房地产估价技术报告(DOC)
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本目录1. 报告概述 (2)1.1 报告目的 (3)1.2 估价对象简介 (4)1.3 报告编制背景 (4)2. 估价范围及内容 (5)2.1 房地产范围 (6)2.2 估价内容 (6)3. 估价方法与技术路线 (7)3.1 估价方法选择 (9)3.2 技术路线确定 (11)3.3 评估流程 (12)4. 房地产估价结果 (14)4.1 总体估价结果 (14)4.2 细分估价结果 (16)4.3 估价结果分析 (17)5. 房地产基本情况介绍 (18)5.1 房地产位置及环境 (19)5.2 房地产权属情况 (20)5.3 房地产建筑及设施情况 (21)6. 房地产市场分析 (21)6.1 市场概况 (23)6.2 市场需求分析 (25)6.3 市场竞争情况分析 (26)7. 房地产估价结论与建议 (27)7.1 估价结论 (28)7.2 建议和注意事项 (28)1. 报告概述本报告是对某房地产项目进行深入评估的全面报告，经过充分的市场分析、实地考察和数据分析，本报告旨在提供一个全面、客观、准确的房地产估价结果。
本报告基于专业的评估方法和严谨的数据分析，旨在为相关机构、投资者、开发商及个人提供有价值的参考信息。
本报告概述部分将简要介绍估价背景、目的、范围及所采用的评估方法。
随着经济的持续发展和城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，房地产市场估价的需求也日益增长。
本次估价的房地产项目位于城市核心区域，地理位置优越，周边配套成熟，具有极高的市场价值和投资潜力。
项目所属地块用途为住宅和商业用途，未来发展前景广阔。
在此背景下，我们接受了客户的委托，对该项目进行房地产估价。
本次房地产估价的主要目的在于提供一个准确、合理的价值评估结果，以供参考决策之用。
估价结果将作为项目投资者、开发商决策的重要依据，同时也为金融机构、政府部门等提供重要的参考数据。
本次估价还旨在分析房地产市场的趋势和未来发展前景，为相关人士提供决策支持。
房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。
用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。
因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。
针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析估价对象位于__________________。
距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析（1）土地市场概况近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。
组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况房产交易市场日趋活跃。
全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。
（3）地价政策党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。
鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。
2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告(一) 估价对象分析1.区域因素2.1位置待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。
2.2商服繁华状况2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。
2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。
2.2.1.2距商服中心距离待估商铺距商服中心距离约4500m。
2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。
2.3交通便捷度2.3.1道路通达状况待估商铺所在区域内有主干道南通东路。
主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，道路对外通达状况优。
2.3.2公交状况待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。
2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。
2.4.3排水条件待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。
2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。
2.5共用设施条件2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。
2.5.2距各类公用设施距离待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。
2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。
2.6行政因素2.6.1区域经济政策待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。
2.6.2城市规划状况待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。
