11.项目投资成本测算与收益分析26页PPT
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地产行业投资测算培训PPT共11
25
风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
10
土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
11
土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
4
政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
5
市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
05
2024/1/28
06
适用于详细评估及优化投资方案
9
关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
成本收益理论课件
本钱收益理论课件一、概述本钱收益理论是管理会计中的一个重要概念。
它通过对本钱与收益之间的关系进行研究，帮助企业管理者在决策过程中做出理性的选择。
本课件将介绍本钱收益理论的根本概念、应用方法以及实践案例分析，帮助学员理解和掌握这一重要理论。
二、根本概念1. 本钱与收益本钱是指企业为生产或经营过程中所支出的资源和费用，包括直接本钱和间接本钱。
收益是指企业由生产或经营活动所带来的经济效益，可以以货币形式或非货币形式呈现。
2. 本钱收益关系本钱与收益之间存在着密切的关系。
本钱的变化会影响到收益的大小，而收益的增加往往需要付出相应的本钱。
了解本钱与收益之间的关系，可以帮助企业管理者做出更明智的决策，优化资源配置，提高经济效益。
三、应用方法1. 本钱收益分析本钱收益分析是指通过对工程或决策的本钱和收益进行定量的测算和比拟，从而判断工程的可行性和经济效益。
常用的本钱收益分析方法有净现值法、内部收益率法和投资回收期法等。
2. 边际分析边际分析是指对一个经济单位做一单位增加或减少的调整，来评估这个单位变动对整体的影响。
在本钱收益理论中，边际分析可以帮助企业管理者确定最正确产量和定价策略，优化经济效益。
3. 敏感性分析敏感性分析是指通过在假设条件下进行模拟和计算，评估某一决策对最终结果的影响程度。
在本钱收益分析中，敏感性分析可以帮助企业管理者了解不同变量对工程经济效益的敏感程度，从而更好地进行决策和风险管理。
四、实践案例分析1. 投资工程评估以某公司投资新产品生产线为例，进行本钱收益分析。
首先，计算投资额、预期收益和预计本钱。
然后，使用净现值法、内部收益率法等方法评估工程的可行性和经济效益，并进行敏感性分析。
2. 产量决策优化以某工厂产量决策为例，使用边际分析方法评估不同产量下的本钱和收益。
通过比拟不同产量下的边际本钱和边际收益，确定最优产量和定价策略，实现本钱最小化和收益最大化。
五、总结本钱收益理论是管理会计中的重要概念，通过对本钱与收益之间的关系进行研究和分析，帮助企业管理者做出理性的决策。
土地整治规划资金测算
• （2） 定性分析法
•
在进行土地整治规划效益分析评价时，对某些缺
乏定量统计资料或难以用数字表示的指标需要采用定性
描述的方式进行分析。
第25页/共28页
第三节 土地整治规划效益评价
• 2、效益评价的步骤
2、收集基 础数据
1、选择分析 评价对象
3、确定评 价方法
4、效益分 析评价
5、效益分 析结果
第26页/共28页
利用经济计量学对模型参数进行估计
否
对模型参数的估计值进行检验
可靠
应用模型进行预测 是
对某些缺 乏定量统 计资料或 难以用数 字表示的 指标
经济、社会、生态效益评价
第27页/共28页
土地整治效益评价技术路线图
感谢您的观看。
第28页/共28页
耕地 开垦费
第12页/共28页
土地 复垦费
第二节 土地整治资金的筹措和使用
• 一、土地整治资金来源 • （1）新增建设用地土地有偿使用费
是指国务院或者省级人民政府在批准农用地专用、征用土地时，向 取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市、人民政府收取的平均 土地纯收益。从1999年开始征收新增建设用地土地有偿使用费，30%上 缴中央财政，70%留给地方政府，都专项用于耕地开发。
• 二、土地整治资金使用管理的基本要求： （一）财务机构设置的要求 （二）建章建制的要求 （三）项目预算和资金计划的要求 （四）项目资金专款专用的要求 （五）会计核算的要求 （六）监督检查的要求
第15页/共28页
第二节 土地整治资金的筹措和使用
• （一）财务机构设置的要求
项目承担单位必须单独设有财务机构和一定数量的会计人员， 在本单位负责人领导下，具体负责项目资金日常管理工作。
中级财务管理PPT课件课件
20000 10000
8530
1958 24％
2024/1/6
《中级财务管理》PPT课件
21
（三）内含报酬率（IRR）
1．
0C 0(1 C I1R ) R (1 C I2R )2 R ... .(1 . .C InR )nR
NPV
折现率 IRR
2024/1/6
《中级财务管理》PPT课件
22
内含报酬率
计算问题
▪ 插值法
▪ 当投产后各年的现金流入相等时：利用年金现值表 ▪ 当投产后各年的现金流入不等时：试错法 ▪ 举例（p279-281）
▪ Excel中IRR函数
