大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)讲课讲稿
汉中濂水河项目整体运营思路及建议
三国时期，汉中是魏蜀两 国兵戎相见的主战场，古汉台 望江楼老将黄忠在汉中定军山 下刀劈夏侯渊，骁将赵云汉水 之滨大败曹军，刘备自立为汉 中王；一代名相诸葛亮在汉中 屯兵8年，度过了他一生最为呕 心沥血的岁月，六出祁山，北 伐曹魏，鞠躬尽瘁，最终归葬 定军山下，其安息地武侯祠， 被称为“天下第一武侯祠”。
濂泉让水 南北朝时期，南朝宋明帝刘彧泰始三年（467 年），梁州（治今汉中市汉台区）州将范柏年 （？-479年）受刺史刘亮派遣，到京城建康 （今南京市）请示机宜。刘彧与范柏年谈及广 州贪泉时，问柏年：“卿州也有此水否？”柏 年答：“臣所在梁州唯有文川武乡，廉泉让 水。”又问：“卿宅何处？”答：“臣所居， 廉让之间。”刘彧欣赏柏年善于应对，便留他 在朝中仟仓部郎，后来升任晋寿郡（治今四川 省广元市昭化区）太守、梁州刺史。“文川武 乡，廉泉让水”被世人传为佳话，范柏年也因 此闻名遐迩。今汉中市汉台区拜将坛内有对联 一副“文川武乡英雄地，廉泉让水仁义邦。” 这副对联巧用范柏年的答话，歌颂了汉中这座 人文荟萃的历史名城
结论
从本项目的规模来看，未来本项目可打造一个10-15万人口的新区。 因此在规划上应具备完善的城市服务功能及各种配套等。 目标人群特点为：中高端收入人群、对生活有较高品质需求、对景 观、人文旅游特点较为关注。
五、城市经济 2010年，全市完成 地区生产总值509.70亿 元，按可比价计算增长 15.1 %。其中，第一产 业增加值110.39亿元， 增长6.6%；第二产业增 加值199.5亿元，增长 19.6%；第三产业增加值 199.81亿元，增长14.3%。
项目所在区域规划方向
项目所在区域在规划上属 于周家坪组团、梁山片区 及江南区的金三角结合地 带。 在汉中市（2009-2020） 规划中提到：周家坪作为 天汉水城风景区的旅游服 务中心，大力发展商贸、 酒店服务、旅游咨询产业； 梁山片区：以发展旅游服 务业为主。
社保老年公寓项目投资可行性研究报告doc
社保老年公寓项目投资可行性研究报告篇一：老年公寓项目可行性研究报告老年公寓项目可行性研究报告核心提示：老年公寓项目投资环境分析，老年公寓项目背景和发展概况，老年公寓项目建设的必要性，老年公寓行业竞争格局分析，老年公寓行业财务指标分析参考，老年公寓行业市场分析与建设规模，老年公寓项目建设条件与选址方案，老年公寓项目不确定性及风险分析，老年公寓行业发展趋势分析提供国家发改委甲级资质专业编写：老年公寓项目建议书老年公寓项目申请报告老年公寓项目环评报告老年公寓项目商业计划书老年公寓项目资金申请报告老年公寓项目节能评估报告老年公寓项目规划设计咨询老年公寓项目可行性研究报告【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等【关键词】老年公寓项目可行性研究报告、申请报告【交付方式】特快专递、E-mail【交付时间】2-3个工作日【报告格式】Word格式；PDF格式【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。
【报告说明】本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。
对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。
为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。
关于老年公寓项目的可行性分析共9页文档
关于老年公寓项目的可行性分析一、项目概况老年公寓项目是泰达国际养老院项目的二期工程。
泰达国际养老院是天津经济技术开发区管委会与开发区社会保险公司共同投资兴建的大型养老福利机构。
项目位于开发区第四大街泰丰路，毗邻开发区最大的休闲绿地公园-泰丰公园和大型高档居住区-泰丰家园，属于滨海新区核心区范畴，地理位置优越。
泰达国际养老院一期工程建于2019年，占地7531平米，总建筑面积7676平米，主体由三栋楼房组成，互为连同。
一期酒店式高级养老院拥有标准房、普通套房、豪华套房等67个房间117个床位，主要招住长期入住老人，也为老年人提供短期休闲度假服务。