2.7区域环境因素2.7.1区域环境景观待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。
2.7.2环境质量状况待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。
房地产估价报告范本(两篇)2024
引言概述：房地产估价报告是根据市场需求和实际情况进行房产估价的一项重要工作。
本文旨在提供一个房地产估价报告范本，以帮助估价人员根据具体情况进行合理的估价工作。
该范本包括引言概述、正文内容、总结等部分。
在正文内容中，将详细阐述房地产估价的五个大点，并进一步细分为五至九个小点进行详细说明。
正文内容：一、市场背景分析1.当前经济形势分析：通过对国家和地区的经济状况、政策导向以及金融环境等方面的综合评估，分析房地产市场的发展趋势。
2.区域发展分析：通过对目标房地产项目所处地区的人口增长、基础设施建设、就业市场等方面的评估，分析该区域的房地产市场情况。
二、项目概况1.项目位置分析：对目标房地产项目所处地理位置的交通便利度、教育资源、医疗资源等方面进行评估，分析项目的地理位置优势。
2.建筑规模分析：评估目标房地产项目的总建筑面积、楼层数、户型结构等因素，从而确定项目的建筑规模。
3.用地情况分析：对目标房地产项目的用地面积、用地性质、用途规划等进行评估，分析项目的用地特点。
三、市场竞争力分析1.周边环境分析：通过对目标房地产项目周边商业设施、教育机构、医疗机构等方面的评估，分析项目的周边环境优势。
2.同类项目对比分析：通过对周边同类型房地产项目的销售情况、价格走势等进行比较，分析目标项目在市场竞争中的优势和劣势。
四、市场需求分析1.宏观经济环境对房地产需求的影响：通过对宏观经济环境的分析，评估目标项目所在区域的房地产需求趋势。
2.潜在购房人群分析：通过对目标项目所在区域人口结构、收入水平等的评估，确定潜在购房人群的数量和特点。
3.供需关系分析：通过对目标项目所在区域的供应和需求情况进行评估，分析市场上房地产的供需关系，帮助预测项目的销售情况。
五、估价结果与评估方法1.估价结果分析：通过综合考虑市场背景分析、项目概况、市场竞争力分析和市场需求分析等相关因素，给出对目标房地产项目的估价结果。
2.估价方法说明：详细介绍采用的估价方法，并解释为什么选择这种方法，以保证估价结果的准确性和可靠性。
房地产评估技术报告
2、临沂市主城区写字楼房地产市场现状分析 写字楼是交通便利,基础设施完备,位于城市的 CBD,行政配套齐
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全，并具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包括银行、邮局、商 务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于大厦客户为主的一种收益性 物业，基本用于出租以收回投资和取得利润。 据临沂房产网发布数据显示，截止到 2013 年上半年，兰山区写 字楼成交 2975 套，成交面积 29.8 万平米，交易额 26.3 亿元；北城 新区成交 856 套，成交面积 9 万平米，交易额 7.7 亿元；河东区成交 65 套，成交面积 1 万平米，交易额 0.36 亿元；经济开发区成交 671 套，成交面积 6.3 万平米，交易额 2.1 亿元；罗庄区成交 767 套，成 交 2.4 万平米， 交易额 1.5 亿元； 高新区成交 82 套， 成交 1 万平米， 交易额 0.4 亿元；临港区成交 1 套，成交面积 0.02 万平米，交易额 0.01 亿元。 目前临沂写字楼市场总体供量偏小，呈供不应求趋势，可见临沂 写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力，此外，通过数据 发现临沂地区的写字楼市场呈现以下几大显著特点： 1）生活服务、房地产类企业占较大比例 据不完全统计，临沂写字楼已入驻写字楼企业主要为生活服务、 电子信息产业、机电家私以及房地产业企业，而目前临沂写字楼市场 最主要的租户为生活服务类、电子信息产业 、机电家私以及房地产 业类企业。 2）中小型企业占主体，整层半层需求旺盛 根据对临沂写字楼的调查发现，临沂市主城区写字楼租户中，租 赁面积在 200 平米以上的企业所占比例最大， 达 41.5%， 其次是 40-100
估 价 技 术 报 告
一、 估价对象的描述与分析 （一） 区位状况分析
房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一份包括房地产物业技术分析、市场调查及评价、政策法规分析等内容的评估报告。
它是一项重要的房地产评估工作，旨在对不动产的价值进行准确定量化和评估。
下面将从技术报告的作用、流程和关键要素三方面对其进行分析。
一、技术报告的作用房地产评估技术报告对于房地产评估的过程具有非常重要的作用：1.提供详细的技术评估资料，可为评估过程中提供实质性的数据支持及补充信息，协助评估师进行评估。
2.客观评估房地产价值，为房地产的交易、投资、融资、担保等活动提供基础知识，避免因价格评估决策失误而造成经济损失。
3.评估报告的结果可作为政府对房地产市场的监管指导，为立法者提供关键数据。
二、技术报告的流程房地产评估技术报告的流程分成几个部分，包括收集资料、物业估价、市场调查及评价、政策法规制定、评估结果分析、以及评估报告和建议书的撰写等步骤。
具体如下：1.收集资料：通过对房地产处于的经济、政治、市场、社会和物业情况等因素进行系统性的调研和分析，了解评估对象的基本资料、历史价值及发展趋势等信息。
2.物业估价：通过收集物业开发商和业主的意见，及其物业管理方式、使用状况、建筑质量、用途、规划以及物业优缺点等相关资料，分析物业实际价值。
3.市场调查及评价：通过市场需求、竞争力、市场潜力及相关价格水平等数据，分析目标区域所处市场的规模、需求以及市场竞争格局，以便评估师更好地分析物业的市场价值。