2024/1/6
《中级财务管理》PPT课件
23
内含报酬率
决策规则：
▪ 当IRR>折现率时接受项目，否则拒绝项目
2024/1/6
《中级财务管理》PPT课件
建设期
营业期
终止期
0
2024/1/6
1
23
4
《中级财务管理》PPT课件
5 67
13
要注意ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ问题：
▪ 税对经营期现金流的影响； ▪ 流动资金的净额，及各期变动的处理； ▪ 税对终结期的现金流是否会产生影响？（参见
下例）
2024/1/6
《中级财务管理》PPT课件
14
A公司考虑用一台新的、效率更高的设备来代替4年前购 置的一台旧设备，以减少运行成本。有关资料如下表
则： 净现值＝7000×（PA，10%，4）－20000＝＋2189.30（元）
如果该投资者将每年所得的现金流量分为两个部分：一部分作 为10%的基本报酬，剩余部分作为当期的投资回收额。那么，
企业价值评估案例分析课堂PPT
17
NS公司分产品统计（L）
电压等级
10KV 110KV 220KV 35KV 500KV 6KV 合同数（个）
合同金额（万元）
备注
2000
2001 2002 平均合同数额： 64.60 36.60 157.81
138.14 146.55 137.77 合同数增加：
170.04 199.84 172.16 9.0
合同金额（万元）
备注
2000 2001 2002 平均合同数额： 106.61 203.68 235.90 187.27
542.73
合同数增加：
278.0 232.03
46.90
平均值：
106.61 102.30
合同数增加%：
115.83
89.35 —20% —50%
15.0
12.0
6.0 %平均值：—35%
●NS公司近5年来一直处于持续稳定经营状态，处于高速发展 阶段，财务状况良好，财务纪录完整，其经营业绩和收益是可以预 测的。
●NS公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的。
12
（二）评估假设
本评估的测算有如下假设和前提： （1）基于NS公司的历史表现的分析，并按尽职调查发现的情况 予以必要调整。如对NS公司的资产负债表和损益表做相应的调整 （收入和费用调整的匹配）； （2）NS公司所处的宏观经济环境将不发生重大的变化，中国的 经济将继续健康快速的发展，GDP的年增长达到7%及以上，到 2020年中国GDP在2000年基础上翻两番，达到35万亿元人民 币； （3）电力市场与继电保护、变电站综合自动化市场将随GDP增 长而增长；
NS公司的业务模式
4
2002年NS公司产品结构
合同金额 （万元）
NS公司分产品统计（L）
电压等级
10KV 110KV 220KV 35KV 500KV 6KV 合同数（个）
合同金额（万元）
备注
2000
2001 2002 平均合同数额： 64.60 36.60 157.81
138.14 146.55 137.77 合同数增加：
170.04 199.84 172.16 9.0
合同金额（万元）
备注
2000 2001 2002 平均合同数额： 106.61 203.68 235.90 187.27
542.73
合同数增加：
278.0 232.03
46.90
平均值：
106.61 102.30
合同数增加%：
115.83
89.35 —20% —50%
15.0
12.0
6.0 %平均值：—35%
●NS公司近5年来一直处于持续稳定经营状态，处于高速发展 阶段，财务状况良好，财务纪录完整，其经营业绩和收益是可以预 测的。
●NS公司的经营环境也是相对稳定和可以预测的。
12
（二）评估假设
本评估的测算有如下假设和前提： （1）基于NS公司的历史表现的分析，并按尽职调查发现的情况 予以必要调整。如对NS公司的资产负债表和损益表做相应的调整 （收入和费用调整的匹配）； （2）NS公司所处的宏观经济环境将不发生重大的变化，中国的 经济将继续健康快速的发展，GDP的年增长达到7%及以上，到 2020年中国GDP在2000年基础上翻两番，达到35万亿元人民 币； （3）电力市场与继电保护、变电站综合自动化市场将随GDP增 长而增长；
NS公司的业务模式
4
2002年NS公司产品结构
合同金额 （万元）
工程经济学 投资、成本、收入与利润PPT课件
❖
贷款时要发生的财务费用
❖ （手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等 ） 投产后继续发生的借款费用不再作为建设期
利息计入固定资产原值，而应作为运营期利
息计入总成本费用。
建设期利息——计算
❖ （1）计算前提 ❖ 1）名义利率均转化为年实际利率，公式：
❖ 2）假设债务资本年中支用，即计息时间为年中。 ❖ 即： ❖ 当年借款支用额按半年计息，上年借款按全年计息
于方案决策时所产生的观念上的成本，是我们做出一项决策
时所放弃的最有价值的东西。1机00会元成钱本用用做于银衡量行我存们所做的
决策是否经济。
款的机会成本？
❖ 例：100元钱的利用： ❖ 存入银行，5%；购买债券，10%；购买股票，20%
三、工程经济分析中的有关成本
❖ 3.沉没成本： 指❖在项目实施之前已经发生的与当前决策无关的费用。由于
注：单利计算，本金累计； 复利计算，本息累计。
3.流动资金估算
计算周转一次的 （1）扩大指标估算法（基数×数资额金；率）
❖ 基数：
需除以一年的周
