(整理)’成都顶级写字楼运营管理商务考察.
成都环球中心考察报告
会 展 商 圈
一、概况
环球中心vs故宫
环球中心 故宫
技术 指标
占地1300亩，总建176万㎡
技术 指标
占地108亩，总建15万㎡
12.5个
或
121.5个
亚洲最大的单体建筑
二、商业介绍
功能分区
购物中心 5A甲级写字楼 天堂岛海洋乐园 写字楼专用入口 写字楼、洲际酒店入口 海洋乐园、购物中心入口
环球中心主要分为三大功能区域：写字楼、购物中心、海洋乐园，高、低、内、 外各功能区设置有专用入口，项目业态集中又互不干扰； 建筑每面均设置地面入口以供车辆进入，未区分公交车与自用车道，设置部分 地面停车位，人流、车流未得到完全分散。
石材铺设采用最难工艺——追纹，使墙面地面呈 现出天然纹理的整体效果
五、石材
图案拼接
六、动线
垂直运输
六、动线
平面路线
六、动线
天桥
由上往下看
由下往上看
七、其他
卫生间
七、其他
通道
七、其他
垃圾桶
消防应 急物资
监控&烟 雾报警
七、其他
标识
七、其他
标识
谢谢观赏！ 谢谢 谢谢!
佳兆业物业成都分公司
目录
一、环球中心概况
二、商业介绍
三、开幕仪式
四、穹顶
五、石材 六、动线
七、其他
一、概况
区位：环球中心位 于成都市高新区天 府新城核心区域
周边设施：成都市 委、市政府，新会 展中心，金融城
交通：地铁1号线， 区域三纵三横
高档 住宅 区
金 融 中 心
行政 中心
公园绿地 公园绿地
商 务 区
成都写字楼市场调查报告
一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。
第三产业总值累计7015。
29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。
7%。
2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。
1%。
2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。
加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。
写字楼市场新增供应2。
35万平方米，环比下降94。
54％，同比下降83。
38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。
24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。
二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。
成都环球中心考察报告
•
案例——成都新世纪环球中心
度假酒店（天堂洲际大饭店）
成都首席海洋 风情度假酒店群
n 设计理念 超5星级洲际酒店，环绕海洋乐园而 建，建筑风格着重体现地中海沿岸 依山傍海层次错落的建筑特点。 n 装饰风格 酒店内饰注重巴洛克、哥特、地中 海风情混合搭配，着重体现异域风 情及奢华感。
案例——成都新世纪环球中心
案例——成都新世纪环球中心
主题（天堂岛海洋公园）
n 8500平方米造浪区、400多米长的海岸线、5000平 方米的沙滩、4500平方米的超高清巨型LED屏幕。 n 游乐区共有13个游乐项目，18条水上滑道，其中超 过500米的漂流河、亚洲直径最大的大喇叭、全家共 享的合家欢、亲子同游的水寨、惊险刺激的大回环， 以及西南地区独有的滑板冲浪等大型水上游乐设备。 n 汤池区共设有9个不同温度的汤池，总面积约3880平 方米，其中有多功能池、儿童池、异域风情的土耳其 池，放松身心 n 美食广场分上下两层，面积约5000平方米，14个特 色鲜明的美食小店分布其间
•
建筑设计：建筑由世界知名建筑设计师哈. 哈迪德设计，采用无柱式大跨度壳体结构， 主体建筑以海蓝色为基调，以“流动的旋 律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计 主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、 起伏之海浪”的建筑形态。 超大体量：建筑结构高度100米，建筑长 度近500米，建筑宽度约400米，总建筑面 积约176万平方米，被誉为“世界第一大 单体建筑，恢宏的气势成为城南地标性建 筑。
艺术中心 海洋乐园 5A写字楼+商业 洲际酒店
公 园
广 场
公 园
规 划
商业面积 停车位 商业楼层
建筑设计公司 招商顾问公司 物业管理公司
商业定位：集“会展、旅游、文化、 商务、休闲、娱乐、美食”等功能于 一体。 涵盖业态：写字楼、艺术中心、海洋 乐园、购物中心、酒店
成都商业地产考察报告页
成都商业地产考察
项目定位
仁恒置地
