21第五章第一节房地产估价原则概述及第二节独立、客观、公正原则(2013新版)
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5第五章 房地产估价原则和程序
3．经济上的可行性： 经济可行性检验的一般做法是：针对每 一种使用方式，首先估计其未来的收入和 支出流量，然后将此未来的收入和支出流 量用现值表示，再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式 才具有经济可行性，否则应被淘汰。
4．价值是否最大：
在所有具有经济可行性的使用方式中， 能使估价对象的价值达到最大的使用方式， 才是最高最佳的使用方式。
五、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离 类似房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、 权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估 价对象处在同一供求范围内的房地产。
同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对 象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房 地产的区域范围。
（二）三个方面 最高最佳使用具体包括3个方面： 1、最佳用途；
2、最佳规模；
3、最佳集约度。
（三）三个原理 实际估价中，通常通过三个经济学原理来 把握最高最佳使用原则，具体包括： 1、收益递增递减原理； 2、均衡原理； 3、适合原理。
1、收益递增递减原理 收益递增递减原理可以确定最佳集约度 和最佳规模。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产 出关系叫做收益递减规律(又称边际收益递 减原理)。
估价时点 过去
估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去 过去
现在
将来
现在
将来 将来
现在
将来
(1)不论是何种估价目的和估价时点，房地产市 场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象 状况不一定是估价时点时的状况。
(2)估价时点出现的情形 估价时点为过去的情形（回顾型估价），多出 现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有 争议而引发的复核估价。
第五章房地产价格原则
第六节 替代原则
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两 点： （1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用 的房地产并已知他们的价格时，则可以依据替代 原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算 出估价对象的未知价格。 （2）不能孤立的思考估价对象的价值，要考虑 相近效用的房地产价格的牵制。 替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发 法等估价方法中都会有用到。
第四节 最高最佳使用原则
• 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最 佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在 估价报告中予以说明： • (1)保持现状前提。现有建筑物应予保留的条件是：现状 不动产的价值>新建不动产的价值-拆除现有建筑物的费 用及建造新建筑物的费用之后的余额。 • (2)装饰装修改造前提。对现有建筑物应进行装饰装修改 造的条件是：预计装饰装修改造后不动产价值的增加额> 装饰装修改造费用。
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐 渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并 在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行
房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或
标准就是房地产估价原则。
二、房地产估价原则的内容
1 最高行为准则（基本原则）：独立、客观、公正原则
所谓最佳规模，表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益 递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。
所谓最佳状态，一是指房地产内部处于最佳均衡状态，土地 与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与 外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。
收益递增递减原理
收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两 种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投 入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际 收益递减原理)，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投 入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有 可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加 达到某一点以后，产出量的增 加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层 数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称规模报 酬规律)，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的 变化)，则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增 加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入 量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小 于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一 般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段， 再经过一个规模的收益递减阶段。
第05章 房地产估价原则
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第五节 替代原则
替代原理：同一供求范围内的房地产价格必然会受 替代原理：同一供求范围内的房地产价格必然会受 到具有替代关系的类似房地产价格的影响并相互竞争， 类似房地产价格的影响并相互竞争 到具有替代关系的类似房地产价格的影响并相互竞争， 从而使得价格逐渐趋于一致。 从而使得价格逐渐趋于一致。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系， 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格 会相互影响的房地产所处的区域范围。 会相互影响的房地产所处的区域范围。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内， 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内， 并在用途、规模、档次、 并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相 同或相近的房地产。 同或相近的房地产。 //
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在实际估价中，通常将“估价作业期”或估价人员 在实际估价中，通常将“估价作业期” 定为估价时点。 实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点 实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点。 但估价时点也并非总是在此期间，也可因特殊需要 但估价时点也并非总是在此期间， 将过去或未来的某个日期作为估价时点。 将过去或未来的某个日期作为估价时点。 不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市 不论何种估价目的， 场状况始终是估价时点的状况， 场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定 是估价时点时的状况。 是估价时点时的状况。 不同估价目的决定的估价时点、 不同估价目的决定的估价时点、估价对象状况和房 地产市场状况之间的匹配关系如下所示： 地产市场状况之间的匹配关系如下所示： //
