中粮置地壹号系列产品规划设计
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高端再改、投资 年龄在30-45岁 年龄在30 45岁，高端收入人士 高端收入人士
中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引
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壹号系列的产品指标要求
维度 指标 产品类型 建筑风格 主力户型 层高要求 车位配比（每户车位数） 产品 装修标准 电梯标准 配套要求 会所标准 园林环境要求
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壹号系列
壹号系列 一般情况下，高层住宅（80-100米），超高层住 般情 高 住宅 米 超高 住 宅（100-150米），可根据实际情况适当调整 现代都市立面风格、新古典立面风格 180-400平米 米 四房三厅四卫，三房两厅三卫 ≥ 3.2米 在满足规划设计指标的前提下，建议大于2 毛坯或精装（精装成本2500~5000元/平米） 原装进口 线品牌 原装进口一线品牌 豪华会所 如需设置会所，应采用豪华装修，配备健身房、 商务会议室、室内恒温游泳池、咖啡厅、酒窖、雪 茄吧、中粮品牌展示馆等 硬地铺装采用高档石材、高档名贵树种，用 水景 小品 雕塑等手段营造尊贵气势 水景、小品、雕塑等手段营造尊贵气势
上海海景壹号项目的成功是几代中粮人的努力与沉淀， 为我司在豪宅及高端酒店公寓的发展上奠定基础同时也树 我 豪宅 高 店 寓 奠 基 立了里程碑。此系列产品能够获得更多的资金，提升品牌 形象，是我司业务长远发展的坚实基础。
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壹号系列
三、壹号系列产品的主要特征
从土地取得到开工 工程 程 参考 参考工期 期 从土地取得到结构封顶 从土地取得至 交付入伙 不含精装 含精装
本页内容由运营管理部、工程采购部草拟,暂未考虑北方冬季歇工等因素， 经研讨审批确定后,适时推出。
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壹号系列
基地面积
总建筑面积 63.4万m2 建筑容积率 2.37
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第二章、壹号系列产品的整体设计要求
• 壹号系列产品的整体设计要求
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壹号系列
• 地处一线城市商务核心区,或者拥有城市稀缺资源的核心地段,具有较好的景 观资源以及发达的交通条件。 • 追求高额回报，不追求快速去化，内部收益率≥15%，销售净利率≥20%。 • 以高端再改客户或投资型客户为主。 • 产品主要满足舒适性、尊贵性、收藏性需求。 • 规划布局强调轴线感和仪式感 规划布局强调轴线感和仪式感，建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资 建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资 源和内部中心景观。
1、土地资源的——稀缺性 壹号系列产品的选址是最为重要的 建造地点或是一线城市的商务核心 壹号系列产品的选址是最为重要的，建造地点或是 线城市的商务核心 区，或是拥有城市稀缺资源的核心地段。 2、居住体验的——舒适性 壹号系列产品在彰显尊贵的同时，应同时充分强调居住体验的舒适性。 3、设计品质的——高端性 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点 同时通过设计进一 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点，同时通过设计进 步提升品质，最终使产品本身成为优势。
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高档实木门 （如意大利Gardesa等） 高档断热式铝合金窗、中空 LOW-E玻璃
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壹号系列产品的成本指标要求
维度 度 指标 壹号系列产品 列产
壹号系列
成本
产品单方建造成本(含主体建筑工程 费 主体安装工程费 社区管网工程 费、主体安装工程费、社区管网工程 费、园林环境费、配套设施费；按总 建筑面积计) 其中： 1、主体建筑、安装工程 (按总建筑 面积) 2、社区管网(按管网占地面积) 3、园林环境(按景观面积)。 4、配套设施(按会所、幼儿园、学校 建筑面积；成本不包含软饰部分；按 可恒温室内(外)泳池单项）