“仁恒置地广场”定位为成都城市 CBD中心档次标准一流，管理服务国 际化，具有复合商务功能和长久市场 竞争力的中国西部“ 总部经济基地” 。是集国际标准化超甲级写字楼，国 际品牌购物中心，超五星标准酒店服 务式公寓于一体的高端城市综合体。 是具有标杆意义的城市精品综合体。 技术经济指标：
仁恒置地
仁恒置地广场位于成都 市中心核心商圈，人民 南路与新光华街交汇处 ，地处成都最重要的两 大城市轴线人民南路与 东大街的夹角，北接成 都“文化中心，政治中 心，商务龙头的天府广 场，南续成都人文与国 际化交汇的中轴线人民 南路，东接盐市口-春熙 路时尚商圈与东大街金 融轴线，成为承接城市 中心与中轴，城市南轴 与东轴 的重要商务节点 。
酒吧
Shannon香侬、璀璨时尚KTV、china groove restro bar、van gogh97 entertainment clue梵高97音乐 吧、show club、the imperial family no.1 club蝗家一号、emperoe pub皇迪酒吧、chocolate巧克力、 calio bar卡里奥、mona club
成都商业地产考察
仁恒置地
购物中心——技术经济指标
成都商业地产考察
仁恒置地
购物中心——楼层业态规划
成都商业地产考察
仁恒置地
购物中心——平面布局
成都商业地产考察
仁恒置地
购物中心——交通动线
成都商业地产考察
立面造型篇
仁恒置地
成都商业地产考察
立面造型篇
仁恒置地
成都商业地产考察
室内设计篇
区位示意
兰桂坊
兰桂坊位于成都水井坊
【VIP专享】成都商务写字楼等级指导标准[1]
![【VIP专享】成都商务写字楼等级指导标准[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/33490770910ef12d2bf9e75f.png)
1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院
1.2.4
建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台
（≥15cm），除地台外的层净高 2.7 米及以上，通道宽 2
பைடு நூலகம்
米及以上，按大厦总建筑面积 150 平方米配置一个停车
位
1.2.5 建筑装饰
a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适
b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面
（注：公司按进入成都注册的时间先后排序）
联合制订
二○○八年三月二十七日
6.培养学生观察、思考、对比及分析综合的能力。过程与方法1.通过观察蚯蚓教的学实难验点，线培形养动观物察和能环力节和动实物验的能主力要；特2征.通。过教对学观方察法到与的教现学象手分段析观与察讨法论、，实对验线法形、动分物组和讨环论节法动教特学征准的备概多括媒，体继课续件培、养活分蚯析蚓、、归硬纳纸、板综、合平的面思玻维璃能、力镊。子情、感烧态杯度、价水值教观1和.通过学理解的蛔1虫.过观适1、察于程3观阅 六蛔寄.内列察读 、虫生出蚯材 让标容生3根常蚓料 学本教活.了 据见身： 生，师的2、解 问的体巩鸟 总看活形作 用蛔 题线的固类 结雌动态业 手虫 自形练与 本雄学、三： 摸对 学动状习人 节蛔生结4、、收 一人 后物和同类 课虫活构请一蚯集 摸体 回并颜步关 重的动、学、蚓鸟 蚯的 答归色学系 点形教生生让在类 蚓危 问纳。习从 并状学理列学平的害 题线蚯四线人 归、意特出四生面体以形蚓、形类 纳大图点常、五观玻存 表及动的鸟请动文 本小引以见引、察璃现 ，预物身类 3学物明 节有言及的、导巩蚯上状 是防的体之生和历 课什根蚯环怎学固蚓和， 干感主是所列环史 学么据蚓节二样生练引牛鸟 燥染要否以举节揭 到不上适动、区回习导皮类 还的特分分蚯动晓 的同节于物让分答。学纸减 是方征节布蚓物起 一，课穴并学蚯课生上少 湿法。?广的教， 些体所居归在生蚓前回运的 润；4泛益学鸟色生纳.靠物完的问答动原 的4蛔，处目类 习和活环.近在成前题蚯的因 ？了虫以。标就 生体的节身其实端并蚓快及 触解寄上知同 物表内特动体结验和总利的慢我 摸蚯生适识人 学有容点物前构并后结用生一国 蚯蚓在于与类 的什，的端中思端线问活样的 蚓人飞技有 基么引进主的的考?形题环吗十 体生行能着 本特出要几变以动，境？大 节活的1密 方征本“特节化下物.让并为珍 近习会形理切 法。课生征有以问的小学引什稀 腹性态解的 。2课物。什游题主.结生出么鸟 面和起结蛔关观题体么戏：要利明蚯？类 处适哪构虫系察：的特的特用确蚓等 ，于些特适。蛔章形殊形征板，这资 是穴疾点于可虫我态结式。书生种料 光居病是寄的们结构，五小物典， 滑生？重生鸟内学构，学、结的型以 还活5要生类部习与.其习巩鸟结的爱 是如原活生结了功颜消固类构线鸟 粗形何因的存构腔能色化练适特形护 糙态预之结的，肠相是系习于点动鸟 ？、防一构现你动适否统。