房地产估价技术报告(DOC)

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。

估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地

剩余使用年限为46．33年。

二、区域因素分析

东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。

区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。

东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。

2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有

亚热带风光特色的昆明新区，“天南铜都”将再现新辉煌。建立东川再就业特区土地优惠政策：

一、再就业特区建设需要的土地，以盘活存量土地和现有的建设用地为主；特区建设需要的新增农用地转用指标，纳入昆明市土地利用年度计划统筹安排，若昆明市农用地计划指标不足，由省国土资源厅负责按项目予以追加。

二、再就业特区的建设用地审批纳入城市建设统一管理，省、市国土资源部门在用地指标、用地审批方面给予优先安排，并由专人负责落实，免收征地管理费。

三、再就业特区内土地出让金等国有土地收益，按收支两条线的原则，定向用于特区的城市基础设施建设和农业综合开发。

四、再就业特区的新增建设用地有偿使用费，除30％上缴中央财政外，其余定向用于东川区的土地开发整理和复垦项目。

三、市场背景分析：

云南地处祖国西南边陲，既因其独特的高原风光、热带雨林和奇景荟萃的溶洞、石林等自然综合资源，又因其多姿多彩的民族风情、历史悠久的文物古迹等众多人文综合资源，使其成为国内著名的综合胜地，并蜚声于世界。昆明是云南政治、经济、文化中心和交通枢纽，省会所在地，是中国架设第三座欧亚大陆桥的战略通道，是国务院首批公布的

4个历史文化名城之一，以其独特的自然条件、人文景观及历史文化遗迹著称于世，是国内及东南亚地区的综合热点城市之一。实际居住人口，已达到58 3万人，其中城市人口292万人，交通及居住条件还需要进一步加强，客观上使昆明的土地长期需求看好。昆明还被国务院批准为享受沿海开发城市优惠政策的城市。通过积极的招商5『资，吸5l了广大国内外客商前来投资，极大地加快了昆明市经济的发展。

东川区位于云南省东北部，是昆明市所辖五区之一，拥有人口302万，国土面积1，858平方公里，境内最高海拔4，344米，最低海拔695米，东与会泽县相邻，西与禄劝县接壤，南与昆明寻甸相连，北与四川省：会东县隔金沙江想望。区政府所在地距离昆明1 50公里(高速路)，从昆明到东川乘车约1．5至2小时左右，距离昆明新国际机场100公里，是出滇入川的最近通道。东川准轨铁路支线连接贵昆线，全长81公里。距离东川100公里的大型水电站白鹤滩电站将开工建设，电站建成，东川境内金沙江水位将上升1 00多米，东川将出现高峡出平湖的壮丽景观。

2 004年4月1 3日，云南省委省政府决定设立云南省东川再就业特区，给予全省乃至全国最优惠的政策。

东川自古就有“云南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。

东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一。到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅锌、汉白玉等，铜金属储量335万吨，占云南省储量的三分之一，位居全国第三；东川是中国的老工业基地，工业基础强实，工业氛围浓厚；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山，’；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；白土地以世界泥石流天然博物馆而胜誉中外，是世界独具特色的泥石流汽车越野赛道；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。

2009年，全区预计实现生产总值31．5亿元，增长11．3％，其中第一产业预计实现增加值3．6亿元，增长6．3％；第二产业预计实现增加值2 0．4亿元，增长1 4．8％；第三产业预计实现增加值7．5亿元，增长2．3％。工业总产值预计完成86．7亿元，下降5％；财政总收入完成4．8亿元，减少48％，完成调整预算的l 00％(其中，地方财政收入完成3亿元，减少29％，完成调整预算的100％)；城镇居民人均可支配收入1 3228元，增长8％；农民人均纯收入达2695元，增长14．1％。实施项目191个，新开工项目144个，全社会固定资产投资完成31．5亿元，增长40％；金融机构各项存款余额为51亿元，比年初增长18％；各项贷款余额达2 5亿元，比年初增长30．4％。

四、变现能力分析：