本项目为泰达国际养老院二期工程，为独立型的高档服务式老年公寓，以提供适合老年人群居住的生活环境和服务为主要目标，整体上引入国际先进的设计理念，企望能为中国老年人提供一个先进的标准居住模范。
本项目具体规划指标如下：二、项目开发的可行性1、市场可行性随着中国老年社会的到来和生活水平的不断提高，老年人对生活、居住的特殊需求日期明显。
截至到2019年年底，天津市老年人共有137万人，占天津市户籍人口的14.7%，高于全国平均水平，而且每年还在以3.3%的速度增加。
其中，60~69周岁的老年人有71万，70周岁以上的老年人有66万。
从当前一期的入住对象来看，入住客户主要来自塘沽、天津市区、北京等周边区域，随着滨海新区的快速发展，预计会有更多的常住人口迁入滨海新区，本项目区域市场具有较大的挖掘空间。
与普通的公寓、住宅相比，老年人入住本项目具有较大的比较优势，主要可归纳为以下几个方面：（1）本项目房型及房内设施采用专门针对老年人生活的人性化设计方案，且为四星级酒店的精装修标准；（2）本项目将容纳约210户老年住户，加上一期的66户，形成容量约280户的老年之家的生活氛围，使老年人更易找到交心的朋友和家的归宿感；（3）本项目将提供针对老年群体的专项配套设施，如24小时上门医疗服务、老年人食堂、商场、室内休闲花园等；（4）本项目将提供针对老年人的亲情化的封闭式管理，安全周到的看护，星级的专业化服务；（5）本项目将提供针对老年群体的灵活的租赁解决方案；（6）相当于普通住宅的低廉的租金价格。
养老中心建筑设计方案文本ppt课件
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设计说明
目的，未来建筑必然趋于生态化、人性化，而结合地域文化特 征与时代氛围的建筑形式能给人富有情感体验的建筑艺术享受， 建筑的个性特征也随之而生。 （3）确保使用功能合理 功能是建筑生成机制的主要控制因素，形式与内容的统一是建筑设 计的至高原则，以牺牲使用功能来换取简单的形式上的虚华是本末 倒置的做法。建筑应综合地区发展，协调周边相关地段，合理确定 功能布局，建立方便的交通系统及完善的配套设施，这都直接影响 项目的开发质量及经济收益。 综上所述，综合楼作为阳光城重要的一部分要符合阳光城的总体建 设思路和理念，也就是要围绕十六字方针来做文章：“功能齐全、 格调清新、舒适方便、打造亮点”，同时作为整个阳光城的门面和 形象，因此要由综合楼来体现整个阳光城住宅楼的档次。总的来说 就是要达到：外观时尚大气，内部高档舒适、空间分割合理、养老 功能齐全。
Hale Waihona Puke 水之景，加之假山、亭宇，相映成趣。 (5)小高层设计为主，争取更多的绿地、活动空间，为老人提供充足的
修养场所。 (6)大厦文明，体现阳光通透；趣味小品，点缀生活乐趣；社区水域，
打造浪漫、和谐、安详的居住氛围，再用鲜艳的亮色点缀出生活的 灿烂和美好！ (7)具备充足的停车位，以方便老人出行及儿女探望。 (8)推窗既是公园，高档社区，风景尽收眼底。 (9)临长江路位置，做景观式的民间艺术品展示厅等，为有爱好的老人 提供交流的平台。 2、阳光城综合养老楼设计理念 （1）有机处理建筑对城市的影响 作为城市空间组织的重要因素之一， 大型高层公共建筑的结构布局、平面形态、 造型特征、空间特征等对城市空间及社会 生活影响极大，同时，它所反映出来的文 化品味，是人们评价一座城市的重要参照 物。因此，高层建筑对城市历史、文化特 征、社会发展的恰当反映，对城市形象有 极大的提升作用。 （2）协调生态化与人文化、高科技化的关系 随着社会的发展，人们日益重视协调建筑的高科技化、人文化、生 态化之间的关系。人们意识到人工控制环境并非建筑空间所追求的 最终
毕业设计-白洋淀国际阳光城居家养老公寓临建施工方案
目录工程概况 (2)一．编制依据 (2)二．编制目的 (2)三．施工部署 (2)四.总平面布置 (3)4.1临时道路的布置 (3)4.2办公区布置 (3)4.3生活区布置 (4)五．木工房和钢筋加工棚 (17)六.电气布置以及消防布置 (21)七、现场场地硬化 (22)八.安全生产与文明施工 (22)8.1安全生产 (21)8.2文明施工 (22)九.木工房和钢筋加工棚等布置详见附图工程概况本工程为白洋淀·国际阳光城居家养老公寓工程，该工程建设场地位于容城县白洋淀大道东侧，国际阳光城东南部，总建筑面积34209.45㎡，居家养老公寓A.B.C.D.E.F户型均为地上3层，结构类型为剪力墙结构。