飞都物为结蛔。和状认物应与的行是。主构虫课生却为和”其结的与题、病本理不蛔扁的他构特环以生？8特乐虫形观部特8征境小理三页点观的动位点梳相组等、这；，哪物教相，理适为方引些2鸟，育同师.知应单面导鸟掌类结了；？生识的位学你握日构解2互.。办特生认线益特了通动手征观识形减点它过，抄；察吗动少是们理生报5蛔？物，与的解.参一了虫它和有寄主蛔与份解结们环些生要虫其。蚯构都节已生特对中爱蚓。会动经活征人培鸟与飞物灭相。类养护人吗的绝适这造兴鸟类？主或应节成趣的为要濒的课情关什特临？就危感系么征灭来害教；？；绝学，育，习使。我比学们它生可们理以更解做高养些等成什的良么两好。类卫动生物习。惯根的据重学要生意回义答；的3.情通况过，了给解出蚯课蚓课与题人。类回的答关：系线，形进动行物生和命环科节学动价环值节观动的物教一育、。根教据学蛔重虫点病1.引蛔出虫蛔适虫于这寄种生典生型活的线结形构动和物生。理二特、点设；置2.问蚯题蚓让的学生生活思习考性预和习适。于穴居生活的形态、结构、生理等方面的特征；3.线形动物和环节动物的主要特征。
成都市甲级写字楼调研分析
【成都市甲级写字楼调研分析】一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。
而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。
据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。
巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。
许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。
这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。
预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、成都目前办公物业市场调研分析1、办公物业类型目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。
从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析类型A：纯办公物业——高级写字楼（1）、成都高级写字楼分布成都高级写字楼分布示意甲级、准甲级写字楼在/待建甲级高级写字楼在/待建高级图示南总府路时代广场香槟广场中海格林威治王府井明日大厦世都总府大厦新时代民兴金融港鹏冠城凯乐世贸国际海外交流丰德国际顺城大街新世纪熊猫城士百达现代之窗仁恒广场 @世界时代数码中银摩尔城市之心川信开行人民南路威斯顿铂金时代国信国栋世代川投置信南大街天府绿洲宏达从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：ž 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。
成都市高端写字楼市场研究——来自实地的市场调查的开题报告
成都市高端写字楼市场研究——来自实地的市场调查的开题报告一、研究背景地处西南地区的成都市作为西部地区的经济中心和著名的历史文化名城，已不再是一个传统的旅游城市，在经济、文化和社会各个方面都呈现出了快速发展的态势。
随着成都市的经济快速发展，高端写字楼的需求逐渐上升，成为了成都市不可或缺的重要组成部分。
在成都市高端写字楼的市场中，各个品牌商务楼的资源也表现得十分丰富。
随着各类写字楼如雨后春笋般的冒出，成都市高端写字楼的市场正在呈现出多元、复杂的态势，市场竞争形势十分激烈。
因此，对成都市高端写字楼市场的深入研究成为了迫切需要解决的问题。
二、研究目的本研究的主要目的是通过实地访谈和对市场数据的调查分析，深入研究和探讨成都市高端写字楼市场的重要现状和特点，为相关政府部门和企业提供相关参考意见。
三、研究内容本研究将主要从以下三个方面展开：1.成都市高端写字楼市场概况：通过实地访谈和市场数据分析，探讨成都市高端写字楼市场的规模、发展概况、竞争态势等；2.成都市高端写字楼租赁市场分析：主要从需求、供应、租金水平等多个方面探讨成都市高端写字楼租赁市场的整体情况，为更好的满足企业的需求提供参考意见；3.成都市高端写字楼投资市场分析：对成都市高端写字楼投资市场进行深入研究，探讨市场规模、产业转型等相关议题，为广大投资者提供相关的投资意见。
四、研究方法本研究将采用主要的两种研究方法：实地访谈和市场数据调查分析。
其中，实地访谈主要用于深入了解目标对象的真实情况和态度，提供有价值的实证数据；市场数据调查分析则用于分析目标市场的总体情况和发展趋势，为后续研究提供咨询性建议。