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壹号系列 4、物业服务的 4、物业服务的——尊贵性 尊贵性 壹号系列产品应以客户至上为原则，建立快捷、高效的服务流程，提供热 心 细心 用心 耐心 诚心的尊贵服务 让客户放心 安心与舒心 心、细心、用心、耐心、诚心的尊贵服务，让客户放心、安心与舒心。 5、投资价值的——收藏性 壹号系列产品以其诸多元素的稀缺性成为投资价值的集中体现。稀缺的土 地资源，精细的产品设计，完善的配套设施，尊贵的物业服务，使得城市高 端住宅产品具有极佳的升值空间，是富有收藏价值的建筑作品。
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壹号系列 由于绝佳的地缘、顶级的景观及人文资源和产品的卓越品质，结 合极富有创造力的圈层营销 上海海景壹号项目在2009年11月28日 合极富有创造力的圈层营销，上海海景壹号项目在2009年11月28日 曾创造2小时售罄，总销售额达23亿的奇迹，为我司的业绩及业界口 碑作出了巨大贡献。
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壹号系列的产品指标要求
维度 公共部位 精装修 指标 外墙装饰 电梯厅装饰 大堂 装修标准 墙面 产品 室内装修 地面 门 窗 家私 厨具 洁具
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壹号系列 2层以下进口高档石材、2层以上全石材 2层以下进口高档石材 2层以上全石材 铝板等高档用材 进口高档石材及高档装饰灯具 进口高档石材及装饰灯、高档家私 毛坯 精装 进口高档墙纸 高档乳胶漆 进口高档墙纸、高档乳胶漆 高档石材、实木地板、地毯 高档实木门 （如意大利Gardesa等） 高档断热式铝合金窗、中空 LOW-E玻璃 高档进口家私 国际一线品牌 （如BULTHAUP等） 进口高档品牌（如V&B等）
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壹号系列
二、壹号系列产品的发展历程及重要意义
上海海景壹号项目是壹号系列产品的第 个项目，位于上海市陆家嘴 上海海景壹号项目是壹号系列产品的第一个项目，位于上海市陆家嘴 金融中心。 陆家嘴为上海的核心金融区域 有着高端的商业酒店配套以及绝佳的 陆家嘴为上海的核心金融区域，有着高端的商业酒店配套以及绝佳的 黄浦江景观资源。随着世界500强入住陆家嘴的企业不断增多，陆家嘴地 区的高端人群的需求日益显现 中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验 区的高端人群的需求日益显现，中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验 的基础上倾心打造了高端产品海景壹号，面对的客户不仅仅只局限于陆家 嘴 而是国际化的成功人群 嘴、而是国际化的成功人群。 上海海景壹号项目用地规模2.4万㎡ ，建筑规模约9.8万㎡ ，建筑类 型为高层住宅产品与服务式酒店公寓。酒店公寓产品以209-340 ㎡精装 四居为主，住宅产品以308-390精装四居为主，满足高端客户的需求。
本页内容由成本管理部草拟 经研讨审批确定后 适时推出 本页内容由成本管理部草拟,经研讨审批确定后,适时推出。
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壹号系列产品的运营计划指标要求
壹号系列产品 维度 指标 高层 （25-33层) 8~10 ~ 个月 19~21个月 33~36.5个月 38~41.5个月 超高层 （33-45层） 8~10 ~ 个月 21~24个月 36.5~42.5个月 42.5~50.5个月
基地面积
总建筑面积 98000m2 建筑容积率 4.0
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五 壹号系列产品的现有项 基本情况 五、壹号系列产品的现有项目基本情况——隆玺壹号 隆玺壹号
物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 所属商圈 物业地址 交通状况 住宅 风水宝地、豪华居住区 板楼 高层 部分精装修 北行商圈 皇姑区黄河大街航空学院 原址（北陵公园西门） 地铁2号线 、公交217、 326、232、381、382、 393路 20万 m2
