房地产行业的金融创新

房地产行业的金融创新

摘要：翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资或群众筹资，香港译作「群众集资」，台湾译作「群众募资」。由发起人、跟投人、平台构成。具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征，是指一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。一般而言是透过网络上的平台连结起赞助者与提案者。群众募资被用来支持各种活动，包含灾害重建、民间集资、竞选活动、创业募资、艺术创作、自由软件、设计发明、科学研究以及公共专案等。

关键词：房地产众筹;特点;适用范围;模式

一、概述

现代众筹指通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。相对于传统的融资方式，众筹更为开放，能否获得资金也不再是由项目的商业价值作为唯一标准。只要是网友喜欢的项目，都可以通过众筹方式获得项目启动的第一笔资金，为更多小本经营或创作的人提供了无限的可能。

其规则有以下三点：

1、筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。

2、在设定天数内，达到或者超过目标金额，项目即成功，发起人可获得资金;筹资项目完成后，支持者将得到发起人预先承诺的回报，回报方式可以是实物，也可以是服务，如果项目筹资失败，那么已获

资金全部退还支持者。

3、众筹不是捐款，支持者的所有支持一定要设有相应的回报。

随着众筹概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。由于众筹模式能使房地产项目前期能更好的拟合消费者需求，稳定购买群体，其出现和应用无疑对供需双方均提供了一种更和谐的交易方式。本文也将就房地产众筹的各种模式及其特点进行分析。二、正文主体

目前房地产众筹共有六种模式，其中用于开发的众筹模式为：定向类众筹、融资型开发类众筹及营销型开发类众筹。用于销售的众筹模式有：彩票型众筹、购买型+理财型众筹及REITS型众筹。

图表75：房地产众筹模式

数据来源：银联信整理

其各自的特点如下：

(1)融资型开发类众筹――锁定客户+融资。融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款;且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。

(2)营销型开发类众筹提前锁客。营销型开发类众筹一般在项目建设

期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCOMOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，营销型开发类众筹的营销推广意义大于融资意义。

(3)定向类众筹。定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

(4)购买型+理财型众筹。对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用购买型+理财型众筹的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及基本理财收益+高额浮动收益吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益;开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

购买型+理财型众筹参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者基本收益率(3%-5%)+购房优惠价格的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

(5)彩票型众筹。彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。

投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额;投资者的投资收益=总投资收益(投资者认购额/众筹总额)

(6)REITs型众筹。对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。

三、总结

六类模式各有其优缺点。定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得