营业收入、经营成本、总转成次本数费用。、建设投资等
（2）分项详细估算法
❖ 计算公式：
❖ 流动资金＝流动资产-流动负债
❖ 流动资产＝现金+应收款+预付款+存货
流动资金——构成
流动资金
❖注：
❖ 1）在工程经济分析中，流动资金是指建设项目必 须准备的基本运营资金，不包括运营中需要的临 时性运营资金。
❖ 2）在工程经济分析实务中，流动负债一般只考虑 应付账款和预收账款。
❖ 3）流动资金在生产经营期间被项目长期占用，在 项目终了时被全额回收。
（二）投资估算
房地产经济测算培训课件
房地产经济测算培训 课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
信息系统经济分析PPT课件
18
系统经济效益最佳
令:
aijX xijj
i,j1,2 ,,n
（8.8）
代入（8.6）有 n aijXj Yi Xi
i1, 2,n , （8.9）
j1
以矩阵表示：
令:
X
X X
1 2
,
a11 A
a12
a1n ,Y
Y1
Y
2
X
n
an1 an2 ann
Y n
则（ 8.9） 简化为: AXYX
8.2.2 信息系统成本收益分析方法
（1）信息系统成本收益分析的特点
用两分法将其划为以下几种类别： a. 直接性、间接性成本和收益 b. 确定性、不确定性成本和收益 c. 有形性、无形性成本和收益 d. 一次性、经常性成本和收益
11
8.2 信息系统成本收益分析
（2）信息系统成本收益分析的步骤 总体需求分析 成本分析和测算
简化为 X i t n xij t ( xij t:某一时间内纵列项目j对横行项目i的消费量)
j 1
时刻t信息系统的直接费用:
aij
t
xij t X j t
（ 8.13）
边际间接费用和边际全部费用：
b ijta ijtnb ik ta ijt ij,k , 1 ,2 ,n , （ 8.14）
系统各项目对各种要素的投入情况可表示如下：
x11 x21 xn1e11 en1o1v1m 1X1 x1nx2n xnn e1n enn onvnm nXn
简化为
n xijeij oj vj mj Xj
（8.7）
i1
(eij为第j种项目消耗第i种外购资源的情况，Oj为第j种项目的系统管理费 用，mj、vj为创新价值)
人民大2024蔡昌税收筹划：理论、实务与案例(第4版)PPT第十一章
作为货物交易行为缴纳增值税；对货物性质的固定资产转让应缴纳增值税。 转让企业股权，不缴纳增值税。
3.把资产交易转变为产权交易，就可以实现资产、负债的打包出售，而规 避资产转让环节的流转税，达到了利用并购重组筹划节税的目的。
股权转让的税收筹划
股权转让的税收问题
1、股权的性质界定： 2、股权是财产吗？ 3、股权转让缴纳流转税吗？
（三）并购会计处理方法的税收筹划
2.权益联合法
仅适用于发行普通股票换取被兼并公司的普通股。参与合并的各公司 资产、负债都以原账面价值入账，并购公司支付的并购价格等于目标公司 净资产的账面价值，不存在商誉的确定、摊销和资产升值折旧问题，所以 没有对并购企业未来收益减少的影响。吸收合并、新设合并以及股票交换 式并购采用此种会计处理方法。
（二）选择并购出资方式的税收筹划
税法规定，对企业或其股东的投资行为所得征税，通常以纳税人当期 的实际收益为税基；对于没有实际收到现金红利的投资收益，不予征税。
并购按出资方式可分为现金购买资产式并购、现金购买股票式并购、 股票换取资产式并购、股票换取股票式并购。
股票换取资产式并购也称为“股权置换式并购”，这种模式在整个资 本运作过程中，没有出现现金流，也没有实现资本收益，因而这一过程是 免税的。
股权转让的税收筹划
股权转让缴纳所得税吗？
“税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴 义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权 转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实
际情况。 对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让）且无正当理由的， 主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的 净资产份额核定。——国税函[2009]285号文
3.把资产交易转变为产权交易，就可以实现资产、负债的打包出售，而规 避资产转让环节的流转税，达到了利用并购重组筹划节税的目的。
股权转让的税收筹划
股权转让的税收问题
1、股权的性质界定： 2、股权是财产吗？ 3、股权转让缴纳流转税吗？
（三）并购会计处理方法的税收筹划
2.权益联合法
仅适用于发行普通股票换取被兼并公司的普通股。参与合并的各公司 资产、负债都以原账面价值入账，并购公司支付的并购价格等于目标公司 净资产的账面价值，不存在商誉的确定、摊销和资产升值折旧问题，所以 没有对并购企业未来收益减少的影响。吸收合并、新设合并以及股票交换 式并购采用此种会计处理方法。
（二）选择并购出资方式的税收筹划
税法规定，对企业或其股东的投资行为所得征税，通常以纳税人当期 的实际收益为税基；对于没有实际收到现金红利的投资收益，不予征税。
并购按出资方式可分为现金购买资产式并购、现金购买股票式并购、 股票换取资产式并购、股票换取股票式并购。
