世联某项目发展战略与定位报告

合集下载

世联--成都温江金马镇项目整体定位及发展报告99页

金马湖·无限城区位及范围
金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的 7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。
金
马镇
左 200米
右
河金马区开发
地块解析 5：未来配套——功能完善
项目紧邻金马湖·无限城开发片区，本案在其辐射范围内，该区域未来规划配套完善。
鲁家滩特色旅游、商务、会务、现代观光农业金马河中段以体育休闲、娱乐休闲为主特色的休闲旅游及产业配套服务集中区
本案
刘家濠以无线数字平台为主要特色的城市综合功能集中区及特色旅游集中区
金马镇项目整体定位及发展战略报告
版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问有限公司所有，未经深圳市鼎诚全程房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
客户的目标
我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研究为基础。
鲁家滩扩展分区

温泉大道
鲁家滩分区金马河中段东岸分区

本案
安置房

金马居住板块
金马河中段西岸扩展分区
金马镇刘家濠分区
金马湖·无限城道路规划及等级
温泉大道
本案
金马湖·无限城基础设施规划
刘家濠板块规划有电信局、加气站、配气站、加气站、消防局。
加气站电信局配气站消防局本案
分期规划
我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？

世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-

物业价值
实现短期价值实现长期价值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）
短期市场风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？长期经营风险（实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件及客户目标确定 1、项目可发展的物业方向如何 2、各类可发展物业配比通过经济测算确定利润最大化方案
约束条件及目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒店
酒店客户访谈酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：

星级酒店代表：雅兰经济型酒店：7 days inn，城市客栈投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生

世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位发展报告

等规模
440万/亩，地块含酒店、商场、住宅；
唯一的城市综合体项目唯一的同时拥有黄金广场和江景的项目唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的项目… … 这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！
作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？
客户困惑及限制条件
客户困惑可否增加商务公寓（超过容积率面积，需增加地价）？如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？希望有全成本意识，如何控制成本（找客户敏感点、停车位控制等）？
我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。
可变性条件 ➢ A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整； ➢ 住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，
按平均楼面地价1653元/ 平米 70元/平米（按建筑面积计） 1300元/平米 700元/平米 1800元/平米（含精装修） 2000元/平米 1391元/平米 1800元/平米 2000元/平米 2000元/平米 1500元/平米
300元/平米（按室外环境面积计） 65元/平米（按建筑面积计）按建安、环境、大配套的 3%计
市场机会研判产品机会研判
案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算
市场趋势研判购买力/需求研判
发展历程
赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑
700 600 500 400 300 200 100
0
GDP
年增长率
30.00%
582.34
500.11
项目属性界定核心问题结构化分析
市场机会研判产品机会研判

世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk

莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克必胜客2F-4F品牌服装

世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT

总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要体验点
其次是与工作密切相关的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置写字楼入口
设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的因素
针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体现写字楼档次及形象的配套也有关注
知名度代表区域形象其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。

赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。

7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。

世联惠州嘉浩高榜山项目定位报告上

蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园主流价格：2800元/平米以上
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
“9”：9条出五口大城公市森林公园路为射线的高“榜一山环森林九线”绿色公长园廊
“1”:建设潼南湖山湿森林公地自然保护区和潼
高榜山本项目螺山
红花湖景区
西湖风景区
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观资源体
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟度高
本项目
龙丰上排属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造
力总价在130-270万之间
平层
湖畔新
产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平亮点：大后花园、超大露台设计，大
07年
中
东方威尼斯一
期
TH、 TH：320平洋房平层：140-
200平
06年8 月
产作润品为园期类主一型打多样独T，H栋T、、H成为独55标栋0签平：，，4多8约0以-1T9H、0平6月年层 8 叠拼、套