一、编制依据1.《白洋淀国际阳光城居家养老公寓》施工图纸；2.投标《施工组织设计》3.施工现场周围环境4.公司对施工现场临时建设的相关要求二、编制目的本工程施工区面积较大，生活区与施工区相离较远，工期短，合理、优化的平面规划和布置对施工和创优影响很大，为指导和规范临建施工，确保优质、高速、安全、低耗的完成本工程的建设任务做好基本准备，便于统一布置和管理，做到现场整齐归一，营造良好的施工范围和施工环境，特编制本施工方案，并在临时建筑施工期间和后期进场队伍临时设施用地严格按照本方案进行。
三、施工部署3.1技术准备：做好现场的楼座测量定位工作，以及现场场地的高层复核工作，进行临建设施的定位放心工作。
3.2施工准备：做好整个临建的报批工作，根据临建、临水、临电施工方案的要求，提出相应材料、机械、劳动力计划，并组织进场。
四、总平面布置根据总平面布置图，施工现场位于生活区东侧，办公区和生活区共用同一场地，合理分配场地。
4.1临时道路布置由于施工现场距主干道较远，进入现场道路，土质松散，高低不平、坑坑洼洼，考虑到项目部的整体形象和运输货物的安全性，特购买石子用作铺路，以便于各种运输车辆的安全通行。
4.2办公区生活区布置（一）、工程概况1、办公区布置在整个生活区的北侧，面对职工宿舍，在办公区前面布置适当的绿化，采用单层彩钢复合板活动房，开间尺寸为3.6m ×5.4m，共计4个标准间。
XX县老年公寓及活动中心项目建设可行性研究报告
XX县老年公寓及活动中心项目建设可行性研究报告XX县老年公寓及活动中心项目建设可行性研究报告引言“最美不过夕阳红，温馨又从容。
夕阳昰晚开白勺花，夕阳昰陈年白勺酒，夕阳昰迟到白勺爱，夕阳昰未了白勺情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听白勺歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈白勺父母。
父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活白勺照料，更需要身心白勺康宁。
作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会白勺关爱和人间白勺亲情？这昰整个社会都应该重视白勺问题。
人生最需要关爱白勺时期昰两头：一昰小时候，二昰到老年。
我国目前昰世界上老龄化程度最快白勺国家，发达国家近百年才出现白勺人口老龄状态，我国50多年便进入了。
这源于改革开放以来人口出生率白勺下降、经济条件白勺提高和健康条件白勺改善等因素。
据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。
而目前家庭抚养晚辈与赡养老人白勺状况，却存在着极大白勺反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。
这在很大程度上不昰因为孝心或经济原因，而昰因为老年人有多方面白勺需要。
为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。
人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构昰一种1：2：4白勺倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其昰在精力上都会力不从心。
因此，条件好、花费少白勺老年公寓将受到人们白勺普遍欢迎。
随着经济收入白勺增加，思想观念白勺更新，心灵慰藉白勺渴望以及对生活质量白勺更高追求，也将使越来越多白勺老年人愿意入住老年公寓。
养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务白勺机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件白勺敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次白勺老年公寓，越来越受到广大老年朋友白勺青睐，其市场发展前景广阔。
大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)讲课讲稿