股票换取资产式并购也称为“股权置换式并购”，这种模式在整个资 本运作过程中，没有出现现金流，也没有实现资本收益，因而这一过程是 免税的。
股权转让的税收筹划
股权转让缴纳所得税吗？
“税务机关应加强对股权转让所得计税依据的评估和审核。对扣缴 义务人或纳税人申报的股权转让所得相关资料应认真审核，判断股权 转让行为是否符合独立交易原则，是否符合合理性经济行为及实
际情况。 对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让）且无正当理由的， 主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的 净资产份额核定。——国税函[2009]285号文
【2024版】工程的项目经济评价教学课件PPT
项目收益－贷款利息＝自有资金收益
0 12345
A19.875
2024/1借1/8款还本付息流量图
IR自 R2.95% 6
显然，借款比不借款得到的经济 效果好。
28
讨论：为什么借款比不借款得到的经济效果好
？
因为借款利率10％比项目的收益率小，资本金收益率 中的一部分来自项目的借款，借款越多资本金收益率越高。
一般地，设项目投资为Ｋ，资本金为Ｋ0，贷款为ＫL， 项目收益率为Ｒ，资本金收益率为Ｒ0，贷款利率为ＲL， 由投资收益率的公式可得
K RK 0R 0KLRL
由于 KK0KL：
R0
KRKLRL K0
(K0
KL)RKLRL K0
R0
RKL K0
(RRL)
2024/11/8
29
讨论（续1）
R0
RKL K0
4）建设规模与产品方案
16）国民经济评价
5）厂址选择
17）社会评价
6）技术方案、设备方案和工程方案 18）风险分析
7）原材料燃料供应
19）研究结论与建议
8）总图运输与公用辅助工程
9）环境影响评价
10）劳动安全卫生与消防
11）组织机构与人力资源配置
12）项目实施进度
2024/11/8
2
概述： 投资项目可行性研究的主要内容（续1）
偿债能力分析：预测计算期内可能存在较严重的通 胀时，应采用包括通胀影响的变动价格，反映通 胀因素对偿债能力的影响。
销售（营业）收入和生产成本所采用的价格可以 含增值税，也可以不含。
2024/11/8
23
财务评价基础数据与参数选取（续2）
2）税费
合理计算各种税费是正确计算项目效益与费用 的重要基础。增值税、营业税、消费税、所得税、 城市维护建设税和教育费附加等。评价时应说明： 税种、税基、税率、计税额、减免税费方式、金额 和政策依据。
0 12345
A19.875
2024/1借1/8款还本付息流量图
IR自 R2.95% 6
显然，借款比不借款得到的经济 效果好。
28
讨论：为什么借款比不借款得到的经济效果好
？
因为借款利率10％比项目的收益率小，资本金收益率 中的一部分来自项目的借款，借款越多资本金收益率越高。
一般地，设项目投资为Ｋ，资本金为Ｋ0，贷款为ＫL， 项目收益率为Ｒ，资本金收益率为Ｒ0，贷款利率为ＲL， 由投资收益率的公式可得
K RK 0R 0KLRL
由于 KK0KL：
R0
KRKLRL K0
(K0
KL)RKLRL K0
R0
RKL K0
(RRL)
2024/11/8
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讨论（续1）
R0
RKL K0
4）建设规模与产品方案
16）国民经济评价
5）厂址选择
17）社会评价
6）技术方案、设备方案和工程方案 18）风险分析
7）原材料燃料供应
19）研究结论与建议
8）总图运输与公用辅助工程
9）环境影响评价
10）劳动安全卫生与消防
11）组织机构与人力资源配置
12）项目实施进度
2024/11/8
2
概述： 投资项目可行性研究的主要内容（续1）
偿债能力分析：预测计算期内可能存在较严重的通 胀时，应采用包括通胀影响的变动价格，反映通 胀因素对偿债能力的影响。
销售（营业）收入和生产成本所采用的价格可以 含增值税，也可以不含。
2024/11/8
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财务评价基础数据与参数选取（续2）
2）税费
合理计算各种税费是正确计算项目效益与费用 的重要基础。增值税、营业税、消费税、所得税、 城市维护建设税和教育费附加等。评价时应说明： 税种、税基、税率、计税额、减免税费方式、金额 和政策依据。
成本收益分析-上
效益现值 成本现值 NPV （万元） （万元） （万元）BCR
方案1 50
10
40 5
方案2 500万 200
300 2.5
21
2）NPV与i
NPV
有可能不一致
不一致时应当 NPV1 以NPV为标准
I
NPV2
II
R2 R1 i1
贴现率 i2
22
贴现率的选择
1）以私人投资收益率为贴现率 依据：公共支出挤占了原来用于私人项目的资
23
2）社会贴现率 有时私人投资率不能反映社会长远利益，有必
要进行修正，得到社会贴现率；
比如：原始森林砍伐，私人投资的贴现率很低；但 是从生态保护的角度看，社会贴现率应高得多。
根源：伦理原则，外部性，代际公平
24
公共支出的分配
1）可分割项目
I
II
M1 H
M2
G
fund
25
2）不可分割项目
•••
Bt (1 r)t
PVC
C0
C1 1 r
C2 (1 r)2
•••
Ct (1 r)t
NPV=PVB-PVC
18
2）益本率标准 Benefit-cost Ratio=PVB/PVC BCR>1，收益现值大于成本现值，值得投资 BCR<1，收益现值小于成本限制，不值得投资