4.政策法规制定：评估师需要深入了解房地产行业和市场监管政策、法规等常识，以便对房地产及相关产业的发展趋势作出分析和预测。
5.评估结果分析：在综合分析加工各类资料后，评估师进行结果分析，奠定价值评估的基础。
6.评估报告和建议书的撰写：对每一个关键步骤的分析、分配、研究和磋商，撰写出评估报告和建议书，为客户提供符合市场价格的评估结果和方案。
三、技术报告的关键要素1.技术分析：评估报告需要对物地产环境进行详细解读和分析，以了解地段、物业本身和未来可能的改进方案等方面。
房地产估价报告.doc323
房地产估价报告项目名称：上海展望集团机械制造有限公司房地产价值评估受托估价单位：上海诚信资产评估有限公司估价人：孙锡安魏祝平委托估价单位（人）：上海展望集团机械制造有限公司估价日期： 2002年1月7日-2002年1月10日房地产估价报告编号：沪诚信房估报字（2002）第001号致委托方函上海展望集团机械制造有限公司：贵方委托本估价机构评估的位于上海市金山区朱泾镇万安街105号房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的沪房地金字（1998）第001264号《上海市房地产权证》所记载的予以确认。
本公司于2002年1月7日至2002年1月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。
我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。
本项目为估价目的是房地产抵押贷款提供参考价值依据，委估对象在估价期日2002年1月8日的估价结果为人民币：4427495元正（大写人民币肆佰肆拾贰万柒仟肆佰玖拾伍元整）。
本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。
上海诚信资产评估有限公司法定代表人李永昌二OO二年一月十日估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察6．由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。
7．没有人队本报告提供重要的专业帮助。
中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师二OO二年一月十日估价的假设和限制条件1．本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性，否则会失效。
房产估价技术报告
房产估价技术报告一、估价方法选用一、对房产评估选用的方法估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进行算术平均,确定最终的估价结果;二、估价测算过程一市场法分析测算过程1、比较案例选取估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;具体情况见表一表一2、编制比较因素指数表表二3、编制比较因素修正系数表取平均值,得估价对象一层房产平均比准单价：3455+3425+3445/3=3442元/m22、采用收益法测算估价对象价格1求取年有效毛收入根据目前安新县同类房产市场状况并结合估价对象具体情况,确定其租金水平均值为元/平方米·天,每年按360天计；空置期按10天、空置率按5%计;确定其年有效毛收入;2求取年运营费用a、管理费按照同类物业一般水平以年毛收入的3%计算：b、维修费按市场一般惯例取重置价的%c、保险费按市场一般惯例为重置价的‰d、税费出租房税费：房产税按年租金收入的12%征收；营业税按租金收入的5%征收；城市建设维护税按营业税的1%征收；教育费附加按营业税的4%征收；其他税率为%；综合税费率为年租金收入的18%;年运营费用=a+b+c+d3求取年净收益年净收益=有效毛收入－年运营费用重置价的确定：重置价格参考安新县近期同类工程造价并结合估价对象的结构、装修、设备、设施综合确定估价对象的重置价格为2000元/㎡;4收益法求取估价对象房产价格评估对象建筑物建成于2002年,钢混构建筑物耐用年限剩65年,故其剩余经济寿命按65年计算;资本化率取7%以近期的一年期定期存款利率作为安全利率,加上一定的风险调值系数后综合确定,根据公式：arV n+g-=g-+1/()r]1()/(n)[1式中：V——有限年期房产价格；a——未来第一年纯收益；r——资本化率,此处取7%；g——租金增长率,取2%n——估价对象剩余房产使用权年限;此公式的假设前提是：①收益年限为有限年n；②净收益未来第一年为a,此后按数额g逐年递增；③资本化率为r,r不等于零;评估测算表3、估价结果评估人员根据估价目的,本着公平、公正、客观的原则,按照评估工作程序,运用科学合理的评估方法,并在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并详细考虑了影响房产价格的各项因素,根据保定市同类房产的房价水平及评估人员的估价经验综合,认为将两种方法测算结果进行算数平均作为最终评估价格;房地产单价=3442+4008/2=3725元/m2;房地产总价=3725=万元大写金额取整：陆拾玖万壹仟肆佰元整币种：人民币;。
成本法+基准地价房地产估价技术报告
成本法+基准地价房地产估价技术报告房地产估价技术报告⼀、个别因素分析1.交通条件估价对象坐落于天津市宝坻区⽼城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度⾼，道路通达能⼒较强。
2.基础设施条件估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通⼀平”（给⽔、排⽔、通电、通讯、通路和场地平整）。
3.环境状况估价对象属于宝坻区中⼼城区⼆级住宅⽤地，三级商业⽤地，南距宝坻区⼀级商业中⼼—东街约400⽶，附近有宝坻百货⼤楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等⼤型商业⽹络。
