大连金石滩温泉井抵押价值评估报告

大连金石滩温泉井抵押价值评估报告

大连市刘明刚房地产估价事务所

致委托方函

大连名水温泉开发工程有限公司：

受贵公司委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司获得合法的矿产资源勘查许可证并自行开发的、位于大连金石滩旅游度假区金石广场的金石名水一号温泉井的市场价格进行评估，估价时点为二○○○年十二月五日，估价目的为抵押贷款。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）贰仟玖佰万元左右。

大连市房地产估价事务所

法定代表人：刘明刚

二○○○年十二月十五日

估价师声明（同房地产估价规范）

估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件：

1、委托方合法取得矿产资源勘查许可证以及开工建设的必需的合法证件，并以所确认其未来的用途评估估价对象的价值。

2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

3、由于估价对象的价值是体现在其未来的收益上。依据最高最佳使用原则，本报告

是在估价对象的基础上，拟建一栋集餐饮、客房、疗养、健身、娱乐、洗浴为一体的综合型大酒店来进行测算分析的。

4、在估价对象收益年限中，金石滩旅游度假区仅有金石名水一号温泉井存在。

5、估价对象的使用收益年限至少在20年以上，每天出水量至少在500立方米以上。

（二）估价限制条件：

1、估价对象能否如期完工、委托方提供的基础数据与实际投产时是否有变，均对评估结果产生一定影响。

2、估价时点后，金石滩旅游度假区内的经济环境变化较大，及因过量的开采影响估价对象的使用情况，不能直接使用本评估结论。

3、本次评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

4、本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

一、委托方

委托方全称：大连名水温泉开发工程有限公司

法定代表人：谭绩彰

住所：大连市沙河口区中山路522号

二、估价方

估价方全称：大连市房地产估价事务所

法定代表人：刘明刚

住所：大连市西岗区黄河街80号

估价资格等级：一级

三、估价对象

估价对象位于大连金石滩旅游度假区金石广场，为大连名水温泉开发工程有限公司开发的金石名水一号温泉井。温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为Ф444.5mm，中间孔径为Ф311.0mm，中孔孔径Ф215.9mm，每天出水量至少在500立方米以上。具体指标见技术报告。

四、估价目的

为估价对象办理抵押贷款提供价值参考。

五、估价时点

经委托方确认，本报告估价时点确定为二○○○年十二月五日。

六、价值定义

根据估价目的及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状态下的公开市场价格。

所谓公开市场价值即在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握足够的市场信息，有较充裕的

时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

七、估价依据

1、委托方与本评估机构签订的评估委托书；

2、证号2100000010120中华人民共和国矿产资源勘查许可证；

3、地质矿产部沈阳综合岩矿测试中心的“分析报告”；

4、辽宁水文地质工程地质勘查院颁发的“金石名水一号温泉井基本情况”；

5、委托方提供的相关资料；

6、评估人员现场勘察记录；

7、有关大连金石滩旅游度假区及大连市餐饮、酒店及健身、娱乐中心的相关资料；

8、估机构掌握的其它相关资料；

八、估价原则

本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：

合法原则；估价时点原则；最高最佳使用原则；替代原则等。

九、估价方法

本估价报告采用收益法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。

十、估价结果

本评估机构根据估价目的，遵循估价原则。按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价约为人民币（大写）贰仟玖佰万元。

十一、估价人员

中国注册房地产估价师：刘明刚

中国注册房地产估价师：赵尊党

中国注册房地产估价师：孙育勤

中国注册房地产估价师：李惠滨

中国注册房地产估价师：刘涛

房地产估价员：王洪明

十二、估价作业日期

二○○○年十二月五日至二○○○年十二月十五日。

十三、估价报告应用的有效期

估价报告应用的有效期自完成估价报告起原则上规定为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用有效期不超过半年。

估价技术报告

温泉拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，它具有的浴用、饮用、吸入等多重功效。

对多种疾病进行以温泉为主的综合治疗总有效率达94.6％，同时对保健、护肤具有一般药物、化妆品不可比拟的作用，已经被越来越多的人所认识，逐渐成为人们一种新的消费时尚。温泉不仅可以为旅游度假增添新的时尚消费，吸引更多的游客，更能够围绕温泉资源的开发利用招商引资，吸引更多的资金，促进本地经济的发展。

金石名水一号温泉井作为特殊的收益性物业，其商业价值主要体现在未来与其相配套的物业的收益上，故除对温泉井的个别因素进行分析外，还将对影响拟建成物业收益的因素，及由于温泉井带来的额外收益的因素进行分析。影响其价值的因素有：

一、个别因素分析

金石名水一号温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为Ф444.5mm，中间孔径为Ф311.0mm，中孔孔径Ф215.9mm，全孔均下入钢级N80的套管，其中筛管总长度304.07m，外径为Ф177.8mm。钻孔所揭露的含水层为震旦系长岭子组、桥头组地层，主要岩性为钙质板岩、石英岩及互层。

金石名水一号温泉井具有承压性，呈自流状，日自流量16m3/d。采用200KJ20－400型深井潜水泵抽水，经过168小时7个落程的抽水试验，最大降深152米时，单井涌水量为500m3/d，井内温度为38℃，停泵5小时后，水井恢复自流状态。

金石名水一号温泉井属于非岩浆型地热，即地热梯度热资源，从水质分析结果和水量大小看，可作为医疗保健用水。水样已经过原地矿部沈阳综合岩矿测试中心和日本中央温泉研究所化验分析，温泉水化验类型为CL-Na型，矿化度为2077mg/L，PH=7.71，富含多种矿物质，详情见附件的水质检验报告表。

金石温泉具有以下功效

浴用－神经痛、关节炎、跌打损伤、不孕症；

饮用－肠胃病；

吸入－慢性支气管炎、咽喉炎。

另外，金石温泉属弱食盐泉，具有解除疲劳、松弛神经之功效，对病后康复也有着良好的医疗效果。

二、区域因素分析

大连金石滩国家旅游度假区是1992年10月经国务院批准成立，以接待海外游客为主的综合性旅游度假区，同时也是国家级风景名胜区。

金石滩位于辽东半岛南端，黄海沿岸，毗邻大连经济技术开发区，大窑湾国际深水港和大连保税区。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里。三面环海，由东部半岛、西部半岛及两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。经过多年建设，金石滩的基础设施已基本完备，已经形成以大连金石高尔夫俱乐部为主的绿色中心，以中国国际游艇俱乐部为主的蓝色中心，以滑雪、滑草场和国际狩猎俱乐部为主的银色中心，以欧亚花卉为产品的鲜花生产、销售基地的3个中心和一个基地的格局。

大连金石滩国家旅游度假区经过八年的开发建设，区域内的基础配套设施，自然景观，以及相配套的酒店、餐饮业已经形成规模。其中规模较大的有：金石锚地宾馆、金石宫大酒