世联2013年聊城艾科亚太农都项目整体定位与发展战略(初稿)资料

南邻：周公河
花园北路打通后，将与花园南路连为一体，形成聊城市又一条纵贯南北的道路，不仅增加了该区域的交通通达性，而且大幅度缩短了与市区的距离。
市政府已经开始整治周公河，将该河拓宽至80米，打造成聊城市的景观河，这将会极大的提高该区域的价值。
8
项目区位交通状况四至及现状资源配套地块指标
4
【研究范围】亚太农都项目总占地4800亩，定位为华北最大的农产品物流交易中心，本报告研究范围为整个项目其中428亩住宅配套地块部分
总占地规模：4800亩
建筑面积：500万
计划投资：100亿元
市场定位：
基于立足华北、辐射全国、影响全球的国际化高端市场定位，依托自身规模及产业定位，努力实现引领中国国际产品物流行业发展的愿景
57.58 25% 35% 60 1:0.6
商业金融
3.05 1.5 4.58 35% 35% 50
学校地块
住宅地块
金融、商业地块
10
项目属性界定：城市边缘陌生区/产业新城住宅配建区属性/中大规模居住项目
1
2
3
区域及区域陌生度
城市边缘陌生区
项目条件
农贸产业新城住宅配建区属性
项目规模
中大规模居住项目
北外环（城市北边界）
亚太农都整体地块
济聊高速
聊城汽车站
距离汽车站直线距离约3公里
主城区
聊城火车站距离火车站直线距
离约7公里
聊城市政府距离市政府直线距离约4.5公里
6
项目区位交通状况四至及现状资源配套地块指标
【交通状况】项目地块位于主干道沿线，内部路网即将完善，交通便利；花园北路即将打通，将大幅缩短与市区距离

世联-长春富锋镇项目整体定位及发展战略报告-68PPT

欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。
欧文科技中心（Irvine technology center)是当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。
60.00%
70.00%
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
矿农林牧
建筑
造加工制
贸易
零售
物流
财信务息/保险/房地产
理科研管
教育医疗娱乐文化食品其他服务业政府公共部门
欧文劳动基业率、失业率和就业人数
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
大学研究中心（university research center)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。
总部在欧文的大公司塔可钟（Taco Bell Corp.）福特汽车（Ford Motor Company）集团埃乐峻（Allergan Inc.）丰田材料处理，美国公司（Toyota Material Handling, USA Inc.）圣约翰（St. John）起亚汽车，美国公司（Kia Motors America Inc.）戴姆乐克莱斯乐（Daimler Chrysler Corporation）布劳德康姆（Broadcom Corporation）密地机械（Meade Instruments Corporation）康阿戈拉食品（ConAgra Foods Retail Products Co.）

世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p

政策分析风险分析市场分析竞争分析案例借鉴客户定位公寓物业定位公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的体量二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼（高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好适宜的步行尺度，保证购物的舒适性设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的趣味性和局部商铺的昭示性

平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时要尽量顾及到同层的不同区域。次要交通动线包括中庭环路，主环路与中庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园

世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告

尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。

通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。

二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。

与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。

2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。

引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。

3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。

结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。

4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。

充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。

5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。

建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。

三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。

在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。

希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。

如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。

感谢您的支持。

此致。

世联地产长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议报告

• 区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。
• 与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。
• 各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。
• 通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。
ห้องสมุดไป่ตู้
本资料来自
本资料来自
本资料来自
本资料来自
本资料来自
本资料来自
本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自本资料来自www.m4 本资料来自w 本资料
湘潭职院火炬学校
湘潭市委市政府
城建学院湘潭职业技术学校
湘潭市政府
湘钢集团
湘电集团
湖南城建学院
湖南电气学院
湘电集团
湘潭县一中凤凰中学
湘钢集团
湖南工程学院湖南电气学院
高端宜居氛围
世联地产长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议报告
城市新区中心板块边缘：交通、配套
区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利
世联地产长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议
报告
2020/11/1
世联地产长沙湘潭华金国际商住复合型社区项目定位及物业发展建议报告
革新”湘潭人居品质标准
——华金国际定位及物业发展建议报告
商业秘密声明
本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。

