广西建材项目规划策划方案

广西建材项目规划策划方案
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报告说明—
目前国外发达国家更加注重材料应用性和耐久性指标，新型环保建筑防水材料已经占市场总量的90%以上。

国外防水材料生产企业，拥有足够的科研人员、优良的生产和测试设备、可靠的施工队伍，稳定的原材料供应商，从而使防水体系有了保证、产品质量、产品功能、施工配套和施工质量达到一个较高的水平，施工机械化程度高，防水服务体系业基本建立，防水材料市场也主要体现在规模、特色方面。

比如美国为坡物面，油毡、瓦类材料应用普遍，另外三元乙丙橡胶也是主要防水材料之一，但是我国现代防水事业从无到有、从小到大，尤其自20世纪80年代改革开放以来得到迅猛发展。

该防水卷材项目计划总投资5553.81万元，其中：固定资产投资4030.46万元，占项目总投资的72.57%；流动资金1523.35万元，占项目总投资的27.43%。

达产年营业收入11637.00万元，总成本费用9112.76万元，税金及附加105.04万元，利润总额2524.24万元，利税总额2977.45万元，税后净利润1893.18万元，达产年纳税总额1084.27万元；达产年投资利润率45.45%，投资利税率53.61%，投资回报率34.09%，全部投资回收期4.43年，提供就业职位210个。

2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。

统计局发布的主营业务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。

主业营收近5年和10年复合增速分别为6.0%和13.6%。

目录
第一章项目基本信息
第二章项目建设单位说明第三章建设背景分析
第四章市场分析
第五章项目建设内容分析第六章项目选址规划
第七章土建方案
第八章工艺可行性
第九章环境保护可行性第十章职业保护
第十一章投资风险分析
第十二章项目节能分析
第十三章实施安排
第十四章投资估算
第十五章经济收益分析
第十六章项目结论
第十七章项目招投标方案
第一章项目基本信息
一、项目提出的理由
防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成卷状的柔性建材产品。

随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质量已接近或达到国际同类产品先进水平。

建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。

防水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

二、项目概况
（一）项目名称
广西建材项目
（二）项目选址
某某临港经济开发区
广西壮族自治区，简称桂，是中华人民共和国省级行政区，首府南宁，位于中国华南地区，广西界于北纬20°54′-26°24′，东经104°28′-112°04′之间，东界广东，南临北部湾并与海南隔海相望，西与云南毗邻，东北接湖南，西北靠贵州，西南与越南接壤，广西陆地面积23.76万平方
千米，海域面积约4万平方千米。

广西地处中国地势第二阶梯中的云贵高
原东南边缘，两广丘陵西部，地势西北高、东南低，呈现西北向东南倾斜。

地貌总体由山地、丘陵、台地、平原、石山、水面6大类构成。

广西属亚
热带季风气候和热带季风气候，地跨珠江、长江、红河、滨海四大水系。

截至2019年末，广西下辖14个地级市，51个县，12个自治县，8个县级市，40个市辖区；常住人口4960万人；生产总值21237.14亿元，其中，
第一产业增加值3387.74亿元，增长5.6%；第二产业增加值7077.43亿元，增长5.7%；第三产业增加值10771.97亿元，增长6.2%。

人均地区生产总
值42964元，比上年增长5.1%。

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展
科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项
目建设地的建成区有较方便的联系。

（三）项目用地规模
项目总用地面积15814.57平方米（折合约23.71亩）。

（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数57.42%，建筑容积率1.27，建设区域绿化覆盖率7.79%，固定资产投资强度169.99万元/亩。

（五）土建工程指标
项目净用地面积15814.57平方米，建筑物基底占地面积9080.73平方米，总建筑面积20084.50平方米，其中：规划建设主体工程15150.49平方米，项目规划绿化面积1564.64平方米。