五、论文结构本研究将按以下顺序逐一展开论述：第一章：研究背景和目的，介绍成都市高端写字楼市场的现状和特点；第二章：概述成都市高端写字楼市场的规模和发展趋势，重点解析市场的竞争格局、品牌数量等；第三章：分析成都市高端写字楼租赁市场主要问题，如需求与供应、租金水平等；第四章：重点探讨成都市高端写字楼投资市场的现状和发展趋势，为投资者提供相关的投资建议；第五章：总结研究成果，提出相应的方案和建议，为未来成都市高端写字楼市场的发展提供参考。
戴德梁行-成都商务写字楼等级评定标准(顶级-甲级-乙级)
务和维修服务
乙级写字楼 坐落于市区，主要商业办公区 交通便利
土地性质为商业用地 可视性一般 超过10000平方米 国内乙级设计院 有大堂，按大厦总面积计算停车 位服务面积至少每220-250平方米 配置一个停车位
不少于800平方米 不低于2.5米 ＜11cm或无 按大厦总建筑面积计算每部客梯 服务面积不超过6000平方米,载重 1000㎏/部，速度不低于3m/s 可无 两管风机盘空调系统，新风量30 立方米/人/小时 办公区提供不低于50w/㎡的电量, 有备用电且在紧急情况下可保证 大厦公共设施正常运作 具备5A系统, 提供至少三家国内通讯网络服务 商 办公区活荷载 200kg/㎡左右 洗手间高档装饰，提供手纸，灯 具采用环保灯具
2.1地理位置：位于商务区相对Байду номын сангаас中的区域或市政规划商业区内,交通便利，周边交通网络发达 2.1
2.2硬件设施： 2.2 2.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 2.2.2 建筑规模：办公部分超过两万平方米，每层建筑面积不低于1000平方米 2.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 2.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥11cm），除地台外的层净高2. 2.2.5 建筑装饰 a. 大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米/部，等候时间不 c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调,新风量不低于40立方米/人/小时；优质锅炉 d. 电气：双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量，并备充足后备电源
e. 弱电：完善先进的5A系统，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，可提供光缆，国内通讯网络服务商均可 平方米有一根电话线
成都高档写字楼市场分析报告
三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。
18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆〃锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。
1.成都高档写字楼分布图从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。
2. 成都高档写字楼物业类型从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。
其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。
3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。
成都商业调研报告-成都来福士广场
注重消费者体验，加强服务意识和细节管理，提高消费者满意度和忠 诚度。
04
关注新兴消费趋势和技术创新，及时调整经营策略，保持广场的市场 竞争力。
THANKS.
3
成都来福士广场的建设旨在满足市民日益增长的 消费需求，提升城市商业形象，促进区域经济发 展。
项目位置
01
成都来福士广场位于成都市人民南路与一环路交汇 处，地理位置优越，交通便捷。
02
该项目周边覆盖了大量住宅小区和办公楼宇，拥有 庞大的消费群体和潜在市场。
03
周边配套设施完善，包括公交、地铁等多种交通方 式，以及各类餐饮、娱乐等商业设施。
营销策略
会员制度
成都来福士广场建立了一套完善 的会员制度，通过积分兑换、会 员特权等方式增加客户粘性，提 高客户复购率。
节日营销
广场善于利用节日和主题活动进 行营销，通过举办各类促销活动、 品酒会等形式吸引消费者，提升 销售业绩。
数字营销
广场运用互联网和社交媒体进行 数字化营销，通过线上推广、社 交分享等方式扩大品牌影响力， 吸引更多潜在客户。
项目优势与挑战
03
项目优势
地理位置优越
多元化业态组合
成都来福士广场位于成都市核心地带， 交通便利，人流量大，为商业活动提 供了良好的基础。