建造成本： 毛坯3100~6000元/m2 精装修5600 5600~11000 11000元/m2（其中室内精装修成 本2500~5000元/m2） 其中： 1、毛坯标准：2500 2500~5000 5000元/m2 精装修标准：5000~10000元/m2 2、300~350元/m2 3、1000~1200元/m2 4、会所：15000元/m2、 幼儿园、学校：6000元/m2、 可恒温室内(外)泳池：120万元/个 备注：以上价格区间因产品的区域 配置标 备注：以上价格区间因产品的区域、配置标 准的不同而浮动。
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四、壹号系列产品的客户的一般特征
★ 主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸，以体现其尊贵身份的客 主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸 以体现其尊贵身份的客
户，或者寻求高额回报的投资客户
★ 客户置业需求以高端再改、投资为主 客户置业需求以高端再改 投资为主 ★ 户型需求以三居、四居为主 ★ 客户对总价敏感度较低 ★ 客户对舒适性、品质感、配套设施等有较高要求
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• 户型以180 户型以180-400m 400m2三居、四居为主，平面设计尊贵、豪华，并强调舒适性。 三居 四居为主 平面设计尊贵 豪华 并强调舒适性 • 充沛的车位数量满足Baidu Nhomakorabea端客户的配套需求。 充沛的车位数量满足高端客户的配套需求 • 公共设施与社区配套采用高品质设计和装修，在满足规划设计指标前提下， 尽量设置高端会所，配套游泳池、健身房、酒吧等休闲空间。 • 园林景观用高档石材、珍贵树种营造尊贵气势。 园林景观用高档石材 珍贵树种营造尊贵气势
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第一章、前言 第 章、前言 一、壹号系列产品的定义
壹号系列
壹号系列产品，是我司针对极少数高端客户打造的，所处地段优越、 设计精细 配套完善 设施先进 能够最大限度满足居住者或者租赁者安 设计精细、配套完善、设施先进，能够最大限度满足居住者或者租赁者安 全感、舒适感、私密性的住宅或酒店式公寓产品。 壹号系列产品拥有顶尖的商务资源或优美的自然环境，面向以成功人 士为代表的高端客户和以跨国企业的CEO为代表的国际化客户，提供交通 便利，设施齐备，服务完善，品位高雅的国际化产品。 这种产品如同“皇冠上的明珠” 这种产品如同 皇冠上的明珠 ，长久屹立在中国地产界的最前沿。 长久屹立在中国地产界的最前沿 其中的持有性高端物业项目还享受着中国城市化的进程中土地的长期增值。
中粮置地有限公司 壹号系列产品规划设计指引
中粮置地规划设计推进委员会 规划设计推进小组 上海公司设计部
2011年11月 0 年 月
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壹号系列
目 录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 前言 壹号系列产品的整体设计要求 规划设计 建筑单体设计 景观设计 装修设计 结束语
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• 项目尊贵挺拔，卓然孑然，具有标志性。 项目尊贵挺拔 卓然孑然 具有标志性
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壹号系列的区位条件 规划指标要求 壹号系列的区位条件、规划指标要求
维度 指标 项目位置 区位条件 环境要求 交通条件 配套要求 规划指标 项目规模 (建筑面积) 容积率 用地性质 壹号系列 城市中心 有稀缺的自然景观资源或人文景观资源 道路交通发达 周边配套高 ≥10万平米 ≥2.5 以住宅为主
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壹号系列
五、壹号系列产品的现有项目基本情况——海景壹号
物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 所属商圈 物业地址 交通状况 住宅 公寓 住宅、公寓 江景地产,豪华居住区 板楼 高层 精装修 陆家嘴 浦东银城中路600弄 紧邻地铁2号线陆家嘴站、 东昌路渡口 公交937 东昌路渡口、公交937， 81等 24315.8m2