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二、估价对象应该合法使用 判定估价对象是否合法使用应该以城市规划 城市规划、 判定估价对象是否合法使用应该以城市规划、土 地用途管制等规定为依据 如用途、容积率、 等规定为依据( 地用途管制 等规定为依据 ( 如用途 、 容积率 、 建筑密 建筑高度等方面的限制) 度、建筑高度等方面的限制) 。 判定估价对象的使用状况以权属证书为准，权属 判定估价对象的使用状况以权属证书为准， 证书未明确的以权属档案为主， 证书未明确的以权属档案为主，权属档案未记载的以 实际用途为准(但必须有合法的审批手续) 实际用途为准(但必须有合法的审批手续)。 //
第五章 房地产估价原则
【例5-2 】某建筑物的建筑面积5000m2, 坐落的土地面 积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的 该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的 正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。 （特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场 价格，而不能用房地产的个别价格。） 【解】该建筑物的现值计算如下: 该建筑物的现价＝(1800×5000-1500×2000)/5000
(1)依法判定的权利类型及归属——一般应以
房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权 属证明为依据。
房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、 《房屋他项权证》三种。 土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所 有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》 四种。 县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的 房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》 和《房地产他项权证》三种。
经济上的可行性。对于法律上允许、技术 上可能的每一种使用方式，还要进行经济 可行性检验。——收入现值大于支出现值 的使用方式才具有经济可行性。
价值是否达到最大化。在所有具有经济可 行性的使用方式中，能够使估价对象的价 值达到最大化的使用方式，才是最高最佳 的使用方式。
最高最佳使用原则的经济学原理：
第三节 合法原则
合法原则：要求房地产估价结果是在依法判定估价对 象权益状况下的价值。 ——“ 法”是广义概念 ：
宪法和相关法律、行政法规； 估价对象所在地的地方性法规； 缔结或者参加的相关国际条约； 国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策 及技术规范； 最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释； 估价对象所在地的地方政府规章和政策，
房地产估价理论与方法-第5章-房地产估价原则
待装修改造的小洋房 的抵押价值评估
二、房地产估价原则的作用（熟悉）
可以使不同的房地产估价师： 采用假设开发法时，充分考虑未来的风险 将评估价值界定到一个合理的较小范围内 评估出一个更加精准的价值
第二节 独立、客观、公正原则（掌握
） 房地产估价师应站在中立的立场上：
独立——不应受任何组织或者 个人的非法
④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房 地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是 其抵押价值。
②法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估 其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为 估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评 估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。
例如，《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定：“ 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合 下列条件：
产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据 。 房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋 他项权证》三种。 土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、 《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。 县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权 证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权 证》三种。
验和
干预，完全凭借自己的专业知识、经
应有的职业道德进行估价。
客观——不应带着自己的好恶、情感和偏
见，完全从客观实际出发，反映事 物的本来面目。
公正——在估价中应当公平正直，不偏袒相关
当事人中的任何一方。
第三节 合法原则（掌握）
合法原则：要求房地产 ——“ 法”是广义概念 ：
(2)依法判定的使用权利，应以使用管 制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
房地产估价理论与方法第五章：房地产估价原则
第五章房地产估价原则【本章历年考试情况】■本章最近几年考试一般在4分左右考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的内容熟悉三、房地产估价原则的作用熟悉第二节独立、客观、公正原则掌握第三节合法原则掌握第四节最高最佳使用原则掌握第五节估价时点原则掌握第六节替代原则熟悉第七节谨慎原则熟悉第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）人们在房估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。
2.房地产估价原则的种类（三层次六原则）（熟悉）原则1 独立、客观、公正原则－－基本原则，（房地产估价的最高行为准则）以下4个原则都是普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）原则2 合法原则原则3 最高最佳使用原则原则4 估价时点原则原则5 替代原则特殊原则原则6 谨慎原则－－既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价），但不适用于城市房屋拆迁估价下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
【2008年真题】A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则提示：参见教材P149[答疑编号0101]『正确答案』D下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
【2007年真题】A.独立、客观、公正原则属于基本原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则提示：参见教材P149[答疑编号0102]『正确答案』D『答案解析』一般性原则就是普适技术性原则。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
第五章房地产估价原则
（三）判断与选择 1. 保持现状前提 －（拆除费 建造费） 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元 3000元/㎡> 5000元/㎡－ 3000元/㎡ 5000元 3000元 2.装修改造前提 2.装修改造前提 改造后价值增加额 > 装修改造费 V新 － V现 > 改造费 5000元 5000元/㎡ － 3000元/㎡ > 1500元/㎡ 3000元 1500元
第六节 替代原则
使估价结果不明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格. 等条件下的正常价格 同一供求范围 类似房地产： 类似房地产： 指明两点： 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 ． 2．不能孤立思考估价对象价格 ．
在评估一宗房地产的价格时，如附近地 区有若干相近效用的房地产价格存在， 则可依据此原则推断出估价对象房地产 的价格。 替代原则成为房地产估价方法——市场 比较法的理论基础。
错误有： 错误有： ①应采用符合估价时点市场情况的各项成 本费用。 ②应根据估价对象的规模，确定客观合理 的开发周期，以此计算投资利息。 ③利润应是估价时点市场上的客观正常利 润水平。
在同一市场上，对于两种或两种以上 价格不等而效用相等或效用可相互替 代的商品，人们总是选择价格偏低的； 当价格相同时，人们又总是选择效用 较大的。这样可使相互替代的商品的 价格趋于一致。