成都来福士广场集购物、餐饮、娱乐、 休闲等多种业态于一体，满足了消费 者一站式购物和娱乐的需求。
品牌影响力
作为知名商业地产开发商，来福士品 牌在市场上具有较高的知名度和美誉 度，对吸引消费者和租户具有积极作 用。
吸引力。
成都来福士广场作为城市商业中心，具有较高 的知名度和影响力，吸引了大量消费者和投资 者。
广场的地理位置优越，交通便利，周边配套设施 完善，为消费者提供了便捷的购物体验。
成都市商务办公物业市场调查
成都市商务办公物业市场调查1. 引言商务办公物业市场是指为企业或机构提供办公场所及相关服务的市场，其中包括写字楼、商务中心、共享办公等各种形式的物业。
成都市作为西南地区经济中心城市，商务办公物业市场发展迅速，吸引了众多企业入驻和投资，因此对成都市商务办公物业市场进行一次调查，对市场规模、供需情况、租金水平等进行深入了解，对于商务办公物业的投资和管理具有重要意义。
2. 调查目的本次调查旨在了解成都市商务办公物业市场的现状和趋势，为投资者和管理者提供有关市场情况的参考，并为进一步推动商务办公物业市场的发展提供建议。
3. 调查方法3.1 调查范围本次调查主要针对成都市的商务办公物业市场进行，包括各类写字楼、商务中心和共享办公空间等。
3.2 调查内容本次调查主要涵盖以下内容：•市场规模，包括商务办公物业总体数量、占地面积等；•租金水平，包括各类商务办公物业的租金价格、租金涨跌趋势等；•租赁情况，包括商务办公物业的租赁率、入驻企业情况等；•服务品质，包括商务办公物业提供的服务项目、服务质量等。
3.3 调查方法本次调查采用以下方法进行：•文献调研，查阅相关统计数据、研究报告等；•实地调查，观察商务办公物业市场的实际情况；•面访调查，采访商务办公物业企业、投资者和管理者等相关人士。
4. 调查结果4.1 市场规模根据数据统计，截至2021年底，成都市共有商务办公物业约2000个，总占地面积超过1000万平方米。
其中，写字楼是成都市商务办公物业市场规模最大的一类，占总量的80%以上。
4.2 租金水平商务办公物业的租金水平受到多种因素影响，包括地段、楼层、写字楼等级等。
根据调查结果显示，成都市商务办公物业的租金水平较为稳定，总体呈现稳中有升的趋势。
不同地段和不同等级的商务办公物业租金有一定差异，平均租金在每平方米每月50-100元之间。
4.3 租赁情况成都市商务办公物业的租赁率保持在较高水平，尤其是写字楼和商务中心更受到企业青睐。
成都城南商业商务市场调查
甲级
2009
21,000
租售皆可
N/A
8,900
4
成都拉德方斯大厦
甲级
2009Βιβλιοθήκη 87,950租售皆可
N/A
12,000
备注：天府新谷目前推出体量大约10万㎡
5
特拉克斯广场
乙级
2009
79,712
租售皆可
N/A
9,000
天府大道沿线
中航城市广场
1
2
旺旺项目
九龙仓城南项目
3
4
中航国际广场
14 12 312 54 8 6 7 9 10 1514 11
写字楼
研究说明： 区域内不大部分项目仅为大致规划指标， 具体零售指标及写字楼指标暂未对外正式 发布，因此，在此部分，我们暂时无法分 解零售指标及写字楼指标。
26 27 1 8 7 6 2 11 12 13 14 3 9 10 5
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目名称 高新国际广场 天府新谷 成都拉德方斯大厦 中国水电大厦 特拉克斯广场 茂业中心 中航城市广场 九龙仓城南项目 旺旺项目 大鼎国际广场项目 誉峰项目 中航国际广场 东方国际广场 一航项目
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4
2012
35,000
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2012
50,000
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2013 2012 2012
75,000 83,000 52,169
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2010
80,000
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成都万科写字楼物业营销模式探析
成都万科写字楼物业营销模式探析下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议
开发商
新加坡仁恒置 地
四川投资集团 花样年集团 中国航天科技
集团 凯德置地 九龙仓集团 新希望集团 华宇置业 华人置地 铁狮门
供应体 量 （ ㎡）
60000
33000 80000
70000
78000 82000 54000 170000 80000 35000