⼆、区域因素分析宝坻地处京、津、唐三⾓的中⼼腹地，北倚燕⼭，西靠⾸都，东临渤海。
城区西北距北京70公⾥，东距唐⼭80公⾥，东南距中国北⽅重要的国际港⼝天津新港90公⾥，东距秦皇岛港200公⾥，以宝坻为圆⼼百公⾥半径范围内有3700万⼈⼝，占京津冀北地区总⼈⼝的60%。
从宝坻出发5⼩时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个⼤中型城市，辐射3亿⼈⼝，市场空间⼗分⼴阔。
宝坻拥有⾼密度的⽴体交通⽹络，毗邻⾸都和天津两⼤国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三⼤港⼝；京沈、津蓟两条⾼速公路⼗字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出⼝；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级⼲道；境内铁路与全国铁路⽹相连；穿越宝坻的蓟塘⾼速公路即将开始建设，京沪津蓟⾼速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位⽇益巩固。
宝坻现有⼯业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、⾷品、⽂体、建材、地毯、家具六⼤⽀柱产业，机械、塑料、汽车、电⼦、⽣物制药等⾏业正在迅速崛起。
⾹港合⽣创展集团、中国飞跃集团、⼤连实德集团、⽇本根来株式会社等⼀⼤批国内外知名企业先后投资宝坻，显⽰出宝坻巨⼤的“磁⽯”效应。
以宝坻为圆⼼5⼩时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电⼦信息、汽车、冶⾦、化⼯、⽣物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。
【优质文档】房地产资产评估报告模板-范文word版 (6页)
本文部分内容来自网络整理所得，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即予以删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑修改文字！ ==房地产资产评估报告模板资产评估是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
以下小编分享的房地产资产评估报告以及具体介绍，一起来学习吧!房地产资产评估报告【1】(一)委托方名称：湖北工业大学商贸学院法定代表人：xxx地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：xxxxxxx (二)估价方名称：陈晓地址：武汉xxx房地产估价公司联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(201X)第xxxx号(三)估价对象本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为201X0平方米，建筑总面积为3201X平方米，四层错落式布局，共七层，建于201X月。
土地评估单位为1800/平方米。
(四)评估目的评估该房地产201X年10月的市场价值 (五)评估基准日二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据1、国家标准《房地产估价规范》2、房地产估价委托书3、房地产估价合同书4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。
成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。
估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率房地产估价技术报告(1)估测土地价值土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)A、B、C3个参照物的成本情况经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%;参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%;参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。
估价技术报告范本
估价技术报告一、估价对象及范围：1、估价对象状况：估价对象位于某某市某某小区，小区位某某镇，某路西。
小区内道路硬化，绿化、物业管理较好，开发程度达到（通给水、通排水、通电、通路、通讯、燃气和场地平整）六通一平，小区公交车通达市内，交通比较便利。
综合评价小区环境较好。
2、权益状况如下：①估价对象所有权人为XXXX房地产开发有限公司；②土地使用权证：XXXX号，用途为住宅，使用权类型为出让；③房屋所有权证：XXXX；④估价对象均为混合结构，多层。
水、电、暖配套齐全，共计23套，面积2076.35平方米。
二、估价目的：为确定货币安置补偿价格提供参考。
三、价值定义：公开市场价值标准。
四、估价时点及其确定理由：二〇一六年六月十八日，以实地查勘之日确定估价时点。
五、评估思路及方法：根据调查，估计对象为多层混合结构，均为一般装修现房，小区正常对外出售，周围房产成交案例比例比较丰富，故我们采用成本法与市场比较法结合。
六、测算过程：A、成本法公式采用：重置成本=建造成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润评估单价=楼面地价+重置成本1、楼面地价：依据XXXX市2014年6月XXXX政发[2014]12号文公布的土地基础地价标准，二级区位土地开发程度达到“六通一平”的70年出让期住宅用地的基准地价为53.9万/亩，越合808元/平方米。
