北京望京片区商业地产调研报告

广顺北大街
4、望京房地产发展状况

望京占地860公顷，总建筑面积1000万平方米，规模等同老北京城 区面积的1/2；比欧洲袖珍国家摩纳哥的国土面积多出３倍。 望京地区以北小河划分南北两段，北部地区为工业经济区，南部 地区为住宅区。规划居住人口33万，是目前北京市规模最大的住 宅小区。 目前望京在售项目供给量近200万平方米，项目普遍以中小规模为 主。
望京商业地产调研报告
概述
第一章：望京区域发展现状 第二章：望京区域商业和文化娱乐现状 第三章：望京区域办公物业需求情况 第四章：望京区域发展展望
第一章：望京区域发展现状
1、望京区域的基础设施建设及产业发展概况

望京基础设施日益完善：
随着望京西路、湖光中街道路规划建设，阜通西大街沿线建设，花家 地南街、花家地街与京顺路进出望京地区入口的改造，望京地区道路网 络规划的完善，以及占地9.8万公顷的体育公园建成，京顺路两侧的近千 米绿化带建设，道路等市政设施的配套完善，使得众多国际知名跨国公 司落户望京科技园区。
第二章：望京文化娱乐产业现状及发展趋势
1、望京区域商业体量统计
望京作为一个国际大都市的城中城，在十几年内完成了从乡村到城 市的转化，其硬件设施建设定然要快于软件配套建设。因此，与城市建 设的快速发展相比，该区域内商业服务业的成熟度尤显滞后，不仅有着 结构与布局上的不合理，同时还存在着商家为追求利润蜂拥而上的盲目 投资。调查显示，望京区域的商业现状如下——

望京产业发展已颇具规模
爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部、摩托罗拉园区以及摩托罗拉 研发中心、德国西门子公司、加拿大著名电信设备供应商北电网络大中国区总部 和北电网络研发中心、松下部品有限公司、LG研发中心、北方电信等跨国高科技 企业聚集，使望京五环产业带初具雏形，产业的带动不仅将改变望京的现状，而 这些企业带来更多的高素质人才将在这里工作居住，使区域内人口素质进一步提 升。几大巨头齐聚望京，给望京注入高科技血液的同时，还将辐射亚运村商圈， 连通望京和亚北商圈产业带。
望京基础设施 的建设，道路改善， 吸引了众多国际企 业进驻，加快了望 京的产业结构的形 成，加速了望京国 际化进程，增强了 望京对北京的影响 力。
望京区域道路交通示意图
2、望京人口状况描述

望京区域规划总居住人口为33万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常 住人口的１/３。 目前该区域内居民的大体构成，首先是原来广营乡的农转非形成的城市人口， 约有3万，占10%强；其次是在城市拆迁改造过程中安置的城市人口，此类人 以当年的工薪阶层中的中低收入者为多数，占了社区中的20%左右；再者是 在望京区域发展过程中，伴随着高档社区的开发建设，而不断涌入的中高收 入人群，以及以韩国商民为代表的国际居民组成的，这部份居民约占整个社 区居民的65%左右。
望京商业物业现状概述：


相比2003年之前望京区域商业的匮乏，近几年来商业飞速的发展，目前 已投入使用的大体量商业约为36万平米，已基本能够满足区域内居民的 需求。 而在未来几年中，还有近百万平米左右的商业陆续建成并投入使用，这 将使区域内的竞争更为激烈。
望京办公物业现状概述：

有限的供应量，大部分项目只租不售，纯写字楼市场放量明显不足，而 产业发展所产生的需求使望京区域的办公物业供应产生了庞大的缺口。
华联望京购物中心效果图 花家地商业
中福百货、京客隆(远)
旺角广场现状图
望京国际商业中心效果图
序号 1 2
名称 华联嘉茂购物中心 宜家家居
区位 广顺北大街 阜通东大街
建筑面积（平米） 88000 43000
3
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
华来自百度文库商场
广龙家居 旺角广场 望京1号折扣店 中福百货 国美电器 星美国际影城 宏泰望京建材城 大中电器 中复电讯广场 国美电器 望京沃尔玛（年底开业）


今后望京的居住人群将以城市中高收入者为主体，这类人群有着很强的消费 能力。有资料调查望京区域内每百户平均拥有３０辆私家车，是北京市平均 水平的７倍。
随着产业结构的调整，望京人口结构发生了根本性改变， 常住人口中，65%为高端人群。
11%
22% 拆迁安置人员 中高收入人群 外籍人士 农转非
24%
43%
类别 数据
拆迁安置人员 中高收入人群 外籍人士 农转非 6万人 12万人 6.5万人 3万人
3、望京区域的产业优势

电子城科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。园区以首都 机场高速路为界分为东、西两部分。其中，电子城西区的范围是东至溪阳东 路、京包铁路，西至广顺北大街、利泽东二路，南至京顺路溪阳东路、望京 东路，北至望和铁路，泛指望京区域； 电子城科技园以电子信息业为主导产业，同时发展与其配套的相关产业和服 务业。重点发展现代通信产品、数字视听产品、计算机、软件和显示器、新 型电子元器件。 电子城西区以跨国公司研发中心、公司总部、留学人员创业园、孵化基地为 主。国际大品牌的进驻，带动了大量的服务性中小企业的进驻，为望京写字 楼市场带来了春天。


中关村电子城产业 园区的定位，为望京的 未来确立了新的蓝图， 其中电子城西区400多 家国际高新技术企业的 进驻，为望京带来了大 量的商业机会和就业机 会。
图例颜色注明：圈起部分为 电子城规划用地范围，其中灰色： 工业用地，土黄色：居住用地， 红色：商业金融用地，绿色：绿 地，其他略。
望京酒仙桥区域用地规划图



望京开发面积达超过开发总面积的85%，在建面积约占总面积的 10%，规划中还有的建筑面积约占总面积的5%。，目前望京区域 的住宅、商业物业、写字楼三大市场呈如下趋势：
望京住宅市场现状概述：

大量的租客资源保证了住宅供需平稳，产品规划差异化明显，产品特征 更为明显。 双低成为优势卖点吸引广大居民，人口密度低、容积率低，居住舒适度 成为凸显竞争优势的一个筹码。 针对中轻年客户群需求，预计未来将有不少主打小户型的项目，出现酒 店式公寓等适于投资的户型。 而大部分项目仍以两居、三居为主力户型，面积适中，走实用型路线。