8
测算成本收益——消费者剩余
法国工程师 杜彼特1844 年使用消费 者剩余来测 算公共工程 的收益
social benefits=？
MW TP
D
T O
consumer surplus
收益预测概念(PPT 41页)
预处理
•数据预处理主要包括:数 据清理，
数据集成， 数据变换， 数据规约等4个基本的 功能
1）数据清理 数据清理要去除源数据集中的噪声数据和无关数据，处理
遗漏数据和清洗脏数据，空缺值，识别删除孤立点等。
2)数据集成 实体识别问题：在数据集成时候，来自多个数据源的现实
世界的实体有时并不一定是匹配的，
冗余问题：数据集成往往导致数据冗余，如同一属性多次 出现，统一属性命名不一致等，对于属性间冗余可以用先关 分析检测到，然后删除。
3） 数据变换 数据变换主要是找到数据的特征表示，用维变换或转换方法 减少有效变量的数目或找到数据的不变式，
4）规约：是指将元组按语义层次结构合并
归约、集成
数据变换、清理
收益预测
收益预测概念
收益预测：是指对产品投入市 场后做一个初步的收益分析 。如根据产品情况、资费情 况、支付渠道及你预想的市 场情况、推广投入情况，预 测将能带来的收益。
收益预测的方法
主观预测法： 1、产品周期法 一方面要了解本企业产品的生命周期；另一方面要参考市场上类似资产的 周期情况。 2、综合调整法 （1）设计收益预测表。 （2）按收益预测表的主要项目逐项分析预期年度内可能出现的变化因素 （3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法， 计算出各项目的预测值。 （4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。 3、现代统计法 这是将现代统计预测科学的科学理论和方法，运用于企业未来收益的预测 而产生的方法。 客观预测法：如利用时间顺序排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间 序列法等。
通过收益预测可以确定企业的目标收益，那 么请问什么是目标收益？企业收益的主要组 成部分是主营业务收益，期经过努力能够达到的收益水平，是企业计 划期生产经营活动综合经济效益的集中表现。 主营业务收益预测的具 体步骤包括： ①提出计划期收益目标的理想数额。 ②采用科学的方法 测算计划期可能实现的目标收益数额。 ③将计划收益目标的理想数额 与可能实现数额进行比较，最后确定目标收益数额。
技术经济分析的基本方法.ppt
（5）内部收益率指标的适用范围
A.各投资方案净收益类型不同的情况 在此之前，我们所讨论的方案都是在 初期投资之后，每期期末都产生均等 的净收益情况下的投资方案选择问题。 但是，假如参与比较的各投资方案的 现金流量形式截然不同，那么，收益 率有时就不能作为评价投资方案优劣 的指标。
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※注： ①行业基准收益率和基准投资回收期是按照 测算时的财税价格条件，根据行业代表性企 业近几年统计数据。新项目可行性研究资料， 按统一方法估算测算，在取值时考虑了国家 产业政策，行业技术进步，资源劣化，价格 结构等因素后综合研究测定的。
②基准收益率代表行业内投资资金应当获得的最低 财务盈利水平，代表行业内投资资金的边际收益率。
i ( 1 )( 1 )( 1 ) 1 0 1 2 3
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3 都为小数时，上式近似为 i 在 1 ， 2 ， 0 1 2 3 b、在按不变价格计算项目支出和收入的情况下 i ( 1 )( 1 ) 1 0 1 2 当 ， 均为小数时 i 1 2 0 2 1 ※ 从上式可看出，净现值实际就是项目资金盈利超出最低期望 盈利和超额净收益。 （4）净现值与i0的关系 ① 同一净现金流量序列的净现值随折现率的增加而减小，故i0 定的越大，所能接受的方案越少。 ② 在某一i′值上，曲线与横轴相交，即NPV=0 （5）净年值 净年值是将一个投资系统的全部净现金流量折算为年值后的代 数和。 NAV APV ( A /P ,i ,n ) 0
A N AV N PV ( , i , n ) P
则方案的总计算费用为： 或 IRR IRR A B
K K P P CC
企业融资战略52页PPT
要素敏感性分析
投资额±10%
成本±10%
增值税±10%
产销量±10%
价格±10%
减幅
-20%
内部收益率
29% 27% 26%
20%
18%
30%
32% 30%
25% 20%
24%
23% 21%
-10%
0%
+10%
1
2
5
4
3
+20%
增幅
投入产出模型的建立
投资额与利润率：先算结果后下注 股本金的贴现率：别把本钱不当钱 投入产出预期值：踩着昨天看明天 自变量与因变量：调整数据找共识 盈亏平衡临界点：盯着游砣估风险
个别成本
10% 8% 12% 16%
12.32% 100.0%
加权成本
2.40% 1.60% 1.92% 6.40% 12.32% 10.27% 16.67% 26.94%
在大多数情况下，企业的资本构成不是单一形式的。如果存在多种资本形态，需要根据不同资本的具体 成本和其权重，计算出企业的综合资本成本，然后设合贴现率。
资本加权平均成本
资本形式
企业债券 银行信贷 优先股 普通股 合计 运行资本 沉没成本 总计
金额