依据小区规划图该住宅小区用地容积率为1.35，则估价对象的楼面地价为：808÷1.35=598.52（元/平方米）2、建造成本：建造成本是指在取得的建设用地上进行基础设施和房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：（1）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用等。
估价对象为多层混合结构，根据乳山市类似建安工程费用估算，多层混合为1100元/平方米。
（2）前期各项专业费用（包括城市基础设施配套费、规划、设计、勘察、地质勘探、质监、招标、保险等费用），依据各项取费标准估算为610.3元/平方米。
房地产评估技术报告
房地产评估技术报告房地产评估技术报告是一种以房地产价值为主要研究对象的技术报告，它对房地产的价值进行评估，并对其市场需求、地理位置和周边环境等进行综合分析，为受众提供有关房地产交易和投资等决策方面的依据。
下面就房地产评估技术报告的主要内容和流程进行详细说明。
一、房地产评估技术报告的内容房地产评估技术报告主要内容包括以下几个方面：（一）房产基本情况：报告的开头会对房地产的基本情况进行简单的介绍，包括地理位置、建筑面积、土地性质等等。
（二）房产估价：房产估价是评估技术报告的重点内容，它通常运用市价法、收益法、成本法等方法来计算出房产的估价。
（三）市场分析：市场分析主要涉及到房产的供需关系、房价趋势、周边环境等方面。
通过对市场的深度分析，可以更准确地估算出房产的价值。
（四）竞争对手情况：在市场分析的基础上，对房地产周边类似房产的销售情况、销售价格等进行了解，以便准确判断当前市场的价格水平。
（五）商业分析：商业分析主要是针对商业地产的，涉及到商业租赁环境、商圈优劣等。
（六）风险分析：风险分析主要是针对房产的风险预估，包括政策风险、市场风险、环境风险以及财务风险。
二、房地产评估技术报告的流程房地产评估技术报告的流程主要分为以下几个阶段：（一）项目调研：评估师会在实地考察房产的同时，收集大量的研究数据，并对周边环境和市场情况进行排查，以便对房产的估价提供可靠的依据。
（二）资料准备：在项目调研的基础上，评估师需要细致地整理和分析收集到的数据，包括房产基本情况资料、地图、市场报告等。
（三）数据分析：评估师通过分析与房地产有关的市场数据，可以更加科学地估算出房地产的估价，并进行深入的市场分析。
（四）估价研究：在数据分析的基础上，评估师会针对房地产的市场流通情况以及其独特的卖点和竞争优势，进行经济评价，并最终得出房地产的估价。
（五）报告撰写：针对房地产的估价和市场分析等内容，评估师会编写详细的房地产评估技术报告。
三、房地产评估技术报告的重要性房地产评估技术报告在很多方面都是非常重要的，如：（一）对于房地产投资或出售时的定价而言，房地产评估技术报告能够提供权威的市场价值依据，为房地产交易双方提供公正、合理的交易价格。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析1.交通条件及周边配套设施估价对象坐落于广州市XXX，紧靠京珠高速和广从快速干线，主要道路有广从路，交通十分便利。
校内环境优美，生活配套设施比较完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为XXX学生宿舍AB栋房地产，现状用途为教育用地，证载用途为教育用地。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供，估价对象为钢混结构，屋面为坡屋面。
宿舍建筑面积23441.5m2 ，于2009年9月建成竣工验收合格。
土地面积为5878.5平方米,绿化率为30%，学生宿舍房间总数522间，教师公寓房间总数82间，职工宿舍房间总数24间。
3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》于2004年以出让方式取得了该宗地的土地使用权，，其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2054年，土地面积为5878.5平方米。
二、区域因素分析估价对象位于坐落于广州市白云区的“广州XXX区”，紧靠京珠高速和广从快速干线，交通十分便利。
广州科技职业技术学院是2004年经广东省人民政府批准、国家教育部备案，广东省教育厅主管的一所民办普通高等职业院校。
学院坚持以就业为导向，走工学结合的办学道路，正逐步成为珠三角地区高等职业技术人才的重要培养基地。
广州每年两届广交会和各种商业会展为国际贸易、商务英语、酒店管理、会计等专业毕业生提供了广阔的实习空间和众多的就业岗位。
三、市场背景分析在今年广州“房博会”上，广州市常务副市长苏泽群出席时明确表态，广州尊重市场，今年不会出台措施降房价。
今年也暂不会推出限价房用地，但明年是否推出新项目则有待调查研究。
今年以来，广州楼价节节攀升，8 个月时间内升幅达16％，9 月份广州楼价已经回复到2007 年10 月的历史高峰位置。
面对“广州是否会出台新政策降房价”的提问，苏泽群连说：“不会，不会。
商品房还是尊重市场，由市场来调节。
”苏泽群表示，“对于房价问题大家更要用分析的眼光看待。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。
小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。
2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。
根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。
建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。
于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表：3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。