（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计95台（套），设备购置费1672.38万元。

（七）节能分析
1、项目年用电量1167032.54千瓦时，折合143.43吨标准煤。

2、项目年总用水量8776.79立方米，折合0.75吨标准煤。

3、“广西建材项目投资建设项目”，年用电量1167032.54千瓦时，年总用水量8776.79立方米，项目年综合总耗能量（当量值）144.18吨标准煤/年。

达产年综合节能量56.07吨标准煤/年，项目总节能率25.88%，能源利用效果良好。

（八）环境保护
项目符合某某临港经济开发区发展规划，符合某某临港经济开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资5553.81万元，其中：固定资产投资4030.46万元，
占项目总投资的72.57%；流动资金1523.35万元，占项目总投资的27.43%。

（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入11637.00万元，总成本费用9112.76万元，税金
及附加105.04万元，利润总额2524.24万元，利税总额2977.45万元，税
后净利润1893.18万元，达产年纳税总额1084.27万元；达产年投资利润
率45.45%，投资利税率53.61%，投资回报率34.09%，全部投资回收期
4.43年，提供就业职位210个。

（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划12个月。

选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人
员和施工队伍投入本项目施工。

项目承办单位要在技术准备、人员配备、
施工机械、材料供应等方面给予充分保证。

认真做好施工技术准备工作，
预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工
顺利进行。

三、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某临港经
济开发区及某某临港经济开发区防水卷材行业布局和结构调整政策；项目
的建设对促进某某临港经济开发区防水卷材产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx集团为适应国内外市场需求，拟建“广西建材项目”，本期工
程项目的建设能够有力促进某某临港经济开发区经济发展，为社会提供就
业职位210个，达产年纳税总额1084.27万元，可以促进某某临港经济开
发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率45.45%，投资利税率53.61%，全部投资回
报率34.09%，全部投资回收期4.43年，固定资产投资回收期4.43年（含
建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造
一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。

国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推
动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。

以企业为主体的创新体系不断完善，自主创新能力进一步提高。

科技
进步贡献率达到66%，全社会研发投入占GDP的比重达到3.1%以上，万人
有效发明专利拥有量达到30件，建成5个达到国际先进水平的产业技术研
究院和重大科技服务平台。

省级以上品牌达到800个以上。

四、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章项目建设单位说明
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx（集团）有限公司
（二）公司简介
公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为
导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和
一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。

公司主要客户在国内、国外均衡分布，没有集中度过高的风险，并不
存在对某个或某几个固定客户的重大依赖，公司采购的主要原材料市场竞
争充分，供应商数量众多，在采购方面具有非常大的自主权，项目承办单
位通过供应商评价体系与部分供应商建立了长期合作关系，不存在对单一
供应商依赖的风险。

公司是强调项目开发、设计和经营服务的科技型企业，严格按照高新技术企业规范财务制度。

截止2017年底，公司经济状况无不
良资产发生，并严格控制企业高速发展带来的高资产负债率。

同时，为了
创新需要及时的资金作保证，公司对研究开发经费的投入和使用制定了相
应制度，每季度审核一次开发经费支出情况，适时平衡各开发项目经费使用，最大限度地保证开发项目的资金落实。

二、公司经济效益分析
上一年度，xxx集团实现营业收入10979.87万元，同比增长28.68%（2447.37万元）。

其中，主营业业务防水卷材生产及销售收入为8819.87
万元，占营业总收入的80.33%。

上年度营收情况一览表
根据初步统计测算，公司实现利润总额2237.93万元，较去年同期相比增长339.39万元，增长率17.88%；实现净利润1678.45万元，较去年同期相比增长340.15万元，增长率25.42%。

上年度主要经济指标
第三章建设背景分析
一、防水卷材项目背景分析
2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。

统计局发布的主营业务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。

主业营收近5年和10年复合增速分别为6.0%和13.6%。

防水材料下游应用主要为住宅和民用建筑、基础设施建设和工业相关建筑。

在房屋建筑中主要用于屋面、地下、厨卫、外墙等部位，屋面及地下室占比最高；在基础设施中主要用于铁路、轨道交通、桥
梁、隧道、地下管廊、机场、水库水利等领域。

具体来看，下游应用
以住宅和民用建筑为主，占比达到约70%，通过图19也可以看出防水
材料市场景气度与房地产新开工面积具有显著一致性；次之为基础设
施建设，应用占比约20%。