➢可以看出成都市未来甲级写字楼供应主要集中在市区，东大街和人民南路沿线。均为知名开发商 修建的高档写字楼。包括国际一流开发商新加坡仁恒置地、凯德置地、美国铁狮门房地产开发商。 国际地产大鳄陆续抢滩成都写字楼市场。
➢目前成都市有用的10栋甲级写字楼中，有6栋都分布在人民南路沿线。占比60%。
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查 及初步建议
未来甲级写字楼体量与分布
供应年 份
项目名称
2009 2010 2011
仁恒广场 锦江国际 花样年喜年广场 航天科技大厦 来福士广场 天府时代广场 新希望大厦 华宇蓉国府 华人置地办公楼 铁狮门项目
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查 及初步建议
可类比优质写字楼市场租金与售价
编号 项目名称
平均租金
1 丰德国际广场 85元/㎡.月
2
商鼎国际
100元/㎡.月
3
花样年喜年广 场
120元/㎡.月
4
威斯顿联邦大 厦
105元/㎡.月
5 国航世纪中心 100元/㎡.月
均价 8300元 12500元 17000元 15000元 15000元
成都市酒店式公寓及写字楼市场调查 及初步建议
写字楼整体市场供应量
➢成都办公楼市场从2000-2009年市场 上共有约259.3万平方米办公物业供应。 而2010年新增供应量预计达到75.8万 平方米。 ➢过量的供应导致市场环境恶化，加 上宏观政策的调控，2001年市场供应 急剧下降。部分项目被迫延期，有部 分大楼甚至成为烂尾楼。 ➢随着经济发展和外资企业不断进驻 成都，写字楼市场从2003年开始复苏， 2003年至2009年的总供应量超过155万 平方米，这段时间内新建写字楼主要 为出租和出售。在这期间大量烂尾楼 也复工或转让，如：华敏翰尊国际、 力宝大厦等。
2019’成都顶级写字楼运营管理商务考察7页word
2019’成都顶级写字楼运营管理商务考察目的：全面调研成都顶级写字楼开发设计理念、后期运营管理特点，学习最好的案例，掌握第一手资料，为同质楼盘开发设计和运营管理提供借鉴。
考察对象：1、力宝大厦（项目讲解，项目总经理杨润春）2、香格里拉写字楼或仁恒置地广场（项目讲解，待定）3、时代广场（项目讲解，项目总经理，程硕）4、时代8号（项目讲解，项目总经理郭浩）备选：喜年广场行程安排：一、集中宣讲：第一天，9：00-12：00：成都写字楼市场及顶级写字楼运营管理状况介绍。
◆内容：1、成都写字楼市场介绍（分布、销售、租赁情况，重点介绍顶级）2、成都甲级写字楼的定位标准（建筑与机电设备）《成都商务写字楼等级指导标准》3、成都顶级写字楼的运营管理状况介绍◆讲师：杨迎久：全球五大行之世邦魏理仕高级顾问、项目经理，成都市首批物业管理专家。
◆地点：酒店会议室（半天租金及工作餐？）二、项目实地考察（每半天一个项目，共4个项目，第一天下午至第三天上午）1、项目高层讲解项目设计、功能特点及项目运营管理情况；2、项目实地考察参观。
项目简介：(出标准版本，各项目自行出稿)例：三、 自由活动（第三天下午） 项目一：成都第一写字楼 — 成都力宝大厦（重点推荐项目） 【开 发 商】四川盛唐实业有限公司 【物业管理】 世邦魏理仕/力宝物业【物管费用】 18元/m2/月 【建筑面积】 72252平米 【项目介绍】 力宝大厦是由力宝集团与四川盛唐实业集团共同投资打造的国际超甲级纯写字楼。
它完美契合顶级写字楼国际通行标准，一经面市，就惊艳四方，创下了成都写字楼历史上无数个第一的奇迹： 成都第一个吸引外资投入逾4.2亿参与打造的写字楼产品； 成都第一个世界五百强购买的自有物业的写字楼产品； 成都第一个真正意义上达到国际超甲级智能化标准的写字楼产品； 成都第一个将软服务标准作为超越硬件指标考量的写字楼产品。
力宝大厦地处国际城南商务核心区，人民南路东侧科华北路62号。
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2012’成都顶级写字楼运营管理商务考察目的：全面调研成都顶级写字楼开发设计理念、后期运营管理特点，学习最好的案例，掌握第一手资料，为同质楼盘开发设计和运营管理提供借鉴。
考察对象：1、力宝大厦（项目讲解，项目总经理杨润春）2、香格里拉写字楼或仁恒置地广场（项目讲解，待定）3、时代广场（项目讲解，项目总经理，程硕）4、时代8号（项目讲解，项目总经理郭浩）备选：喜年广场行程安排：一、集中宣讲：第一天，9：00-12：00：成都写字楼市场及顶级写字楼运营管理状况介绍。
◆内容：1、成都写字楼市场介绍（分布、销售、租赁情况，重点介绍顶级）2、成都甲级写字楼的定位标准（建筑与机电设备）《成都商务写字楼等级指导标准》3、成都顶级写字楼的运营管理状况介绍◆讲师：杨迎久：全球五大行之世邦魏理仕高级顾问、项目经理，成都市首批物业管理专家。
◆地点：酒店会议室（半天租金及工作餐？）二、项目实地考察（每半天一个项目，共4个项目，第一天下午至第三天上午）1、项目高层讲解项目设计、功能特点及项目运营管理情况；2、项目实地考察参观。