世联-北京月亮河二期项目整体定位发展战略及物业发展建议-178PPT

一河两翼：通州新城以运河为魂，水绿相映,绿廊镶嵌,突出以北运河为纽带的城市形象及文化内涵;运河西岸改造提升旧城，运河东岸聚集城市新增功能，新城旧城比翼互动、协同发展。
南拓东进：南部以外环线、京塘公路为界，东部以六环路为界，向外拓展，与亦庄新城、国际空港联动，形成新的发展空间。
城市配套
城市成熟区边缘，城市基本配套比较完善
交通状况和城市配
套较好，景观资源和区位条件是
本项目的强势资源。
本报告是严格保密的。
26
我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题
考虑利润实现，本项目的核心问题在于：
本体优势与通州客户价值取向的错位
区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析
果园
九棵树梨园临河里土桥
轨道交通的建成通车缩短了中心城区与通州之间的通行时间，促进了轻轨沿线土地的升值，同时带动了沿线房地产市场的繁荣和活跃；
轻轨八通线在通州境内有6个站点，每个站点都是新兴楼盘的聚集地。
雅丽世居
新
日光清城
华苏
世联荷
梨园小镇
纪家
星园
城巴
靓景名
克寓所
雅
瑞都国际
5
我们通过本体条件解析和市场分析认为实现客户目标面临如下核心问题
考虑利润实现，本项目的核心问题在于：
本体优势与通州客户价值取向的错位
区域规划分析地块资源条件解析通州区房地产市场分析
通州区城市定位通州区整体规划与运河规划重大基础设施建设规划
本报告是严格保密的。
6
北京城市空间结构现状和政府远景规划表明CBD分化出的功能只能向东部发展带转移

世联_安徽淮南山南新区项目定位及发展策略核心成果汇报_208PPT_XXXX年

8000以上
生存需求
超速发展单纯数量型
生存、改善需求兼有
平稳发展以数量为主，数量与质量并重
改善需求为主
快速发展以质量为主，数量与质量并重
改善需求为主
缓慢发展综合发展型
11
蚌埠
12
安庆
13
巢湖
14
宿州
15
六安
16
亳州
17
阜阳
13632 12596 11634 10681 8768 7918 6475
废弃鱼塘
地块周边有少量树木
有小径进入地块
外围道路
项目指标
10
项目总占地约22公顷，总建面积约44万㎡，属于中等开发规模
本项目规划指标
规划功能
居住用地
容积率
2.0
地价
138万元/亩
占地面积
331亩
项目配套
幼儿园
绿化率
50%
建筑密度
25%
限高
整体60米局部72米
二中
商
业
本案
中
心
山南印象广弘
不利因素
■04-08年淮南人均存款余额以每年1000元的速度增加，社会财富在迅速积累。
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0 2004 2005 2006
人均收入（元） 7836.8 9322.9 10720
百分比
19.0% 15.0%
2007 2008 11197 13568.5 4.4% 21.2%
优秀户型设计研究优秀项目研究规划设计专题研究

世联地产怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议书ppt

THANKS
谢谢您的观看
物业管理的定义
物业管理是指专业的管理服务团队，根据合同约定，对房屋、配套设施、环境等进行专业化、规范化、系统化的管理，以提高物业的使用效率和安全性，同时提供良好的居住和工作环境。
物业管理的重要性
随着房地产市场的快速发展，物业管理已成为城市管理和房地产管理的重要组成部分。良好的物业管理可以提高房产价值，提升居住品质，满足居民日益增长的美好生活需求。
山水天地商业项目具有独特优势
项目地处怀柔区核心地段，拥有得天独厚的自然环境、便捷的交通网络和广泛的客源，具备打造高品质商业项目的潜力。
商业项目定位及业态布局合理
通过对竞品项目的研究及市场分析，本项目定位为中高端商业综合体，以休闲娱乐、餐饮、购物、文化旅游等业态为主打，可满足消费者多元化需求。
建议
品牌定位明确
品牌理念
01
以“品质、服务、创新”为核心价值，打造一个融合购物、餐
饮、娱乐、文化、教育等多功能的商业综合体。
品牌形象
02
以现代、简约、自然的建筑风格和时尚、潮流、绿色的室内装
修风格相结合，彰显高品质的商业氛围。
品牌引入
03
积极引进国内外知名品牌和特色餐饮，确保项目的品牌形象和
号召力。
04
建筑设计及材料建议
建筑设计风格
建筑设计应体现现代、简约、高品质的风格，注重与周边环境的协调和融合。
材料选择
选用高质量、环保的材料，如绿色建材、节能材料等，提升建筑的质量和环保性能。
细节处理
注重建筑细节的处理，如商业街的灯光照明、公共设施等，提升商业项目的品质和舒适度。
05
物业管理方案
物业管理概述

