物业管理投标书制作要点

物业管理投标书制作

投标的一般程序

1.获取招标信息，决策是否参与投标

2.报送投标申请，接受资格审查

3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查

4.投标决策与编制投标书

5.报送投标书

6.参加开标及答辩会

7.中标和签订物业服务合同

投标流程分解

一、甄别招标信息

1.对招标方主体的需求分析

（1）对招标方真实意图的了解、分析与把握

是真招标还是走过场

是重名誉还是重质量

是比服务还是比价格

（2）对竞争对手的分析

可能竞争对手的筛选

——从招标书对投标企业的投标资格入手

主要竞争对手特点的了解

可能的竞争因素，是否有特殊的目的

（3）对招标方主要负责人的了解分析

未来招标方对物业管理的分管体制

对物业管理的了解掌握程度

未来与其合作的难易与融洽分析

2、企业对履约可行性的分析

是否符合企业发展空间

是否具有同类型物业的相对优势

是否有相应的关键人员储备

二、获取招标文件

1.物业管理企业在获得投标信息后，即可收集相关信息，并按企业的拓

展计划，确定投标意向。

2.物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业

项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制定切实可行的物

业服务方案。

3.获取招标文件后，应迅速落实公司经营资质的有关资料和证件，详细

阅读文件内容，熟知各项要求，特别是对招标文件中投标保证书、履

约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨，并向招标单位确认投标书中不

清楚事项，以便作准备。

三、考察物业现场

投标单位组织人员到物业现场进行现场实地考察，对照招标文件有关内容、仔细分析，从而为管理方案的构想奠定基础。

四、编制投标书

（一）、成本测算

1.投标制作人需了解最新岗位薪资；

2.了解配备各类物资的市场价格行情。对需要按年折旧或摊销的费用，测算周

期不应超过合同期限；

3.根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，作出

较为精确的测算。在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲，单价确定后与工作量相乘，便可得出管理服务费总标价。

4.对于竞争性较强的项目，可考虑适当的价格优惠措施，以增加本企业获标的胜算度。

（二）编制标书方案

1. 介绍投标企业的概况和经历

首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况，着重介绍现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的效绩、成果、经验。

在介绍公司优势时要突出重点，宣传公司“人无我有，人有我强”的特色。

2. 分析所投标的物业管理特点

项目简介通常包括如下内容：

（1）顾客基本情况。如业主（或物业使用人）清单、顾客基本特征（年龄、职业、籍贯等）。

（2）物业基本情况。如物业的地理位置、占地面积、建筑面积、物业类型、机电设备清单、配套设施清单等。

（3）项目开发情况。如开发建设单位、设计单位、承建商、施工单位、项目开发及交付的进度、主要户型、售价等。

（4）项目周边情况。水、电、气、暖、有线电视、电话、宽带等生活服务单位的分支机构、联系方式；医院、学校、公交站、超市、银行、邮局等服务网点的分布；派出所、居委会等联系方式。

（5）竞争对手情况。如对周边同类项目的调研（物业服务企业、提供的服务项目及标准、物业服务费价格、顾客评价等）。

通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。

3. 拟定质量管理目标和采用的管理方式

质量管理目标，是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效益、经济效益、环境效益、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。

管理方式，是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行"一体化管理"、"以区养区"，推行ISO9002质量体系规范化运作等方式。

4. 拟定管理服务内容

包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容，大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、社区文化活动等七大服务，内容力求周详。

5. 物资装备计划

本着合理配置、保障利用的原则，对员工住房、管理办公用房以及各类设备和用具，拟出一个周密的计划，计划中应确切列出住房面积、物品分类单价及金额。

6．管理人员配备

根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称（技术人员）、用工类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。但基本的原则是：组织架构扁平化、高效运作、能快速响应业主需求。

7．管理规章制度

包括管理单位员工内部制度和约束各方的公共契约，各项制度均要以国家法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性，也才能产生约束力。

8．档案建立与管理的设立

应按标准化、电脑化建立档案管理流程，将系统收集环境资料（图片）、建筑工程资料、图纸、住户档案资料、装修维修记录、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存，以备检查利用。

9．经费收支预算

根据招标文件中提供的数据，以及实地考察了解到的材料进行测算，制定经费收支测算表。

10．提出经营、管理、服务的新思路

为提高管理水平，投标者可依据所投物业的实情，重视社会热点，在创建安全文明单位、实施科学化、规范化管理、开展增收节支、服务承诺等诸方面提出即务实又能体现创新的大思路，以确保管理目标的实现。

11.应急方案的编写：方案要做到“几定”：定人、定责、定时、定器具

12.社区文化与便民服务

针对招标物业的客户群体状况，制定适宜该社区的社区文化安排与便民