项目简介：(出标准版本，各项目自行出稿)例：三、 自由活动（第三天下午）【南亚风情第壹城】，位于昆明南市区核心地段——滇池路。
这里是昆明的高端住宅名盘聚集地，也是滇池国家级旅游度假区和红塔体育中心的所在地。
目前，这一区域聚集了省委、省人大、省政协、省检察院、省高院等30多家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部，是云南省新的政治经济核心区，昆明最重要的商务、旅游、会议、餐饮娱乐的集中区域。
【南亚风情第壹城】，总用地面积282.45亩，建筑面积920000万平方米，按照国际现代都市商业中心要求规划建设，距二环路1.8公里，距三环路300米。
【南亚风情第壹城】由5A 级写字楼组成，以36层逾百米的昆明绝对商务高度，形成城市腾飞的双翼。
【南亚风情第壹城】为东南亚商务之巅，面向的是众多省级行政机关，招徕的事全球知名企业，形成的事政务级商务峰。
【南亚风情第壹城】，引领城市商务办公新模式，成就昆明首席中央商务特区，问鼎城市商务之巅。
【南亚风情第壹城】国际C 座沿袭城市贵族的血统，占据省级政经核心影响最前沿，近享东盟辐射产业链丰厚资源，以定制化的产品设计理念，重新制定城市财富圈层的游戏规则。
【南亚风情第壹城】国际C 座公寓，建筑面积4.3万平米，位于南亚路中段，金融街之上，楼高60米，17层，与南亚第壹国际B 座、南亚第壹商业大道、星河PUB 街、星河左岸相连，形成个性鲜明的建筑风尚。
***提供前期物业顾问服务+后期物业管理全权委托服务。
项目一：成都第一写字楼—成都力宝大厦（重点推荐项目）【开发商】四川盛唐实业有限公司【物业管理】世邦魏理仕/力宝物业【物管费用】18元/m2/月【建筑面积】72252平米【项目介绍】力宝大厦是由力宝集团与四川盛唐实业集团共同投资打造的国际超甲级纯写字楼。
它完美契合顶级写字楼国际通行标准，一经面市，就惊艳四方，创下了成都写字楼历史上无数个第一的奇迹：成都第一个吸引外资投入逾4.2亿参与打造的写字楼产品；成都第一个世界五百强购买的自有物业的写字楼产品；成都第一个真正意义上达到国际超甲级智能化标准的写字楼产品；成都第一个将软服务标准作为超越硬件指标考量的写字楼产品。
力宝大厦地处国际城南商务核心区，人民南路东侧科华北路62号。
毗邻政府行政中心、金融机构、领事馆区、高档餐饮及休闲会所、机场、国际会展中心、高尔夫俱乐部等商务场所，配套丰富，交通便捷。
目前，已经有超过20家的世界500强企业入驻，亦成为世界500强以及众多国内外企业入川的首选写字楼。
力宝大厦由美国BHB联合建筑师设计事务所、国际级建筑大师黄伟先生倾心打造，新加坡KPK（柏建）全程监理。
力宝大厦荣膺中国建设部颁发的：“中国城市标志性写字楼”、“2006年度国际建筑设计经典写字楼”等称号。
项目二：成都写字楼的新坐标—成都香格里拉中心写字楼【开发商】香港嘉里集团【物业管理】世邦/城江物业管理(成都)有限公司【物管费用】20元/m2/月【建筑面积】46,526平米【项目介绍】成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集团荣誉推出，坐落在成都的核心区域，总建筑面积为46,526平方米，拥有无柱网式设计和1,488平方米的整层面积，其齐全的设施，独有的河景，顶级的配置与服务理念，使香格里拉中心办公楼成为成都写字楼的新坐标。
香格里拉酒店集团在成都开发了汇集零售、酒店及成都首个真正意义上的甲级写字楼的综合商务中心。
充分考虑到跨国企业的要求、期许，香格里拉中心办公楼以最顶级的标准，让客户体验到由世界著名酒店运营者带来的全方位至尊服务。
一个创意与实用兼备的建筑杰作——香格里拉中心，全面优化整合滨江园区资源，创新缔造包括国际标准一级办公楼、五星级酒店及高端时尚生活购物商场在内的世界级综合商业地标建筑群.尖端的商务设施，超前的应用技术，领先的设计理念，致力成就盛况空前的商业地标典范。
项目三：成都物业管理水平之冠——新时代广场【开发商】国嘉地产/泰然置业【物业管理】新时代物业【物管费用】15元/m2/月【建筑面积】50000 ㎡【项目介绍】成都新时代广场是成都老三甲写字楼之一，建成于1996年。
在当时成为当时高端客户首选办公场地，租金高达150至200元/平米月。
创成都写字楼租金水平之最，至今其租赁价格仍然无人能及。
成都时代广场位于成都市总府路2-4号，红星路三段2-44号，是成都甲级写字楼的领军人物，外形靓丽无出其右，是成都体量最大的写字楼群。
其硬件设施可比肩超甲写字楼，且物业管理令人称道。
空调开放时间长达16个小时以上，这在成都写字楼里面是绝无仅有的，深受客户赞赏，并且已经吸引了包括法国领事馆及索尼、法国BNP、诺基亚、和记黄埔、渣打银行、荷兰银行、通用电气、拉法基、东芝、三星电子、蒂森电梯、壳牌石油、大冢制药、苹果电脑、雅芳、大西洋铁合金、搜狐、雷格斯等这样的世界500强入驻。