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壹号系列的商业模式 经济回报 客户维度指标要求 壹号系列的商业模式、经济回报、客户维度指标要求
维度 商业模式 经济回报 客户 内部收益率 销售净利率 客户需求 客户描述 指标 壹号系列 追求高额回报，不追求快速去化
≥ 15% ≥ 20%
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壹号系列的产品指标要求
维度 指标 产品类型 建筑风格 主力户型 层高要求 车位配比（每户车位数） 产品 装修标准 电梯标准 配套要求 会所标准 园林环境要求
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壹号系列
壹号系列 一般情况下，高层住宅（80-100米），超高层住 般情 高 住宅 米 超高 住 宅（100-150米），可根据实际情况适当调整 现代都市立面风格、新古典立面风格 180-400平米 米 四房三厅四卫，三房两厅三卫 ≥ 3.2米 在满足规划设计指标的前提下，建议大于2 毛坯或精装（精装成本2500~5000元/平米） 原装进口 线品牌 原装进口一线品牌 豪华会所 如需设置会所，应采用豪华装修，配备健身房、 商务会议室、室内恒温游泳池、咖啡厅、酒窖、雪 茄吧、中粮品牌展示馆等 硬地铺装采用高档石材、高档名贵树种，用 水景 小品 雕塑等手段营造尊贵气势 水景、小品、雕塑等手段营造尊贵气势
上海海景壹号项目的成功是几代中粮人的努力与沉淀， 为我司在豪宅及高端酒店公寓的发展上奠定基础同时也树 我 豪宅 高 店 寓 奠 基 立了里程碑。此系列产品能够获得更多的资金，提升品牌 形象，是我司业务长远发展的坚实基础。
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壹号系列
三、壹号系列产品的主要特征
从土地取得到开工 工程 程 参考 参考工期 期 从土地取得到结构封顶 从土地取得至 交付入伙 不含精装 含精装
本页内容由运营管理部、工程采购部草拟,暂未考虑北方冬季歇工等因素， 经研讨审批确定后,适时推出。
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基地面积
总建筑面积 63.4万m2 建筑容积率 2.37
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第二章、壹号系列产品的整体设计要求
• 壹号系列产品的整体设计要求
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壹号系列
• 地处一线城市商务核心区,或者拥有城市稀缺资源的核心地段,具有较好的景 观资源以及发达的交通条件。 • 追求高额回报，不追求快速去化，内部收益率≥15%，销售净利率≥20%。 • 以高端再改客户或投资型客户为主。 • 产品主要满足舒适性、尊贵性、收藏性需求。 • 规划布局强调轴线感和仪式感 规划布局强调轴线感和仪式感，建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资 建筑朝向应当充分考虑项目外围的景观资 源和内部中心景观。
1、土地资源的——稀缺性 壹号系列产品的选址是最为重要的 建造地点或是一线城市的商务核心 壹号系列产品的选址是最为重要的，建造地点或是 线城市的商务核心 区，或是拥有城市稀缺资源的核心地段。 2、居住体验的——舒适性 壹号系列产品在彰显尊贵的同时，应同时充分强调居住体验的舒适性。 3、设计品质的——高端性 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点 同时通过设计进一 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点，同时通过设计进 步提升品质，最终使产品本身成为优势。
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高档实木门 （如意大利Gardesa等） 高档断热式铝合金窗、中空 LOW-E玻璃
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壹号系列产品的成本指标要求
维度 度 指标 壹号系列产品 列产
壹号系列
成本
产品单方建造成本(含主体建筑工程 费 主体安装工程费 社区管网工程 费、主体安装工程费、社区管网工程 费、园林环境费、配套设施费；按总 建筑面积计) 其中： 1、主体建筑、安装工程 (按总建筑 面积) 2、社区管网(按管网占地面积) 3、园林环境(按景观面积)。 4、配套设施(按会所、幼儿园、学校 建筑面积；成本不包含软饰部分；按 可恒温室内(外)泳池单项）