大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设实施方案按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神，市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议，通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路（银钩路至濂泉路）等配套设施，使该区域环境得到改善，加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，改善城市环境和面貌。
一、项目概况该项目位于大河坎江南西路延伸段以北，汉江河与濂水河围合区域。
规划总用地约475亩，各类房屋152栋，总拆迁面积约35028平方米。
其中：村（居）民约75户，占地约21亩,拆迁面积约23128平方米；企事业单位8家，占地面积约45亩，拆迁面积约11900平方米。
二、项目规划实施的主要内容1、城市道路：建设江南西路(银钩路至濂泉路段)，道路长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米（约60亩）。
2、河堤：长约1.3KM，宽20M，面积约2万平方米（约35亩），项目规划用地范围内河堤全段。
3、濂水公园及老年公寓：总建设用地约380亩。
其中濂水公园占地约260亩，老年公寓建设用地约120亩。
4、拆迁企事业单位8家，拆迁安置村（居）民约75户，拆迁建筑面积35028平方米。
三、投资概算项目成本主要是土地征用储备费，拆迁补偿安置费，道路及公园建设费，河堤建设费。
估算总投资 21875万元。
1、土地征用储备费：9000万元项目需征用国有土地约45亩，征用储备集体土地约430亩。
国有土地按区域评估计价：27万元/亩（由国土局提供）；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩，老年公寓用地21.26万元/亩：（1）国有土地征用费：1458万元A.道路、公园及公寓占用国有土地：（约45亩)45亩×27万元/亩=1215万元B.附着物补偿：243万元（2）集体土地征用费：7542万元A.道路、公园及河堤占用集体土地：（约310亩)310亩×16.26万元/亩= 5041万元B.建设用地（老年公寓项目用地）征用储备费：(约120亩)120亩×21.26万元/亩=2551万元2、拆迁补偿安置费：4234万元（1）拆迁费补偿费：3327万元（总拆迁面积35028平方米）A.房屋补偿费 35028×870元/平方米=3047万元（含附属物补偿费）B.搬迁过渡安置费35028×80元/平方米= 280万元（2）安置区建设费：907万元（75户拆迁安置需用地约25亩）A.集体土地使用费25亩×16.26万元=407万元B.基础设施建设费设施及土建工程按20万元/亩计25亩×20万元/亩=500万元3、江南西路道路工程建设费： 2642万元（后附概算清单）建设江南西路（银钩路至濂泉路）全段，长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米。
养老地产规划项目专题研究报告
•教育: 北京第二试验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼稚园、当代化教学 楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 •商业金融: 华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 •运动: 国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场
养老地产规划项目专题研究报告
老年大学活动 小区实景图 养老地产规划项目专题研究报告
老年大学活动
小区实景图
第33页
第三类 综合型养老小区
概念: 属于房地产开发项目，项目中养老地产由开发商自行运行或由专 业运行机构负责运行。
经营模式: 养老地产部分持有、部分销售 案例: 北京太阳城
养老地产规划项目专题研究报告
第34页
北京太阳城案例介绍
养老地产规划项目专题研究报告
第25页
3.经营模式
会员制，分A/B/C三种会员卡。
A卡 永久使用权。可指定符合条 件老人入住 入会时一次性支付入会费
B卡 终生使用权。未住满 , 按年限退 还住满 后, 只需继续缴纳年费 依据选择房型大小付不一样入会费
依据选择房型大小每年支 付不一样年份
可继承、可转让
养老地产规划项目专题研究报告
第10页
国外养老地产——德国