6,000,000 5,000,000 4,000,000 10,000,000 25,000,000 25,000,000 5,000,000 30,000,000
比重
24% 20% 16% 40% 100% 83.33% 16.67%
在设定的贴现率 的前提下，于统 计期末获得的净 现金值余额。
投资回收期
从投资到位之日 到现金流量现值 累计成为正数之 日的时间跨度。
房地产项目投资收益测算分析研究报告
折现率：
静态敏感性分析
建设投资营业收入
－20％
－10％
0
＋10％
＋20％
＋20％
86283
＋10％
71203
0
64038
60080.5
56123
52165.5
48208
－10％
41013
－20％
25963
（通过建设投资、营业收入的变动，观察项目利润变动）
单位：万元
该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下： 如将建设投资下降20％，则税前利润为64038万元； 如将建设投资下降10％，则税前利润为60080.5万元； 如将建设投资上升10％，则税前利润为52165.5万元； 如将建设投资上升20％，则税前利润为48208万元； 如收入下降20％其利润为25963万元； 如收入下降10％其利润为41013万元； 如收入上升10％其利润为71203万元； 如收入上升20％其利润为86283万元；
2500
小计
**
**
总成本含地下成本
前期费
费用名称
建筑 面积
估算 造价指标
估算 成本
（M2）
建筑面积 元/ M2
（万元）
设 计 费
主体 设计费
住宅
45.00
酒店式公寓
60.00
写字楼
90.00
景观 设计费
方案费、初步设计费、施工图费
35.00
标识设计费、
0.50
配套 设计费
市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）
NPV：
IRR：
基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。 对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。）
静态敏感性分析
建设投资营业收入
－20％
－10％
0
＋10％
＋20％
＋20％
86283
＋10％
71203
0
64038
60080.5
56123
52165.5
48208
－10％
41013
－20％
25963
（通过建设投资、营业收入的变动，观察项目利润变动）
单位：万元
该方案采用静态敏感性分析时，在其它费用不变的情况下： 如将建设投资下降20％，则税前利润为64038万元； 如将建设投资下降10％，则税前利润为60080.5万元； 如将建设投资上升10％，则税前利润为52165.5万元； 如将建设投资上升20％，则税前利润为48208万元； 如收入下降20％其利润为25963万元； 如收入下降10％其利润为41013万元； 如收入上升10％其利润为71203万元； 如收入上升20％其利润为86283万元；
2500
小计
**
**
总成本含地下成本
前期费
费用名称
建筑 面积
估算 造价指标
估算 成本
（M2）
建筑面积 元/ M2
（万元）
设 计 费
主体 设计费
住宅
45.00
酒店式公寓
60.00
写字楼
90.00
景观 设计费
方案费、初步设计费、施工图费
35.00
标识设计费、
0.50
配套 设计费
市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）
NPV：
IRR：
基于折现率基础上，对未来各年的净现金流量折现后的价值总和，减去初始投资额的价值差。 对于一个投资项目而言，净现值为正，表示项目方案可行；净现值正值越高，说明项目越优质。（作为多种方案比较时的一个选择依据。）
建设工程项目成本控制PPT189页
答案：B
3.在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益称作（ ）。 A.资金增值 B.承担风险 C.通货膨胀 D.机会成本
答案：D
4.下列说法不正确的是（ ）。 A.各种税金、补贴和国内银行利息这些国内不同社会成员之间的相互支付称为“转移支付” B.国民经济效益和费用不应包括“转移支付” C.工资也是社会内不同成员之间的相互支付，也是“转移支付” D.工资不能衡量劳动力费用
……
0
1
2
n-1
n
100
80
60
80
80
单位：万元
（时间尺度）
现金流量图 现金流量包括现金收入与支出（现金流入与流出）。可用现金流量图描述现金流入与流出发生的时间和数值。
说明：
1、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右， 每一格代表一个时间单位（年、月、日）；时间长度称为期数。 2、垂直箭线表示现金流量：常见的向上——现金的流入，向下——现金的流出。 3、一般假定现金的支付都发生在每期期末。 4、现金流量图与立脚点有关。
利润与现金流量的关系
利润是按照权责发生制确定的，而现金流量是按照收付实现制确定的，两者既有联系又有区别。 权责发生制：权责发生制指凡是在本期内已经收到和已经发生或应当负担的一切费用，不论其款项是否收到或付出，都作为本期的收入和费用处理。 收付实现制:是以款项的实际收付为标准来处理经济业务，确定本期收入和费用，计算本期盈亏的会计处理基础。 区别：收入与成本费用确定的时间不同