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壹号系列 4、物业服务的 4、物业服务的——尊贵性 尊贵性 壹号系列产品应以客户至上为原则，建立快捷、高效的服务流程，提供热 心 细心 用心 耐心 诚心的尊贵服务 让客户放心 安心与舒心 心、细心、用心、耐心、诚心的尊贵服务，让客户放心、安心与舒心。 5、投资价值的——收藏性 壹号系列产品以其诸多元素的稀缺性成为投资价值的集中体现。稀缺的土 地资源，精细的产品设计，完善的配套设施，尊贵的物业服务，使得城市高 端住宅产品具有极佳的升值空间，是富有收藏价值的建筑作品。
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壹号系列 由于绝佳的地缘、顶级的景观及人文资源和产品的卓越品质，结 合极富有创造力的圈层营销 上海海景壹号项目在2009年11月28日 合极富有创造力的圈层营销，上海海景壹号项目在2009年11月28日 曾创造2小时售罄，总销售额达23亿的奇迹，为我司的业绩及业界口 碑作出了巨大贡献。
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壹号系列的产品指标要求
维度 公共部位 精装修 指标 外墙装饰 电梯厅装饰 大堂 装修标准 墙面 产品 室内装修 地面 门 窗 家私 厨具 洁具
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壹号系列
壹号系列 2层以下进口高档石材、2层以上全石材 2层以下进口高档石材 2层以上全石材 铝板等高档用材 进口高档石材及高档装饰灯具 进口高档石材及装饰灯、高档家私 毛坯 精装 进口高档墙纸 高档乳胶漆 进口高档墙纸、高档乳胶漆 高档石材、实木地板、地毯 高档实木门 （如意大利Gardesa等） 高档断热式铝合金窗、中空 LOW-E玻璃 高档进口家私 国际一线品牌 （如BULTHAUP等） 进口高档品牌（如V&B等）
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二、壹号系列产品的发展历程及重要意义
上海海景壹号项目是壹号系列产品的第 个项目，位于上海市陆家嘴 上海海景壹号项目是壹号系列产品的第一个项目，位于上海市陆家嘴 金融中心。 陆家嘴为上海的核心金融区域 有着高端的商业酒店配套以及绝佳的 陆家嘴为上海的核心金融区域，有着高端的商业酒店配套以及绝佳的 黄浦江景观资源。随着世界500强入住陆家嘴的企业不断增多，陆家嘴地 区的高端人群的需求日益显现 中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验 区的高端人群的需求日益显现，中粮集团在拥有开发成熟的普通住宅经验 的基础上倾心打造了高端产品海景壹号，面对的客户不仅仅只局限于陆家 嘴 而是国际化的成功人群 嘴、而是国际化的成功人群。 上海海景壹号项目用地规模2.4万㎡ ，建筑规模约9.8万㎡ ，建筑类 型为高层住宅产品与服务式酒店公寓。酒店公寓产品以209-340 ㎡精装 四居为主，住宅产品以308-390精装四居为主，满足高端客户的需求。
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壹号系列产品的运营计划指标要求
壹号系列产品 维度 指标 高层 （25-33层) 8~10 ~ 个月 19~21个月 33~36.5个月 38~41.5个月 超高层 （33-45层） 8~10 ~ 个月 21~24个月 36.5~42.5个月 42.5~50.5个月
基地面积
总建筑面积 98000m2 建筑容积率 4.0
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五 壹号系列产品的现有项 基本情况 五、壹号系列产品的现有项目基本情况——隆玺壹号 隆玺壹号
物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 所属商圈 物业地址 交通状况 住宅 风水宝地、豪华居住区 板楼 高层 部分精装修 北行商圈 皇姑区黄河大街航空学院 原址（北陵公园西门） 地铁2号线 、公交217、 326、232、381、382、 393路 20万 m2
建造成本： 毛坯3100~6000元/m2 精装修5600 5600~11000 11000元/m2（其中室内精装修成 本2500~5000元/m2） 其中： 1、毛坯标准：2500 2500~5000 5000元/m2 精装修标准：5000~10000元/m2 2、300~350元/m2 3、1000~1200元/m2 4、会所：15000元/m2、 幼儿园、学校：6000元/m2、 可恒温室内(外)泳池：120万元/个 备注：以上价格区间因产品的区域 配置标 备注：以上价格区间因产品的区域、配置标 准的不同而浮动。