“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅
护理理念
环境理念
建筑理念
养老地产规划项目专题研究报告
第11页
国外养老地产——德国
与家人同住老人仅占老年家庭总数1/4 截止到, 60岁及以上老年人口比重已占德国总人口24% 入住养老院老年人以平均年纪为82岁老年女性为主 20世纪90年代德国提倡“照料护理式住宅”,并快速发展为德国老年住房主 要模式。
夕阳红健康养老运营方案课件PPT资料
contribution to the world. Therefore, to make the success of health undertaking in China is not only the well-being of Chinese 夏天，骄阳似火，池塘被荷叶挤满了。看!荷叶你挨着我，我挨着你，像一个个圆盘，又像一把把撑开的小绿伞。荷叶间，在荷茎的支撑下，“出淤泥而不染”的荷花冒出来了! people, but also the progress of world hygiene and health undertaking.
水岸老年康养基地项目可行性研究报告模板
64亩水岸老年康养基地项目可行性研究报告模板第一章总论11项目概要111项目名称64亩水岸老年康养基地项目1.1.2项目建设单位XXXX开发有限公司1.13项目建设性质新建项目114项目建设地点本项目建设地址位于云南省曲靖市珠江源风景区附近115项目负责人杨军委本次项目建设的总投资为19500.00万元,其中：建设投资为19100.00万元（土建工程为14241.00万元，设备及安装投资2522.00万元，土地费用为1920.00万元，其他费用为227.95万元，预备费189.05万元），铺底流动资金为400.00万元。
本次项目建成后，可实现年均销售收入为6370.00万元，年均利润总额3268.33万元，年均净利润2778.08万元，年上缴税金及附加为31.47万元，年增值税为314.70万元；投资利润率为16.76%,投资利税率18.54%,税后财务内部收益率11.22%,税后投资回收期（含建设期）为8.05年。
117项目建设规模本项目总用地面积为64亩，总规划建筑面积49000.00平方米,主要建筑内容及规模如下：118项目资金来源本次项目总投资资金19500.00万元人民币,资金来源为项目企业自筹。
119项目实施计划本项目建设从20122年12月一2024年12月，建设工期共计2年。
1.3编制依据1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；2.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；3.《〃健康中国2030〃规划纲要》；4.《健康产业〃十三五〃发展指导意见》；5.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；6.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；7.《云南省养老服务体系建设〃十三五〃规划》；8.《曲靖市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；9.《曲靖市养老服务体系建设〃十三五〃规划》；10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；11.《投资项目可行性研究指南》；12.《现代财务会计》;13.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；14.国家公布的相关设备及施工标准。
河北宽城文化旅游生态区老年公寓项目整体发展定位_75PPT-XXXX年
外围环境
北 正在施工建设的教育园区
西 临近的几个村庄
东 30米宽的平铁公路
南 10000亩左右的万塔黄 崖风景区
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自身状况
落差4米左右下沉楼板厂
市政规划路 临水荒地 通往项目西侧村里路 11个高压线
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项目评析
