经典十二种购物中心类型定义及案例

12 Theme shopping center
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主题购物中心
不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的 核心价值和形态
选址条件
• 处于怎样的城市区位和商圈特性 –位于市中心区、郊区、新区、居民社 区 –商圈内消费者人口特点
• 交通条件（位于城市交通干道、区域交通 干道或社区交通主道），公共交通情况
其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关， 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，
一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”
—— 美国城市土地利用协会（ULI） 1947/1999
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一座好的购物中心具备以下的特点
• 建筑经过统一处理 • 场地内有足够的停车位 • 具有商品运输服务设施 • 改善环境 • 大量店面 • 提供与购物有关的活动场所 • 有显著的特色和强烈的场所感
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在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义 的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购 物中心类型
九洲远景购物中心的分类
情感诉求
休闲娱乐 中心
美食中心
生活时尚 中心
专业化 (= 有限品种)
主题购物 中心
工厂直销 专业市场 中心
中心
城市中心
区域中心
超级地区 中心
邻里中心
能量中心
零售公园
• 提供以购物 为主的、含 有餐饮/休闲 娱乐成份的 、一站式购 足的消费中 心
• 提供社交、 家庭活动与 其他附加价 值
• 随机性消费 模式
• 位于城市中 心区域
• 城市中心主 干道旁
• 6-20万平米
• 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 40公里以上 ，覆盖三级 商圈
以服装、休 闲娱乐、餐 饮为主
购物中心定义模型
1 City Center 城市购物中心
2 Super Regional Shopping Center 超级地区购物中心
目标消费者
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Regional Shopping Center 地区购物中心
4 Residential Shopping Mall 邻里购物中心
5 Retail Park 购物公园
• 3-5个主力 • 购物60-
店
70%
• 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐
• 主力店占比 40-60%
• 餐饮1525%
• 休闲娱乐 10-15%
• 多与写字楼 及酒店形成 综合体
购物为主， 体现自我实 现诉求，感 性成份较大
• 以封闭型的独 立建筑体为主 (big-box)，有 多个中庭
一次性购足 (= 品种齐全)
功能诉求
6 注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落
位可能会与上图有所不同
九洲远景从目标消费者、选址、商业组合、购物娱乐 倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不 同的特性
商业组合
主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者通 常为大众消费 群
• 提供以购物为 主的、含有餐 饮娱乐成份的 一站式购足的 消费中心
• 提供社交、家 庭活动与其他 附加价值
• 随机性消费模 式+目的性消 费模式
• 位于郊区、 城乡接合部 或新区
• 城市主干道 或高速公路 出口处
北京新东新天地
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
深圳万象城
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2 超级地区购物中心
超级地区购物中心 / SUPER REGIONAL CENTER 通常位 于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物 为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心
核心价值
选址
主力店行业
• 以满足个人的自我实现需求为主还是以 满足家庭基本生活需求为主
• 感性成份更多还是更关注性价比的理性 消费行为
消费者沟通
• 所采取的建筑形式特征，封闭或开放， 楼层数量
• 动线安排、出入口设置 • 停车场地上或地下的设置方式，停车位
数量及其面积 • 景观设计、视觉设计
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1 城市购物中心
城市购物中心 / City Center
• 楼层3层以上， 多以垂直性交 通配合滚梯
• 主出入口外有 多出入口
• 地下停车场， 500个停车位 以上
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资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
案例列举
上海来福士广场
上海世茂百联广场
上海正大广场
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资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
案例列举
• 场地面积、建筑面积的大小 • 所需要覆盖的有效商圈范围大小
商业组合
• 通常有多少个主力店 • 主力店的类型构成是怎样的，包括行业
类型和业态形式 • 主力店的面积占比是多少 • 整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐
的比例构成是怎样的
购物中心 营销要素
购物与娱乐的倾向性
• 消费者的消费行为是以购物为主要内容 还是以休闲娱乐为主要内容
Biblioteka Baidu
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Power Center 能量中心
购物 娱乐倾向性
购物中心类型
商业组合
7 Lifestyle Center 生活时尚中心
8 Entertainment center 娱乐中心
9 Outlets center 工厂直销中心
10 Specialty Mall 专业市场购物中心
消费者沟通
选址
11 Meal Mall 美食中心
消费者沟通
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资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
1 城市城市购购物物中心中心 / CITY CENTER 位于市中心，通常是提 供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场 所
核心价值
选址
商业组合
主力店行业 主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者 为大众消费 群或某一细 分市场
十二种购物中心类型
目录
A. 购物中心类型定义 B. 城市中心典型案例 ——深圳万象城 C. 购物中心类型及价值定位筛选模型 D. Testing Time
A. 购物中心类型定义
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购物中心的定义
“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构， 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，
以服装、家 居、电子、 娱乐休闲、 食品杂货为 主
• 超过8万平米
• 核心商圈3公 里，次级商 圈6公里，三 级商圈30公 里或以上， 覆盖三级商 圈
• 3-5个主力 店
• 折扣型主力 店为主，通 常为百货、 GMS、大卖 场、品类专 营店、电影 院以及其他 室内娱乐