大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)讲课讲稿

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大河坎濂水公园老年公寓项目开发建设方案(常务会审定件)

大河坎濂水公园老年公寓项目

开发建设实施方案

按照市政府2009年11月9日第169次专项会议精神,市建设规划局汉市建规字[2009]62号、76号关于该项目意见、建议,通过建设老年公寓融资实施濂水公园、汉江河堤、江南西路(银钩路至濂泉路)等配套设施,使该区域环境得到改善,加快城市建设步伐,推动“一江两岸”开发建设进程,提升城市品味,改善城市环境和面貌。

一、项目概况

该项目位于大河坎江南西路延伸段以北,汉江河与濂水河围合区域。规划总用地约475亩,各类房屋152栋,总拆迁面积约35028平方米。其中:村(居)民约75户,占地约21亩,拆迁面积约23128平方米;企事业单位8家,占地面积约45亩,拆迁面积约11900平方米。

二、项目规划实施的主要内容

1、城市道路:建设江南西路(银钩路至濂泉路段),道路长约1KM,宽42M,面积约3.98万平方米(约60亩)。

2、河堤:长约1.3KM,宽20M,面积约2万平方米(约35亩),项目规划用地范围内河堤全段。

3、濂水公园及老年公寓:总建设用地约380亩。其中濂水公园占地约260亩,老年公寓建设用地约120亩。

4、拆迁企事业单位8家,拆迁安置村(居)民约75户,拆迁建筑面积35028平方米。

三、投资概算

项目成本主要是土地征用储备费,拆迁补偿安置费,道路及公园建设费,河堤建设费。估算总投资 21875万元。

1、土地征用储备费:9000万元

项目需征用国有土地约45亩,征用储备集体土地约430亩。国有土地按区域评估计价:27万元/亩(由国土局提供);集体土地征用基价8万元/亩,土地报批价为道路、河堤及濂水公园用地16.26万元/亩,老年公寓用地21.26万元/亩:(1)国有土地征用费:1458万元

A.道路、公园及公寓占用国有土地:(约45亩)

45亩×27万元/亩=1215万元

B.附着物补偿:243万元

(2)集体土地征用费:7542万元

A.道路、公园及河堤占用集体土地:(约310亩)

310亩×16.26万元/亩= 5041万元

B.建设用地(老年公寓项目用地)征用储备费:(约120亩)

120亩×21.26万元/亩=2551万元

2、拆迁补偿安置费:4234万元

(1)拆迁费补偿费:3327万元(总拆迁面积35028平方米)

A.房屋补偿费 35028×870元/平方米=3047万元(含附属物补偿费)

B.搬迁过渡安置费35028×80元/平方米= 280万元

(2)安置区建设费:907万元(75户拆迁安置需用地约25亩)

A.集体土地使用费25亩×16.26万元=407万元

B.基础设施建设费设施及土建工程按20万元/亩计

25亩×20万元/亩=500万元

3、江南西路道路工程建设费: 2642万元(后附概算清单)

建设江南西路(银钩路至濂泉路)全段,长约1KM,宽

42M,面积约3.98万平方米。建设内容包括土建、给排水、绿化、亮化、电力、电讯等工程,概算工程总投资约2642万元(其中工程直接费2391万元,勘察、设计等其它费251万元)。

4、河堤建设费:1770万元

5、公园建设费:4229万元

(1)土方工程:910万元(回填26万M3)

17.33万平方米×1.5=26万立方米

26万立方米×35元/立方米=910万元(耕植土)

(2)公园建设费:3119万元,按综合单价180元/平方米

17.33万平方米×180元/平方米=3119万元

(3)其它费:200万元

6、项目总成本:21875万元。

四、项目融资方案

老年公寓总用地约120亩,按每亩100万元/亩挂牌出让,合计融资约12000万元,项目缺口资金约为9875万元。

五、建议

江南西路、濂水公园及堤防属城市基础设施建设,该项目的建成将使城市综合环境大为改善,促进“一江两岸”的建设和发展。但项目缺口资金较大,尽管市政府召开了专题会议研究,确定的老年公寓项目建设配套费、统筹费全额返还县政府用于该项目的配套建设,但按照市政府汉政办发[2006]90号、汉政办发[2007]20号文件规定,老年公寓此类项目属社会公益项目,均可申请减免配套费、统筹费。故该会议确定内容虽有如无,对资金缺口根本无法解决。现结合项目实际情况,提出以下建议:建议一:项目缺口资金较大,若县财政暂无力配套,建议暂缓实施该项目。

建议二:①将需要配套建设的江南西路(约1KM)打入濂水公园以南片区开发建设之中,可减少项目投资2642万元;②河堤建设(约1.3KM)列入水利部江河治理项目实施,可减少项目投资1770万元;③其余260亩公园征地、拆迁、安置及建设等全部计入120亩土地开发之中,可不考虑建设老年公寓项目,这样可按低容积率的开发形式建设14万平方米的商品住宅,可顶抵配套费约865万元,统筹费约670万元。以上三项可减少和顶抵费用总数为5947万元,使项目缺口资金降到3928万元。使

该区域开发建设用地价格为132.7万元/亩,然后公开招商,愿意投资者进行打包实施。

二〇一〇年六月八日

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