6.2.2 建设项目的经济评价 经济评价： 是指采用一定的方法和经济参数，对建设项目的投入产出进行研究、分析计算和对比论证的过程。
三 效
效益（产出大于投入）
效率(小投入大产出）
3.在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益称作（ ）。 A.资金增值 B.承担风险 C.通货膨胀 D.机会成本
答案：D
4.下列说法不正确的是（ ）。 A.各种税金、补贴和国内银行利息这些国内不同社会成员之间的相互支付称为“转移支付” B.国民经济效益和费用不应包括“转移支付” C.工资也是社会内不同成员之间的相互支付，也是“转移支付” D.工资不能衡量劳动力费用
……
0
1
2
n-1
n
100
80
60
80
80
单位：万元
（时间尺度）
现金流量图 现金流量包括现金收入与支出（现金流入与流出）。可用现金流量图描述现金流入与流出发生的时间和数值。
说明：
1、水平线是时间标度，时间的推移是自左向右， 每一格代表一个时间单位（年、月、日）；时间长度称为期数。 2、垂直箭线表示现金流量：常见的向上——现金的流入，向下——现金的流出。 3、一般假定现金的支付都发生在每期期末。 4、现金流量图与立脚点有关。
利润与现金流量的关系
利润是按照权责发生制确定的，而现金流量是按照收付实现制确定的，两者既有联系又有区别。 权责发生制：权责发生制指凡是在本期内已经收到和已经发生或应当负担的一切费用，不论其款项是否收到或付出，都作为本期的收入和费用处理。 收付实现制:是以款项的实际收付为标准来处理经济业务，确定本期收入和费用，计算本期盈亏的会计处理基础。 区别：收入与成本费用确定的时间不同
6.2.2 建设项目的经济评价 经济评价： 是指采用一定的方法和经济参数，对建设项目的投入产出进行研究、分析计算和对比论证的过程。
三 效
效益（产出大于投入）
效率(小投入大产出）
房地产投资测算及财务三表交流分享
住宅地块
洋房（7F）
21326
0
0
0
0
0
裙房商业（2F）
0
0
0
0
0
住宅车库（-1F）
25415 18601 6814 25415
696
公建车库（-1F）
0
0
0
0
0
二、社区配套
1535
0
0
0
1535
0
0
0
18
非经营性配套
1535
1535
18
幼儿园
0
0
0
……
0
合计
21326 85175 30335 18601 6814 115510 3702 83640 680
2-1_前期费用 2-2_建安工程费 2-3_市政基础设施费 2-4_公用配套设施费 2-5_公共维修基金 2-6_不可预见费 建造成本小计
高层（33F）
单方成本
（元/m2 ） 137
总成本 （万元）
1217
2842
25169
406
3596
101
891
13
112
40
354
3539
31339
普通地下车库 单方成本 总成本
纳税人所在地不在市区、县城或者镇，税率为1%
2、教育费附加的征收率统一为3%
3、地方教育费附加：根据财综[2010]98号，各省按增值税和消费税税额的2%征收
一、投资测算基本逻辑-测算|税金
税金包括哪些？
税金=增值及附加税+土增税+所得税
➢土增税：
级数 1 2 3 4
税率 增值率 未超过50%的部分（含50%） 50%~100%的部分（含100%） 100~200%的部分（含200%） 超过200%的部分
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住宅面积（㎡）
高层
商业面积（㎡）
购物中心
办公
商业街
经济型酒店
配套服务（物业用房、厕所、门卫）
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率
户数分类
高层90㎡户数
高层76㎡户数
高层177㎡户数
高层198㎡户数
总计
机动车停车位
地上
地下
人防
非人防
总计
非机动车停车位
住宅
非机动车停车位
住宅
商业
总计
93834.1 65920 4860 3000
1152
168766.1 64901.64
0 0 64901.64 75445 23.4% 0.618 32% 344 206 550 99 891 0 990 0 0 0
A#地块规划产品类型（单位：㎡）
总用地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
总用地面积（㎡）
272821
总建筑面积（㎡）
233667.7
住宅面积（㎡）
联排别墅
双拼别墅
公建面积
18班幼儿园
会所
社区服务、配电用 房等
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率（含水面）
户数分类
联排别墅户数
双拼别墅户数
总计
机动车停车位
地上
地下 人防
非人防
总计
五、投资收益分析-开发分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2019年动工
双拼别墅（2.5层） 65920
32960
联排别墅（3层）
销售 物业
国际公寓（27层）
写字楼（5层）
93834 85823
8000
46917 85823
4000
商业街（2层）
19232
19232
小计
272809
19
商业住宅
37658
住宅（小区 配套公绿）
规划指标要求
容积率
建筑密度
2.7-3.0
≤45%
绿地率 ≥10%
竞买保证金 出让年限
