进行地质钻探、试验，出具《地质勘察报告》。并由规划工程项目经理将报告提供给设计单位。

3.4审核方案设计

由规划工程部按设计合同中的要求对方案设计图纸进行自审，并会同市场营销部、园区管理部对方案进行会审，市场营销部根据所掌握的客户需求信息，对其中的户型、面积、可售面积、平面布置等以及上述要素对销售进度和销售单价和总价的影响、是否满足策划方案和计划要求等提出具体建议；同时公司聘请专家对方案从技术和经济两方面论证，必要时，可由审计稽核部提出聘请投资监理单位及时介入对全程进行监控。方案设计最终由分管领导审批通过。

项目经理及各专业管理人员应按规定报专业机构审核（指消防、环保和卫生防疫部门等按规定的各个审批环节），同时按规定征询水、电、煤、通讯等四大公司意见，并将征询意见告知分管领导。

3.5扩初设计

设计单位在通过审批的方案设计基础上进行扩初设计，并在规定的时间内将扩初设计递交给规划工程部。

在初步（扩初）设计阶段，由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，概算定额和指标，工程量计算规则，材料和设备的预算单价，建设主管部门颁发的有关费用定额或取费标准等资料，预先计算工程从筹建至竣工验收交付使用全过程的建设费用，形成设计概算。

3.6办理扩初设计征询

规划工程部将扩初设计向政府相关部门征询意见，并将政府意见书面告知至设计单位，并负责将意见传递给公司内部相关部门，如市场营销部等。规划工程部的项目经理监督并跟踪落实根据扩初设计征询意见所进行的修改工作。

3.7确定扩初设计

初步（扩初）设计（含设计概算）完成后，由规划工程部项目经理召集规划工程部、市场营销部、园区管理部等相关部门进行会审，同时聘请专家从技术和经济两方面论证。规划工程部将初步（扩初）设计（含设计概算）正本报政府建管部门审查，审查意见交设计单位作为修正概算和施工图设计的依据。其中：

1>规划工程部对技术的可行性等提出建议；

2>规划工程部概预算负责人负责审核工程造价是否在建造成本指标限额内，如超出指标，

概预算负责人必须与规划工程部总经理沟通并要求设计单位进行优化调整；如设计单位

无法通过优化调整工程造价而且预计工程造价将超出设计任务书中的成本指标时，概预

算负责人必须及时发出预警信息，并收集有关信息，向各有关部门发函征求意见，在汇

总各部门反馈意见后向公司总经理办公会议提出提高成本限额指标的建议，经总经理批

准后，追加投资。

3.8施工图设计

规划工程部在扩初设计通过审批后委托设计单位进行施工图设计，并督促设计单位在规定的时间内将设计施工图递交给规划工程部。