1、运用市场法时，不应选取成交价格明显高于市场价格 的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要 的实地查看。 2、运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成 本、有关税费和利润，不应低估折旧。 3、运用收闪法估价时，不应高估收入或者低估运营费用， 选取的报酬率或资本化率不应偏低。 4、运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的 价值，不应低估开发成本、有关税费和利润。
房地产估价原则的含义
2
四、估价时点原则
估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
估价时点 过去（回 顾性估价） 估价对象状况 过去 过去 现在 现在 未来 未来（预 测性估价） 未来 现在 房地产 市场状况 过去 一般情况 房地产纠纷案件，特别是对估价 结果有异议而引起的复核或鉴定估价。 大多出现在房地产损害赔偿和保 险理赔案件中。 最常见，也包括在建工程估价。 评估期房的价值 多出现在房地产市场预测、为房 未来 地产投资分析提供价值依据，特别是 预估房地产未来开发完成后的价值。
习题4.doc
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七、谨慎原则
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可 比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 （2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润， 不应低估折旧。
二、独立、客观、公正原则
内涵，要求房地产估价师中立，评估出对当事人均公平合理的价值。
独立 客观
公正、公平
——基本原则、最高行为准则
三、合法原则
1
三、合法原则要Leabharlann 估价结果是在依法判定的估价对象权益
状况下的价值。
所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地 的有关规定。
2
三、合法原则
• 具体内容 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？
习题3.doc
七、谨慎原则
1
七、谨慎原则
谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循的原则
存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计
抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假 定未设立法定优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第5章_房地产估价原则课件
2020/9/26
这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”
。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业 用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住 宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原 则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法 用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
第五章
2020/9/26
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运 动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则 3 特殊原则：谨慎原则
合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
家的价格法和政策。
5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中
所有行为应遵纪守法。
高收益或最大价值的利用方 式。
2020/9/26
最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
2020/9/26
2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组 合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用 。——（最佳集约度、最佳规模）
减价额=(300-50)×250=62500(元)
这样确定估价结论不正确。因为： 1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”
。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业 用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住 宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原 则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法 用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
第五章
2020/9/26
房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但其形成和运 动过程，仍然有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则 3 特殊原则：谨慎原则
合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
途管制等为依据。
3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许
的处分方式为依据。
4.估价对象价格合法：评估出的价格应符合国
家的价格法和政策。
5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中
所有行为应遵纪守法。
高收益或最大价值的利用方 式。
2020/9/26
最高最佳使用原则的经济学原理
1.收益递增递减原理。 ①边际收益递减规律。 ②规模报酬规律。
依据收益递增递减原理可以帮助确定房地 产项目的集约度和最佳规模。
2020/9/26
2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组 合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用 。——（最佳集约度、最佳规模）
减价额=(300-50)×250=62500(元)
房地产估价原则
第五章 房地产估价原则
第五章 房地产估价原则
主要内容
第一节 房地产估价原则概述 第二节 独立、客观、公正原则 第三节 合法原则 第四节 估价时点原则 第五节 替代原则 第六节 最高最佳利用原则 第七节 谨慎原则
第五章 房地产估价原则
第一节
房地产估价原则概述
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
第五章 房地产估价原则
第三节 合法原则
（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评 估其抵押价值时应符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目 的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价 值的话，其抵押价值应当评估为0。 （3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时， 不应包含土地使用权出让金。 （4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价 值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 （5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值 扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 （6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。
房地产估价原则：
