房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)

➢ REITs与房地产上市公司有较大不同，REITs的经营范围比较单纯
➢ REITs的基本原理与资产证券化比较类似，非常注重基础资产（不动产物业）未 来的现金流
权益型和混合型REITs与传统资产证券化产品有较大不同
➢ 传统资产证券化产品有固定的收益率与到期日，属于固定收益产品
Do not put content in the brand signature area
REITs与CMBS的联系 ➢美国的债权型REITs可以投资于CMBS产品 ➢中信启航私募REITs的优先级是“CMBS+Call Option”，次级是“股权REITs” （林华教授）
Do not put content in the brand signature area
页码 5
3
不动产证券化的基础资产类型
➢ 权益型和混合型REITs更注重不动产物业未来升值所带来的资本利得和溢价，与 固定收益产品有较大不同
页码 4
REITs与CMBS
REITs与CMBS的区别 ➢ REITs是以不动产租金收益和未来资产价值作为支持的资产支持证券，属于广义 的资产证券化产品，既有股权REITs 又有债权REITs类型 ➢CMBS是以商业房产抵押贷款作为基础资产的资产证券化产品，属于狭义的资产 证券化产品，属于固定收益产品
Do not put content in the brand signature area
页码 6
主要模式介绍
按交易模式分类 ➢ 股权过户型 ➢ 物业抵押型 ➢ 现金流质押型
按基础资产类型分类 ➢ 债权资产 ➢ 收益权资产 ➢ 股权资产（含股债结合）
按发行方式分类 ➢ 公募REITs ➢ 私募REITs
页码 2
一、主要模式与发展现状 （一）资产证券化与REITs的比较 （二）主要模式介绍 （三）主要难点及对策分析
Do not put content in the brand signature area
页码 3
2
REITs与资产证券化
REITs属于“广义资产证券化”产品
➢ 资产证券化的经典特征为“凡是有稳定的现金流，均可以进行证券化”，对于 比较优质的不动产物业，可以发行以租金收益和未来资产价值作为支持的资产支 持证券，即REITs产品
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
Do not put content in the brand signature area
页码 7
4
Baidu Nhomakorabea
主要模式介绍（续）
房地产证券化的主要模式
购房人
支付购房款
地产企 业
支付工程款等 供应商
购房尾 款
物业
供应链 应收链
支付物业费等
租金收入
物业费
管理公 司
基础资产选择范围
资料来源：金杜律师事务所、天风证券
Do not put content in the brand signature area
页码1
1
目录
一、主要模式与发展现状 二、境外公募REITs简介 三、过户型类REITs简介 四、抵押型CMBS简介 五、其他类型地产证券化简介 六、创新模式与下一步方向展望
Do not put content in the brand signature area
Do not put content in the brand signature area
页码 10
主要对策分析（续）
出表问题之对策 ➢ 目前已发行的“资产支持专项计划”模式的股权过户型类REITs产品均实现了 会计出表，实现了“存量出表” ➢ “万达快钱众筹产品”在使得万达保留管理控制权的前提下有效引入了社会资 本，实现了“增量出表”
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
LF_Kai Times New Roman
Do not put content in the brand signature
area
主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
证券化方 发行
式
地点
REITs
境外 境内
案例 越秀REITs 石家庄勒泰类REITs
CMBS
境外 麦格里—万达CMBS 境内 银泰中心、华贸SKP
BT（商业 信托）
境外
金茂投资
Do not put content in the brand signature area
页码 8
目前面临的主要难点
Do not put content in the brand signature area
税收问题之对策 ➢ 对于非常优质的物业，私募REITs可以以评估价值打折很少的价格实现对外出 售，这和直接对外转让物业都需要缴纳相关税收，但前者转让的价格通常更高 ➢ 可以通过转让项目公司股权和“亏损抵税”等税收筹划方式合理避税
弱主体问题 ➢ “强资产、弱主体”项目如何对接股权过户型REITs或CMBS
纯股权模式销售难问题 ➢纯股权转让模式下，目前次级产品的销售难度较大
页码 9
5
主要对策分析
产权问题之对策 ➢ 信托受益权“过桥模式”将租金收益权转变为债权，解决基础资产特定化问题 （海印股份案例）
与银行贷款的竞争之对策 ➢ “假股真债”私募REITs可以实现会计出表目的，银行贷款难以实现这一目的 ·对于优质物业，资产证券化期限可以做到10年以上，债权REITs最长可以做到 20年（苏宁项目为18年），股权REITs无明确期限 ➢ 资产证券化的成本优势正在逐步显现，随着产品流动性的提升和质押回购融资 功能的增强，优质项目开展REITs的成本不再是问题