世联淄博市鑫盛张店店项目发展战略及整体定12738864-

淄博市的政治、经济、文化、交通通讯的轴心，连接淄博的其他几个区县。人均GDP淄博市各区县第一；中心路界定成熟核心地区张店老城区的轴心路，号称“淄博之根”
中心路南起淄博市火车站，北连济青高速公路。紧临城市核心商业圈与商务圈，城市轴心路之一；项目界定项目体量较小，容积率高，将涵盖多种物业类型
R2
通过物业类型组合，和各物业类型的合理比例的确定，实现项目利润最大化不同种物业类型相互融合，相辅相成
面临来自华都名城、金宝岛二期的竞争压力，市场实现难度大
周边物业的破旧的形象
塑造项目自身竞争力，实现与周边区域项目的差异化本项目中高档次面市，与周边杂乱氛围相分隔，形成社会知名度及品牌效应
13
区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明
确研究方向和方法
属性区位属性淄博是老工业基地，城市以第二产业为主导位处淄博市张店区诠释山东省制造业的基地张店是淄博的政治，经济，文化，交通通讯的枢纽，同时也是高新技术产业基地
张店老城区的核心区域
项目属性城市中心小型规模的开发项目高容积率项目具有较浓的商务气质可达性好、交通便捷地块周边景观资源较少
X X √
商业群楼 +塔楼
本报告是严格保密的。
24
项目物业类型可能性分析
项目物业类型
鑫盛持有物业
将返还的物业
固有物业类型
不确定物业类型
商业
？
？
办公公寓
？
酒店
本报告是严格保密的。
25
商业战略发展方向研究
本报告是严格保密的。
26
1、张店市商圈分析
各个商圈的特征、业态、消费群体分析；

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存需求
发展特征
超速发展单纯数量型
快速发展阶段
2500～4000
一、XX房地产市场现状
办公市场商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
XX
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；
谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司
XXXXXX大项厦目项目
发发展展战战略略与与定定位位报报告告
世联地产顾问（深圳）有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司 2004年2月
我们解决问题的技术思路
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
项目与城市的关联
XX位置
与XX的关系
未来发展展望
区域对外联系
XX发展现状
通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：
XX
项目界定确定本项目的研究范围
1、城市宏观环境（宏观经济与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
当前研究内容
项目界定
生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重
平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主改善需求为主
平稳发展，以质量为主，数量与质量并重
缓慢发展综合发展型
宏观经济增长房地产业发展状况
小于4% 4-5%
萎缩停滞
5-8% 大于8%
稳定发展高速发展
2003年XX宏观经济增长速度80％人均GDP3259美元
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向
同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”
开发商需要世联解决的问题
当前研究内容：项目界定
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差
XX规划发展研究总结
三、XX产业链研究
XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义
案例研究
案例研究对本项目的借鉴
？思考：
从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
资料来源：市场调研、企业访谈
XX办公企业浏览（1/2）
XX办公企业浏览（2/2）
XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
XX办公市场总结
500 0
1992 1993 19941995 1996 19971998 19992000 2001 2002
人均GDP
增长率
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
XX整体经济结构：产业发展
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
二、XX宏观环境
XX宏观经济状况 XX规划发展
XX宏观经济状况研究结论
XX宏观经济： GDP指标
40 30 20 10
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002
100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值（亿元）
增长率（％）
XX宏观经济：人均 GDP
3500 3000 2500 2000 1500 1000
本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
当前研究内容
项目界定
地块分析
区域背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
当前研究内容：开发商目标及约束条件
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
解决方案
项目SWOT分析
项目发展战略
项目定位写字楼案例区域竞争客户定位形象定位功能、产品定位价格定位
功能比例
物业发展建议经济测算
项目 SWOT分析
及相应战略
机会（O）：
项目所在区位：
项目周边环境：
XX
XX
XX
XX
XX XX
本项
XX
目
XX XX
XXXXXXXX
XX
注：本图仅为示意之用
项目交通
注释： XX
XX XX
注释
XX 注释
项目四至
XX XX
XX
X X
小路
本项目
XX
北
XX
XX
项目地块现状：XX
项目分析小结
二、项目区域背景
区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析二、区域背景
一、项目分析
项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结
项目规划限制指标