该房产为普通商品房，砖混结构。
估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。
4.基础设施状况估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。
二、区域因素分析1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。
48'至40。
09'，东经116。
21'至116。
42'之间。
东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。
朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。
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房地产估价技术报告一、个别因素分析：委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。
由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。
估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。
估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。
建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地剩余使用年限为46．33年。
二、区域因素分析东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。
境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。
区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。
东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。
东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。
2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。
东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有亚热带风光特色的昆明新区，“天南铜都”将再现新辉煌。
建立东川再就业特区土地优惠政策：一、再就业特区建设需要的土地，以盘活存量土地和现有的建设用地为主；特区建设需要的新增农用地转用指标，纳入昆明市土地利用年度计划统筹安排，若昆明市农用地计划指标不足，由省国土资源厅负责按项目予以追加。
二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理，省、市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排，并由专人负责落实，免收征地管理费。
三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益，按收支两条线的原则，定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开发。
四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费，除30％上缴中央财政外，其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目。
三、市场背景分析：云南地处祖国西南边陲，既因其独特的高原风光、热带雨林和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源，又因其多姿多彩的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源，使其成为国内著名的综合胜地，并蜚声于世界。
昆明是云南政治、经济、文化中心和交通枢纽，省会所在地，是中国架设第三座欧亚大陆桥的战略通道，是国务院首批公布的4个历史文化名城之一，以其独特的自然条件、人文景观及历史文化遗迹著称于世，是国内及东南亚地区的综合热点城市之一。
实际居住人口，已达到58 3万人，其中城市人口292万人，交通及居住条件还需要进一步加强，客观上使昆明的土地长期需求看好。
昆明还被国务院批准为享受沿海开发城市优惠政策的城市。
通过积极的招商5『资，吸5l了广大国内外客商前来投资，极大地加快了昆明市经济的发展。
东川区位于云南省东北部，是昆明市所辖五区之一，拥有人口302万，国土面积1，858平方公里，境内最高海拔4，344米，最低海拔695米，东与会泽县相邻，西与禄劝县接壤，南与昆明寻甸相连，北与四川省：会东县隔金沙江想望。
区政府所在地距离昆明1 50公里(高速路)，从昆明到东川乘车约1．5至2小时左右，距离昆明新国际机场100公里，是出滇入川的最近通道。
东川准轨铁路支线连接贵昆线，全长81公里。
距离东川100公里的大型水电站白鹤滩电站将开工建设，电站建成，东川境内金沙江水位将上升1 00多米，东川将出现高峡出平湖的壮丽景观。
2 004年4月1 3日，云南省委省政府决定设立云南省东川再就业特区，给予全省乃至全国最优惠的政策。
东川自古就有“云南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。
东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一。