经济指标：占地221亩、容积率＜1.0、绿化率≥40 1.交通方便、位置佳、自然环境优越 2.生活配套不完善，商业、生活氛围不浓 3.拆迁量小，地块方正 4.解决9
破解养老难题≒加速城乡一体化建设
• 村改居、房屋拆迁、城乡一体化两大阻力：一是
老年人生活观念、居住习惯难以改变。二是中年 人对失地后养老问题的担忧。
• 养游教三位一体的养老项目，通过宾馆式入住、 租赁使用年限、购买会员卡、购买公寓使用权、 以房置换养老、以工代养、订单式建房等多种形式
满足农民现时和潜在养老需求，打消不同年龄段农民变市 民的顾虑。西区以教育和养老产业为先导，可以破解拆迁 难题；同时为其他城中村改造提供示范和支撑！
2、在目前市场环境下，必须要通过主题功能社区开发来“补”市场环境遇 冷的“课”。市场体量有增无减，如何增加产品附加值成为各项目打造 的重点。因此，本项目的销售应在大环境的情况下怎样形成差异化销售 是我们研究的方向！
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县城规划：中、西、东三个版块
• 以“四大一推一建”活动为契机,加快建设城市中心区， 推进城市建设“上水平、出品位”。 以民族教育园区为 龙头，开发建设西城新区；结合承秦高速公路建设，改造 建设东城区，建设工业园区；拆迁改造旧城区，完善提升 市政基础设施，增强和完善城市综合功能，立起城市发展 框架。
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房地产市场
唯一性、稀缺性、独特性
老年公寓市场
《老公寓项目建议》word版
目录第一章项目区概况 (1)1.1 自然概况 (1)1.2 社会经济状况 (2)1.3 基础设施 (3)第二章项目建设的必要性和可行性 (4)2.1 项目背景 (4)2.2 项目建设必要性 (5)第三章规划设计 (6)3.1 指导思想 (6)3.2 选项原则 (7)3.3 建设标准 (8)3.4 建设规模 (8)3.5 规划布局 (8)第四章建设任务和建设内容 (10)4.1 建设任务 (10)4.2 建设内容 (10)第五章投资估算和资金筹措 (10)5.1 投资估算 (10)5.2 资金筹措方案 (11)第六章综合效益分析及环境影响评价 (11)6.1 社会效益 (11)6.2 经济效益 (12)6.3 环境现状分析 (12)6.4 项目实施对环境的影响 (13)6.5 对策及措施 (13)第七章组织实施和运行管护 (14)7.1 组织机构设置 (14)7.2 实施管理 (15)7.3 运行管理与维护 (17)第八章结论和建议 (17)8.1 结论 (17)8.2 问题与建议 (18)第一章项目区概况1.1 自然概况1.1.1 地理位置及范围二○一二年******老年公寓项目，项目区位于**********。
******北隔***河，*****河与****相望，西与****相接，南和东南与****为邻。
****总面积93.3万亩，其中耕地面积47.56万亩，林地8.6万亩、草原10.9万亩、水面5.5万亩，可垦荒地6.5万亩。
******地处北纬48°至49°和东经135°至136°之间。
****地处北纬48°和东经136°，位于******东侧，距******9公里，位于****公路和******至****口岸公路的交叉口处，交通十分方便。
1.1.2 水文气象******气候属中温带大陆性季风气候。
夏季多受太平洋季风影响，湿热多雨，冬季受西伯利亚寒流入侵，干燥寒冷，春秋气候变化快。
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大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)
大河坎濂水公园老年公寓项目
开发建设实施方案
按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神，市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议，通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路（银钩路至濂泉路）等配套设施，使该区域环境得到改善，加快城市建设步伐，推动“一江两岸”开发建设进程，提升城市品味，改善城市环境和面貌。
一、项目概况
该项目位于大河坎江南西路延伸段以北，汉江河与濂水河围合区域。
