2019年深圳欢乐海岸调研报告 共21页PPT资料

租金水平 营业额
经营情况 商家经营面积
200+元/平方米/月，不含管理费 大部分商家月营业额约50-100万，其中仅西贝经营状况较好，月营业额可
达200万 餐饮商家经营情况一般；酒吧经营惨淡，已有至少一家酒吧关门 西贝：500~600㎡，和茗轩：1200㎡，中影国际影城：1.1万㎡
餐饮：老房子 餐饮：台湾涮涮锅
深圳旅游信息中心
深圳旅游信息中心
广场喷泉
项目内的建筑风格时尚大气，IMAX影 城和OCT造型夸张，深圳旅游信息中 心风格独特。此外，酒吧和餐饮的外 立面均体现了现代感。在设计元素上， 无论是广场喷泉的设计，还是酒吧餐 饮的水景，均体现了“海岸”主题。
水景大舞台
水榭食街
亲水建筑
情景水系
水岸广场
水岸酒吧
柏悦汇
KTV
配套业态 海洋奇梦馆
水秀剧场
业种 科普
演出
东区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 创展中心 合计
建筑面积（㎡） 4706 34046 21176 4000 63928
面积占比（%） 7 54 33 6
100
商家数量 ——
餐饮19家，酒吧9家 影院1家（10个厅）
1家
商家经营情况
餐饮：西贝西北菜 葡萄酒吧：Uklub
娱乐：中影国际影城 配套：蓝汐精品酒店
南区购物中心目前已进驻品牌：麦噜小镇儿童职业体验乐园（约2500㎡） 标注为业态示意的意向品牌，目前现场仍在装修，部分物业已有损坏，购物中心无开业时间表
购物中心北面与白石路有约2米的高差，为奢侈品店预留私密空间，不利于人流通过
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KYOKU铁板烧
老房子 蓝玛赫
四季耗吧
LADY 7 cafe 俏江南会所 本家韩国料理 上本台湾涮涮锅 上海小南国 鑫泰泰国料理
西贝 永和大王 紫苑茶馆 和茗轩 艾嘉路意大利餐厅
家宴 COSTA 麦当劳
业种
Leabharlann Baidu
酒吧/会所
业种
潮菜 日式铁板、烧烤
川菜
Uklub O seven VIP
club CJW PUB
项目有四个主题分区，分为节庆活动主题区、水上娱乐主题区、时代娱乐主题 区、家庭儿童欢乐主题，满足全客层消费，围绕滨海特色打造欢乐主题。
北区：购物中心 主力商家： 麦噜小镇（已开业） BHG超市（华联）意向
东区
东区：特色街区 主力商家： 蓝汐精品酒店 中影IMAX国际影城
东区现有商家一览表
餐饮 华苑1号—筵
鉴于大运中心的区位较偏，餐饮酒吧业态辐射范围有限，未来主要消费者仍为周边工作、居住人群，商 家消费档次不宜过高，以提升大运中心人气及项目盈利能力为主要目标；
欢乐海岸及大运中心项目均有开阔的户外空间，适合家庭休闲，建议增加家庭消费业态、休闲娱乐业态， 以进一步增加人气；
欢乐海岸设计独栋商业体，建筑风格独特，以水系、小桥、游船、阶梯互相穿插联系，使各栋商业有机 联系，别具特色的建筑设计在很大程度上吸引了消费者前来体验，在以建筑设计提升消费情景值得借鉴。
项目区位
项目定位 创意文化、商业、娱乐体验中心 城市客厅 旅游集散地及信息传播中心
规划理念
以海洋文化为主题，以生态环保为理念，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱 乐、文化创意融为一体，创新都市滨海生活体验。
二期
一期
项目概况： 项目总占地125万㎡，其中：北侧湿地保护区占地69万㎡ 南侧都市文化娱乐区占地56万㎡，建筑面积约30万㎡。 欢乐海岸物业规划分两期建设：一期为城市旅游观光、餐饮休闲主题街区，2019年8月开业。二期为欢乐海岸购 物中心、SPA主题酒店、万豪行政公寓等。
树立高端形象。避免形成圈子消费，不利于租金增长。
商业部分动线
沿湖形成景观半径， 业态形成”由谷入 洞”，商业密度逐 渐提升。
缺憾是过于强调连 廊桥梁，动线忽然 缩窄，给休憩者愕 然而止的感觉，由 东到南的主动线连 接不畅，此处本可 考虑垮水、无高差 的大平台进行主动 线连接。
建筑设计
OCT创意园 小品—巨型蘑菇
葡萄酒吧 多功能酒吧 音乐酒吧
时尚复合餐饮 海味料理
JUICY-JUICY
品味.品味烟斗雪 茄吧
私人会所 烟酒吧
女性主题餐饮
老鹰吧
音乐吧
川菜
苏荷
音乐吧
韩国料理
泷爱酒吧
音乐吧
火锅
DEMON魔王酒吧 音乐吧
杭帮菜
泰国菜
西北菜
中式快餐
茶艺
潮菜
意大利餐
复合餐饮
连锁咖啡
连锁快餐
主力店 中影国际影城
业种 影院
麦噜小镇 儿童职业体验
欢乐海岸调研报告
策划管理部 2019年11月
项目鸟瞰图
项目区位
南北项邻接目滨华简海侨介大城道锦与绣深中圳华湾、民15俗公村里、滨世海界长之廊窗和三红大树主林题保公护园区群隔路相望
东临深圳公交总站及城市及滨海疗养院，辐射福田、南山的金融、政务、文化、居住圈 西靠总部基地，红树湾滨海高档住宅区，衔接前海中心区。
东区
北区
业态上东区轻、北区重，两大组团过渡中未考虑通过人流贡献型业态进行人流集散。整体过渡突兀。 北区业态选择中过于精致高档，形成圈子消费氛围，文化问道极重反而导致酒吧、餐饮主题过于小众。
消费客单价高，但客流量低。 对本项目的借鉴在于，商户选择上仍应以大众文化作为主导，个别形象位置上允许小众主题餐饮、酒吧
水岸餐饮—俏江南
OCT酒吧
欢乐海岸停车场位于东侧半地下层，有多个人行出入口， 停车方便。
总结
大运中心项目区位与欢乐海岸差距较大，周边工作、居住人群的消费档次差距也很大，大运中心的餐饮 酒吧街不宜参考欢乐海岸的定位模式；
项目虽定位高端但整体盈利能力低：欢乐海岸的餐饮及酒吧商家定位高端，虽然品牌形象、物业形象好， 利于项目整体形象提升，但实际经营情况差，消费水平过高，导致消费频率低；