基本原则 独立、客观、公正原则：房地产估价的基本原则和最高行为准则。 合法原则：要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价 值。 普适技术性 原则 最高最佳使用原则：要求房地产估价是在估价对象最高最佳使用下的 价值。 估价时点原则：要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定 时间的价值。 替代原则：不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存 在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎， 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生 的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值， 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第五章 房地产估价原则
主要内容
第一节 房地产估价原则概述 第二节 独立、客观、公正原则 第三节 合法原则 第四节 估价时点原则 第五节 替代原则 第六节 最高最佳利用原则 第七节 谨慎原则
第五章 房地产估价原则
第一节
房地产估价原则概述
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
第五章 房地产估价原则
第三节 合法原则
（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评 估其抵押价值时应符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目 的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价 值的话，其抵押价值应当评估为0。 （3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时， 不应包含土地使用权出让金。 （4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价 值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 （5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值 扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 （6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。
房地产估价原则：
基本原则 独立、客观、公正原则：房地产估价的基本原则和最高行为准则。 合法原则：要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价 值。 普适技术性 原则 最高最佳使用原则：要求房地产估价是在估价对象最高最佳使用下的 价值。 估价时点原则：要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定 时间的价值。 替代原则：不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存 在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎， 充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生 的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值， 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第五章 房地产估价原则
要求
在运用市场法估价时， 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交 易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关 税费和利润，不应低估折旧。 税费和利润，不应低估折旧。 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用， 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的 报酬率或资本化率不应偏低。 报酬率或资本化率不应偏低。 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值， 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不 应低估开发成本、有关税费和利润。 应低估开发成本、有关税费和利润。
（二）三个经济学原理
1.收益递增递减原理 确定最佳集约度和最佳规模 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调
适合原理＋均衡原理+收益递增递减原理 ＝ 外部环境最协调＋内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用
（三）判断与选择
1. 保持现状前提 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 2.装修改造前提 改造后价值增加额 > 装修改造费 V新 － V现 > 改造费
历 史 状况 下 的
现 实 估 时 价 点 现 在 状 况 下 的
第六节
替代原则
使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格.
同一供求范围
类似房地产：
用途、规模、档次、 结构等相同或相似
指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格
第七节 谨慎原则
概念
《房地产估价》课件PPT 4-5 房地产估价原则
与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理
＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用
房地产估价
第四节 最高最佳使用原则
❖（三）两种效用降低的例子
❖ 1、地好房差
❖ 某宗房地产，土地面积300M2，建筑面积 250M2，建筑物的外观设备均已陈旧过时，有 待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积 300元，残值每平方米建筑面积50元，与该地 块条件相同、位置相近的空地价为1000元/M2， 则该地块价格？
{1000X300-(300-50)X250}/300 =791.7(元/M2) 建筑物与地不匹配，价值减损
房地产估价
例
有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧 城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的 土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积 200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地 块相对于A地块的减价额。
该建筑物的价值=房地价值—土地价值 =3000－1000 =2000元/㎡
★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡
房地产估价
第四节 最高最佳使用原则
（四）判断与选择
1. 保持现状前提 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费）
2.装修改造前提 改造后价值增加额
> 装修改造费
V新 － V现 > 改造费
明了评估价值的时间界限
房地产估价
第五节 估价时点原则
(四)估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
估价时点 过去 现在
将来
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
估价： 现值、预售值、未来值
房地产估价
＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用
房地产估价
第四节 最高最佳使用原则
❖（三）两种效用降低的例子
❖ 1、地好房差
❖ 某宗房地产，土地面积300M2，建筑面积 250M2，建筑物的外观设备均已陈旧过时，有 待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积 300元，残值每平方米建筑面积50元，与该地 块条件相同、位置相近的空地价为1000元/M2， 则该地块价格？
{1000X300-(300-50)X250}/300 =791.7(元/M2) 建筑物与地不匹配，价值减损
房地产估价
例
有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧 城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的 土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积 200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地 块相对于A地块的减价额。
该建筑物的价值=房地价值—土地价值 =3000－1000 =2000元/㎡
★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡
房地产估价
第四节 最高最佳使用原则
（四）判断与选择
1. 保持现状前提 现状价值 > 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费）
2.装修改造前提 改造后价值增加额