（万元）
商业40 年住宅
70年
7000
只允许结建绿地内配套公共建筑，
70年
700
面积不得大于10000平方米
58691 63529
住宅 住宅
0.6-0.7 1.0-1.13
0.6-0.7
≤35% ≤35%
≥30% ≥30%
70年 70年
5500 5800
64328
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
6000
48615
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5000
备注：2019-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算
三、项目定位－产品定位
（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本； 6.7 销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费； 6.8 按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计
算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。
五、投资收益分析-产品组合
物业类型
产品类型
商业
总计
71519 292962 85823 82500
8000 19232 17500 1502 214557 6956 69055 2394 78405 24290
43% 3
27% 216 54 108 162 540 239 173 1973 2385 426 771 1197
第五部分、投资收益分析
各销售50% ，商业街、写字楼均在2019年销售； 6.4 持有物业由2019年开始开发，至2019年开发完成，2019年开始营业； 6.5 2019-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间
沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留； 6.6 双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓
50%
写字楼（5层）
8000
0
0%
商业街（2层）
19232
0
0%
小计
272809 122788.5
45%
32960
46917 42911.5
8000 19232 150020.5
主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲 级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。
经济型 酒店
购物中心
甲级写 字楼
商业街
项目
国际高 档公寓
双拼 别墅
联排别 墅
四、规划设计
一、B/C/D/E/F地块
四、规划设计
二、A地块
四、规划设计-经济技术指标
B/C/D/E/F#规划产品类型
双拼别墅（2.5层） 联排别墅（3层）
销售物业 国际公寓（27层） 写字楼（5层） 商业街（2层） 小计 购物中心（5层）
持有物业 经济型酒店（10层） 小计 总计
面积（平米）
65920 93834 85823 8000 19232 272809 82500 17500 100000 372809
占比（与总可售或 总持有比） 24% 35% 31% 3% 7% 100% 83% 17% 100%
一、项目概况－规划设计要点
地块编号 2019-9-1 2019-9-2 2019-9-3 2019-9-4 2019-9-5 2019-9-6
地块位 置
北环西 路南侧 地块A 北环西 路南侧 地块B 北环西 路南侧 地块C 北环西 路南侧 地块D 北环西 路南侧 地块E 北环西 路南侧 地块F
土地面积 （㎡）
83877 31%
0 0%
0 0%
0 0% 79877 22%
五、投资收益分析-销售分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2019年销售
比例
2019年销售 比例
双拼别墅（2.5层） 65920 32960
50%
联排别墅（3层） 93834 46917
50%
销售
物业 国际公寓（27层） 85823 42911.5
五、投资收益分析—测算总体思路
测算总体思路及原则描述 6.1 销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承
受最高地价考虑在销售物业税后利润中。 6.2 销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2019年、2019年各开发
50%，高层公寓、商业街均由2019年开始开发； 6.3 销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2019年、2019年均
持有 经济型酒店（10
物业
层）
82500 17500
82500 17500
小计
100000
100000
总计
372809
292932
比例
50% 50% 100% 50% 100% 69% 100%
100%
100% 78%
2019年动 工
比例
32960 50%
46917 50%
0 0%
4000 50%
0 0%