房地产新开工和翻新市场以及基建投资额成为衡量和预测防水材料市场趋势的重点。

2018年末我国大陆人口14亿，自然增长率3.8‰，虽然老龄化加速，但80年代后期的第三次婴儿潮人口支撑以及二胎甚至不再限制胎
儿数的政策鼓励，我国的人口数量红利仍有释放空间，增长率预计将
长时间大于0。

2018年末我国城镇化率59.6%，同比增加1.1个百分点，距离发达国家的75%及格线仍有较大空间，未来10年国内城镇化率都
将是持续推进的过程。

我国2018年存量城镇住宅面积约为277亿平方米，对应的实际人
均城镇住宅建筑面积约为33.3平方米，简单按照0.7的系数折合为使
用面积仅为23.3平方米。

与韩国的28.2平方米、日本的33.1平方米、德国的38.6平方米、法国的39.5平方米和美国的66.9平方米差距较大。

参考2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3.0％、2.3％，假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年
均增长1.5％，未来10年人均住宅建筑面积有望达到约40平方米。

2030年中国城镇住房存量预计达到约400亿平方米，较2018年新增约123平方米。

同时，以1.5％-2％的折旧率计算，2019-2030年将折旧拆迁约62-82亿平。

即2019-2030年城镇住房需新增185-205亿平方米，对应年均新增15.4-17.1亿平方米。

从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平方米属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。

假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平方米，则2019-2030年每年需新增城镇住房11.4-13.1亿平。

介于2018年竣工房屋面积（9.4亿平方米）和住宅销售面积（14.8亿平方米）之间。

在此支撑下，预计未来10年房地产新开工数据难以趋势性下滑。

2009-2018年10年间商品房销售面积复合增速为6.1%，若按照10年左右防水层日常维护周期，那么未来10年住宅防水层日常维护投资理论复合增速应大于6.1%，且随着住宅存量持续扩大，防水层日常维修和翻新需求总量也将持续扩大。

二、防水卷材项目建设必要性分析
目前国外发达国家更加注重材料应用性和耐久性指标，新型环保建筑防水材料已经占市场总量的90%以上。

国外防水材料生产企业，拥有足够的科研人员、优良的生产和测试设备、可靠的施工队伍，稳定
的原材料供应商，从而使防水体系有了保证、产品质量、产品功能、施工配套和施工质量达到一个较高的水平，施工机械化程度高，防水服务体系业基本建立，防水材料市场也主要体现在规模、特色方面。

比如美国为坡物面，油毡、瓦类材料应用普遍，另外三元乙丙橡胶也是主要防水材料之一，但是我国现代防水事业从无到有、从小到大，尤其自20世纪80年代改革开放以来得到迅猛发展。

目前我国建筑防水材料已形成包括SBS、APP改性沥青防水卷材、高分子防水卷材、建筑防水涂料、建筑密封材料、刚性防水和堵漏材料、瓦类材料等新型材料为主的高、中、低档不同品种，功能比较齐全的完整防水系列。

2010年主要建筑防水材料的总产量达103130万平方米，同比增长13.6％；其中新型防水材料产量达89710万平方米，占建筑防水材料总产量的86.99％，沥青油毡类防水卷材的产量为13420万平方米，占13.01％。

2010年应用量位居前三位的是SBS/APP 改性沥青卷材为27100万平方米，占26.28％，防水涂料23840万平方米，占23.12％，高分子防水卷材15600万平方米，占15.13％。

与先进国家比，我国在产品质量、应用技术、人员素质、市场培育和标准化等方面还存在许多问题，尤其高品质的产品所占此例较小、整体水平不高更为突出。

第四章市场分析
一、防水卷材行业分析
防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋
场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成
卷状的柔性建材产品。