规划总用地约475亩，各类房屋152栋，总拆迁面积约35028平方米。
其中：村（居）民约75户，占地约21亩,拆迁面积约23128平方米；企事业单位8家，占地面积约45亩，拆迁面积约11900平方米。
二、项目规划实施的主要内容
1、城市道路：建设江南西路(银钩路至濂泉路段)，道路长约1KM，宽42M，面积约3.98万平方米（约60亩）。
2、河堤：长约1.3KM，宽20M，面积约2万平方米（约35亩），项目规划用地范围内河堤全段。
3、濂水公园及老年公寓：总建设用地约380亩。
其中濂水公园占地约260亩，老年公寓建设用地约120亩。
4、拆迁企事业单位8家，拆迁安置村（居）民约75户，拆迁建筑面积35028平方米。
三、投资概算
项目成本主要是土地征用储备费，拆迁补偿安置费，道路及公园建设费，河堤建设费。
估算总投资 21875万元。
1、土地征用储备费：9000万元
项目需征用国有土地约45亩，征用储备集体土地约430亩。
国有土地按区域评估计价：27万元/亩（由国土局提供）；集体土地征用基价8万元/亩，土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩，老年公寓用地21.26万元/亩：（1）国有土地征用费：1458万元
A.道路、公园及公寓占用国有土地：（约45亩)
45亩×27万元/亩=1215万元
B.附着物补偿：243万元
（2）集体土地征用费：7542万元
A.道路、公园及河堤占用集体土地：（约310亩)
310亩×16.26万元/亩= 5041万元
B.建设用地（老年公寓项目用地）征用储备费：(约120亩)
120亩×21.26万元/亩=2551万元
2、拆迁补偿安置费：4234万元
（1）拆迁费补偿费：3327万元（总拆迁面积35028平方米）
A.房屋补偿费 35028×870元/平方米=3047万元（含附属物补偿费）
B.搬迁过渡安置费35028×80元/平方米= 280万元
（2）安置区建设费：907万元（75户拆迁安置需用地约25亩）
A.集体土地使用费25亩×16.26万元=407万元
B.基础设施建设费设施及土建工程按20万元/亩计
25亩×20万元/亩=500万元
3、江南西路道路工程建设费： 2642万元（后附概算清单）
建设江南西路（银钩路至濂泉路）全段，长约1KM，宽
42M，面积约3.98万平方米。
建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程，概算工程总投资约2642万元（其中工程直接费2391万元，勘察、设计等其它费251万元）。
4、河堤建设费：1770万元
5、公园建设费：4229万元
（1）土方工程：910万元（回填26万M3）
17.33万平方米×1.5=26万立方米
26万立方米×35元/立方米=910万元（耕植土）
（2）公园建设费：3119万元，按综合单价180元/平方米
17.33万平方米×180元/平方米=3119万元
（3）其它费：200万元
6、项目总成本：21875万元。
四、项目融资方案
老年公寓总用地约120亩，按每亩100万元/亩挂牌出让，合计融资约12000万元，项目缺口资金约为9875万元。
五、建议
江南西路、濂水公园及堤防属城市基础设施建设，该项目的建成将使城市综合环境大为改善，促进“一江两岸”的建设和发展。
但项目缺口资金较大，尽管市政府召开了专题会议研究，确定的老年公寓项目建设配套费、统筹费全额返还县政府用于该项目的配套建设，但按照市政府汉政办发[2006]90号、汉政办发[2007]20号文件规定，老年公寓此类项目属社会公益项目，均可申请减免配套费、统筹费。
故该会议确定内容虽有如无，对资金缺口根本无法解决。
现结合项目实际情况，提出以下建议：建议一：项目缺口资金较大，若县财政暂无力配套，建议暂缓实施该项目。
建议二：①将需要配套建设的江南西路（约1KM）打入濂水公园以南片区开发建设之中，可减少项目投资2642万元；②河堤建设（约1.3KM）列入水利部江河治理项目实施，可减少项目投资1770万元；③其余260亩公园征地、拆迁、安置及建设等全部计入120亩土地开发之中，可不考虑建设老年公寓项目，这样可按低容积率的开发形式建设14万平方米的商品住宅，可顶抵配套费约865万元，统筹费约670万元。
以上三项可减少和顶抵费用总数为5947万元，使项目缺口资金降到3928万元。
使
该区域开发建设用地价格为132.7万元/亩，然后公开招商，愿意投资者进行打包实施。
二〇一〇年六月八日。