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四、壹号系列产品的客户的一般特征
★ 主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸，以体现其尊贵身份的客 主要客户群为期望在城市稀缺地段拥有府邸 以体现其尊贵身份的客
户，或者寻求高额回报的投资客户
★ 客户置业需求以高端再改、投资为主 客户置业需求以高端再改 投资为主 ★ 户型需求以三居、四居为主 ★ 客户对总价敏感度较低 ★ 客户对舒适性、品质感、配套设施等有较高要求
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• 户型以180 户型以180-400m 400m2三居、四居为主，平面设计尊贵、豪华，并强调舒适性。 三居 四居为主 平面设计尊贵 豪华 并强调舒适性 • 充沛的车位数量满足Baidu Nhomakorabea端客户的配套需求。 充沛的车位数量满足高端客户的配套需求 • 公共设施与社区配套采用高品质设计和装修，在满足规划设计指标前提下， 尽量设置高端会所，配套游泳池、健身房、酒吧等休闲空间。 • 园林景观用高档石材、珍贵树种营造尊贵气势。 园林景观用高档石材 珍贵树种营造尊贵气势
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第一章、前言 第 章、前言 一、壹号系列产品的定义
壹号系列
壹号系列产品，是我司针对极少数高端客户打造的，所处地段优越、 设计精细 配套完善 设施先进 能够最大限度满足居住者或者租赁者安 设计精细、配套完善、设施先进，能够最大限度满足居住者或者租赁者安 全感、舒适感、私密性的住宅或酒店式公寓产品。 壹号系列产品拥有顶尖的商务资源或优美的自然环境，面向以成功人 士为代表的高端客户和以跨国企业的CEO为代表的国际化客户，提供交通 便利，设施齐备，服务完善，品位高雅的国际化产品。 这种产品如同“皇冠上的明珠” 这种产品如同 皇冠上的明珠 ，长久屹立在中国地产界的最前沿。 长久屹立在中国地产界的最前沿 其中的持有性高端物业项目还享受着中国城市化的进程中土地的长期增值。
中粮置地有限公司 壹号系列产品规划设计指引
中粮置地规划设计推进委员会 规划设计推进小组 上海公司设计部
2011年11月 0 年 月
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目 录
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 前言 壹号系列产品的整体设计要求 规划设计 建筑单体设计 景观设计 装修设计 结束语
中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引
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• 项目尊贵挺拔，卓然孑然，具有标志性。 项目尊贵挺拔 卓然孑然 具有标志性
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壹号系列的区位条件 规划指标要求 壹号系列的区位条件、规划指标要求
维度 指标 项目位置 区位条件 环境要求 交通条件 配套要求 规划指标 项目规模 (建筑面积) 容积率 用地性质 壹号系列 城市中心 有稀缺的自然景观资源或人文景观资源 道路交通发达 周边配套高 ≥10万平米 ≥2.5 以住宅为主
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五、壹号系列产品的现有项目基本情况——海景壹号
物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 所属商圈 物业地址 交通状况 住宅 公寓 住宅、公寓 江景地产,豪华居住区 板楼 高层 精装修 陆家嘴 浦东银城中路600弄 紧邻地铁2号线陆家嘴站、 东昌路渡口 公交937 东昌路渡口、公交937， 81等 24315.8m2
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壹号系列的商业模式 经济回报 客户维度指标要求 壹号系列的商业模式、经济回报、客户维度指标要求
维度 商业模式 经济回报 客户 内部收益率 销售净利率 客户需求 客户描述 指标 壹号系列 追求高额回报，不追求快速去化
≥ 15% ≥ 20%