随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质
量已接近或达到国际同类产品先进水平。

防水卷材有较高的耐水性，温度稳定性，机械强度、延伸性和抗
断裂性，柔韧性和大气稳定性。

由于防水卷材应用市场广泛，近些年
来越来越多的企业进入，从而造成产品参差不齐的局面。

在这样的背
景下，我国出台了相关准入条件。

目前，防水材料已形成以sbs、app改性沥青防水卷材、bac自粘
卷材和聚氨酯、丙烯酸酯、喷涂聚脲弹性(spua)、聚合物水泥(js)、
水泥基渗透结晶型防水涂料为主的产品体系。

当前，sbs、app改性沥
青防水卷材是新型防水材料的主流产品，是我国首推优选的防水材料，一直是生产量最大、使用量最多、占主导地位的新型防水材料，市场
占有率逐年提升。

为引导建筑防水卷材行业健康发展，抑制产能过剩和重复建设，
加快产业结构调整，我国已经出台了建筑防水卷材行业准入条件。

在
生产规模、工艺与装备方面，规定新建改性沥青类(含自粘)防水卷材
项目单线产能规模不低于1000万平方米/年，生产规模、工艺与装备，改性沥青类(含自粘)防水卷材生产线胶体磨总流量不低于40立方米/
小时。

聚氯乙烯(pvc)防水卷材生产线总挤出能力不低于1200千克/小时，热塑性聚烯烃(tpo)防水卷材生产线总挤出能力不低于1000千克/
小时。

随着科学技术的发展，将产生更多的新型防水材料。

随着国民经
济的发展和国家产业结构的调整，我国防水材料的行业将继续鼓励应
用新型，淘汰落后产品，新型防水材料向节能、环保方向发展。

二、防水卷材市场分析预测
建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，
是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气
体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。

防
水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是
所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

防水材料的重要性不言而喻——建筑漏水和受潮不仅会给人们生活带来不便，更重要的是会缩短建筑物的寿命，一些建筑的漏水和受潮会造成大量的财产损失甚至危及生命；防水材料的作用不仅在于防止建筑受潮和漏水，更在于避免建筑物受潮侵蚀对建筑使用期限的影响。

由于其功能的重要，防水材料广泛应用于工业/民用建筑和公共设施与基础设施建设工程。

防水材料在建筑工程中的重要地位以及广泛的应用场景使得行业空间大。

2017年主营收2000万以上的企业（约598家企业）主营收之和达1059亿元，考虑到还有众多中小企业，中性假设下（规模以上企业和规模以下企业各占一半），行业空间超过2000亿元。

我们也可以根据经验数据来大致测算防水行业空间，一般而言防水工程（及材料）占工程总额的1%-2%，根据2017年基建投资+房地产投资建安部分测算出防水工程及材料市场空间约1800-3600亿元。

造成防水行业市场格局分散的原因有以下几点：一是行业生产进入门槛低，固定资产投入额较小，以东方雨虹为例，2017年收入达到103亿元，而固定资产（包含在建工程）只有19亿元。

二是防水产品
属于隐蔽工程，业主不容易发现或要鉴别品质需要较长时间，同时不
规范产品的成本明显低于正规产品，建筑商或开发商或装修公司基于
成本考量，使得低端和不规范产品盛行，劣币驱逐良币。

以国内常见
的SBS改性沥青防水卷材为例，该产品的制假一般体现在原材料配比
方面，减少高价原材料的比例（如沥青、SBS改性剂），添加低价原材料（如胶粉、机油），或者使用低质量原材料（如使用短丝聚酯胎体
替代长丝聚酯胎体）；在成本方面，正规产品与造假产品每平方米成
本可以相差30%以上。

防水行业不规范产品盛行的具体体现是我国建筑渗漏率居高不下（不规范产品虽然价格低，但是质量差，容易渗漏）。

三是市场准入和监管不严。

第五章项目建设内容分析
一、产品规划
项目主要产品为防水卷材，根据市场情况，预计年产值11637.00万元。

相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大
的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、
商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发展起到很大
的推动作用。

