房屋租赁合同签署不当后果及注意事项

房屋租赁合同签署不当后果及签署注意事项

房屋租赁合同是以房屋作为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人交付租金和在合同终止时将租赁的房屋返还出租人的协议。作为明确双方权利义务关系的协议，如约定不明确将直接影响当事人的权益。在实际签署协议过程中，更多的关注的是租金、支付时间、租期等内容，忽略了一些不常见的问题。但也就是因为这些问题约定不明确，导致租赁纠纷产生。我们结合近期处理的房屋租赁合同问题，针对一些容易被忽视而又可能引发纠纷的问题，提出一些防范措施，写明在签署合同时的注意事项，希望引起相关人员的注意，尽量避免因房屋租赁协议签署不当给公司造成损失。

一、房屋租赁合同签署不当的不良后果

1、房屋租赁合同无效

由于对出租方及出租资质审查不严，违反法律强制性规定，导致签署的房屋租赁合同无效，损害出租方的利益。根据法律规定，房屋租赁合同无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添加拆除或者与出租方协商抵顶。因此，签订租赁合同前，承租方应进行出租房屋和出租人资质调查，避免签订无效合同。以下为几种常见的无效合同：

（1）未竣工验收的房屋出租；

（2）违章建筑的房屋出租；

（3）被确定为拆迁的房屋出租；

2、引发损害赔偿纠纷

房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：

（1）房屋损坏纠纷对于租赁房屋及配套设施质量及维修问题没有明确约定，当出现租赁房屋损坏或者需要保养维修的，出租人与承租人产生纠纷。

（2）人身财物损害纠纷由于出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生纠纷。

（3）房屋共有人的合法权益损害纠纷房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。

（4）装修费用纠纷房屋租赁关系建立后，承租人由于一些客观原因导致需要提前解约的，对于投入的装修费用及装修物的处理方式和费用的抵顶产生纠纷。

3、租赁房屋被拍卖、抵押、查封

由于前期对租赁的房屋的权属情况没有进行验证，并且核实出租人和出租房屋存在抵押、查封等权利瑕疵。在房屋阻租赁合同签署后，承租人造成经济损失。

4、承租方因客观原因需要提前解约的，巨额的押金和违约金显失公平，退租后提出的条件严苛，出现房屋租赁纠纷，损害承租人利益。

二、签署房屋租赁合同的注意事项

1、合同的主体资格问题

（1）在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证（《非住宅房屋所有权证》；国有土地《土地使用权证》；房管部门颁发的《房屋租赁许可证》;土管部门颁发的《土地使用权租赁许可证》）出租许可证明，出租方的营业执照，法人或法人授权证明，土地使用权证，如果没有房产证是转租的，则需要次出租方提供的租赁合同和权利人同意转租的书面证明资料。

（2）承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押，担保或者其他可能会改变权属关系的法律行为存在。

（3）在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、企业转制、公司歇业或被注销等情况，导致承租方不能继续租赁房屋造成经济损失的，出租人如何补偿承租人需要明确。

2、对代理人签订合同应对其代理权进行了解

对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、出具授权委托书的真实性，对非法定代表人的高级管理人员、应了解其是否具有代表权。

3、租赁合同的标的物

在房屋租赁合同中，必须写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号以及房屋租赁的用途。如承租方需要对租赁房屋进行装修改造的，需要在装修前房屋原样情况和配套的附属设施拍照进行留证。

4、租赁期限的起算

考虑到承租方要对房屋进行装修等因素，或出租方要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期，如有免租期约定的，需要在租赁合同中明确约定。

5、租金的计算及支付方式

房屋的租金标准最好是固定的，约定不得恶意涨租金。双方明确约定租金支付和起始时间，避免在支付时出现歧义。

6、租赁房屋的交付

合同中应当约定房屋的交付时间。租赁房产交付时，双方派人到现场检查房屋及附属配套设施的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费等有关费用，并签署房屋交付确认书及有关财物移交清单。

7、税收及有关费用的承担

在房屋租赁合同中，应当明确水电费、通讯费、治安费、保洁费、物业费等费用由哪一方承担，同时对于租金的构成也需要明确,如果支付的租金已包含上述费用，那么需要注明承租方不需要额外支付其他费用。需要特别提醒的是在合同中要写明，租金是已含税的。

8、房屋配套设施维护费用承担

合同中应约定，房屋配套设施维护维修费用的承担由出租方承担且明确需要维修维护的配套设施。

特别提醒，出租方对房产及配套设施的定期维修保养应当事先通知承租方，并尽可能在承租方认为合适的时间进行以保证承租方的正常经营不受影响。

9、水电供应

出租方应确保租赁的房屋具有持续的、不间断的、能满足承租方满负荷正常运转要求的水、电、通讯等各技术条件的供应。如上述技术条件除不可抗力之外原因导致出现故障的，出租方应当保证在承租方要求的在时间内修复。

10、优先购买权

在租赁期内，出租方与承租方之间的优先购买权也应约定清楚。

11、财产损坏赔偿事宜

财产损坏赔偿，在租赁合同中要约定明确由于房屋缺陷或损坏，由于出租方负责提供的设施、公共管线在设置上的缺陷或损坏，由于出租方或出租方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使承租方人员或财产受到直接或间接的损失时，出租方应对承租方负责并赔偿遭受的实际损失。

12、违约责任

双方应当约定，一方违反本合同有关条款，应向对方支付多少违约金，承租方承诺的违约金不高于出租方可得利益的20%。

13、期满或提前解除合作关系财产处置

租赁合同期满或提前解除合作关系，需要约定承租方在一定期限内拆除或取回有关物品。需要注意，如果是一方中途违约，导致合同被提前终止，承租方装潢的财产及损失如何处理，也要在合同中明确约定。

14、注册等其他需协助事项约定

承租方如需要将租赁的房屋作为公司注册地的或者其他需要出租方协助办理的，需要在合同中明确约定出租方的协助义务。