项目四：缔造对话世界的顶级商务典范——时代8号【开发商】香港九龙仓集团【物业管理】世邦魏理仕【物管费用】20元/m2/月【建筑面积】94000m2【项目介绍】时代8号，成都至尊地脉、地铁上盖的超甲级写字楼，占地面积：70666.72平方米，建筑面积：94000平方米。
9.5m尊贵商务大楼，近900m2开阔空间，精心演绎办公环境的舒适阔朗。
项目位于东大街核心区域，临近府南河，毗邻春熙路商圈。
坐落于地铁2号线东门大桥站上盖，直接连通站点地下出口，位处成都东大街交通枢纽，享十余条公交线路，占尽城市中心之便利。
时代8号坐拥红星路、春熙路商圈一线繁华，毗邻五星级酒店香格里拉酒店、时尚焦点兰桂坊顶级休闲娱乐区，环抱人文自然风貌水井坊、无限美景府河……时代8号集合了太多太耀眼的城市价值焦点，顶级商务环境，正成为当代商务地标之作。
同时，全球最大的地产服务公司、连续九年名列Lipsey年度商业地产品牌排名榜首的世邦魏理仕担纲时代8号物业管理。
凭借百年经验，打造高端商务物业服务的国际标准，为世界精英人士带来至臻完美的商务体验。
备选：之一：成都CBD核心商务新标杆——航天科技大厦【开发商】四川航天科技集团【物业管理】仲量联行【物管费用】22元/m2/月【建筑面积】117904平方米【项目介绍】航天科技大厦坐落于成都CBD中心位置、人民南路一段与新光华交汇处的航天科技大厦，地面高度170米，总建筑面积12万平方米，地上42层、地下5层，是成都中轴线核心位置上至今建筑高度、装备标准、客户定位、服务品质均居国际领先地位的超甲级高端办公楼。
航天科技大厦位居天府中心、扼守城市中轴。
项目周边云集仁恒置地广场、中环广场、城市之心、川信大厦等高端办公楼群及城市名人、锦江宾馆、索非特万达等五星级酒店，春熙路、盐市口、骡马市三大商圈环绕四周信步可达，成都双流国际机场车程不足20分钟，地铁南北枢纽站近在咫尺。
具有产品、区位、交通、服务等优势条件的航天科技大厦将成为高速国际都市化的新成都在CBD核心商务商业区树立的商务新标杆、城市新形象。
经过精心打造的航天科技大厦，具有现代、简约且富有动感产品特质，项目从内到外充满了国际化高端商务的物业元素。
挑高10米的大厦南大堂面对新光华街，彰显宽敞通透的空间设计。
大厦配置14部国际品牌迅达的高速电梯，并独具匠心地为每个楼层配置了先进的预约电梯系统，让高峰时段平均等候时间不超过35秒。
另设3部电梯贯通停车场及附属商业设施。
办公区内，楼层净高2.7米，另设架高地台100毫米，外墙距核心筒至少12米，拥有全成都领先的楼层面积，超宽、超大的办公场地能充分满足企业的不同要求，闭路电视系统、防盗报警电子系统、门禁子系统充分保障企业的安全及私密，Low-E双层镀银玻璃幕墙，能最大限度隔声与隔热，让人即使身处闹市也能享受静谧的办公空间。
之二：成都最高档次的国际标准超甲级写字楼——仁恒置地广场【开发商】新加坡仁恒置地【物业管理】仲量联行【物管费用】22元/m2/月【建筑面积】212482平方米【项目介绍】仁恒置地广场是成都目前最高档次的国际标准超甲级写字楼，集合世界领先的建筑科技、一流水准的物业管理和完善的商务配套，成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段红照壁十字路口，此处是中国西南地区中心商业区。
该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处，地铁一号线从此经过。
广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。
商业部分面积约6万平方米，是集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。
由美国NBBJ、英国ARUP、美国EDAW、英国全景、香港CL3、香港梁志天等十余个国际顶尖专业团队倾力打造的中国城市地标建筑，与国际企业身份形象相得益彰。
之三：成都目前的最高建筑——190米喜年广场【开发商】华样年控股有限公司【物业管理】花样年物业管理成都分公司【物管费用】16元/m2/月【建筑面积】132,218平方米【项目介绍】精品文档喜年广场雄踞于成都市中央CBD商务区，占据东大街门户位置，西连成都市中央商业商务核心区——盐市口、春熙路，东接成都市东部城市副中心，是连接成都市中心区域和东部城市副中心的黄金走廊。
喜年广场总占地13亩，总建面约13万平米，汇聚了国际甲级写字楼、精装公寓、国际酒店、精品商业四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。
喜年广场分为东西两个塔楼，其中东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，是成都市首个超高层国际顶级写字楼。
写字楼大堂为双层挑空设计，层高总计8.7米，气度更显荣耀。