专题研究 旅游目的地式商业地产模式

50% 40% 30% 20% 10%
0% -10% -20%
10.11% 7.10%
2002
9.10%
2003 -11.20%
36.85% 9.50% 2004
12.20%
9.90% 2005
17.85%
11.40% 2006
全国旅游收入增长率
全国GDP增长率
2000-2007年的统计数据显示：国内 旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长 率高2-4个百分点的速度向前发展；
机会1：休闲度假是未来人们生活的大趋势
休闲度假是未来人们生活大趋势：
1、世界旅游业发展的历史规律看，GDP大于3000美元旅游进入休闲度假阶段。2005年我 国人均GDP已达1700美元，沿海发达城市则已达3000美元，部分城市更高达5000美元以上 ； 2、消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发 展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上。
3万人次
——
2008年 游客接待量
220万
500万
未完全建成 100万
本项目的机会——与东部华侨城地理关系紧密，成 为东部华侨城边的重要途经景点
高速收费 站/出口
东部华侨 城大巴停
车场
东部华侨 城大门
本项目
东部华侨 城停车场
项目紧邻东部华侨城的停车场，具有一定的昭示优势，同时具备同东部华 侨城形成统一体系的基础。本项目与高速的出入口的关系也较好。
国外的新的体验旅行项目
1、养生度假（典型案 例：普吉岛、巴厘岛）
2、医疗健康旅游（典 型案例：韩国整形美容旅
游、匈牙利专业牙科）
中国的旅游发展正从“世界 之窗观光”到“东部华侨城 体验”过渡！
泰国普吉岛——在自然资源的基础上，结合传统文 化，塑造全体验旅游模式
➢作为重要的旅游胜地，普吉岛除了海资源之外，还有更加丰富的内涵。 ➢泰国普吉岛的芭东海滩有一条著名的酒吧街，将优质的海资源结合了泰国的传统文 化，并提供休闲度假的各种娱乐方式进行延伸。
GDP
、
经
济
转
型
带
深圳目前主 未来商业模式
来
流商业模式 的必然转换
的
商
业
模
式
转
型
中国的新经济时代已经到来：大企业从竞争的产品和渠道时代
到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代，小企业在知识经济 的背景下，创意型公司的兴起
2006年我国人均GDP达2062美元， 部分发达地区已超过3000美元。
人均GDP 旅游阶段
>1000美元
>3000美元
〉5000美元
国内旅游业进入 休闲、度假需求持续发 高速发展阶段 展&周边国家旅游热潮
世界游
体验式和服务性旅游资源的开发是未来最大的增长 点。
观光时代
体验时代
中国旅游 发展阶段
地点：大、小PP岛 活动：出海游览、潜 围绕“海” 水、游泳、吃海鲜 全 关键词：游览 体 验 模 式 围绕“文化” 地点：酒吧街BANG 关键词：消费 LA ROAD 活动：shopping、 特色酒店、spa、酒 吧、表演
东部华侨城打破单一海资源旅游模式，成为新的 休闲旅游风向标
国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综 合性国家生态旅游示范区。 以丰富的活动和区域打造，突破传统意义中海资源的局限，形成无季节性的旅游目的地。
与众不同。
而我们更有些“长城脚下的公社”的意思。
项目和东部华侨城的关系是近的，依托于它，我们有了突破区域的先决优势。同 时，我们还有Steven holl。大师在中国的新作品，深圳唯一大师级的建筑艺术等
等等等。我们有了并行于华侨城的支撑。它会像长城脚下的公社一般，长
城是一个有名的背景，而公社又独立于长城，暗自繁荣。
环保意识，进行“生态旅游”，消费“绿色产品”。
世界 之窗
香港 迪士
尼
东部 华侨
城
旅游 模式
观光式
观光 +
体验
体验式
主要组成部分
面积
按世界地域结构和游览活动内容分为世界广场、亚 洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界 雕塑园和国际街八大区域。有历史遗迹、名胜、自 然风光、世界奇观、民居、雕塑等130多个景点
板块一：大侠谷生态公园 板块三：云海谷体育公园 板块二：茶溪谷休闲公园 板块四：华兴寺 板块五：主题酒店群落 板块六：天麓大宅
➢东部华侨城现处于建设期，已建成规划总体的1/3。2008年十一黄金周，接待游客15万余人 次，总营业收入2546万元 ➢牛年春节黄金周，该旅游区累计接待游客17.4万人次，营业总收入近4500万元，为深圳各大 旅游景区之首。
本项目的机会——世界级的建筑艺术，项目自我旅 游价值挖掘
大师建筑，借势东部华侨城，脱离梅沙，成为新体 验旅游休闲的另一个焦点
我们有了东部华侨城，我们就有了一次新契机。
当越来越多的人来深圳的观光点是东部华侨城而不是世界之窗时，东 部华侨城对于城市的意义不再仅仅是一个旅游景点。它对于城市的意义将突破 区域的限制，成为城市的新名片、新窗口。梅沙借此，脱离深圳东岸而
从“世界之窗”到“东部华侨城”，体验式旅游 时代全面到来，成为新区域焦点
体验式旅游趋势：
1. 促成自己个性化形象形成、彰显自己与众不同的旅游项目或服务。 2. 厌倦“走马观花”式的巡游，而开始“下马赏花”。他们关注的不仅仅是去过哪些
地方，而是有过如何新奇的经历，如何得到这一段难忘的回忆。 3. 不再满足于被动地接受旅行社的诱导和操纵，而是主动的参Biblioteka Baidu线路的设计与安排。 4. 旅游者健康和环保的观念不断增强，希望自己在旅行过程中回归自然，体现自己的
48万㎡
迪士尼主要是以迪斯尼动画为主题的卡通乐园，依 120万 靠卡通人物、商品开发以及各种美食吸引人们眼球。 ㎡
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的 园区组成，其中“大侠谷”体现生态旅游文化， “茶溪谷”体现休闲度假旅游文化，“云海谷”体 现户外运动旅游文化。
900万 ㎡
日游客接 待量上限 4万人次
机会2： 全球化/新技术/个性化的全球新经济模式 带来的商业模式转型
“全球化1.0版是「国家」的全球化。达．伽玛和哥伦布代表他们的国家利益探索世界，开启了1.0版 的全球化，直到一八○○年工业时代来临而结束。全球化2.0版是「企业」的全球化。这一阶段从一 八○○年起一直延续到二千年网络泡沫化为止。最新的全球化3.0版从二千年开始，到现在还没结束。 这一阶段是「个人」的全球化。”