到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅锌、汉白玉等，铜金属储量335万吨，占云南省储量的三分之一，位居全国第三；东川是中国的老工业基地，工业基础强实，工业氛围浓厚；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山，’；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；白土地以世界泥石流天然博物馆而胜誉中外，是世界独具特色的泥石流汽车越野赛道；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。
2009年，全区预计实现生产总值31．5亿元，增长11．3％，其中第一产业预计实现增加值3．6亿元，增长6．3％；第二产业预计实现增加值2 0．4亿元，增长1 4．8％；第三产业预计实现增加值7．5亿元，增长2．3％。
工业总产值预计完成86．7亿元，下降5％；财政总收入完成4．8亿元，减少48％，完成调整预算的l 00％(其中，地方财政收入完成3亿元，减少29％，完成调整预算的100％)；城镇居民人均可支配收入1 3228元，增长8％；农民人均纯收入达2695元，增长14．1％。
实施项目191个，新开工项目144个，全社会固定资产投资完成31．5亿元，增长40％；金融机构各项存款余额为51亿元，比年初增长18％；各项贷款余额达2 5亿元，比年初增长30．4％。
四、变现能力分析：估价对象为工业厂房及工业用地，有独立产权，可独立转让，但市场变现有一定难度，需要一定的时间，且变现价值与市场正常成交价会有一定差异。
五、最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。
根据《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》记载，估价对象的用途为工业用地和工业厂房，根据对估价对象的综合分析，保持现用途已为最高最佳使用。
六、估价测算过程：由于估价对象为工业厂房，其所处区域没有可用以参照的成交实例，其房地产所产生的客观纯收益也无法获取，因此本估价报告采用成本法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。
具体计算过程为：首先用市场比较法求取别墅土地的价值，然后用重置成本法求取建筑物的价值，两者相加得出委估房屋房地合一的价值。
1、用市场比较法求取委估对象土地的价值在求取某一宗待估土地的土地价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。
其计算公式为：待估宗地价格=比较案例价格×(待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数)×(待估宗地价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数)×(待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数)×(待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素指数)比较案例情况说明表确定调整系数：(1)交易情况修正待估宗地与比较实例均为正常的市场交易价格，无异常情况，故不需做交易情况修正。
(2)交易时间修正云南省实行了国有土地储备和公开交易制度后，对土地利用进行了合理调整，优先满足社会公益事业、基础产业和新兴产业的用地需求，而且对新兴产业、公益事业采用成本价或划拨方式供地。
加强地价的管理，合理控制土地的成本，变“生地、毛地”供应为“熟地、净地”供应，保证了城市规划的落实，使土地价值与价格趋于平衡。
根据昆明市东川区国土资源局公布的数据显示，今年东川区土地交易价格与去年同期相比价格没有发生较大变化，尤其是工业用地今年上半年来交易价格变化幅度不大，因此本次估价期日和各交易案例交易时的地价指数可不作修正。
(3)区域因素及个别因素区域因素及个别因素每项均分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％。
根据以上分析建立土地比较因素条件指数和修正计算表(下表)。
比较因素条件指数和修正计算表(4)求取比准价格比准价格=实例交易单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×土地用途调整系数×区域因素调整系数×个因素调整系数(见上表)(5)计算土地评估单价通过对可比实例价格进行调整，本次估价确定采用A、B、c三个可。
比实例比准价格的算术平均值作为本次评估土地的评估单价，即：土地评估单价=(423.40+418.47+418.37)÷3=420．08元／㎡本次估价取整为：420元／㎡(6)计算估价对象土地的总价估价对象土地总价=估价对象土地面积×估价对象土地评估单价=3156.50㎡×420元／㎡=132.60万元2、用重置成本法求取委估对象建筑物的价值重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
成新率根据现场勘察打分及结合估价对象使用年限综合评定。
房屋评估价值=建筑物重置价值×建筑物综合成新率(1)砖混结构厂房以委估房屋l幢为例：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公用房，2层砖混结构，外墙为涂料，建成于2006年，内部均为中等装修，办公室地面铺地砖，墙面和顶面刷乳胶漆，铝合金窗、木门或防盗门，通风、采光良好、工程质量良好，房产的保养、维护状况一般。
①成本法求取房屋建筑物价格：工程直接费参照用云南省多项类似结构的房屋耗材、工时、机械计取直接费值。
然后根据现行使用定额《云南省建筑工程预算定额(2003)》、《云南省安装工程消耗量定额(2 003)))及与之配套的取费用定额；《云南省工程建设材料、设备价格信息》等详细预算方法计算得出该类型房屋建筑工程造价并计算建筑的前期工程费用及资金成本等费用最终得出该类房屋建筑重置价值。