> 装修改造费
V新 － V现 > 改造费
明了评估价值的时间界限
房地产估价
第五节 估价时点原则
(四)估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系
估价时点 过去 现在
将来
估价对象状况 过去 过去 现在 将来 将来
房地产市场状况 过去 现在
估价： 现值、预售值、未来值
房地产估价
第五章 房地产估价原则
第五章 房地产估价原则
内容
了解房地产估价行为准则。 熟悉房地产估价原则的含义和重要性。 掌握合法原则、最高最佳使用原则、
替代原则、估价时点原则、公平原则 谨慎原则的含义和内容。
第一节 概述
一、房地产估价原则的概念 是运动规律的认识，总结出的房人们在 房地产估价的理论和实践的探索中，基于对 房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法 则或标准。
比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数 的分析和确定，还体现在各类估价资料的综合和分析、试 算价格的比较与综合等方面。
第七节 谨慎原则
评估房地产抵押价值时应当遵循的 原则
存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必 要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的 限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定 优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优 先受偿款。
?一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准?各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的从其规定?拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的可按照协商结果进行评估被拆房商?对被拆迁房屋的性质不能协商一致时拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认拆被拆四最高最佳使用原则概念估价结果是在估价对象的最高最佳使用下的价值最高最佳使用是指法律上允许技术上可能经济上可行经充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用
解：房地产相对于空地减价额 =（300－50）*250=62500元
例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土 地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为 1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元 /m2。计算该建筑物的现值。
内容
了解房地产估价行为准则。 熟悉房地产估价原则的含义和重要性。 掌握合法原则、最高最佳使用原则、
替代原则、估价时点原则、公平原则 谨慎原则的含义和内容。
第一节 概述
一、房地产估价原则的概念 是运动规律的认识，总结出的房人们在 房地产估价的理论和实践的探索中，基于对 房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法 则或标准。
比较法的理论依据，也体现在其他估价方法及有关参数 的分析和确定，还体现在各类估价资料的综合和分析、试 算价格的比较与综合等方面。
第七节 谨慎原则
评估房地产抵押价值时应当遵循的 原则
存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必 要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的 限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定 优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优 先受偿款。
?一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准?各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的从其规定?拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的可按照协商结果进行评估被拆房商?对被拆迁房屋的性质不能协商一致时拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认拆被拆四最高最佳使用原则概念估价结果是在估价对象的最高最佳使用下的价值最高最佳使用是指法律上允许技术上可能经济上可行经充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用
解：房地产相对于空地减价额 =（300－50）*250=62500元
例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土 地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为 1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元 /m2。计算该建筑物的现值。
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一、本讲考点
本章近三年考试平均分值为5分左右。
1．合法原则内涵。
2012年考点。
2．依法不得作为抵押目的的估价对象。
是2009、2008、2005年的考点。
二、内容讲解
第五章房地产估价原则
第一节房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。
不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
市场价值评估应遵循上述前五项原则，投资价值、现状价值等市场价值以外的其他价值评估，应根据价值类型和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。
【2013年教材新增内容】
二、房地产估价原则的作用（2010年考点）
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
【2010年试题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。
（）
答案：×见教材P153
解析：应是对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
本题考察的是房地产估价原则的作用。
第二节独立、客观、公正原则（2005年考点）
独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
所谓“独立”，就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。
所谓“客观”，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
所谓“公正”，就是要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，【2013年教材变动内容】是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个估价行业的公信力和声誉。
独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，也是估价的最高行为准则，是估价师的天职。
【2013年教材删除内容】
为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价，一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。
估价机构的独立性，是客观、公正估价的前提。
二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系。
如果估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系，则估价时就难以做到公平公正。
即使自己有良好的职业道德自律能保证估价公平公正，但其公信力仍然会受到人们怀疑。
因此，当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当回避。
三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。
当然，在遇到干预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。
在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，如买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。
其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”。
【2005年试题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
答案：D。