二、建设规模
（一）用地规模
该项目总征地面积15814.57平方米（折合约23.71亩），其中：净用
地面积15814.57平方米（红线范围折合约23.71亩）。

项目规划总建筑面
积20084.50平方米，其中：规划建设主体工程15150.49平方米，计容建
筑面积20084.50平方米；预计建筑工程投资1498.71万元。

（二）设备购置
项目计划购置设备共计95台（套），设备购置费1672.38万元。

（三）产能规模
项目计划总投资5553.81万元；预计年实现营业收入11637.00万元。

第六章项目选址规划
一、项目选址
该项目选址位于某某临港经济开发区。

广西壮族自治区，简称桂，是中华人民共和国省级行政区，首府南宁，位于中国华南地区，广西界于北纬20°54′-26°24′，东经104°28′-112°04′之间，东界广东，南临北部湾并与海南隔海相望，西与云南毗邻，东北接湖南，西北靠贵州，西南与越南接壤，广西陆地面积23.76万平方
千米，海域面积约4万平方千米。

广西地处中国地势第二阶梯中的云贵高
原东南边缘，两广丘陵西部，地势西北高、东南低，呈现西北向东南倾斜。

地貌总体由山地、丘陵、台地、平原、石山、水面6大类构成。

广西属亚
热带季风气候和热带季风气候，地跨珠江、长江、红河、滨海四大水系。

截至2019年末，广西下辖14个地级市，51个县，12个自治县，8个县级市，40个市辖区；常住人口4960万人；生产总值21237.14亿元，其中，
第一产业增加值3387.74亿元，增长5.6%；第二产业增加值7077.43亿元，增长5.7%；第三产业增加值10771.97亿元，增长6.2%。

人均地区生产总
值42964元，比上年增长5.1%。

园区不断坚持节约集约用地，土地利用综合效益显著提升。

国家高新
区土地利用程度总体良好，土地利用结构相对合理，土地利用效率、投资
强度和效益方面均处全国先进行列，已日渐成为节约集约用地的先导区和
示范区。

根据国土资源部2014年土地集约利用评价结果，国家高新区综合
容积率为1.00，工业用地综合容积率为0.91，工业用地地均固定资产投资
为6788.83万元/公顷，在各类国家级开发区中均为最高。

与2012年的评
价结果相比，国家高新区综合容积率提高了0.07，工业用地地均固定资产
投资增长17.37%，工业用地地均收入增长幅度为1.68%，提升显著。

当地
质量效益实现大提升。

工业研发经费支出占地区生产总值的比重提高到
2.3%，投资效率和企业效率显著增强，品牌经济加快发展，打造1个千亿
级产业集群、4个五百亿级产业集群，全要素生产率、工业成本利润率稳步
提高。

绿色发展取得新进展。

产业绿色、低碳水平上升，循环经济发展成
效显现，工业污染源全面达标排放，主要污染物排放、单位工业增加值能耗、工业固体废物综合利用率等达到全省平均水平，万元工业增加值用水
量显著降低，生态环境进一步改善。

项目建设区域以城市总体规划为依据，布局相对独立，便于集中开展
科研、生产经营和管理活动，并且统筹考虑用地与城市发展的关系，与项
目建设地的建成区有较方便的联系。

随着互联网的发展网上交易给项目承办单位搭建了很好的发展平台，
目前，很多公司都已经不是以前传统销售方式，仅仅依靠一家供应商供货，而是充分加强网络在市场营销的应用，这就给公司创造了新的发展空间；
凭着公司产品良好的性价比和稳定的质量，通过开展网上销售，完善电子
商务会进一步增加企业的市场份额。

项目建设得到了当地人民政府和主管
部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了
具体的实施方案与保障措施，并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资
项目可依托项目建设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源
及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，
降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。

二、用地控制指标。